Sentencia Civil Nº 146/2013, Audiencia Provincial de Navarra, Sección 1, Rec 31/2013 de 28 de Junio de 2013

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 146/2013

Ilmos/as. Sres/as.

Presidenta

Dª. ESTHER ERICE MARTÍNEZ (Ponente)

Magistrados

D. FERMÍN ZUBIRI OTEIZA

D. JOSÉ JULIÁN HUARTE LÁZARO

En Pamplona/Iruña , a 28 de junio de 2013 .

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Navarra , compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados que al margen se expresan, ha visto en grado de apelación el Rollo Civil de Sala nº 31/2013, derivado del Juicio Ordinario nº 121/2011 , del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 1 de Estella/Lizarra ; siendo parte apelante, la demandada, Dña. María Milagros , r epresentada por la Procuradora Dª Mª DEL PUY ORONOZ GARDE y asistida por el Letrado D . JOSÉ ENRIQUE ESCDERO ROJO y parte apelada, la demandante Dña. Antonia , representada por la Procuradora Dª ELENA ATONDO ALBÉNIZ y asistida por el Letrado D. FERNANDO BOCCHERINI APARICIO.

Siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª ESTHER ERICE MARTÍNEZ.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Con fecha el referido Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 1 de Estella/Lizarra dictó Sentencia en Juicio Ordinario nº 121/2011 cuyo fallo es del siguiente tenor literal: ' Estimo la demanda presentada por Dª. Antonia , a través de su representación procesal, contra Dª. María Milagros , también debidamente representada y, en consecuencia. 1.- condeno a Dª. María Milagros al pago de 24.796,12 euros y de los intereses legales devengados. 2.- Le condeno asimismo al pago de las costas procesales causadas.'

TERCERO.- Notificada dicha resolución, fue apelada en tiempo y forma por la representación procesal de Dª. María Milagros interesando se dicte resolución por la que estimando el recurso revoque la sentencia desestimando la demanda en su integridad, absolviendo a su representada de todas las pretensiones deducidas en su contra en el suplico de a demanda, todo ello, con expresa imposición de costas de la primera instancia a la actora-apelada.

CUARTO.-La parte apelada, Dª. Antonia , evacuó el traslado para alegaciones, oponiéndose al recurso de apelación y solicitando su desestimación, interesando la confirmación de la sentencia de instancia, con expresa imposición de costas a la parte apelante .

QUINTO.- Admitida dicha apelación en ambos efectos y remitidos los autos a la Audiencia Provincial, previo reparto, correspondieron a esta Sección Primera en donde se formó el Rollo de Apelación Civil nº 31/2013 , habiéndose señalado día para su deliberación y fallo.

Fundamentos

PRIMERO.-La parte apelante-demandada sostiene en su recurso que la cuestión a dilucidar es si las obras de que se trata eran necesarias, urgentes y si han sido acertadas y/o útiles o no, así como si se han acordado y ejecutado conforme a derecho o por el contrario se han llevado a cabo mediante una decisión unilateral, prescindiendo de la norma prevista ( arts. 14 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal ).

Se niega en el recurso que el edificio necesitase de forma urgente o reparación de alguna de sus partes, negando igualmente que las obras realizadas hayan sido las idóneas para la solución de los problemas que pudiera presentar. Señala que ninguna de las partes litigantes habitan, ni han habitado habitualmente en el edificio con anterioridad a realizarse las obras, asimismo indica que los propios arquitectos redactores del proyecto refieren en el mismo que el estado general del edificio es bueno, describiendo una serie de incidencias que vienen existiendo al menos con anterioridad al año 1994, que no impiden sin embargo la citada calificación del edificio como edificio en buen estado. Indica asimismo la existencia de disparidad de criterios en los informes realizados por los arquitectos redactores del proyecto respecto a los mantenidos por el arquitecto Sr. Roman en cuanto a las obras a acometer, así este último a diferencia de aquellos considera prioritario reparar la cubierta antes de acometer cualquier limpieza y/o saneamiento de fachadas.

Concluye que al no haberse procedido a reparar la cubierta, las obras realizadas por la actora no han sido las idóneas para la solución de los posibles problemas presentes y futuros del edificio, resultando inútiles para ello. A lo expuesto añade que alguna de las actuaciones llevadas a cabo no son necesarias, máxime cuando el edificio no viene siendo habitado.

