Sentencia Civil Nº 145/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 642/2010 de 19 de Marzo de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

ROLLO Nº 642/10

Procedente del procedimiento ordinario nº 1138/09

Juzgado de Primera Instancia nº 37 de Barcelona

S E N T E N C I A Nº 145

Barcelona, 19 de marzo de 2012

La Sección Primera de la Audiencia provincial de Barcelona, formada por los Magistrados Dª. Mª DOLORS PORTELLA LLUCH, D. RAMÓN VIDAL CAROU y DON CARLOS VILLAGRASA ALCAIDE, actuando la primera de ellos como Presidente del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 642/10, interpuesto contra la sentencia dictada el día 27 de abril de 2010 en el procedimiento nº 1138/09, tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 37 de Barcelona en el que son recurrentes CONSTRUC TRADE, S.L. y DÑA. Enriqueta y previa deliberación pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su parte dispositiva lo siguiente: FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por Dña. Enriqueta , con NIF NUM000 , representada por el Procurador Carles Arcas Heernández y defendida por el Letrado Ángel Zurita Doblado, contra CONSTRUC TRADE, S.L., con CIF B-62799697, representada por la Procurador Cristina Baides Sallent y defendido por Ricardo Guille Doménech, debo DECLARAR resuelto el contrato de compraventa suscrito entre las partes en fecha 5 de diciembre de 2005 sobre la finca sita en la CALLE000 , NUM001 de Badalona a fecha 2 de enero de 2007, pudiendo retener la actora el 80% de las cantidades pagadas a esa fecha y debo CONDENAR a la demandada a estar y pasar por tal pronunciamiento, con expresa condena en costa a la misma.

SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente DON CARLOS VILLAGRASA ALCAIDE.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la sentencia dictada en primera instancia que, con estimación de la demanda rectora del presente juicio ordinario, declara resuelto el contrato de compraventa otorgado entre las partes, con retención por parte de la actora del 80% de las cantidades pagadas por la demandada a esa fecha, se interponen sendos recursos de apelación por ambas partes.

SEGUNDO.- La entidad demandada interpone recurso de apelación considerando que el juzgador de instancia ha valorado erróneamente la prueba practicada en las presentes actuaciones, interesando que no se estime la acción de resolución o al menos que se modere la cantidad que deba retener la adversa, habida cuenta de que, a su juicio, no existe un grave incumplimiento y se daría un enriquecimiento injustificado de la actora.

El recurso de apelación interpuesto por la demandada, no puede ser estimado.

Ante todo, cabe poner de relieve que el impago del precio resultó notorio, grave y prolongado, dado que la compraventa perfeccionada entre las partes, que tenía que haberse cumplido a principios del año 2004, a la fecha de interposición de la demanda aún estaba el precio pendiente de pago. No resulta de recibo que la demandada, con posterioridad a la demanda, hubiese consignado el importe que todavía debía, ni que la cantidad pendiente de pago fuese sensiblemente inferior a la que inicialmente se especificaba en la demanda, denotándose un claro incumplimiento contractual, habiendo rechazado la demandada el requerimiento notarial, obligando a la adversa a interponer la demanda que origina este pleito.

Sin duda, en el presente caso se presentan todos los requisitos exigidos para que la acción resolutoria resulte atendida - sentencias del Tribunal Supremo, entre otras, de 16 de noviembre de 1998 , 16 de mayo de 1996 y 17 de noviembre de 1995 -, como son:

a) La existencia de una relación obligatoria sinalagmática en la que el cumplimiento ha de ir referido a su objeto u obligación principal, concretada en la compraventa otorgada entre las partes.

b) La exigibilidad de las obligaciones, al haber finalizado los plazos concedidos.

c) La concurrencia de un incumplimiento grave, sustancial, sobre los elementos esenciales, que justifique su resolución, y que se identifica como una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento de lo convenido, que provoca la frustración de las legítimas aspiraciones de la otra parte y el fin objetivo del contrato o su finalidad económico-jurídica, salvo los supuestos de imposibilidad sobrevenida fortuita. En este caso, el incumplimiento objetivo está acreditado al reconocerlo claramente la demandada que manifestó su falta de pago en los plazos convenidos.

d) La legitimación para ejercitar la facultad resolutoria, que corresponde en exclusiva a la parte perjudicada por el incumplimiento, en este caso, a la actora, que ha cumplido lo que le incumbía.

