Sentencia CIVIL Nº 145/2017, Audiencia Provincial de Granada, Sección 4, Rec 65/2017 de 09 de Junio de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA
SECCIÓN CUARTA
ROLLO Nº 65/17
JUZGADO GRANADA 2
VERBAL Nº 893/16
PONENTE SR. D. JUAN FRANCISCO RUIZ RICO RUIZ
SENTENCIA Nº 145
ILTMOS. SEÑORES:
PRESIDENTE
D. ANTONIO GALLO ERENA
MAGISTRADOS
D. MOISÉS LAZÚEN ALCÓN
D. JUAN FRANCISCO RUIZ RICO RUIZ
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En la ciudad de Granada a nueve de junio de dos mil diecisiete. La Sección Cuarta de esta Iltma.
Audiencia Provincial, ha visto, en grado de apelación los precedentes autos de Juicio Verbal 893/16, seguidos
ante el Juzgado de Primera Instancia Número 2 de Granada, en virtud de demanda de D. Héctor , contra
Dª Asunción , representada por el Procurador/a Sr/a Dª María Molina Cañavate en esta alzada y asistido
del Ltdo. Sr/a D. Pedro Portillo Casanova.
Aceptando como relación los 'Antecedentes de Hecho' de la sentencia apelada, y

Antecedentes

PRIMERO .- La referida sentencia, fechada en 1 de diciembre de 2016 contiene el siguiente fallo: 'Que, ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda interpuesta a instancia de D. Héctor representado por el procurador Dña María de los Ángeles Barrionuevo Gómez y asistido por el letrado D. Juan Tofé Pérez contra Dña Asunción representada por el procurador Dña María Molina Cañavate y asistida del letrado D. Pedro Portillo Casanova debo DECLARAR Y DECLARO que el contrato de arrendamiento de 1 de mayo de 1987 quedó resuelto por expiración del plazo el día 30 de abril de 2007, CONDENANDO a la parte demandada al desalojo del piso NUM000 de la C/ DIRECCION000 nº NUM001 , así como del piso NUM002 de dicho inmueble, con apercibimiento de lanzamiento; así como al pago al actor de la cantidad de 1.275, 75 €, en concepto indemnización, más la cantidad que se determine en ejecución de sentencia por la ocupación del inmueble hasta el desalojo o lanzamiento, que se calculará tomando como base el importe de renta mensual 67, 50 €, cantidad a la que habrá de aplicarse una reducción del 70%, más los intereses legales.- No se efectúa pronunciamiento sobre costas.'.



SEGUNDO .- Sustanciado y seguido el presente recurso, por sus trámites ante esta Iltma. Audiencia Provincial, en virtud de apelación interpuesta por la parte demandada, por escrito y ante el órgano que dictó la sentencia; de dicho recurso se dio traslado a las demás partes, para su oposición o impugnación; tras ello se elevaron las actuaciones a este Tribunal, señalándose día para su votación y fallo, en que ha tenido lugar.



TERCERO .- Han sido observadas las prescripciones legales de trámite.

Siendo ponente el Magistrado Iltmo. Sr. D. JUAN FRANCISCO RUIZ RICO RUIZ.

Fundamentos

PRIMERO .- En el primer motivo del recurso vuelve a reiterar la parte apelante que el contrato de arrendamiento de vivienda concertado el día 1 de mayo de 1987 no se halla extinguido al serle de aplicación el régimen de la prórroga forzosa establecido en el Art. 57 de la LAU de 1964 , por existir un acuerdo tácito entre los contratantes de sometimiento a este régimen normativo en cuanto a la duración del contrato. A este respecto no comparte la interpretación de los términos del contrato que ha efectuado la Juzgadora de Instancia, desconociendo que la jurisprudencia declara que la interpretación de los contratos es facultad privativa de los tribunales de instancia, cuyo criterio ha de prevalecer a menos que se demuestre que es absurda o ilógica, pero sin que se pretenda sustituir con el criterio del recurrente la hermenéutica realizada ( STS de 20-11-99 , 9-6-2000 y 29-1-2004 ).

