Sentencia Civil Nº 145/2012, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 670/2011 de 19 de Marzo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00145/2012

Rollo: RECURSO DE APELACION 670/2010

S E N T E N C I A Nº 145

Ilmos. Sres.

Presidente:

D. Carlos Gómez Martínez

Magistrados:

Doña Mª Rosa Rigo Rosselló

Dña Catalina Mª Moragues Vidal

En Palma de Mallorca, a 19 de marzo de dos mil doce.

VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Palma, bajo el número 945/09 , Rollo de Sala numero 670/11, entre partes, de una como actora apelada D. Clemente representado por la Procuradora Dña.m María Garau Montané y asistido por el Letrado D. Juan J. Mascaró Huguet de otra, como demandada apelante D. Federico y Dña Juana representado por el Procuradora D. Antonio Colom Ferrá y asistido de la Letrada Dña Marisa Cuart Sintes.

ES PONENTE la Magistrada Ilmo. Sra. Catalina Mª Moragues Vidal.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Palma, se dictó sentencia en fecha28 de julio de 2011, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "1.- Se estima la demanda interpuesta por D. Clemente contra D. Federico y Dña Juana .

2.- Se condena a los demandados a abonar al actor la suma de 8.120 euros, más sus intereses legales desde la fecha de la interposición de la demanda.

3.- No se hace especial mención a las costas causadas en esta instancia.".

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandada interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo el día 2 de marzo de 2012.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO. - La sentencia que concluye la primera instancia, y constituye el objeto de la presente alzada, resuelve estimar la demanda interpuesta por don Clemente , titular de la Agencia Inmobiliaria "Pintor Calbó" contra don Federico y doña Juana , condenado a dichos demandados a abonar al actor la suma de 8.120 euros, importe de los honorarios devengados por la labor de intermediación realizada por el primero para la venta de una finca propiedad de los demandados, sita en la URBANIZACIÓN000 , término municipal de Sant Lluis, Menorca; si bien la estimación de la demanda es íntegra, el juez "a quo" no impone el pago de las costas procesales causadas a la parte demandada que ha visto desestimadas sus pretensiones, acordando no hacer especial mención a las costas causadas en la primera instancia por existir "serias dudas de hecho sobre el contenido del encargo de venta y en especial sobre el devengo de la comisión". Se alza contra la meritada resolución la parte demandada que solicita, de este tribunal, su revocación y el dictado de otra, en su lugar, por la que se desestime la demanda absolviéndola de las pretensiones deducidas en su contra. Esgrime la parte apelante en fundamento de su pretensión revocatoria, que: a) de las pruebas practicadas se acredita la existencia de un pacto entre las partes relativo a que el devengo de la comisión se produciría al consumarse la compraventa, esto es, al momento de otorgarse la escritura pública y pagarse la totalidad del precio, siendo ésta la única explicación al hecho acreditado de que a la firma del contrato de arras, que tuvo lugar en las oficinas de la inmobiliaria, los demandados percibieron en efectivo 14.200 euros, y, sin embargo, no entregaron cantidad alguna a la inmobiliaria; b) el documento suscrito por la parte vendedora, la hoy demandada, el 2 de julio de 2008, con el posible comprador, no es un contrato de compraventa sino de arras y preparatorio de la futura compraventa, por lo que no puede hablarse de "perfección de la compraventa", para justificar el derecho a percibir la comisión reclamada en la demanda.

La parte actora hoy apelada, se opone al recurso interpuesto de adverso y solicita la confirmación de la sentencia apelada.

SEGUNDO .- Como precisa la parte demandada hoy apelante, no niega en esta alzada la existencia de un encargo de venta de los solares propiedad de los demandados a la inmobiliaria propiedad del actor, sino que lo que se cuestiona por dicha parte es que, en primer lugar, el actor no comunicó a los demandados las condiciones de la intermediación y del devengo de la comisión; en segundo lugar, que el contrato suscrito entre las partes no era de compraventa, sino un contrato de arras, de tipo preparatorio, por lo que su perfección no conlleva devengo de honorarios; y, en tercer lugar, que el derecho a percibir la comisión o los honorarios se devengaba sólo en caso de otorgamiento de la escritura pública. El concreto planteamiento del recurso obliga a este Tribunal a situar como primera cuestión a dilucidar en esta alzada la naturaleza del contrato suscrito entre la parte demandada y el posible comprador don Sebastián el día 2 de julio de 2008, contrato, cuya denominación dada por las partes es de "arras", que obra a los folios 63, 64 y 65 de los autos y respecto de cuyo contenido literal no existe discrepancia alguna, como tampoco existe respecto del hecho incontrovertido de que el citado Sr. Sebastián desistió del contrato suscrito perdiendo, en consecuencia, la suma entregada el día 2 de julio de 2008, en concreto 14.200 euros conforme se estipuló en el meritado contrato. Y, es obligado dilucidar tal cuestión en primer lugar por cuanto, de estimarse que el contrato de arras es realmente un negocio arral, procedería, con estimación del recurso, la desestimación de la pretensión deducida en la demanda pues no cabría reconocer la comisión al no haberse perfeccionado el contrato de compraventa.