Finalmente, y de manera relevante, se ha cumplido con el requisito del requerimiento notarial, en virtud del artículo 1504 del Código Civil .

Lo cierto es que la demandada-apelante reconoce que las conversaciones para la compraventa se iniciaron en el año 2003, y habida cuenta que ya en la primera mitad del año 2004 se tenía que haber pagado la totalidad del precio, así como que reconoce asimismo el impago del precio, la conclusión no puede ser otra que la desestimación del recurso, sin que, por lo demás, pueda darse relevancia a la mera alegación de que tenía voluntad de cumplir con los pactos, puesto que los hechos acreditados manifiestan lo contrario.

Después de diversas oportunidades que le ofreció la adversa para ponerse al día en el calendario de pagos, sin intereses, ante su persistencia en el incumplimiento del contrato, se produjo legítimamente el requerimiento notarial y el ejercicio de la acción resolutoria por la contraria.

No puede atenderse a la pretensión de la demandada sobre la moderación de la pena convencional libremente pactada entre las partes en la cláusula sexta del contrato de compraventa de fecha 5 de diciembre de 2005, y en la que literalmente se estipula que "en caso de resolución ... el vendedor retendrá el ochenta por 100 restante como compensación libremente acordada por los daños y perjuicios ocasionados y por los derechos de que el comprador ha disfrutado sobre la finca durante el tiempo que la misma haya estado en su posesión y disfrute".

Lógicamente si la demandada-apelante no hubiese dilatado tanto en el tiempo su incumplimiento, el contrato se habría ejecutado hace años o, cuando menos, la indemnización hubiera sido menor, en razón de los importes abonados. En cualquier caso, debe afirmarse que la demandante ha sido perjudicada al frustrarse sus legítimas expectativas derivadas del cumplimiento exacto del contrato otorgado entre las partes.

La demandada-apelante no puede oponerse ahora, ni exigir una moderación, de la cláusula penal, que obliga a resarcir a la adversa en el 80% de las sumas entregadas, dado que deriva de un pacto libremente convenido entre las partes, a partir de la autonomía de la voluntad, y que incluso beneficia a la compradora, puesto que, en ocasiones, se puede llegar a pactar la pérdida de las sumas entregadas a cuenta. No puede esta parte obtener la moderación judicial sobre la pena convencional, pues ello entrañaría pretender que por la vía judicial se alterase el contenido y alcance del consentimiento contractual y que se modificasen las recíprocas prestaciones.

Mucho menos puede basarse tal pretensión por la actual situación de crisis del mercado inmobiliario, que en modo alguno puede justificar su reprochable conducta de incumplimiento sobre el pago del precio, ya desde la primera fecha convenida, en el año 2004, sin que pueda trasladar a la contraria su falta de ganancias en su actividad mercantil.

Tampoco resulta aplicable en el caso de autos la teoría del enriquecimiento injustificado, que invoca la demandada- apelante, dado que precisamente ella se ha beneficiado de la posesión continuada de la finca y es la responsable de que no se haya culminado la compraventa por su negligente conducta obstativa al cumplimiento, a pesar de las oportunidades que le ofreció la adversa para que lo hiciese.

La demandante ejercita de manera legítima su facultad resolutoria del contrato de compraventa con la indemnización pactada, que no sólo se refería a los daños y perjuicios, sino también al disfrute de la finca.

La doctrina del enriquecimiento injustificado requiere, según la jurisprudencia -entre otras, sentencias del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 2006 , 24 de septiembre de 2004 y 16 de marzo de 1995 -, la adquisición de una ventaja patrimonial por el demandado con el correlativo empobrecimiento del actor; la conexión entre enriquecimiento y empobrecimiento; y la falta de causa que justifique ese enriquecimiento.