Sobre esta cuestión, la sent de esta Sala de 9-5-2008, con cita de las sent. de 17-11-93, 16-5-94 22-3-95 y 7-6-04, exige que ha de contar sin ningún género de dudas y con la debida claridad la voluntad de las partes al respecto, tal y como señala la jurisprudencia, entre otras la STS de 13-6-2002 que declara, 'es indudable que para que esto ocurra es preciso la existencia del pacto ai efecto, que en general debe existir en el contrato de forma explícita, y por tanto en la cláusula que señala la duración del mismo ha de expresarse si la prórroga es forzosa la impuesta en el art. 57 de la L.A.U . ya que de no existir tal acuerdo las prórrogas no pueden ser otras que las de la tacita reconducción del art 1266 del Ce . Ahora bien, la existencia del acuerdo de sometimiento del arrendador a la prórroga forzosa, en otros casos, puede caber deducirla implícitamente (no tácitamente) de los propios términos del contrato sin estar establecida en una clausula especifica, pero tal deducción ha de ser clara y terminante para entender que existe ese acuerdo'.

De igual modo, tiene dicho esta Sala en sent de 12-12-2014, a la vista de la STS de 20-3-13 , ' que el alcance que debe darse a la expresión 'tiempo indefinido' consignada en contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del ROL 2/1985, no es equivalente al acogimiento del régimen de prórroga forzosa del art 57 LAU 1964 por no ser términos equivalentes y por exigirse para su acogimiento una deducción inequívoca de los términos del contrato' ( STS 22-11-10 ), al resultar dicha expresión contraria a la naturaleza del contrato de arrendamiento salvo que del conjunto de las cláusulas o estipulaciones del contrato pueda inferirse lo contrario y ello por cuanto la temporalidad es una de las características esenciales de este contrato por lo que precisamente, la validez de este negocio jurídico es incompatible con el establecimiento de una duración indefinida ( STS 29-12-09 ) Ya dijimos en nuestra sentencia de 22-6-07 , que 'no le cabe duda a esta Sala que el art 1543 Cc incluye el requisito de la temporalidad en la definición del arrendamiento , cuya indeterminación sin embargo no provoca la nulidad de la obligación sino que aunque no se hubiera fijado plazo o bien se diga que es indefinido, el contrato será válido y se entenderá hecho por años, meses o días, según el señalamiento de la renta, entrando en funciones, en su caso, la normativa de los arts 1577 y 1581 Ce . pues lo indefinido, o no definido (pero definible) es diferente de lo 'a perpetuidad o no definible ni determinable, que es lo que prohíbe la Ley ( STS 9-7-79 ), y en este mismo sentido, el TS declara que el vínculo creado por el contrato de arrendamiento es incompatible con ¡a intemporalidad, por desnaturalizar la esencia y naturaleza del vínculo jurídico ( STS 15-10-84 ), así como que la duración indefinida es contraria a la naturaleza y carácter temporal dei arrendamiento , y supone tanto como ausencia de plazo del mismo, que debe regirse por el art.

1581 Cc ( STS 9-12-85 )'.

A partir de lo expuesto, debemos precisar que el contrato es de 1-10- 86 posterior pues, al RDL señalado, que, como es sabido, suprimió el carácter obligatorio de la prórroga forzosa de LAU de 1964, y acudiendo al citado contrato ni de su conjunto, ni de cualquiera de sus clausulas, se deduce la sumisión a la prórroga forzosa, pues, aún cuando en el mismo se habla de plazo indefinido, no hay atisbo o indicio que permita deducir que la voluntad de las partes era someterse a ese régimen de prórroga, y ello a pesar de que en su carátula se alude a duración indefinida como tampoco se puede deducir de las cláusulas anexas pues no aparece mención alguna a tal sometimiento . No cabe deducir, a falta de cláusula especifica de sometimiento al art 57 LAU de 1964 , la existencia de inequívoca voluntad de las partes en tal sentido.' Dicho lo anterior, hemos de coincidir con la Juez a quo en que, examinados los términos del contrato, no se contiene en el mismo pacto de sumisión alguno al régimen de prórroga forzosa. Se establece un plazo de duración de un año (ni siquiera por tiempo indefinido) y una renta anual de 72.000 pts. pagaderas por meses. En la estipulación 4ª se hace referencia a la tácita reconducción, lo cual resulta incompatible con el convenio sobre prórroga forzosa. Por consiguiente, no puede deducirse ésta de la duración que ha tenido el arrendamiento, pues la prolongación en el tiempo puede deberse de igual modo a la tácita reconducción, mientras que las partes no muestren su deseo de poner fin al contrato.