Este mismo Tribunal en su reciente sentencia de 9 de febrero de 2012 y ante un supuesto que guarda evidentes similitudes con el presente, tuvo ocasión de declarar que, "en cuanto a la perfección del contrato de compraventa debemos acudir al art. 1258 Código Civil y en relación a las arras penitenciales al art. 1454 del Código Civil . Las arras son una garantía de la obligación, constituyen un pacto real accesorio y vienen a confirmar otro contrato, en este caso, una compraventa. En esta Instancia se debe afirmar que el negocio arral se trata de un negocio jurídico individual u autónomo al disponer de todos los elementos esenciales de un negocio jurídico ( art. 1261 Código Civil ) y, debe ser cumplido según sus propios términos. Nos encontramos con un acuerdo, un objeto particular y una causa propia, función o finalidad a toda institución arral como es servir de tutela preventiva del crédito, una medida que refuerza el cumplimiento, un fortalecimiento indirecto del contrato, una coacción indirecta para el deudor, una anticipación y convencional resarcimiento del daño en la hipótesis de desistimiento, resolución o incumplimiento. Su causa es la confirmatoria, es decir, las partes a través de dicho acuerdo pretenden salvaguardar el proyectado contrato de compraventa configurándose como un negocio jurídico independiente si bien, accesorio de otro principal como es el de compraventa.

Asimismo, desde el momento que las partes firmaron unas arras penitenciales estas por su propia esencia y naturaleza permiten a las partes el ejercicio de una facultad que expresamente ha sido autorizada por las partes, como es el desistimiento.

En el presente caso, si acudimos al contrato privado de 2 de julio de 2008, en concreto su estipulación 2.1 establece: "Arras. El comprador entrega en este acto al vendedor la cantidad de catorce mil doscientos euros (14.200 €), mediante efectivo, en concepto de arras penitenciales que el Vendedor declara percibir, otorgando la más firme y eficaz carta de pago por dicha cantidad. Las partes declaran expresamente que dicha cantidad se ha entregado en concepto de arras penitenciales, de forma que, en caso de resolución o incumplimiento del contrato, el comprador perderá la suma entregada y el vendedor deberá devolverla duplicadas, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.454 del Código Civil ". De lo trascrito se evidencia la clara intención de las partes de atribuir a esa cantidad la calificación de arras penitenciales a las que se refiere el artículo 1.454 del Código Civil , con la posibilidad -por su propia naturaleza- de desvincularse del mismo, que es, precisamente lo que ocurrió en el presente caso, en el que el Sr. Sebastián el último día del plazo fijado para la adquisición de la finca de autos, renunció a la compraventa y a la cantidad de 14.200 euros (documento obrante al folio 67). En consecuencia, y mediante la antedicha renuncia se daba por finalizada la relación contractual sin necesidad de basarse en causa determinada, haciendo uso de la facultad de desistimiento, tal como se ha venido reconociendo por la doctrina, entre otras, las SSTS de 31 de julio y 3 de octubre de 1992 , y 22 de septiembre de 1999 .

En definitiva, la doctrina ha venido calificando tales contratos de arras como de compraventa existente pero no perfecta, como puede ser también una promesa de compraventa ( artículo 1.451 del Código Civil ) o una venta a prueba ( artículo 1.453 Código Civil ). En tal sentido pueden citarse, entre otras, las SSTS de 19 de octubre de 1993 y 7 de marzo de 1994 , en las que se pone de relieve la diferencia entre la entrega de arras y la perfección de la compraventa. En la primera de las citadas resoluciones, STS de 19 de octubre de 1993 , se dice: "el pacto de arras es accesorio, que puede acompañar al consentimiento sobre la cosa o el precio o ser previo a la fijación de éstos, no llevando en sí como esencial un poder dispositivo ni de perfección del contrato..".

La conclusión de la doctrina anteriormente expuesta es que, contrariamente a lo afirmado en la sentencia apelada, no nos hallamos ante un contrato de compraventa ya perfeccionado y, por ello, generador de los honorarios del agente inmobiliario, sino ante un contrato de arras de naturaleza penitencial que permite a las partes del mismo el ejercicio de una facultad de desistimiento, facultad que ha sido ejercitada en el presente caso y cuya consecuencia ha sido la pérdida para el posible comprador de la cantidad entregada por tal concepto de arras, sin generar por ello el derecho del agente inmobiliario a percibir la comisión. Se estima el motivo.

TERCERO.- La estimación del recurso de apelación y consiguiente revocación de la sentencia apelada conlleva en materia de costas procesales, la no imposición de las causadas en esta alzada a ninguna de las partes litigantes, conforme se establece en el artículo 398.2 LEC .

En cuanto a las costas causadas en la primera instancia comparte este Tribunal el pronunciamiento del juez "a quo" relativo a la no imposición de las costas causadas en la primera instancia al apreciar la existencia de dudas de hecho, lo que aconseja el mantenimiento de dicho pronunciamiento que, además, no ha sido objeto de expresa impugnación por ninguna de las partes litigantes.

Fallo

1º) SE ESTIMA el RECURSO de APELACION interpuesto por don Federico y doña Juana , representados en esta alzada por el procurador Sr. Colom Ferrá, contra la sentencia de 28 de julio de 2011, dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Palma, en el procedimiento de juicio ordinario del que trae causa la presente alzada, y, en consecuencia, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS dicha resolución y, en su lugar:

SE DESESTIMA la demanda interpuesta por don Clemente , representado por la procuradora Sra. Garau, contra don Federico y doña Juana , absolviendo a dichos demandados de las pretensiones deducidas en su contra; sin expresa imposición de las costas procesales causadas.

2º) Sin expresa imposición de las costas procesales causadas en esta alzada a ninguna de las partes litigantes.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.