Pues bien, en el presente caso, resulta evidente que las cantidades satisfechas por el comprador, con independencia de su cuantía, estaban justificadas y amparadas por el contrato otorgado y que vinculaba a las partes, sin que pueda reconocerse la existencia de enriquecimiento injustificado por parte de la vendedora, que precisamente ha sido la que cumplía, dado que tal atribución patrimonial aparece claramente dotada de causa. Lo que sin duda sí representaría un enriquecimiento injustificado sería devolver a la demandada que ha incumplido con sus obligaciones más sumas de las expresamente convenidas entre las partes, por lo que deberá estarse a lo expresamente pactado entre ellas, teniendo en cuenta además que la demandante instó válidamente la resolución contractual en el año 2009.

En definitiva, lo procedente es declarar la resolución contractual, como se ha efectuado por la sentencia impugnada, con indemnización para la actora del 80% de las cantidades recibidas a cuenta de la demandada, tal y como estaba convenido entre ellas y, consecuentemente, procede desestimar el recurso de apelación interpuesto por la demandada, con el correspondiente pronunciamiento sobre las costas causadas en esta alzada a su cargo.

TERCERO.- La parte actora interpone recurso de apelación, precisamente, centrado en la determinación de la fecha a partir de la que queda resuelto el contrato de compraventa de que trae causa la presente litis, lo que, a su vez, resulta relevante en aras de la fijación de la indemnización contractualmente convenida.

Debe ser estimado el recurso de apelación dado que hay que atender a la razón de la parte actora-apelante en cuanto a que la resolución contractual debe predicarse desde la fecha del requerimiento notarial.

En efecto, queda acreditado que por requerimiento notarial de fecha 22 de mayo de 2009, la actora, en su calidad de vendedora, requirió a la demandada, como compradora, a fin de que se allanase a dar por resuelto el contrato de compraventa, ante el incumplimiento por impago de las cantidades convenidas. La demandada recibió dicho requerimiento el día 4 de junio de 2009 y contestó al mismo, manifestando que "no se allana a ninguna de las pretensiones de la requirente". Con tal incontestable premisa documental, no contradicha por las partes, resulta evidente que la fecha de la resolución contractual en modo alguno podía ser anterior a tal requerimiento puesto que, por un lado, la compradora no aceptaba la resolución y, por otro, la vendedora instaba la resolución a partir de tal fecha, con independencia de las relaciones previas habidas entre las partes.

La sentencia, que, como no podía ser de otra forma, acuerda la resolución contractual, habida cuenta del claro supuesto de hecho en que nos encontramos, yendo más allá de los términos del debate admitidos entre las partes y fijados en audiencia previa, fija incongruentemente la resolución contractual en fecha 2 de enero de 2007, basándose en un burofax remitido en esta fecha por el entonces letrado de la vendedora.

Obviamente debe reconocerse, con la actora-apelante, el "error iris" de la sentencia, al apartarse de la causa de pedir, haciéndolo con base en un documento que en modo alguno podía reunir las condiciones mínimas de un requerimiento resolutorio, en los términos exigidos por el artículo 1504 del Código Civil . El burofax, remitido en fecha 2 de enero de 2007 por el letrado de la actora, no puede surtir los efectos del requerimiento, al no cumplir, ni siquiera mínimamente, la previsión normativa de contenido, forma y persona, del artículo 1504 del Código Civil . Ni se cumple la exigencia legal de verificarse en forma notarial o judicial, ni su contenido exigía el preceptivo allanamiento expreso a dar por resuelta la compraventa, ni venía firmado por la interesada, entre otros defectos, siendo por lo demás contestado en oposición por la demandada, la cual abonó con posterioridad diferentes importes.

Por otro lado, si bien la actora remitió un primer requerimiento notarial en fecha 9 de abril de 2008, éste tampoco atendía a la exigencia jurisprudencial de pedir que se allanase la compradora a dar por resuelta la venta, muy al contrario, en éste se pretendía una devolución de sumas entregadas, pero condicionado a que la compradora requiriese la devolución fehacientemente en un plazo de cinco días, en cuanto se perdía la posibilidad de reintegro si no se atendía en dichos términos al requerimiento.

Finalmente, por requerimiento notarial de fecha 22 de mayo de 2009 es cuando la actora, de una manera firme e indultada, daba por resuelto el contrato, al exigir a la compradora que se allanase a dar por resuelta la venta a los efectos previstos en el artículo 1504 del Código Civil , comunicándole la retención del porcentaje pactado como compensación por los daños y perjuicios convenidos en el contrato. Éste y no otro es el único requerimiento válido y eficaz en aras de desplegar las consecuencias resolutorias pretendidas, siendo a partir de entonces cuando debía operar tal resolución contractual, al cumplir todas y cada una de las previsiones normativas y jurisprudenciales -por todas, la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de junio de 1996 - relativas al requerimiento resolutorio: forma notarial, efectuado por la vendedora, y requiriendo un allanamiento terminante de dar por resuelta la compraventa.

En el presente caso los requerimientos remitidos por burofax, e incluso el notarial remitido en abril de 2008, no cumplían las exigencias legales de forma o contenido, en cuanto a la voluntad de resolver el vínculo por impago del precio, dirigida al comprador para que se allane a dicha resolución.

Además, es a raíz del requerimiento notarial de fecha 22 de mayo de 2009, en el que tras el ejercicio expreso de la facultad por la parte legitimada para ello, la demandada se opuso mediante su contestación formulada conforme a que no se allanaba a ninguna de las pretensiones de la requeriente, no quedando más remedio a aquella que acudir a la vía judicial para solicitar la declaración de la resolución contractual y la indemnización devengada hasta esa fecha.

En atención a lo expuesto, y acogiendo el motivo de apelación formulado por la actora, debe reconocerse que el único requerimiento resolutorio válido fue el verificado por conducto notarial en fecha 22 de mayo de 2009, dándose aplicación, como se ha mantenido, a la cláusula sexta del contrato de compraventa otorgado entre las partes en fecha 5 de diciembre de 2005, a la retención correspondiente a la compensación libremente acordada por los daños y perjuicios ocasionados por los derechos de que el comprador ha disfrutado sobre la finca durante el tiempo que la misma haya estado en su posesión y disfrute.

CUARTO.- Por todo ello, debe ser estimado el recurso de apelación interpuesto por la parte actora, revocándose la sentencia, en el sentido de estimar íntegramente la demanda rectora de este procedimiento, con el correspondiente pronunciamiento sobre las costas de instancia, a cargo de la demandada, y sin que proceda imponer las costas causadas en esta alzada a ninguna de las partes.

Fallo

Que se ESTIMA el recurso de apelación interpuesto por la representación de Dª. Enriqueta , y se DESESTIMA el recurso de apelación interpuesto por la representación de CONSTRUC TRADE S.L., contra la Sentencia de fecha veintisiete de abril de dos mil diez, por el Juzgado de Primera Instancia número treinta y siete de Barcelona , y, en consecuencia, se REVOCA parcialmente dicha resolución, en el sentido de declarar resuelto el contrato de compraventa suscrito entre las partes a fecha de 22 de mayo de 2009, en vez del 2 de enero de 2007, y manteniéndose en todo lo demás. Todo ello, imponiendo a la parte demandada las costas causadas en esta alzada por la desestimación de su recurso y sin que quepa hacer pronunciamiento alguno sobre las costas derivadas de la estimación del recurso interpuesto por la parte actora.

Procédase a la devolución del depósito consignado a la parte apelante cuyo recurso de apelación ha sido estimado y con pérdida del depósito respecto de la apelante cuyo recurso ha sido desestimado.

La presente sentencia es susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469 - 477 - disposición final 16 LEC ), que se interpondrá ante este Tribunal en un plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.