Sentencia Civil Nº 148/2009, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 9, Rec 1166/2008 de 09 de Marzo de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION NOVENA

ELCHE

Rollo de apelación nº 1166/08

Juzgado de Primera Instancia nº 2 Elche

Autos de Juicio Ordinario nº 219/07

SENTENCIA Nº 148/09

Iltmos. Srs.

Presidente: D. Julio Calvet Botella.

Magistrado: Dª Encarnación Caturla Juan.

Magistrado: D. Domingo Salvatierra Ossorio

En la Ciudad de Elche, a nueve de marzo de dos mil nueve.

La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario nº 219/07 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Elche, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandada Tecnocasa 2010, S.L., habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sra. Vidal Coves y dirigida por el Letrado Sr. Gonzálvez Piñera, y como apelada la parte demandante Doña Adolfina , representada por el Procurador Sr. Castaño López y defendida por el Letrado Sr. Castelló Saez.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de Primera Instancia número 2 de Elche en los referidos autos, tramitados con el número 219/07 , se dictó Sentencia con fecha 13/6/08, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimando como estimo la demanda interpuesta por el procurador Sr. Castaño López, en nombre de Doña Adolfina, contra Tecnocasa 2010, S.L., debo acordar y acuerdo:

Primero.- Declarar resueltos los contratos de compraventa de inmuebles a que se refieren los presentes autos pro causa imputable a la demandada.

Segundo.- Condenar a la demandada a abonar al actor la cantidad de 163.025, 32 euros, con sus intereses legales desde el momento de su entrega hasta su completo pago.

Tercero. Condenar a la demandada al pago de las costas procesales."

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia , se interpuso recurso de apelación por la parte demandada en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 1166/08, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la Sentencia dictada y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día 4/3/09.

TERCERO.- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO , siendo ponente la Iltma. Sra. Dª Encarnación Caturla Juan.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la Sentencia de instancia que estimó la demanda planteada por la parte compradora se alza en apelación la parte demandada vendedora, alegando que la referida Resolución incurre en una errónea valoración de la prueba practicada realizando una interpretación equivocada de las cláusulas pactadas en el contrato privado de compraventa y considera que la interpretación de las cláusulas del contrato no ofrecen ningún genero de dudas, en cuanto a la forma de efectuarse el pago del precio por la parte compradora, lo que a su entender determina que dicho pago debía hacerse efectivo independientemente de la finalización de las obras, por lo que ante el referido impago, fue la compradora la que primeramente incumplió y por tanto no puede imputar a la vendedora el incumplimiento del plazo de entrega.

En primer término se ha de poner de relieve que como acertadamente fija el Juzgador de instancia en la Sentencia que se recurre , la primera cuestión a dilucidar es determinar a cual de las partes es imputable el incumplimiento del contrato a los efectos de determinar el régimen jurídico aplicable; y fundamentalmente quien de los contratantes incumplió en primer lugar. Ello exige un análisis de los contratos suscritos entre las partes.

En realidad, se circunscribe la cuestión debatida a un problema de interpretación contractual, por lo que reseñaremos, en primer lugar, la doctrina legal que delimita el alcance y contenido de las normas hermeneúticas aplicables. Así el ATS de 20 de febrero de 2001 resumiendo precedente doctrina señala que "las normas o reglas interpretativas contenidas en los arts. 1.281 a 1.289 del CC, constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales tiene rango prioritario y preferencial la correspondiente al primer párrafo del art. 1.281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes , no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los arts. siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal (S.S.T.S. 2-11-83 , 3-5-84, 22-6-84, 18-9-85, 15-7-86, 20-12-88, 19-1-90 7-7-95, 28-7-95, 30-12-95 y 2-9-96, entre otras muchas) , y que el art. 1.282 del CC tiene carácter subsidiario respecto del anterior, por lo que sólo debe recurrirse a él si el contrato que se hubiera de interpretar ofreciese alguna duda en el sentido literal de sus cláusulas (STS 2-12-94, que cita las de 22-3-50 y 28-6-82 .". En igual sentido se pronuncia la STS de 13 de diciembre de 2001, cuando nos aclara que "las normas de interpretación de los contratos contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil son un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al párrafo primero del artículo 1281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las reglas de los artículos siguientes , que vienen a funcionar con carácter subsidiario respecto a la que preconiza la interpretación literal (aparte de otras, SSTS de 20 de mayo de 1991 y 1 de junio de 1997 ).".

