Sentencia CIVIL Nº 146/2018, Audiencia Provincial de Almeria, Sección 1, Rec 218/2017 de 06 de Marzo de 2018

Encabezamiento

SECCION Nº 1 DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALMERIA
AVDA. REINA REGENTE S/N
Tlf.: 950-03-72-92. Fax: 950-00-50-22
N.I.G. 0410042C20140003184
Nº Procedimiento: Recurso de Apelacion Civil 218/2017
Asunto: 100396/2017
Autos de: Procedimiento Ordinario 974/2014
Juzgado de origen: JUZGADO MIXTO Nº3 DE VERA
Apelante: BARAKA VIVIENDAS S.L.
Procurador: MARIA MERCEDES VILLENA TOUS
Abogado:
Apelado: VIENA INMUEBLES
Procurador: ELENA MEDINA CUADROS
Abogado:
SENTENCIA Nº 146/18
ILTMOS. SRES.
PRESIDENTE
D. MANUEL ESPINOSA LABELLA
MAGISTRADOS
D. JUAN ANTONIO LOZANO LOPEZ
D. MARIA DEL MAR GUILLEN SOCIAS
En la Ciudad de Almería a seis de marzo de dos mil dieciocho.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada como relación de trámites y antecedentes del procedimiento.



SEGUNDO.- Por la Sra Juez del Juzgado de 1ª Instancia Nº 3 de Vera, en los autos de Juicio Ordinario 974/14 seguidos en ese Juzgado, se ha dictado sentencia de fecha 2 de junio de 2016 cuyo Fallo dispone; 'QUE DESESTIMANDO la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Emilio Alberto Morales en nombre y representación de BARAKA VIVIENDAS S.L. DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a VIENA INMUEBLES S.L. UNIPERSONAL de las pretensiones formuladas contra ella, con expresa condena en costas a la parte demandante. '

TERCERO.- Contra la referida sentencia y por la representación procesal de la parte demandante se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación, que la parte apelada impugnó.

Los referidos autos fueron elevados a este Tribunal, donde se formó el rollo correspondiente, y seguido el recurso por sus trámites, se señaló día para la votación, deliberación y fallo, que tuvo lugar el día 6 de marzo de 2018.



CUARTO.- En la tramitación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.

Ha sido Ponente la Ilma. Sr. Magistrada D. MARIA DEL MAR GUILLEN SOCIAS.

Fundamentos

PRIMERO.- Este recurso trae causa del contrato de compraventa sobre la finca nº NUM000 del Registro de la Propiedad de Vera (parcela NUM001 NUM002 sita en la URBANIZACIÓN000 de Vera), que la actora BARAKA VIVIENDAS S.L. adquirió de la demandada VIENA INMUEBLES S.L.U., por contrato privado de fecha 5 de noviembre de 2013.

La sentencia de instancia desestima la resolución del contrato, y devolución por duplicado de las arras (200.000 €) que solicitaba Baraka S.L. de Viena Inmuebles SLU.

El precio de la finca se pacto en 1.089.000 € (incluido el 21 % de IVA), de los cuales, la parte compradora entrego 121.000 € (incluido IVA) a cuenta del precio, y en concepto de arras penitenciales (cláusula sexta del contrato privado de compraventa), estableciéndose un plazo de seis meses desde la firma del contrato privado para escriturar la operación (Cláusula Tercera), que no excedería del 30 de abril de 2014.

La causa de incumplimiento invocada por la demandante para resolver el contrato, era la ocultación de un procedimiento judicial con anotación preventiva de la demanda sobre la finca vendida.

El recurso estima error en la valoración de la prueba de la sentencia, que; en su Fundamento de Derecho tercero, no aprecia que la existencia de este procedimiento judicial afectara a la finalidad de la operación. Y ello porque la existencia de esta carga supuso un impedimento para obtener del banco la financiación de la operación de compraventa.

En cuanto a la carga que grababa la finca, la vendedora oculto la información. Y en cuanto a la cancelación de los embargos, la vendedora en el procedimiento judicial por el que trabo la carga sobre la finca, consigna las cantidades adeudadas el día 11-10-2013, dictándose providencia levantando el embargo preventivo el 20 de noviembre de 2013; hecho que se comunica a la compradora demandante el día 23 de abril de 2014, y el 23 de mayo de 2014 se cancela la anotación en el Registro de la Propiedad . Es decir ocho días después de que fuera convocado por la vendedora demandada en la Notaria (15 de mayo de 2014) para otorgar la escritura publica, por lo que la carga subsistía al tiempo de escriturar, de haberla llevado a cabo, y se estaba faltando a la verdad por la compradora, en cuando la finca se vendía en el contrato privado, libre de cargas. Respecto a la experiencia de la compradora como empresa inmobiliaria, consignado como argumento en la sentencia, en nada afecta a las posibilidades de conocer la existencia del procedimiento judicial, dado el marco de confianza existente entre las partes.

