Sentencia Civil Nº 147/2011, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 6, Rec 431/2010 de 17 de Marzo de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN SEXTA.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO CINCO DE TORREMOLINOS.

JUICIO ORDINARIO NÚMERO 218/2008.

ROLLO DE APELACIÓN NÚMERO 431/2010.

SENTENCIA Nº 147/2011

Iltmos. Sres.:

Presidente:

Don Antonio Alcalá Navarro

Magistrados:

Don José Javier Díez Núñez

Doña Soledad Jurado Rodríguez

En la Ciudad de Málaga, a diecisiete de marzo de dos mil once. Vistos, en grado de apelación, ante la Sección Sexta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio ordinario número 218 de 2008, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Cinco de Torremolinos (Málaga), sobre resolución contractual, seguidos a instancia de don Ricardo , representado en esta alzada por el Procurador de los Tribunales don Manuel Manosalvas Gómez y defendido por el Letrado don Manuel Temboury Moreno, contra don Jose Miguel , representado en esta alzada por la Procuradora de los Tribunales doña Cecilia Molina Pérez y defendido por la Letrada doña Ana María Martínez Alagón; actuaciones procesales que se encuentran pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia definitiva dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO .- Ante el Juzgado de Primera Instancia número Cinco de Torremolinos (Málaga) se siguió juicio ordinario número 218/2008, del que este Rollo de Apelación dimana, en el que con fecha veinticuatro de septiembre de dos mil nueve se dictó sentencia definitiva en la que se acordaba en su parte dispositiva: "FALLO: Que estimando la demanda deducida por Ricardo , representado por el Procurador Don Manuel Manosalvas Gómez contra Don Jose Miguel , representado por Alejandro Salvador Torres, en cuanto a la petición que se efectúa con carácter subsidiario se declara resuelto el contrato de compra-venta suscrito por ambas partes con fecha diecisiete de julio de dos mil siete, por incumplimiento contractual del demandado y condeno a éste a pagar al actor la cantidad de trece mil euros más los intereses legales a partir de la fecha en que se produjo el emplazamiento de este juicio condenándole asimismo al pago de todas las costas causadas, si bien limitadas a la cuantía de dicha suma, y desestimándola en cuanto al resto de las pretensiones contenidas en el suplico de la misma de las que absuelvo al referido demandado", resolución que fue aclarada mediante auto de cinco de noviembre siguiente en el que se establecía en su parte dispositiva: "Se aclara y rectifica la sentencia dictada en este procedimiento con fecha veinticuatro de septiembre pasado en el sentido de suprimir del fallo, y a continuación de la expresa imposición de las costas al demandado, las frases "si bien limitadas a la cuantía de dicha suma".

SEGUNDO .- Contra la referida sentencia, en tiempo y forma, preparó e interpuso recurso de apelación la representación procesal de la parte demandada, oponiéndose a su fundamentación la adversa actora, remitiéndose seguidamente las actuaciones originales, previo emplazamiento de las partes, a esta Audiencia en donde al no solicitarse práctica probatoria y considerarse innecesaria la celebración de vista pública, se señaló para deliberación del tribunal la audiencia del día de hoy, quedando a continuación conclusas las actuaciones para el dictado de sentencia.

TERCERO .- En la tramitación del presente recurso han sido observados y cumplidos los requisitos y presupuestos procesales previstos por la Ley, habiendo sido designado magistrado Ponente el Iltmo. Sr. don José Javier Díez Núñez.