Por su parte como señala la STS de 30 de noviembre de 2005 "El artículo 1281 del Código Civil recoge y proclama las grandes normas de la hermenéutica contractual, que doctrinalmente se pueden resumir en tres principios esenciales, como son: a) el principio de tomar en cuenta la voluntad común de las partes contratantes; b) el principio de la auto responsabilidad de dichas partes contratantes; y c) el principio de la confianza , buena fe en ellas (Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de febrero de 1998 ). En igual sentido la Sentencia de 3 de julio de 2002 .

La interpretación contractual tiene como finalidad la investigación de la verdadera y real voluntad de los contratantes para establecer el alcance y contenido de lo pactado fijando las obligaciones asumidas por cada uno de ellos en la relación contractual. (Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 1992 ).

Aunque haya de partirse de las expresiones escritas, la interpretación de la relación creada no puede anclarse en su sentido riguroso o gramatical y ha de indagarse la intencionalidad, es decir , lo que en realidad quisieron las partes al contratar (Sentencia de 21 de abril de 1993, que cita las de 20 de abril de 1944 y 14 de enero de 1964 ) (Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de octubre de 2002 ).

La intención común de las partes, de cuya indagación realmente se trata (artículo 1281 del Código Civil y Sentencia de 2 de febrero de 1975 ), no se puede encontrar en una cláusula aislada de las demás , sino en el todo orgánico que constituye el contrato (Sentencia de 30 de noviembre de 1964 ), lo que obliga a utilizar otros medios hermenéuticos, como el denominado de la totalidad expresamente reconocido en el artículo 1285 del Código Civil (Sentencia de 18 de junio de 1992 ) (Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de febrero de 1996 )."

Como dice la STS de 30 de diciembre de 2003, en relación con el art. 1285 del CC , "es doctrina jurisprudencial consolidada que el referido precepto proclama el principio de interpretación sistemática el cual tiene un indiscutible valor, ya que la intención, que es el espíritu del contrato, es indivisible, no puede encontrarse en una cláusula aislada de las demás , sino en el todo orgánico que constituye."

SEGUNDO.- A la luz de la doctrina expuesta , y tras examinar las claúsulas contractuales pactadas y la testifical de la legal representante de la mercantil Alfa Noray que tenía suscrito convenio de colaboración con la mercantil promotora ahora demandada para la venta de la promoción en cuestión donde se encuentran ubicadas las viviendas objeto del presente procedimiento y en cuyas oficinas se firmaban los contratos con los compradores, contratos facilitados por la promotora; se ha de concluir que el último plazo de entrega del precio que figura en la cláusula TERCERA de los contratos, a realizar el día 30 de diciembre de 2003, venía a coincidir con la fecha prevista para la escrituración de las viviendas, así lo reconoció la testigo citada, manifestando además que suelen remitir notificación a los compradores indicándoles el importe del último plazo del precio así como los restantes gastos que se adeudan a fin de que acudan al acto de escrituración con el precio íntegro preparado para su abono. Lo que a su vez viene a coincidir con las restantes cláusulas del contrato, pues precisamente la cláusula CUARTA del mismo establece que "EL COMPRADOR faculta a EL VENDEDOR para gestionar con entidades bancarias el crédito para la financiación de las obras, pudiendo optar posteriormente entre la subrogación en la parte proporcional de la hipoteca que corresponde a la vivienda adquirida, o bien proceder al pago según lo estipulado en la cláusula TERCERA ". Circunstancia ésta que necesariamente determina que al menos el último plazo del precio fijado quedaba diferido al momento de la escrituración , momento en que era posible la subrogación hipotecaria citada y que viene a coincidir con las declaraciones de la testigo. Si a ello unimos que la cláusula SEXTA de los referidos contratos fija la finalización de las obras en diciembre de 2003 es comprensible que el último plazo del precio se fijase en dicha fecha pues en ella se preveía la escrituración de los inmuebles, especificandose en el párrafo segundo de la misma que "La vivienda será entregada a EL COMPRADOR o la persona que él designe en el plazo de un mes a contar desde el Certificado Final de Obra y siempre que EL COMPRADOR haya cumplido la totalidad de las obligaciones que el incumben". Por otra parte la cláusula SÉPTIMA disponía expresamente que "El acto de entrega de llaves se hará coincidir con el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, que será autorizada por el Notario que designe EL VENDEDOR..." Se ha de concluir que en el presente caso, la verdadera intención de los contratantes al fijar como fecha de pago del último plazo del precio el día 30.12.03 , fue motivado por que en dicha fecha se preveía la escrituración de los inmuebles y la efectiva entrega de los mismos, por lo que realmente la intención de los contratantes era diferir el pago del último plazo al momento de la escrituración, no pudiendo atribuirse otro sentido a la diferencia de tiempo en relación a los restantes plazos de pago pactados, pues el inmediatamente anterior tuvo lugar en abril de 2002.