Finalmente se alega infracción de los preceptos citados en la sentencia, sustancialmente el artículo 1.124 del CC , y la jurisprudencia sobre la viabilidad de la acción resolutoria ejercitada, y que se cita en su recurso; ademas de un mero error en la cita del articulo 1438 del CC , que no es aplicable al caso y se indica así en la sentencia. Esto último carece de total trascendencia en la resolución del recurso.



SEGUNDO.- El tema central que orbíta en este debate, radica en el incumplimiento del contrato por la parte vendedora, que sostiene la demandante es generador del derecho a resolver el contrato, y exigir por su parte la devolución de las cantidades entregadas por duplicado, que según alega ascienden a 200.000 € Sobre esta materia el Tribunal Supremo ha entendido que para que exista resolución en el sentido del art. 1124 del Código Civil ( Sentencia de 21 de marzo de 1994 ), es necesaria la existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían, estando encomendada la apreciación de este incumplimiento al libre arbitrio de los Tribunales de instancia; que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable le origine; y que quien ejercita esta acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es la que motiva el derecho de resolución de su adversario y lo libera de su compromiso.

El Tribunal Supremo afirma la existencia de incumplimiento resolutorio cuando concurre una voluntad deliberadamente rebelde del deudor ( SSTS de 28 de febrero de 1980 , 11 de octubre de 1982 , 7 de febrero de 1983 , 23 de septiembre de 1986 , 18 de noviembre de 1994 y 5 de diciembre de 2002 ). Pero también ha entendido que el incumplimiento causante de resolución puede producirse por el hecho mismo de la inefectividad del precio contraviniendo la obligación asumida ( STS de 19 de junio de 1985 ) o por la frustración del fin del contrato, sin que sea preciso una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento; basta con que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte ( SSTS de 18 de noviembre de 1983 , 31 de mayo de 1985 , 13 de noviembre de 1985 , 18 de marzo de 1991 , 18 de octubre de 1993 , 25 de enero de 1996 , 7 de mayo de 2003 , 11 de diciembre de 2003 , 18 de octubre de 2004 , 3 de marzo de 2005 , 20 de septiembre de 2006 y 31 de octubre de 2006 ). Se necesita que quien promueve la resolución tenga un interés jurídicamente protegible, pues la petición puede entrañar un carácter abusivo o contrario a la buena fe, y que el incumplimiento de la contraparte sea de cierta entidad, verdadero y propio, grave y esencial, es decir, que tenga importancia y trascendencia para la economía de los interesados o entidad suficiente para impedir la satisfacción económica de las partes ( SSTS de 15 de noviembre de 1994 , 7 de marzo de 1995 23 de enero de 1996 , 26 de enero de 1996 , 6 de octubre de 1997 , 10 de mayo de 2000 , 15 de octubre de 2002 , 11 de abril de 2003 y 27 de febrero de 2004 ).

La opción entre exigir el cumplimiento o la resolución de lo convenido corresponde a la parte perjudicada por el incumplimiento del contrato y puede ejercitarla ya en la vía judicial, ya fuera de ella, a reserva de que si la declaración de resolución se impugna por la otra parte quede sometida al examen y sanción de los Tribunales, que declararán si es o no ajustada a derecho, pues los efectos de la resolución han de ser instados y obtenidos por la vía judicial, pero la resolución del contrato es un acto del contratante que considera incumplido el mismo por el otro, y puede solicitarse mediante voluntad unilateral de quien ha cumplido, siendo la resolución que la acoge proclamación simple de la resolución ya operada ( SSTS de 12 de marzo y 4 de abril de 1990 ). No constituye causa de resolución la constitución de uno de los obligados en mora ( STS de 13 de abril de 2002 y 4 de junio de 2007 ), cuando el incumplimiento no es atribuible directamente a las partes ( STS de 31 de marzo de 1992 y 11 de octubre de 2006 ), cuando quien solicita la resolución ha incurrido a su vez en incumplimiento, salvo que tal incumplimiento se efectúe a consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta del que incumple primero es la que motiva el derecho a la resolución ( Ss de 3 de junio de 1993 y 27 de octubre de 2004 ), cuando se pretende por incumplimiento de obligaciones accesorias o complementarias, salvo que, por pacto, hayan sido elevadas a constituir la causa del contrato ( Ss de 24 de marzo de 1997 , 31 de julio de 2002 y 11 de abril de 2003 ). Por otra parte, caso de que una de las partes no acepte la resolución, o exista discrepancia sobre su delimitación, no basta con el consenso de las partes, sino que la resolución ha de ser judicialmente declarada ( SSTS 6 de octubre de 2000 y 27 de octubre de 2005 ).

Teniendo en cuenta la doctrina invocada por la parte en su recurso y ampliamente desarrollada en ésta resolución, consideramos que; 1) la Juzgadora no incurren en error en la valoración de la prueba, y; 2) la aplicación de los preceptos y doctrina invocada por el recurrente, ha sido la correcta y acertada en la sentencia.

