Sentencia Civil Nº 148/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 394/2008 de 11 de Marzo de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOTERCERA

ROLLO Nº 394/2008-D

JUICIO ORDINARIO Nº 423/2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE RUBI

S E N T E N C I A Nº 148/09

Ilmos. Sres.

D. JUAN CREMADES MORANT

Dª ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª Mª ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a once de marzo de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 423/2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Rubi, a instancia de D. Luis Andrés , contra D. Antonio ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora, contra la Sentencia dictada en los mismos el día 8 de Noviembre de 2007, por el Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que debo DESESTIMAR INTEGRAMENTE la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Valero Hernández en nombre y representación de D. Luis Andrés contra D. Antonio absolviendo a este de todos los pedimentos contenidos en el suplico de la demanda con expresa condena en costas a la parte actora".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora, mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso mediante su escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día VEINTICUATRO DE FEBRERO ACTUAL.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JUAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- Se insta la resolución del contrato de arrendamiento de 1.6.1968 sobre la vivienda sita en la Avda. Emeterio Escudero, núms. 79-81, 1º, 5ª de La Floresta (S. Cugat del Vallés) por haber realizado el arrendatario obras no autorizadas (descritas en el extremo 3º del siguiente fundamento) y falta de uso de dicha vivienda con anterioridad a 1996, al amparo del art. 114.7 y 114.11 en relación con el 62.3 TRLAU 64 , de aplicación por razones de vigencia temporal. A dicha pretensión se opuso el demandado en base a que (1) al alquilar la vivienda ya constaba de solo dos habitaciones, desconociendo quién, desde su construcción original, derribó el tabique inicial y el resto de las obras no son estructurales, sino obras de sustitución y reposición de pavimentos, sustitución de antiguas puertas por otras nuevas, cambio de azulejos armarios y electrodomésticos, sanitarios y azulejos del cuarto de baño, o el falso techo en el salón comedor con focos empotrados, sin afectar a la configuración, estructura o elementos constructivos del inmueble sino para conservar la vivienda en estado de servir al uso convenido; y que el cuarto trastero de la terraza fue construido por el arrendador original en 1970 y conllevó, como obra de mejora, un aumento de la renta.

La sentencia de instancia, partiendo de que no se considera acreditado que el derribo del muro fuese obra del demandado, de que el resto de las obras en el interior de la vivienda no tienen entidad a efectos resolutorios respondiendo a mantenimiento y mejora, de que el trastero fue construido por el arrendador original y de que no consta prueba alguna sobre la falta de uso, desestima la demanda con imposición de costas al actor. Frente a dicha resolución se alza éste, reiterando los argumentos y pretensión iniciales, considerando que el demandado debía haber acreditado que, desde que se concertó el arriendo la vivienda solo tenía dos habitaciones y no tres (máxime cuando tenían dos hijas y un hijo)

SEGUNDO.- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato aducido en apoyo de la demanda (f. 32 y ss), concertado el entonces propietario D. Silvio (siéndolo en la actualidad D. Luis Andrés , f. 10 y ss, que además, lo es de todas las viviendas de los núms. 79-81 de la citada calle, desde el 1.6.2004) y D. Antonio (arrendatario demandado), por una renta inicial de 25.000 pts. anuales pagaderas por anticipado, que en la actualidad son 16'54 ?/mes, impuestos y repercusiones incluidos, de cuyo contrato, a los presentes efectos merce destacar la cláusula 4ª , conforme a la cual "sin previo permiso del arrendador, se prohíbe expresamente: a) la realización de obras de cualquier género y la modificación o sustitución de las instalaciones...". 2) A mediados de 1970, el entonces propietario realizó obras de "conservación y mejora" en la referida vivienda, que repercutió al arrendatario de conformidad con los arts. 108 y 109 TRLAU 64 (f. 81). 3 ) En su momento, tras el pertinente requerimiento, del administrador, el demandado se opuso a la actualización de la renta, por insuficiencia de ingresos (f. 34 y ss). 3) La citada vivienda tiene modificaciones respecto a su distribución original (supresión de un tabique, convirtiendo tres habitaciones en solo dos, una muy grande con dos ventanas), con una importante rehabilitación de calidad media/alta, bajando los techos, colocando un nuevo piso de cerámica sobre el ya existente, reducir el hecho de las puertas forrando con madera los marcos, aparte de construir en la parte posterior, una terraza y un cuarto trastero, en un terreno colindante (memoria descriptiva que data de 1959, a los f. 28 y ss en relación con el resto de las viviendas de dichos núms. y el informe técnico del arquitecto Sr. Bañó a los f. 37 y ss, comparativo con las viviendas 1º.3ª y 1º.4ª). 4) La esposa del demandado, Dª Esperanza , en 24.2.1992 adquirió la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 , NUM000 , NUM001 , NUM002 de dicha ciudad, y posteriormente, en 24.2.1998 la vendió, por 56.495 ?, sin que el arrendatario o su esposa se trasladasen a dicho domicilio (f. 55 y ss). 5) Tanto el demandado como su esposa han venido trabalando en la Floresta, asistiendo sus hijos a institutos y colegios del término municipal (certificado del padrón, desde 1970, al f. 82,115, 126,129 y 131).