Siendo que en el presente caso, como ha quedado acreditado y no resulta discutido por las partes contendientes, a fecha 30 de diciembre de 2003, los inmuebles objeto de los contratos de compraventa no se encontraban finalizados, no le era exigible en esa fecha a la compradora el abono del último plazo del precio pactado, por lo que no se puede hablar de previo incumplimiento de la compradora como pretende la parte apelante.

Niega por otra parte la mercantil demandada apelante que la compradora hubiese manifEstado su intención de resolver los contratos de compraventa con anterioridad al requerimiento por ella efectuado a los efectos del art. 1504 del CC . Sin embargo tampoco puede esta Sala acoger tal manifestación , pues como resultó de la testifical practicada en el acto de juicio, la demandante compradora acudió en junio de 2004 a las oficinas de Alfa Noray en Orihuela, reclamando la devolución de las cantidades entregadas y la Resolución de los contratos, por estar inacabadas a dicha fecha los inmuebles objeto de compraventa, los cuales a dicha fecha solo tenían realizada la estructura y poco mas , como reconoció la testigo Sra. Felicisima ; reunión cuya existencia y objeto fue reconocido igualmente por el testigo Sr. Conrado y la legal representante de Alfa Noray, no existiendo elemento alguno que nos permita dudar de la autenticidad de tales declaraciones.

TERCERO.- Se impugna igualmente en el recurso planteado por la parte vendedora demandada el que la sentencia de instancia impute a la misma el incumplimiento del plazo fijado para la finalización de las obras, y funda el mismo en el hecho de que no puede fijarse de forma tajante la finalización en diciembre de 2003 y que el retraso que hubo no es imputable a la vendedora, siendo las causas del retraso ajenas a su voluntad , concretamente la tardanza en la concesión por parte del Ayuntamiento de la licencia de obras y el replanteo de la ejecución de las mismas por la aparición de un problema en la composición del subsuelo no detectado por el estudio geotécnico.

Se trata por tanto de determinar si por la vendedora apelante se incumplió el contrato de compraventa de los inmueble por retraso en la entrega del mismo y si este retraso es lo suficientemente grave para justificar la Resolución del contrato instado por la parte compradora. Niega la parte apelante la existencia de una fecha cierta de entrega del inmueble, que aun en el caso de entenderse que existía dicho plazo, este no se ha incumplido pues estaba pactada una prórroga, y si efectivamentese ha producido un retraso, no le es imputable, no existiendo por su parte voluntad rebelde ni actitud dolosa. Alegaciones todas ellas a las que se opone la parte compradora apelada.

Valorada también en este concreto punto la prueba documental aportada y las testificales practicadas, tampoco aprecia esta Sala error alguno en la valoración que de las mismas efectúa el Juzgador de instancia, cuyas conclusiones en este concreto punto damos por reproducidas , incidiendo en que efectivamente en los contratos de compraventa suscritos se pacto una fecha de de cumplimiento del contrato y entrega de los inmuebles que constituían su objeto, concretamente en la cláusula SEXTA se dispone que "La finalización de las obras se fija inicialmente en DICIEMBRE de 2003 sin perjuicio de los retrasos que puedan producirse por causas ajenas a la parte vendedora", y si bien prevé la posibilidad de diferir dicha obligación mas allá de la fecha pactada cuando concurriesen circunstancias ajenas a la voluntad de la vendedora, la fecha de la entrega de la vivienda se constituyó como un elemento esencial del contrato suscrito , pues en realidad viene a constituir la única obligación asumida por el vendedor en los referidos contratos. Y si bien en nuestra doctrina jurisprudencial rige el principio de conservación del contrato, de tal forma que un mero retraso en la entrega no es causa determinante de la Resolución del mismo (STS de 23.1.96 y 10.6.96 ) , ello es así , salvo que expresamente se hubiere pactado su esencialidad, esto es, la posibilidad de que el comprador pudiere apartarse del contrato o que sin el cumplimiento de dicho plazo el contrato resultase ineficaz para la parte compradora, o de tal trascendencia que le resultase sumamente oneroso su mantenimiento; de tal forma que el incumplimiento sea de tal entidad que impida el fin normal del contrato, frustrando las legítimas expectativas de la parte (S.T.S. de 11.1.82, 7.3.83 y 18.10.93 ), debiendo dicho incumplimiento ser grave (S.TS de 13.5.04 ). Dicha esencialidad ha quedado acreditada , como se evidencia que ya en junio de 2004 la parte compradora acudiese a ver el estado de las obras acompañada de un constructor y una arquitecto técnico y viendo que en dichas fechas (seis meses después del plazo de entrega pactado), estaba ejecutada poco mas que la estructura de los inmuebles adquiridos, manifestase expresamente ante la inmobiliaria colaboradora de la promotora que ya no le interesaban y quería resolver el contrato y que se le devolviesen las cantidades entregadas. Siendo de destacar que pese a que las obras concluyeron casi un año después de esas manifestaciones , la vendedora no consta que pusiese los inmuebles a disposición de la compradora , pues no consta la requiriese por ningún medio para proceder al otorgamiento de escritura pública, sino que se limitó a requerirla de resolución.