Fundamentos

PRIMERO .- La sentencia dictada en la instancia anterior a cuya virtud acuerda resolver el contrato de compraventa privado de diecisiete de julio de dos mil siete concertado entre don Jose Miguel y don Ricardo , demandado y demandante, en sus respectivas cualidades de vendedor y comprador, respectivamente, en relación con el "apartamento" NUM000 del Edificio " DIRECCION000 ", sito en el número uno la Avenida DIRECCION001 de Torremolinos (Málaga), viene a ser recurrida en apelación por la representación procesal de la parte demandada interesando del tribunal colegiado de segundo grado su íntegra revocación para que con desestimación de la demanda contra ella promovida acuerde imponer las costas procesales devengadas, argumentando para ello que la "vivienda" de su propiedad, según consta en la nota simple del Registro de la Propiedad número Tres, se encuentra libre de cargas y arrendamientos, basándose la sentencia para mantener lo contrario únicamente en la testifical de la directora del " DIRECCION000 " que afirma encontrarse limitado el uso de la vivienda por estar afecta a su explotación en cadena a favor de la Comunidad de Propietarios, tal y como recogen los Estatutos, sin que conste en documento alguno la aprobación y fecha de inscripción registral de los citados Estatutos y sin hacerse referencia a que un número importante de propietarios no están conformes con la interpretación que de los mismos hace la administración de la Comunidad, añadiendo que, en todo caso, según la Ley de Propiedad Horizontal, esas normas estatutarias solamente obligan a los nuevos propietarios que ingresen en la Comunidad si constan inscritos en el Registro de la Propiedad en el momento de su adquisición, sucediendo que el demandado adquirió la vivienda en diciembre de dos mil cuatro y los Estatutos de la Comunidad se inscribieron en el Registro de la Propiedad en el año dos mil seis, es decir, dos años después, viniendo usando desde entonces la vivienda durante todo el año, sin formar parte en absoluto del sistema de explotación al que denominan en la comunidad "pool" , sin que concurriera engaño ni incumplimiento alguno en la venta efectuada, de manera que si el comprador hubiese llevado a cabo el cumplimiento de las obligaciones que le correspondían contractualmente al día de hoy se encontraría en posesión de la vivienda sin limitación alguna y disfrutando de su uso cuando lo considerase oportuno, dependiendo del propietario de la vivienda el dotar o no a la entidad explotadora del título jurídico que la habilite para la explotación.