TERCERO.- La prosperabilidad de la pretensión resolutoria del contrato de arrendamiento deducida al amparo del citado precepto, supone, de conformidad con el enunciado legal, determinados presupuestos que deben concurrir conjuntamente, pues, como declara la sentencia de 18 de octubre de 1958 , aunque pueda reputarse ilícita toda obra que sin conocimiento del propietario exceda de los actos del uso cedido al arrendatario, y que invalida la facultad de disposición inherente al dominio del arrendador, solo la que por su peculiar entidad modifique la configuración, legítima la resolución de la relación arrendaticia, sanción que por ser la más grave en cuanto apareja la extinción de ésta, ha de utilizarse con la mayor cautela y con la equidad que pretende la ley, al conferir al prudente arbitrio de los tribunales la misión de perfilar en cada caso los contornos de un concepto, de lindes tan imprecisos, cual es la configuración de un local, y por ello, es de interpretación restrictiva. De forma que la realidad histórica (artículo 3 del Código Civil ), la equidad y la buena fe en el ejercicio de los derechos (7.1 del Código Civil), principios con vigencia en todo nuestro sistema normativo, afectan con mayor predicamento aquellas materias que atañen a derechos tan esenciales como pueda ser el disfrute pacífico de la vivienda, y cuya incidencia ha de ser mayor al manejarse conceptos como "modificar la configuración de la vivienda", que admite variadísimas interpretaciones. Aquellos presupuestos son: Que se hayan realizado obras que modifiquen la configuración de la vivienda; al respecto, ha de tenerse presente que, no obstante la trascendencia de sus efectos, la Ley omite la definición de configuración, por lo que han de examinarse en cada caso concreto las circunstancias concurrentes para determinar si, dada la naturaleza de la casa arrendada y sus particulares características, tal variación se ha producido o no, habiendo sentado la jurisprudencia del Tribunal Supremo la doctrina de la circunstancialidad del concepto, entendiéndose que el mismo no es un puro hecho material, sino compuesto, material y jurídico, expresivo de la relación de una parte con el todo, precisándose que se modifique la forma o estructura de la casa arrendada, la distribución de sus distintas partes, el aspecto peculiar de la misma, o en general, que se produzca un cambio esencial o sensible, no meramente accidental o de detalle, y que incumbe fijar a los Tribunales en cada caso, siendo de fijación flexible y variable atendidas las circunstancias concurrentes (SSTS 26.6.1965, 23.3.1966, 23.11.1974, 19.4.1983 ,...), y todo ello teniendo presente que la razón legal que inspira el artículo 114.7 TRLAU , consiste en la obligación del arrendatario de mantener o devolver la cosa arrendada en el estado en que la recibió (art. 1.560 CC ), usándola, sin alterar su forma, ni sustancia ( SSTS 28.2.1963, 21.2.1991 ,....). (2) Que tales obras revistan cierta fijeza y esfuerzo en la construcción, de forma que pueda presumirse su permanencia (STS 27.9.1985 ,..) adscripción al inmueble, tratándose de obras en sentido gramatical. de "fábrica", esto es, de construcción, reparación o reforma, teniendo en cuenta las circunstancias que afectan al tiempo de su ejecución, al destino pactado y a la entidad y naturaleza de las obras en sí (STS 22.1.1964 ); por tanto, con exclusión de simple adherencia de elementos, que permita desprenderlos o desmontarlos sin daño del inmueble, fáciles de regresar - en lo esencial - a su estado primitivo, en tanto que no afectan de modo permanente a la configuración (SSTS 30.1.1991, 24.12.1993 ,...). (3) Que las obras las haya ejecutado el arrendatario, directa o indirectamente (SSTS 5.3.1974, 25.6.1979, 27.9.1985 ,...), es decir que el cambio de configuración ha de referirse al momento anterior a la modificación discutida (no al que tuviera al verificarse su construcción, al perfeccionarse el contrato o otro momento). (4) Que se verifiquen o lleven a cabo sin consentimiento, expreso o tácito del arrendador; pudiendo serlo del anterior arrendador conservando el actual la legitimación para el ejercicio de la acción (SSTS 13.12.1958, 13.11.1964 ,...) lo que vincularía al actual (al sustituir a aquél no solo en los derechos y obligaciones que integran el contrato inicial, sino en los derivados de cuantos actos hayan realizado los contratantes, con carácter vinculante para los mismos).