Se argumenta en el recurso que la actora es quien encarga el proyecto de rehabilitación del edificio, siendo la promotora de la misma y quien solicita la correspondiente licencia de obras, en su propio nombre y nunca en nombre y derecho de la comunidad de propietarios. Refiere que tanto el encargo del proyecto como la realización de las obras se han llevado a cabo sin la existencia de los correspondientes acuerdos de la junta de propietarios. Añade que se asumió por la actora el certificado final de obra por una cantidad superior a la presupuestada, pese a que no se había realizado la partida correspondiente a la traída de aguas, asumiendo así un sobrecoste que debe correr por cuenta y riesgo de la contratista, ya que es una decisión que perjudica a la comunidad y es adoptada unilateralmente por aquella.

Afirma que tuvo conocimiento de que se habían llevado a cabo las obras con posterioridad a la realización de las mismas, mediante burofax de fecha 4 de febrero de 2009, oponiéndose a las obras en el momento en que tiene conocimiento de las mismas.

Alega la recurrente que nos encontramos ante un juicio en el que debe aplicarse la Ley de Propiedad Horizontal que en su art. 2 establece que la misma será de aplicación, tanto las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en su art. 5, como a las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el art. 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal. Por ello considera que tanto el encargo del proyecto como la realización de las obras se han llevado a cabo de forma no ajustada a derecho, ya que no existían los correspondientes acuerdos de la junta de propietarios.

Refiere que tal y como establece el art. 14 de la Ley de Propiedad Horizontal corresponde a la junta de propietarios, entre otras cosas, aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles en las cuentas correspondientes, así como aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias. Todo ello deberá producirse en reunión celebrada, previa convocatoria al efecto, debiendo adoptarse los acuerdos conforme a las mayorías establecidas en el art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal , estableciéndose igualmente que cuando las mayorías no puedan adoptarse será el juez, a instancia de parte, quien decida.

Reitera que la actora no agotó todas las posibilidades con carácter previo a la realización de las obras, ya que las inició sin tener constancia cierta de que quien apela ahora hubiese recibido la documentación y tuviese conocimiento de las mismas, motivo por el cual ante la falta de acuerdo debió acudir al juez para que decidiese al respecto.

Alega que el propietario individual carece de legitimación para realizar las obras de reparación que no sean muy urgentes, consecuentemente la actuación de un propietario individual no genera la obligación de reembolso de los gastos efectuados, por tanto reitera que nada debe abonar esta parte a la parte actora.

SEGUNDO.-En cuanto a la naturaleza de las obras que se llevaron a cabo en el edificio propiedad de ambas partes, consta en las actuaciones el proyecto de rehabilitación del edificio situado en la CALLE000 n. NUM000 de Eulate (Navarra ) y de traída de agua al mismo y la certificación final de las obras de rehabilitación. En dicho proyecto cuando se refiere al estado actual del edificio se recoge que ' realizada una primera supervisión del edificio, el estado general del mismo es bueno, pudiendo decidirse que la adecuación estructural de los pisos y de la cubierta es buena, por lo que no se plantea ninguna actuación en la misma. La cubierta es de fibrocemento, estando en buen estado y siendo una solución adecuada a la forma y estética del edificio, por lo que tampoco se plantea su modificación. El elemento de la cubierta que se encuentra bastante deteriorado es el canalón, que se encuentra deformado y roto en varias partes del mismo, lo que provoca escorreduras de agua por la fachada, con el consiguiente deterioro de la misma e incluso la generación de humedades por el interior. En la cubierta y para dar luz a la escalera existe un lucernario realizado con placas traslúcidas de forma similar a la de la cubierta, observando que al ser una placa sencilla, se llegan a producir condensaciones en su cara interior, que debido a la inclinación acaban escurriendo hasta llegar a la pared que conforma el hueco del lucernario y provocando las correspondientes humedades en la misma. Las fachadas, de silleria de piedra caliza, presentan suciedad, así como fallos en el rejuntado de la piedra, que en algunas partes provoca la entrada de humedad al interior. Es de destacar la apreciación de algunas grietas en las molduras existentes, lo que exige que cualquier actuación sobre ellas deba ser cuidadosa, para evitar que salten trozos de las molduras. El pararrayos del edificio presenta deteriorado el cable de conexión a tierra del mismo y no se encuentra conectado a tierra. La bajante de los baños de las viviendas de las plantas elevadas, y en su planta baja presenta diversos tramos de tubos antiguos de diversos materiales, con algunas conexiones que no son muy adecuadas hoy día. En cuanto a la red que proviene de un manantial y que pertenece a los propietarios del edificio, actualmente cruza una zona de propiedad privada de otro de los propietarios de la red, por lo que se propone que discurra por suelo público hasta acceder a la parcela.'Por lo que como solución se plantea : ' la sustitución del canalón y de las bajantes, la realización de un lucernario en las escaleras con perfilería de aluminio y placas de policarbonato con doble cámara de aire para evitar condensaciones, la limpieza de las fachadas y rejuntado de la piedra, el pintado de color blanco de las carpinterías de fachada, el pintado de las paredes interiores en la zona de las escaleras y finamente el pintado de la cerrajería de balcones y ventanas. En cuanto a la red de agua proveniente del manantial, en una zona pública previa a la entrada en la finca privada, se realiza una toma y una conducción que discurre por vía pública hasta acometer a los terrenos de DIRECCION000 .'

En un anterior informe llevado a cabo sobre el estado de a cubierta del edificio por el arquitecto D. Roman el 3 de octubre de 1994 se hacía ya referencia al mal estado de la cubrición y de los encuentros de los elementos singulares del tejado, careciendo de una recogida eficaz de aguas, por lo que la acumulación de residuos y la falta de mantenimiento provocaban una evacuación sin control del agua que estaba dañando de forma galopante la fachada, señalando la necesidad de dotación de canalones y bajantes; asimismo se señalaba la deficiente situación del lucernario de la escalera y se consideraba prioritario reparar la cubierta antes de acometer cualquier limpieza y/o saneamiento. Examinados los distintos documentos ya referidos no se aprecia una contradicción relevante, ya que la parte de la cubierta que el informe efectuado por el Sr. Roman considera mas dañada es el lucernario y el canalón para la adecuada recogida y evacuación de aguas, añadiéndose otras obras de distinta naturaleza en el proyecto de rehabilitación dado que el informe llevado a cabo por el Sr. Roman lo era únicamente respecto al estado de la cubierta del edificio. Así las cosas no cabe sino concluir que no se acredita que la solución adoptada sea inidonea, ya que en las obras de rehabilitación planteadas y ejecutadas se lleva a cabo una intervención en el canalón y las bajantes, así como también en el lucernario, procediendo con posterioridad a la limpieza de las fachadas y rejuntado de la piedra y posterior pintado de la carpintería, paredes interiores en la zona de escalera y de la cerrajería de balcones y ventanas.

La prueba practicada en las actuaciones por la parte demandada no acredita que sean otras las obras idóneas para los problemas que presentaba el edificio.

Examinadas las obras de rehabilitación no puede negarse que las mismas fuesen necesarias, máxime teniendo en cuenta que la propia parte recurrente aduce a la existencia de las deficiencias ya en el año 1994, cuando fue realizado el informe emitido por el Sr. Roman . Tampoco se acredita mediante la correspondiente prueba pericial que la intervención que se ha llevado a cabo en la cubierta sea insuficiente y resulte inútil para el mantenimiento del edificio. Examinada la prueba documental relativa a la rehabilitación llevada a efecto, no cabe sino concluir que las obras efectuadas eran necesarias, toda vez que esta acreditado el estado de deterioro del canalón de la cubierta que se encontraba deformado y roto en varias partes, lo que provocaba escurriduras de agua, con el consiguiente deterioro progresivo de la fachada e incluso generación de humedades en el interior del inmueble; asimismo no puede obviarse que el lucernario situado en la cubierta para dar luz a la escalera llegaba a producir condensaciones en el interior, que debido a su inclinación acababan escurriendo hasta llegar a la pared provocando asimismo humedades. Se ha acreditado también que las fachadas presentaban además de suciedad, fallos en el rejuntado de las piedras, que en algunas partes provocaban la entrada de humedad en el interior, apreciándose grietas en las molduras existentes, entre otros desperfectos del inmueble, lo que hace improsperable la alegación consistente en la falta de necesidad de la rehabilitación, sin que puedan calificarse las actuaciones llevadas a cabo en la misma como de mero ornato o capricho, estando dentro de la actuación habitual que tras las reparaciones efectuadas en los elementos en los que se observaba las deficiencias relevantes para el edificio, se produzca posteriormente el pintado y limpieza de fachadas, carpintería y otros elementos comunes que además del deterioro que habían sufrido por el transcurso del tiempo, requerían ser pintados tras las reparaciones en cubierta, fachadas y bajantes.

Tampoco se ha acreditado que la obras hayan sido efectuadas con un sobrecoste inadecuado que perjudica a la comunidad, constando únicamente al respecto la afirmación que se realiza en el recurso.

Tal y como se ha expuesto los defectos en el mantenimiento de la cubierta estaban ya determinados en el año 1994. El proyecto para la rehabilitación esta fechado en el mes de julio del año 2005, siendo el certificado final de la dirección de obra del mes de junio de 2007. Consta acreditado mediante acta notarial que el 23 de septiembre de 2005 se remitió por correo certificado con acuse de recibo una carta a la demandada, poniendo en conocimiento la situación del inmueble y adjuntando el presupuesto y medición llevado a cabo en el Colegio de Arquitectos, haciendo referencia al presupuesto en su día remitido; la carta fue devuelta por ausencia de su destinataria, por lo que el 4 de noviembre de 2005 volvió a remitirse nuevamente la documentación a la ahora demandada-recurrente, dirigiendo la carta certificada a su centro de trabajo en la fiscalía del Ministerio de Justicia en Barcelona, donde fue entregado.

Tras el envió de un burofax el 4 de febrero de 2009, finalmente María Milagros manifestó haber recibido la documentación pertinente, añadiendo que era la primera recibida al respecto.

A lo expuesto debe añadirse que consta en las actuaciones la remisión por parte del Ayuntamiento de Eulate a la demandada de una documentación fechada el 29 de mayo de 2006, en la que atendiendo a la solicitud por ella formulada como parte interesada en su calidad de copropietaria, se le remitió el proyecto de rehabilitación del edificio, informe urbanístico y demás documentación relacionada con la obra que se estaba ejecutando en el edificio conocido como ' DIRECCION000 ' . En base a lo expuesto no cabe sino concluir que la demandada era conocedora del proyecto de rehabilitación, el informe urbanístico y toda la documentación que le fue remitida por el Ayuntamiento de Eulate en el año 2006 tras la solicitud por ella formulada.

Pese a tener conocimiento de los citados extremos la ahora recurrente en ningún momento manifestó su oposición a las obras de rehabilitación, ni efectuó solicitudes complementarias de información, ni ningún otro acto por el que exteriorizase su disconformidad con la rehabilitación del edificio.

Si atendemos al régimen de copropiedad regulado en el art. 396 del Código Civil las obras llevadas a cabo en los elementos comunes habrán de regirse por lo dispuesto en los arts. 393 y 395 de dicho texto legal , así la participación en los gastos de conservación de la cosa será proporcional a las cuotas y los copropietarios pueden exigirse entre si la contribución a los gastos que se produzcan como consecuencia de dicha conservación; así las cosas siendo la obra de rehabilitación efectuada necesaria para la conservación del inmueble, tal y como se desprende de todos los informes periciales incorporados a este juicio, no cabe sino concluir que debe estimarse la demanda en su día interpuesta, confirmándose la resolución de instancia, sin que se haya practicado por la demandada prueba alguna que cuestione la necesariedad de las obras.

La adopción de acuerdos en junta de propietarios conforme a lo dispuesto en los arts. 14 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal no ha sido posible dada la renuencia de la parte demandada a recibir y contestar las comunicaciones de la demandante para efectuar de forma conjunta la rehabilitación de que se trata, no pudiendo esta conducta obstativa constituir un impedimento para efectuar obras necesarias, sin cuya realización hubiera podido deteriorarse el inmueble de forma mas relevante ya que las filtraciones que se apreciaban podían dañar finalmente la construcción de la casa. No puede obviarse que el criterio de la formación de la voluntad comunitaria a través de la reglas colegiales sólo pueden definir el interés de la comunidad cuando no se oponga al derecho de cada comunero a la conservación de la cosa y a su utilización según su destino. El mantenimiento de los ornamentos comunes para el adecuado uso y habitabilidad del inmueble es un derecho de cada propietario exigible a la comunidad y no puede ser impedido por las exigencias del régimen colegial. A lo expuesto debe añadirse que dado el reducido número de propietarios (dos) y los vínculos familiares que les unen no consta la reunión formal alguna de Junta de Propietarios, ni designación de Presidente de la Comunidad.

En base a lo expuesto no cabe sino como se ha expuesto con anterioridad desestimar el recurso de apelación interpuesto confirmando la resolución impugnada.

TERCERO.-Las costas causadas en esta alzada se impondrán a la parte apelante ( art. 398 de la L.E.Civil ).

Vistos los preceptos legales citados, concordantes y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimamosel recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª. Mª del Puy Oronoz Garde en nombre y representación de Dª. María Milagros contra la sentencia dictada en el Juicio Ordinario n. 121/2011 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia n. 1 de Estella/Lizarra y en consecuencia confirmar dicha resolución, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

La presente resolución, de concurrir los requisitos establecidos en los artículos 477 y 469, en relación con la disposición final 16ª de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil , es susceptible de recurso de casación y de recurso extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremoo, en su caso, de recurso de casación ante la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Navarra, debiendo presentar ante esta Sección el escrito de interposición en el plazo de los VEINTE DÍASsiguientes al de su notificación.

Debiendo acreditarse en el momento de la interposición del recurso haber consignado el depósito exigido para recurrir en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano abierta en Banesto, con apercibimiento de que de no verificarlo no se admitirá a trámite el recurso pretendido.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.