Sentencia CIVIL Nº 148/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 737/2017 de 11 de Abril de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Duodécima
C/ Santiago de Compostela, 100, Planta 3 - 28035
Tfno.: 914933837
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2016/0061985
Recurso de Apelación 737/2017
O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 92 de Madrid
Autos de Juicio Verbal (250.2) 351/2016
DEMANDANTE/APELANTE: D. Eladio
PROCURADOR: Dª MARÍA SANDRA ORERO BERMEJO
DEMANDADOS/APELADOS: D. Enrique // Dª Cecilia
PROCURADOR: D. FELIPE BERMEJO VALIENTE // Dª SILVIA VÁZQUEZ SENIN
DEMANDADOS/APELADOS INCOMPARECIDOS: Dª Concepción y Dª Felicidad
SENTENCIA Nº 148
ILMO. SR. MAGISTRADO:
D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO
En Madrid, a once de abril de dos mil dieciocho.
La Sección Duodécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al
margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles de Juicio Verbal 351/2016
seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 92 de Madrid, a los que ha correspondido el rollo 737/2017, en
los que aparece como parte demandante- apelante D. Eladio , representado por la Procuradora Dª MARÍA
SANDRA ORERO BERMEJO, y como demandados-apelados D. Enrique , representado por el Procurador D.
FELIPE BERMEJO VALIENTE, Dª Cecilia , representado por la Procuradora Dª SILVIA VÁZQUEZ SENIN,
Dª Concepción , que no ha comparecido en esta instancia, y Dª Felicidad , que fue declarada en rebeldía
en primera instancia y no ha comparecido en esta instancia.
VISTO , siendo Magistrado Ponente D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia recurrida en cuanto se relacionan con la misma.



SEGUNDO.- Por Juzgado de 1ª Instancia nº 92 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 6 de junio de 2017 , cuyo fallo es el tenor siguiente: 'Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por D. Eladio y absuelvo Dña. Felicidad , Dña. Concepción , Dña. Cecilia y D. Enrique condenando al actor al pago de las costas.' Notificada dicha resolución a las partes, por D. Eladio se interpuso recurso de apelación alegando cuanto estimó oportuno. Admitido el recurso se dio traslado a la parte contraria que se opuso, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales y señalándose para dictar sentencia el día 4 de abril de 2018.



TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda que da origen a este proceso indica, en esencia, que el 30 de junio de 2006 suscribió dos contratos de opción de compra con los demandados, que tenían por objeto la finca sita en la CALLE000 NUM000 de Madrid. Ante el conocimiento de la existencia de un usufructuario vitalicio de un tercio de la finca, el 19 de octubre de 2006 se suscribió un tercer contrato de opción de compra en favor del demandante. En concepto de prima entregada para garantía del contrato se entregó la cantidad de 3.000 €.

El 29 de noviembre de 2006, la finca se inscribió en favor de los demandados en el Registro de la Propiedad, lo cual, continúa indicando la demanda, le fue comunicado al demandante el 18 de diciembre de ese mismo año. El 3 de diciembre de 2007 notifica mediante burofax la voluntad de ejercer su derecho de compra, si bien llegada la fecha establecida para la suscripción de la escritura de compraventa, no asistieron los demandados.

Reclamaba el actor el pago de 6.000 €.

La demandada doña Concepción se opuso a la demanda alegando, entre otras cuestiones, la inexistencia de arras, ya que en el contrato no se estipulaba que el dinero entregado por la actora fuese en tal concepto, y que en ningún caso se habían pactado arras penitenciales o de desistimiento. Negó la existencia de incumplimiento contractual por su parte, ya que al haberse inscrito en el Registro de la propiedad la titularidad del inmueble en favor de los demandados el 29 de noviembre de 2006, el plazo de 3 meses pactado para el ejercicio de la opción de compra finalizaba el 29 de febrero de 2007, por lo que la opción se ejercitó fuera del plazo previsto.

La sentencia que se recurre desestimó la demanda.



SEGUNDO.- Se dan por reproducidos los razonamientos de la resolución recurrida, salvo en aquello en que puedan quedar contradichos por los razonamientos de la presente resolución.