Incumbe al actor probar que el arrendatario ha ejecutado las obras con aquellos requisitos y al arrendatario demandado, acreditada la ejecución de las obras por su parte, probar que las ha llevado a cabo con el consentimiento del arrendador, actual o anterior (SSTS 17.12.1962, 5.2.1964, 28.6.1972 ,...).

CUARTO.- Pues bien, atendidos tales principio, en relación con los referidos hechos básicos, La Sala considera que el recurso no puede prosperar, pues no consta que la supresión del tabique ni la construcción del trastero (cuya misma realidad, es más que discutible a efectos resolutorios), sean atribuibles al arrendatario, sin que el resto de los "cambios" admitidos por el demandado, vayan más allá de la conservación, mantenimiento e incluso mejora de la vivienda, con arreglo a su destino (art. 1555 CC ), y respecto de un inmueble construido en 1959, y arrendado al demandado en 1968: A) "presumiblemente" la construcción inicial era - o, al menos así fue proyectado - de tres habitaciones, pero no hay prueba determinante de ello, y en todo caso, ninguna hay de que el tabique fuera derribado o suprimido (y, por ello, suprimida una habitación) por el demandado (su ocupación data de 1968, pero fue construida unos 9 años antes, y sin que conste que el demandado fuese el primer ocupante), y mucho menos - según se alega - que lo fuera entre el 2002 y el 2004, como se dice en la demanda (y de hecho, consta cuándo se pudieron haber llevado a cabo).

De bien poco sirve el informe pericial del arquitecto Sr. Marcelino (a los f. 135 y ss), quien no puede precisar la fecha del derribo del tabique, en la visita que efectuó, y aún cuando manifiesta que encontró obstáculos o reticencias del demandado para un examen más completo, efectuando catas o removiendo el falso techo, lo cierto es que no se garantizaba la reparación inmediata de los desperfectos que pudieran causarse con las mismas (reposición con la correspondiente albañilería, yeso, pintura,... medios de los que carecía el perito y el albañil que lo acompañaba, que no fue propuesto como testigo), lo que ni siquiera se pretendió o se intentó respecto del trastero; y ciertamente, en todo caso, como se indica en la resolución recurrida, de lo que no se informa es del método que se hubiera utilizado para, realizadas las catas o de haberse realizado, establecer la antigüedad de la supresión del tabique. B) En cuanto al resto de las obras, vienen de un lado amparadas en la condición complementaria 3ª y, de otro, ni suponen un cambio en la configuración, ni un debilitamiento de la estructura o de la resistencia de materiales.

Todo lo demás (aparte de que al demandado no le correspondía la prueba de que al concertarse el arriedo existían solo dos habitaciones, sino al actor, de que existían tres), son meras conjeturas aisladas (así, que entre 1975 y 1993 vivían el matrimonio, un hijo y dos hijas) de las que no puede hacerse derivar, inequívocamente, la concurrencia de la causa resolutoria.

QUINTO.- Consecuentemente, con desestimación del recurso, procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida (arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC)

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por D. Luis Andrés , contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.