Es decir el incumplimiento de la parte compradora, no puede calificarse como grave, esencial ni obsta al cumplimiento del contrato, mas allá de un mero retraso no trascendente en la formalización de la escritura publica. El plazo para ello según la estipulación tercera del contrato, finalizaba el 30 de abril de 2014, y la fecha para su otorgamiento libre de cargas, con constancia formal en el Registro de la Propiedad de Vera, se produce a partir del 23 de mayo de 2014. Es decir estamos hablando de un retraso de tan solo 23 días con respecto al plazo pactado. Y con mayor razón aun, si tenemos en cuenta que la anotación de embargo preventivo sobre la finca, se alza por providencia de fecha 20 de noviembre de 2013 por consignación del importe adeudado e (17.126 €) el 11 de mayo de 2013. Luego, el principal obstáculo para la elevación de la escritura publica estaba solventado antes de finalizar el plazo, y su constancia en el Registro en fecha 23 de mayo de 2014, solo constituye un acto formal que dota de seguridad a la realidad que consta en dicho registro.

Por lo tanto, hilando los argumentos de la parte compradora en su recurso, esta incidencia, que media en el curso de la operación antes de elevar a público el contrato, tampoco impediría, mas allá de un mero retraso, una hipotética financiación de la operación por el banco. Este hecho solo supondría una demora por parte del banco en otorgar su financiación, de haberla solicitado la compradora. Financiación, que dependerá de otras circunstancias ajenas al vendedor, como es la evaluación de riesgos y solvencia del comprador.

Y en cuanto, a la experiencia de la inmobiliaria compradora, igualmente compartimos la valoración de la juzgadora. La anotación del embargo preventivo consta efectuada el 19 de agosto de 2013 en la Nota simple del Registro de la Propiedad de la finca NUM000 . Es decir la información pública sobre el estado de la finca estaba a disposición de la parte compradora demandante, tres meses antes de que las partes firmaran el contrato privado de compraventa. Y, siendo la compradora demandante, parte de un conglomerado de empresas entre cuyos fines está la promoción inmobiliaria (documento dos de la contestación a la demanda, consistente en información de la pagina web corporativa de Baraka), los argumentos de la parte compradora consideramos que son, al menos, artificiosos y alejados de la realidad.

Máxime si analizamos, como así realiza la juzgadora de primera instancia en la sentencia; el origen y cuantía de la deuda que motiva la anotación de embargo preventivo en el procedimiento judicial nº 894/2012 instado por la Comunidad de Propietarios Complejo Urbanístico Nueva Vera. Este tiene su origen en el impago de cuotas que la comunidad de propietarios reclama a la vendedora, por un importe total de 13.167,28 € (Documento 5 de la contestación a la demanda, folio 79 de los autos), y que la vendedora consigna para alzar el embargo el día 11 de mayo de 2013. Con ello queremos decir, que la deuda es muy pequeña o ínfima con relación al precio de la parcela vendida, de 1.089.000 €. Y por tanto el importe de la deuda, (de no haber sido abonada por la vendedora antes de otorgar la escritura), podría haber sido salvado, si existiera verdadera voluntad de conservación del contrato por la parte compradora, deduciendo del precio de la compraventa el importe de la deuda con la comunidad.

La valoración por el Tribunal a quo de la prueba sólo puede ser combatida en los tribunales de ulterior grado, cuando el 'iter' deductivo afrenta de manera evidente a un razonar humano consecuente. Cuando los juzgadores han prescindido del proceso lógico que representa las reglas de la sana crítica ( S. de 10 marzo de 1994 ), al haber conculcado las más elementales directrices del razonar humano y lógico ( SS de 11 de noviembre de 1996 y 9 de marzo de 1998 ).Y en este caso, atendidos los argumentos expuestos, es claro, no se aprecia haya ocurrido.

En definitiva, debemos concluir con el respeto a la valoración de la prueba de la juzgadora, y la correcta aplicación de la doctrina invocada en la sentencia con respecto a la prueba desplegada y su valoración, por lo que confirmamos la sentencia recurrida en todos sus extremos.



TERCERO.- Procede la imposición de costas en esta instancia, de conformidad con lo preceptuado en el articulo 398 de la LEC

Fallo

Que DESESTIMAMOS el recurso de apelación deducido contra la sentencia de fecha 2 de junio de 2016 dictada por la Sra. Juez del Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción Nº 2 de Vera, en los autos de en los autos de Juicio Ordinario 974/2014 seguidos en ese Juzgado, del que deriva la presente alzada, y; 1.- CONFIRMAMOS la expresada resolución.

2.- Se imponen las costas procesales a la parte recurrente.

La recurrente ha perdido el depósito en su día constituido, dándosele el destino a que se refiere el la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , añadida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia acompañados de certificación literal de la presente resolución a efectos de ejecución y cumplimiento.

Recursos.-Conforme al art. 466.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal por el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella.

Órgano competente.-es el órgano competente para conocer de ambos recursos -si bien respecto del extraordinario por infracción procesal sólo con carácter transitorio- la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo. Órgano competente.-es el órgano competente para conocer de ambos recursos -si bien respecto del extraordinario por infracción procesal sólo con carácter transitorio- la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo.

Plazo y forma para interponerlos.-Ambos recursos deberán interponerse mediante escrito presentado ante esta Audiencia Provincial en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, suscrito por Procurador y autorizado por Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal.

Así, lo acordamos, mandamos y firmamos.