Cabe indicar que en la presente resolución se hará referencia a las manifestaciones realizadas por diversos intervinientes en el proceso, en cuyo caso se indicará, de forma aproximada, el momento en que dichas manifestaciones quedaron recogidas en la grabación del acto de juicio.



TERCERO.- Alega la recurrente error en la valoración de la prueba e infracción del artículo 1256 del Código civil , ya que eran los demandados quienes habían de inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad, por lo que el demandante tan sólo podía conocer tal hecho por la información que los herederos le suministrasen o bien consultando el Registro día a día, lo cual entiende que no es razonable, por lo que entender que el plazo de 3 meses para el ejercicio de la opción de compra debía computarse desde la fecha de la inscripción en el Registro, es contrario al artículo 1256 del Código civil , ya que deja al arbitrio de los demandados el cumplimiento del contrato.

Señala que, pese a que el contrato no exija expresamente la notificación al demandante, de acuerdo con los artículos 1281 y 1289 del código civil debe entenderse que tal pacto quedaba implícito en el contrato, ya que al ser los demandados quienes procedían a la inscripción del inmueble en el Registro, existe una voluntad clara de que tal hecho le fuese comunicado al demandante, al objeto de poder ejercitar el derecho de opción.



CUARTO.- Los contratos suscritos el 30 de junio de 2006 establecen en su estipulación segunda: ' El plazo para el ejercicio de dicha opción de compra deberá realizarse en el plazo máximo de 3 meses desde el momento en que la finca descrita se haya inscrita en el registro de la propiedad de Madrid a nombre de todos los herederos y copropietarios. Se firmará contrato privado de compraventa con entrega de arras o señal por un importe equivalente al 10% del precio final de venta. La elevación a público del contrato privado de compraventa se hará en el plazo máximo de 6 meses desde su firma. El momento de ejercitarse la opción de compra y procederse a la firma del contrato privado de compraventa, la finca se entregará libre de cargas y gravámenes así como de ocupantes.

'Transcurrido el plazo establecido para el ejercicio de la opción de compra sin haberlo ejercitado el obstante esta quedará sin efecto, permaneciendo en poder del cedente la cantidad entregada como precio de esta opción de compra. ' Por tanto, la dicción literal de dichas cláusulas no ofrece mayor duda, el plazo se computará desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, no aludiéndose a la existencia de notificación por parte de los demandados, debiendo estarse a la interpretación literal de los contratos cuando su clausulado no ofrezca dudas sobre cuál es la intención de los contratantes, como acontece en este supuesto ( Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de febrero de 2011 , 20 de octubre de 2014 , 19 de abril y 19 de diciembre de 2013 , entre otras muchas).

El que el actor desconociera las gestiones que se realizaban, y que por tal motivo tan sólo consultando diariamente el registro podía conocer la fecha de inscripción registral no sólo no queda probado, al contrario, como se indica en el fundamento sexto, el demandante abonó los gastos de escritura y de las gestiones correspondientes para escriturar e inscribir el inmueble a nombre de los demandados, por lo cual el actor conocía las actuaciones que, en orden a la escrituración e inscripción en el Registro se iban realizando, y por ello fijar como fecha de inicio del cómputo la de la inscripción registral no implica imponer al actor el conocimiento imposible o desmesuradamente gravoso para determinar el día inicial del plazo.



QUINTO.- Si bien lo indicado ya llevaría desestimar el recurso, cabe añadir que aun aceptando la tesis del recurrente, en el sentido de que debe computarse desde la fecha de notificación, no queda probado que haya existido dicha notificación, ya que sobre tal extremo únicamente existe la afirmación que realiza el demandante, pero no existe prueba de que se haya efectuado tal comunicación, y menos aún de la fecha en que se haya realizado.

Es evidente que al demandante le corresponde probar los hechos en que basa su demanda, tal y como indica el artículo 217.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y por ello le corresponde probar que ejercitó su derecho en plazo, y en la tesis que mantiene, esto es su computo desde la fecha de notificación de la inscripción en el Registro de la Propiedad, el día inicial del cómputo sería el día siguiente al de notificación de la inscripción, por lo que la falta de prueba sobre tal notificación incide en la procedencia de desestimar el recurso.