En base a todo ello, hemos de señalar de manera acorde con la sentencia que el contrato de arrendamiento ha venido prorrogándose por tácita reconducción hasta que por telegrama de 2 de marzo de 2007 la arrendadora comunicó a la arrendataria su intención de no prorrogar más el contrato, quedando resuelto éste con fecha 30 de abril de 2007, momento en que dejaron de estar vigentes las obligaciones de las partes derivadas del mismo.

Por último, solo añadir que no puede traerse a colación la cuestión compleja en base a la acción de desahucio por precario, pues la ejercitada no es otra que la de desahucio por expiración del término contractual y reclamación de rentas.



SEGUNDO .- En la demanda también se reclamaba la cantidad de 4.252, 50 € en concepto de indemnización derivada de la ocupación prolongada en el tiempo de la vivienda por parte de la arrendataria pese a haber expirado el término contractual y con las miras de evitar un enriquecimiento injusto. En tal concepto se reclaman las mensualidades de abril de 2011 a abril de 2016, los meses de mayo, junio y julio de 2016 y los que se devenguen hasta la entrega o lanzamiento de la demandada. La sentencia acoge parcialmente esta pretensión, aunque reduciéndola en un 70%, considerando que si bien ha seguido haciendo uso de la finca, esta no se encontraba en condiciones de habitabilidad desde el año 2006.

Para resolver esta cuestión hemos de partir del hecho de que el contrato quedó resuelto legalmente el día 30 de abril de 2007, como hemos señalado. Dicho esto, no puede pretenderse la aplicación del Art. 119 de la LAU de 1964 en cuanto a la suspensión del contrato y de la consiguiente obligación de pago de las rentas (cuando la autoridad competente disponga la ejecución de obras que impidan que la finca siga habilitada), considerando que en la actualidad se encuentra en suspenso, pues no puede entenderse suspendido un contrato cuando el mismo se ha declarado resuelto y extinguido por expiración del término desde el día 30 de abril de 2007.

Tampoco puede entenderse incumplida la obligación del arrendador, en cuanto a su deber de proporcionar la posesión pacífica y útil de la cosa, toda vez que a partir de aquel momento el contrato no estaba en vigor, y era obligación de la arrendataria devolver y abandonar el inmueble. No solo no lo hizo, sino que permaneció obstinadamente en el mismo , incluso consignando en el año 2008 determinadas mensualidades, lo que revelaba el propósito de continuar en el uso de la vivienda. Por tal motivo se solicita la indemnización reclamada, la cual fue justamente rebajada por la Juez de Instancia, habida cuenta del estado que presentaba el inmueble. No obstante, no se ha practicado prueba que acredite las concretas condiciones de habitabilidad del mismo, aunque ciertamente se ha probado el deficiente estado de sus elementos comunes, y no consta reclamación de la arrendataria a lo largo de estos años a fin de que subsanara o reparara tales deficiencias.

Vistos los artículos citados y demás preceptos de pertinente y general aplicación,

Fallo

Esta Sala ha decidido confirmar la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de esta ciudad, con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Así por esta nuestra sentencia lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación, por interés casacional, y, en su caso, recurso extraordinario por infracción procesal, que deberá interponerse ante este Tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el siguiente a su notificación.

PUBLICACIÓN .- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Magistrado Iltmo. Sr. D. JUAN FRANCISCO RUIZ RICO RUIZ, Ponente que ha sido de la misma. Doy fe.