Sin que el hecho de que la cláusula hiciese uso del adverbio "inicialmente" pueda extender el plazo más allá del los tres o cuatro meses inmediatamente posteriores al pactado como suele ser habitual en estos casos; sin que se pueda dejar abierto y sin limitación alguna en el tiempo un posible retraso, en perjuicio del comprador. No concurriendo por otra parte circunstancias en la construcción de los inmuebles ajenas a la promotora que permitan hacer uso de la posibilidad de prórroga sin límite temporal, no solo por cuanto ésta a al fecha de suscripción de los contratos, todavía no había obtenido la correspondiente licencia de obras del Ayuntamiento de Santa Pola, por lo que ya podía prever que difícilmente se iba a cumplir el plazo pactado, además de haber quedado acreditado que el plazo medio de concesión de licencias en el referido ayuntamiento estaba entre cuatro y ocho meses, por lo que el hecho de haber tardado 8 meses , estaba dentro del plazo que es habitual. Además de no acreditar el apelante que su prolongación en el tiempo fue por causas no imputables a ella sino a la Corporación, cuando a ella incumbía la carga de la prueba.

Lo mismo debemos decir respecto al problema de ejecución que se planteó tras la excavación, por cuanto que si como declaró el arquitecto dicho problema se produjo en un 25% de la parcela y que obligó a dar una nueva solución constructiva , dicho problema le era directamente imputable a la promotora constructora vendedora frente a los compradores, pues ella le incumbía la contratación del gabinete geotécnico que realizó el estudio sobre el que se elaboró el proyecto; siendo en definitiva el citado problema, uno mas de los que pueden surgir en la ejecución de obras y que como tal puede y debe ser previsto por quienes precisamente se dedican profesionalmente a la actividad constructiva, por lo que lo que en virtud de su deber de diligencia deben de adecuar los plazos de entrega precisamente a las eventuales incidencias que pueden surgir en el proceso constructivo del que evidentemente no son ajenos.

En cualquier caso, queremos destacar que los propios contratos suscritos por las partes, incurren en contradicción con lo ahora manifEstado por la vendedora, de donde resulta que el plazo de entrega era esencial y que hubo un retraso extremo e injustificado, al finalizar la obra un año y medio después del plazo pactado (diciembre 2003 - mayo de 2005); al hacer constar la vendedora en los antecedentes de estos contratos (22.2.2002) que "EL VENDEDOR ha iniciado la promoción y construcción de un proyecto de 104 viviendas......, con licencia municipal de obras concedida por la Comisión de Gobierno del Ayuntamiento de Santa Pola.". Señalándose igualmente en el punto III de tales antecedentes que "Interesando a la parte compradora la adquisición de una vivienda del inmueble en construcción que se reseña en el antecedente anterior , ambas partes formalizan el presente contrato de compraventa"

Debemos concluir en definitiva que en la actuación de la vendedora hay propio y verdadero incumplimiento que afecta a la esencia de lo pactado, pues impide al comprador obtener el fin del contrato suscrito , o como se viene diciendo, las legítimas aspiraciones de la contraparte (ST.S. de 16.11.05 ) de ahí que proceda la Resolución contractual del art. 1.124 del CC (STS de 4.12.83 y 17.11.95 ) con los efectos que de la misma resulta, como recoge el Juzgador de instancia en la Sentencia que se recurre.

CUARTO.- Las costas procesales de esta alzada debe soportarlas la parte apelante por disposición del artículo 398, en relación con el artículo 394, de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Por todo lo expuesto , en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

FALLAMOS: Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la parte demandante, contra la Sentencia dictada por el juzgado de Primera Instancia número 2 de Elche, de fecha 13 de junio de 2008 , DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha Resolución, imponiendo expresamente las costas procesales de esta alzada a la parte apelante.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente Resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Contra la presente resolución, cabe, en su caso , recurso en los supuestos y términos previstos en los Capítulos IV y V del Título IV del Libro II y Disposición Final 16ª de la L.E.C. 1/2000 .

Así, por esta nuestra Sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Iltmo Sr. ponente , estando la Sala reunida en audiencia Pública, doy fe.