SEGUNDO .- Efectuada síntesis de la motivación del recurso de apelación formalizado por la parte demandada en contra del fallo condenatorio impuesto en la sentencia dictada en la anterior instancia, la Sala de Apelación procede llevar a cabo su plena y absoluta confirmación, y para ello parte como premisa de partida a los efectos resolutorios de la cuestión litigiosa afirmando que si bien es cierto que el recurso ordinario de apelación es concebido como una simple revisión del procedimiento anterior seguido en la primera instancia, permitiendo al órgano "ad quem" conocer y resolver todas las cuestiones planteadas en el pleito - T.S. 1ª SS. de 6 de julio de 1962 y 13 de mayo de 1992 -, se presenta como impensable que el proceso valorativo de las pruebas realizado por Jueces y Tribunales de instancia pueda ser sustituido por el practicado por uno de los litigantes contendientes, habida cuenta que la jurisprudencia viene estableciendo al respecto como a las partes les queda vetada la posibilidad de sustituir el criterio objetivo e imparcial de los Jueces por el suyo propio, debiendo prevalecer el practicado por éstos al contar con mayor objetividad que el parcial y subjetivo llevado a cabo por las partes en defensa de sus particulares intereses - T.S. 1ª SS. de 16 de junio de 1970 , 14 de mayo de 1981 , 22 de enero de 1986 , 18 de noviembre de 1987 , 30 de marzo de 1988 , 18 de febrero de 1992 , 1 de marzo y 28 de octubre de 1994 , 3 y 20 de julio y 7 de octubre de 1995 , 23 de noviembre de 1996 , 29 de julio de 1998 , 24 de julio de 2001 , 20 de noviembre de 2002 y 3 de abril de 2003 -, debiendo, por tanto, ser respeta la valoración probatoria de los órganos enjuiciadores en tanto no se demuestre que el juzgador incurrió en error de hecho, o que sus valoraciones resultan ilógicas, opuestas a las máximas de la experiencia o de las reglas de la sana crítica - T.S. 1ª SS. de 18 de abril de 1992 , 15 de noviembre de 1997 y 9 de febrero de 1998 , entre otras-, de ahí que sea posible que dentro de las facultades que se concedan a Jueces y Tribunales de instancia den diferente valor a los medios probatorios puestos a su alcance e, incluso, optar entre ellos por el que estimen más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos, todo ello sin olvidar, claro está, como la revisión del valor probatorio que debe darse a los diferentes testimonios prestados por los testigos que depusieran a instancia de parte, debe hacerse con suma cautela, teniendo en cuenta la regla máxima de la sana crítica recogida en el artículo 376 de la mencionada Ley Procesal , apuntando insistentemente la doctrina jurisprudencial que la apreciación del referido medio probatorio es puramente discrecional del órgano judicial, dado que la norma citada no contiene reglas de valoración tasada que se puedan violar, al ser dicho precepto admonitivo, siendo tan sólo digna de tener en cuenta la impugnación cuando se constate que la apreciación de los testimonios ofrecidos es ilógica o disparatada, según recogen, entre otras, las sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 17 de febrero de 1984 , 9 de junio de 1988 , 8 de noviembre de 1989 , 13 y 30 de noviembre de 1990 , 10 de octubre de 1995 , 12 de noviembre de 1996 y 17 de abril de 1997 , de lo que se colige que el uso que haga el juzgador de primer grado de su facultad de libre apreciación o apreciación en conciencia de las pruebas practicadas haya de respetarse al menos en principio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia -T.C. S. de 17 de diciembre de 1985 , 13 de junio de 1986 , 13 de mayo de 1987 , 2 de julio de 1990 y 3 de octubre de 1994 -, debiendo únicamente ser rectificado cuando en verdad sea ficticio, bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones, ponga de relieve un manifiesto y claro error del juzgador "a quo" , bien de tal magnitud y diafanidad que haga necesaria, con criterios objetivos y sin riesgos de incurrir en discutibles y subjetivas interpretaciones del componente probatorio existente en autos, una modificación de la realidad fáctica establecida en la resolución apelada, de manera que proyectando sobre el caso enjuiciado la doctrina expuesta es de considerar que la resolución impugnada en apelación es ajustada a derecho y que en ella no se practica errónea valoración e interpretación del material probatorio aportado a las actuaciones por las partes, más al contrario, entendemos que la juzgadora "a quo" lleva a cabo adecuado relato fáctico de la relación contractual que ligaba ambas partes en litigio extrayendo de ello consecuencia de haberse producido grave incumplimiento por parte de la vendedora al mantener que el apartamento que se pretendía transmitir en propiedad estaba libre de cargas y gravámenes y sin arrendamientos de ningún tipo, cual recoge la estipulación primera del contrato de diecisiete de julio de dos mil siete -documento número dos de la demanda- (folios 18 a 20), pactándose como precio el de ciento catorce mil ciento noventa y dos euros con veintinueve céntimos (114.192Ž29 €), del que el demandante comprador, ahora apelado en esta alzada, dio cumplimiento a la obligación de hacer entrega en dicho acto de tres mil euros (3.000 €), más otra suma adicional de diez mil euros (10.000 €) al momento de la entrega de la nota simple del Registro de la Propiedad en donde figuraba la inscripción correspondiente y el encontrarse libre de cargas -estipulación tercera-, lo que así fue cumplido a veinticuatro de julio de dos mil siete, quedando aplazado el resto para ser abonado al momento de formalización de la escritura, para lo que se fijaba como fecha improrrogable la de treinta y uno de diciembre de dos mil siete -estipulación cuarta-, siendo lo cierto que el problema del cumplimiento o incumplimiento es de orden fáctico, según recogen, entre otras, las sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 12 de junio de 1986 y 8 de noviembre de 1997 , figurando en las actuaciones, no solamente acreditado por prueba testifical, sino fundamentalmente en forma documentada, que sobre el apartamento - "habitación" - existe una limitación estatutaria de uso que afecta a los comuneros propietarios, dado que la Administración de la Comunidad se reserva el derecho de arrendar aquél a terceras personas; limitación de dominio impuesta como consecuencia de la existencia de un régimen o unidad de explotación regulada por Decreto 47/2004 que fue ocultada al comprador en todo momento y que de haberlo conocido pudiera haber actuado contractualmente de manera diferente a la que lo hizo, no siendo de recibo, pues, como bien dice la sentencia recurrida, en dichas circunstancias el objeto del contrato se hace impropio para el fin al que pretendía ser destinado por el comprador, lo que le da plena cobertura para actuar judicialmente en la forma en que lo hiciera amparado por las disposiciones contenidas en los artículos 1101 y 1124, ambos del Código Civil , sin que sea admisible pretender desvirtuar la conclusión expuesta en base a que la adquisición del demandado fuera anterior a la inscripción registral estatutaria, ya que, como el propio interesado reconoce, figuran en el Registro de la Propiedad desde el año dos mil seis, circunstancia que debió advertir en todo momento al comprador, lo que no hizo, inobservando las obligaciones que a todo vendedor imponen los artículos 1461 y 1474, ambos del Código Civil , a la vez que las normas estatutarias de los artículos 13 y 36 , a cuya virtud todo comunero al vender su propiedad no solamente debe informar al comprador de la limitación de uso a que nos venimos refiriendo sino que además, se le impone la obligación de que en el contrato figure expresamente la existencia de dicha circunstancia o, en su caso, que se recoja que el comprador tiene conocimiento de la misma, tratándose de una cuestión ajena al planteamiento de la presente litis las discrepancias y diferencias que el comunero demandado mantiene con su Comunidad de Propietarios, no siendo factible desligarse el demandado de esa "unidad de explotación" a partir del momento en el que su disposición normativa impone la explotación a un único titular, sin necesidad de contar para ello con el consentimiento de los cotitulares - artículo 6 -, no siendo admisible la afirmación vertida en el interrogatorio del demandado en el acto del juicio de encontrarse "fuera de la explotación" cuando en acta de Junta General de Propietarios celebrada el veintisiete de abril de dos mil siete con la asistencia personal del comunero demandado en el punto 10 del orden del día aparece bajo la rúbrica "informe y estudio sobre la adaptación a la Ley y al Decreto 47/04 " se debatió abiertamente acerca de la situación específica en que se encontraban los diversos apartamentos integrados en el denominado " DIRECCION000 " -documento número siete de la demanda- (folios 39 a 45), quedando todo ello corroborado por el testimonio de la propia directora del hotel, doña Crescencia quien, entre otros extremos de consideración, mantuvo como cualquier comprador de las viviendas la adquiría con limitación de uso hotelero, lo que, como se viene diciendo, de haber conocido el comprador hubiese bien desistido de su pretensión o haciéndolo en forma diferente a la pactada, pareciendo encontrarnos en una situación próxima a la denominada de "aliud pro alio" que la doctrina jurisprudencial califica de verdadero incumplimiento contractual - T.S. 1ª SS. de 14 de diciembre de 1983 y 7 de enero de 1988 -, y así conforme determinan, entre otras las sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 1982 , 23 de marzo de 1983 , 6 de julio de 1984 , 20 de noviembre de 1991 , 14 de mayo de 1992 y 7 de mayo de 1993 , entrega de cosa distinta que posibilita la entrada en juego de la normativa contenida en los artículos 1101 y 1124 del Código Civil al tratarse de efectivo incumplimiento por inutilidad de los objetos a los fines contratados - T.S. 1ª SS. de 20 de octubre de 1984 , 6 de marzo de 1985 , 1 de marzo y 1 de octubre de 1991 , 14 de mayo de 1992 y 7 de mayo de 1993 -, de ahí lo que procedente sea decretar el fracaso del motivo de apelación y, consecuentemente con ello, la confirmación plena de la sentencia recurrida por ser plenamente ajustada a derecho.

TERCERO .- De conformidad con lo establecido en los artículos 394 y 398, ambos de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , procederá imponer las costas procesales causadas en esta alzada a la parte apelante.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por don Jose Miguel , representado en esta alzada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Molina Pérez, contra la sentencia de veinticuatro de septiembre de dos mil nueve, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Cinco de Torremolinos (málaga) en autos de juicio ordinario número 218 de 2008, confirmando íntegramente la misma, debemos acordar y acordamos imponer las costas procesales causadas en esta alzada a la parte apelante.

Notifíquese la presente resolución a las partes personadas, devolviéndose seguidamente las actuaciones originales, con certificación de esta sentencia, contra la que no cabe interponer recurso ordinario o extraordinario alguno, al Juzgado de Primera Instancia de donde dimanan, a fin de que proceda llevar a cabo su cumplimiento y, en su caso, ejecución.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

E/

PUBLICACIÓN .- Leída y publicada fue la anterior sentencia en el día de su fecha por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, estando celebrando audiencia pública, en la Sala de Vistas de este Tribunal, de loo que yo, la Secretaria, doy fe.