SEXTO.- Por otro lado, la única referencia a los 3.000 € que indica el demandante, y cuya restitución, doblada o subsidiariamente sin doblar, solicita, se encuentra recogida en la cláusula quinta de los contratos, si bien indica dicha cláusula: 'Todos los gastos de la operación serán por cuenta de la parte compradora, excepto las plusvalías municipales que correrán a cargo del vendedor. Quedan incluidos en los gastos los correspondientes trámites notariales, honorarios de abogado e inscripción registral de la finca objeto de este contrato, con el límite de TRES MIL EUROS (3.000 €).' Por tanto, se desprende de dicha cláusula que la referida cifra es el límite máximo de los gastos notariales, honorarios de abogados e inscripciones registrales que debe asumir el comprador, es decir el hoy demandante, pero en modo alguno indica dicha cláusula que tal cantidad haya sido entregada a los demandados en concepto de arras, señal, o de garantía, como lo viene a denominar el actor en su demanda.

Es más, resulta del conjunto de lo actuado, que los referidos 3.000 € a los que se refiere dicha cláusula se tratan del importe máximo que el demandante se comprometía a aportar para escriturar el inmueble a nombre de los demandados y lograr su inscripción en el Registro. No de otra manera cabe interpretar dicha cláusula, puesto que no tiene sentido el que se realice un desembolso por parte del comprador para satisfacer unos gastos que, en caso de no ser los indicados anteriormente, serían los de la escrituración inscripción en el Registro de su propia adquisición en virtud del ejercicio de la opción de compra, la cual obviamente no se había producido en el momento de firmar los contratos.

A tal respecto resulta plenamente verosímil y coherente con dicha cláusula lo manifestado por la codemandada doña Concepción , la cual manifestó que el demandante abonó alrededor de 400.000 Pts., para el pago de las escrituras y gestiones necesarias para otorgar escritura pública (13:30 13:50 y 15:10), de lo cual se desprende, como se indicaba, que se trataba de los gastos de escritura realizados para escriturar el inmueble a nombre de los demandados.

Por tanto, ni existe una cantidad alzada entregada, ni ésta lo es en concepto de arras, señal o concepto semejante, sino si acaso una previsión del importe máximo a invertir en gastos de escrituración precisos para poder cumplimentar la opción de compra, lo cual aparte de suponer un título diferente al esgrimido por el demandante, como se indicó, desvirtúa la alegación del recurrente en el sentido de que carecía de toda vinculación con la inscripción en el Registro de la Propiedad de la titularidad en favor de los demandados, puesto que si se comprometía a abonar los gastos de escrituración e inscripción, obviamente había de ir conociendo mediante los pagos correspondientes los trámites que se iban realizando.

Por su parte, en el contrato suscrito el 19 de octubre de 2006 se hace constar expresamente que la opción se constituye 'sin contraprestación alguna', y posteriormente se indica que el importe a pagar será de 6000 € para el caso de que se ejercitase la opción de compra, de lo cual también se desprende que ninguna cantidad se entregó al codemandado don Ricardo .

Todo lo cual incide en la improcedencia de estimar la demanda y con ello el recurso.

SÉPTIMO.- Con arreglo a lo dispuesto en los artículos 398 y 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y desestimándose el recurso de apelación interpuesto, procede imponer al recurrente el pago de las costas causadas en la presente alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás generales de pertinente aplicación

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por D. Eladio contra la sentencia de fecha 6 de junio de 2017 dictada en autos de Juicio Verbal nº 351/2016 del Juzgado de Primera Instancia nº 92 de Madrid en los que fueron demandados D. Enrique , Dª Cecilia , Dª Concepción y Dª Felicidad , DEBO CONFIRMAR Y CONFIRMO la referida resolución, imponiendo a la recurrente el pago de las costas causadas en la presente alzada.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Contra la presente resolución no cabe recurso, sin perjuicio, si se interpusiese, de dar al mismo la tramitación oportuna, pudiendo formularse, en su caso, el correspondiente recurso de queja.

Así, por esta Sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe