Sentencia CIVIL Nº 148/2020, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 886/2019 de 29 de Abril de 2020

Encabezamiento

LA PRESENTE NOTIFICACIÓN NODA LUGAR AL LEVANTAMIENTO DE LOS PLAZOS QUE HAN SIDO
SUSPENDIDOS EN VIRTUD DE LO DISPUESTO EN EL REAL DECRETO 463/2020 POR EL QUE SE DECLARÓ EL
ESTADO DE ALARMA.
Rollo nº 000886/2019
Sección Séptima
SENTENCIA Nº 148/2020
SECCIÓN SÉPTIMA
Ilustrísima Señora Magistrada Ponente:
Dª PILAR CERDÁN VILLALBA
En la Ciudad de Valencia, a veintinueve de abril de dos mil veinte.
Vistos, por la Ilma. Sra. Dª PILAR CERDÁN VILLALBA,Magistrada de la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia
Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de Juicio Verbal [VRB] - 000114/2019, seguidos ante
el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE TORRENT, entre partes; de una como demandantes - apelante/
s Pio y Sabina , dirigido por el/la letrado/a D/Dª. MARÍAJOSÉHERNÁNDEZLAHUERTA y representado por el/
la Procurador/a D/Dª GABRIELA MONTESINOS MARTÍNEZ, y de otra como demandado - apelado/s Torcuato
, dirigido por el/la letrado/a D/Dª. MIGUEL ANGEL MAÑEZ CASTELLANOy representado por el/la Procurador/
a D/Dª Mª CARMEN MAÑEZ CASTELLANO.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE TORRENT, con fecha 24-7-2019, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: 'FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por Dª Sabina y D. Pio , representados por el Procuradora Sra. Montesinos Martínez y defendido por el letrado Sra. Hernández Lahuerta contra D. Torcuato , representado por el Procurador Sra. Mañez Castellano y defendido por el Letrado Sra.

Mañez Castellano, debo ABSOLVER y ABSUELVO al demandado de todos los pedimentos efectuados en su contra. Todo ello, sin expresa condena en costas a las partes'.



SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por la representación de la parte apelantes/demandates se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 6-4-2020 para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.



TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- El presente recurso se formula por la parte demandante Sabina y D. Pio contra la sentencia que desestimó la demanda de juicio verbal por ella interpuesta contra D. Torcuato en reclamación de 6.000 euros,como doble de las arras penitenciales acordadas en el contrato de 6-4-2018 para la compra por la primera al segundo de la vivienda sita en la CARRETERA000 nº NUM000 de Valencia .

Se basa el recurso en que dicha sentencia, interpreta indebidamente la doctrina restrictiva sobre las arras e incurre en una indebida e incompleta valoración de las pruebas ya que,en contra de lo que resuelve ,ya caducadas las arras por el paso de los 180 días pactados , no puede aquélla , amparándose en las meras declaraciones de un intermediario, contratado por el vendedor, y contradichas tanto por la actora como por la consultora financiera que depusieron en la vista, concluir, con que la voluntad inequívoca de los demandantes era la de prorrogarlas pues, a falta de su prórroga expresa ,con tales pruebas y con de las comunicaciones por mensajes de telefonía aportadas a autos lo que se advera es que hubo conversaciones con dicho intermediario para ver si obtenían las mismas condiciones financieras que cuando las sucribieron y si, en su virtud, les seguía interesando la compra pero sin tener que devolver ya dichas arras dada esa caducidad y siendo que ,a la fecha del WhatsApp de 11-10-2018 del que se deduce ésta no estaban aún la autorización judicial de venta a la que se condicionaron.

La parte demandada se opuso al recurso y solicitó la confirmación de la sentencia de instancia, por sus propios fundamentos.



SEGUNDO.- Se dan por reproducidos los fundamentos jurídicos de la citada sentencia, en lo que no se opongan a lo que se expondrá a continuación con revisión de las pruebas, para luego valorarlas según las normas y doctrina aplicables .

1)Como normas y doctrina aplicables citamos : El artículo 465 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su número 4, dice "La Sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el artículo 461. La Sentencia no podrá perjudicar al apelante, salvo que el perjuicio provenga de estimar la impugnación de la resolución de que se trate, formulada por el inicialmente apelado." El Tribunal Supremo, entre otras, en la Sentencia de 4 de febrero de 2009, dictada en el recurso de Casación 794/2003, Pte Marín Castan, Francisco, nos dice: "Esto es así porque, como en infinidad de ocasiones han declarado esta Sala y el Tribunal Constitucional, la apelación es un nuevo juicio, un recurso de conocimiento pleno o plena jurisdicción en el que tribunal competente para resolverlo puede conocer de todas las cuestiones litigiosas, tanto de hecho como de derecho, sin más limites que los representados por el principio tantum devolutum quantum apellatum (se conoce solo de aquello de lo que se apela) y por la prohibición de la reforma peyorativa o perjudicial para el apelante'.

Es reiterada la jurisprudencia según la cual :'... en el recurso de apelación deben reputarse cuestiones nuevas las suscitadas con posterioridad a los periodos de alegaciones y es reiterada la doctrina del Tribunal Supremo en virtud de la cual tal recurso no constituye un nuevo juicio ni autoriza a resolver problemas o cuestiones distintos de los planteados en la primera instancia, pues aunque permite al Tribunal de segundo grado examinar en su integridad el proceso, no constituye un nuevo juicio, ni autoriza a resolver cuestiones o problemas distintos de los planteados en primera instancia, dado que a ello se opone el principio general de derecho 'pendente appellatione, nihil innovetur' a que se alude....'(entre otras, en las sentencias del Tribunal Supremo de 19 de julio y 2 de diciembre de 1983, 6 de marzo de 1984, 19 de julio de 1989, 21 de abril de 1992 y 9 de julio de 1997).

-La carga de la prueba se regula en el art.217 de la LEC que señala,que:1.Cuando, al tiempo de dictar sentencia o resolución semejante, el tribunal considerase dudosos unos hechos relevantes para la decisión, desestimará las pretensiones del actor o del reconviniente, o las del demandado o reconvenido, según corresponda a unos u otros la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones.2. Corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención.3. Incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior... 7 Para la aplicación de lo dispuesto en los apartados anteriores de este artículo el tribunal deberá tener presente la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponde a cada una de las partes del litigio'.

-En relación con la valoración de las pruebas, es reiterada la jurisprudencia en el sentido de que el criterio valorativo de los tribunales de primer grado debe, por regla general, prevalecer, pero no es menos cierto que el expresado criterio, en principio prevalente, debe rectificarse en la segunda instancia cuando por parte del recurrente se ponga de manifiesto un evidente fallo en el razonamiento lógico o en el 'iter' inductivo del órgano de la primera.

Cabe reseñar que la Sentencia T.S. de 18 de octubre de 2007 señala que si la parte recurrente pretende sustituir la apreciación probatoria realizada por el Tribunal de apelación por la suya propia, según reiterada doctrina jurisprudencial, de ociosa cita, tal pretensión es inadecuada dada la naturaleza extraordinaria de la casación, pues volver sobre el 'factum' de una sentencia para lograr su modificación, salvo circunstancias singulares no concurrentes en este caso, transformaría este recurso en una tercera instancia.

El Artículo 316 de la LEC regula la valoración del interrogatorio de las partes '1.Si no lo contradice el resultado de las demás pruebas, en la sentencia se considerarán ciertos los hechos que una parte haya reconocido como tales si en ellos intervino personalmente y su fijación como ciertos le es enteramente perjudicial.2. En todo lo demás, los tribunales valorarán las declaraciones de las partes y de las personas a que se refiere el apartado 2 del artículo 301 según las reglas de la sana crítica, sin perjuicio de lo que se dispone en los artículos 304 y 307'.

Respecto a la prueba documental en lo que aquí afecta el art.326 de la LEC regula la fuerza probatoria de los documentos privado y dice ':1. Los documentos privados harán prueba plena en el proceso, en los términos del artículo 319, cuando su autenticidad no sea impugnada por la parte a quien perjudiquen. 2. Cuando se impugnare la autenticidad de un documento privado, el que lo haya presentado podrá pedir el cotejo pericial de letras o proponer cualquier otro medio de prueba que resulte útil y pertinente al efecto.Si del cotejo o de otro medio de prueba se desprendiere la autenticidad del documento, se procederá conforme a lo previsto en el apartado tercero del artículo 320. Cuando no se pudiere deducir su autenticidad o no se hubiere propuesto prueba alguna, el tribunal lo valorará conforme a las a las reglas de la sana crítica'.

La prueba testifical se regula en el art. 376 de la misma L.E.C que dice que los tribunales valorarán la fuerza probatoria de estas declaraciones conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, las circunstancias que en ellos concurran y, en su caso, las tachas formuladas y los resultados de la prueba que sobre éstas se hubiere practicado.

Como otro criterio de valoración probatoria citamos, la doctrina de los actos propios, que son definidos en STS de 15-2-88, 9-10-81, 25-1-83 y 16-6-84 como expresión inequívoca del consentimiento, que actuando sobre un derecho o simplemente sobre un acto jurídico, concretan efectivamente lo que ha querido su autor y que además causan estado frente a terceros ( sentencia del Tribunal Supremo de 22 de enero de 1997). Asimismo, abunda la jurisprudencia ( sentencias de 5 de octubre de 1987, 16 de febrero y 10 de octubre de 1988, 10 de mayo y 15 de junio de 1989, 18 de enero de 1990, 5 de marzo de 1991, 4 de junio y 30 de diciembre de 1992, y 12 y 13 de abril y 20 de mayo de 1993, entre otras muchas), la de que el principio general de derecho que afirma la inadmisibilidad de venir contra los actos propios, constituye un límite de ejercicio de un derecho subjetivo o de una facultad, como consecuencia del principio de buena fe y, particularmente, de la exigencia de observar, dentro del tráfico jurídico, un comportamiento coherente, siempre que concurran los requisitos o presupuestos que tal doctrina exige para su aplicación, cuales son que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin ninguna duda una determinada situación jurídica afectante a su autor, y que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad o una contradicción según el sentido que de buena fe hubiera de atribuirse a la conducta anterior. En igual sentido las sentencias del Tribunal Supremo de 9 de julio de 1999, 16 de febrero de 1998 y 7-5-2001.

-Ya sobre el fondo ,elArtículo 1100 del CC dice 'Incurren en mora los obligados a entregar o a hacer alguna cosa desde que el acreedor les exija judicial o extrajudicialmente el cumplimiento de su obligación. No será, sin embargo, necesaria la intimación del acreedor para que la mora exista:1.º Cuando la obligación o la ley lo declaren así expresamente.2.º Cuando de su naturaleza y circunstancias resulte que la designación de la época en que había de entregarse la cosa o hacerse el servicio, fue motivo determinante para establecer la obligación. En las obligaciones recíprocas ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir debidamente lo que le incumbe. Desde que uno de los obligados cumple su obligación, empieza la mora para el otro.' -Respecto a la interpretación de los contratos que la doctrina jurisprudencial más general ha señalado que las normas o reglas de interpretación de los contratos contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales, tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al párrafo primero del artículo 1281 del mismo texto legal, de tal manera de que si la claridad de los términos de un contrato no dejan dudas sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entre en juego las restantes reglas de los artículos siguientes, que vienen a funcionar con carácter subsidiario, respecto a la que preconiza la interpretación literal '( Sentencias de 24 de mayo de 1991 y 1 de julio de 199) Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2003 . En igual sentido las Sentencias de 18 de julio de 2002, 13 de diciembre de 2001, 12 de julio de 2001, 11 de julio de 2000, 24 de junio de 1999, 18 de mayo de 1998, 4 de diciembre de 1997, 2 de septiembre de 1996, 28 de julio de 1995, 2 de julio de 1993 y 10 de mayo de 1991 .

Así ,según el art.1.281, párrafo segundo, del Código Civil, 'si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas',que refleja el criterio espiritualista que rige nuestro derecho de la contratación. Esta doctrina la resume la STS de 19 septiembre de 2000 al decir que ,tan solo si las palabras resultan contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre su mera literalidad, consigna el art. 1281,2, añadiendo el siguiente precepto, art. 1282, que resulta complementario del art. 1281,2 como ha recogido la sentencia de esta Sala de 17 de marzo de 1983 , que para juzgar de la intención de los contratantes deberá atenerse a los actos de éstos coetáneos y posteriores. Pero tal investigación de la voluntad, de la intención de las partes, tan solo cabe, de conformidad al art. 1281,2, si parecieren contrarias a tal intención las palabras expresadas, como señalan al respecto, entre otras muchas, las sentencias de 30 de marzo , 17 de julio y 28 de diciembre de 1982 . Finalmente, el art. 1283, que también se reputa infringido con los otros artículos precedentes, supone, como ya destacó la añeja sentencia de 9 de abril de 1947 , una de las reglas de interpretación de los contratos para fijar el sentido y alcance de las declaraciones de voluntad contenidas en ellos, pero como destacó la sentencia de 30 de noviembre de 1962 , no contiene canon o principio sobre valoración de la prueba impuesto al juzgador y que éste deba acatar en contra de su propio y personal criterio'.

Además, la regla que rige las normas sobre interpretación se aplica también en la fijación del tipo contractual realmente querido por las partes, puesto que ' los contratos son los que son y la calificación no depende de las denominaciones que le hayan dado los contratantes'( sentencia de 14 de mayo de 2001), de modo que ' la calificación de los contratos constituye función propia de los juzgadores de instancia, que ha de ser mantenida en casación, salvo que sea arbitraria, absurda o ilegal'( sentencia de 11 de diciembre de 2002 . En definitiva, la identificación se hace por los tribunales sobre la base del contenido pactado, es decir, de lo deberes y obligaciones asumidos por cada una de las partes.

Como último criterio interpretativo citamos el artículo 1289 del CC que dice 'Cuando absolutamente fuere imposible resolver las dudas por las reglas establecidas en los artículos precedentes, si aquéllas recaen sobre circunstancias accidentales del contrato, y éste fuere gratuito, se resolverán en favor de la menor transmisión de derechos e intereses. Si el contrato fuere oneroso, la duda se resolverá en favor de la mayor reciprocidad de intereses.Si las dudas de cuya resolución se trata en este artículo recayesen sobre el objeto principal del contrato, de suerte que no pueda venirse en conocimiento de cuál fue la intención o voluntad de los contratantes, el contrato será nulo '.

Por otro lado, tal interpretación de los contratos, al igual que la valoración de la prueba,es facultad privativa de los Tribunales de instancia, cuyo criterio ha de prevalecer al menos que se demuestre que es ilógico o absurdo ( Sentencias de 16 de marzo y 23 de mayo de 1983) o se impugne por la vía adecuada el error sufrido, hoy solo por error de derecho, con cita de la norma de hermenéutica que se considere infringida, suprimido el error de hecho por Ley 10/1992, pero sin que pueda pretenderse sustituir con el criterio del recurrente la interpretación realizada por el órgano jurisdiccional ( Sentencias de 30 de octubre y 10 y 22 de noviembre de 1982, 4 de mayo de 1984, 26 de septiembre de 1985 y 28 de febrero de 1986, entre otras muchas). (Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de julio de 1997) pues, en materia de interpretación negocial a los Tribunales de apelación les asiste plenas facultades sobre los elementos fácticos y actuaciones de prueba de las que disponen en el ámbito de los procesos que enjuician, función juzgadora que sólo es revisable casacionalmente cuando de la misma se desprenden conclusiones que pugnan con la más elemental lógica, racionalidad, proporcionalidad de las cosas, supongan perpetración de ilegalidades o lleguen a intentar hacer de la arbitrariedad, el abuso o la ignorancia profesional, justicia decisoria de las contiendas litigiosas ( Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de febrero de 1993).

-Sobre las arras lasentencia del Tribunal Supremo Sala 1ª, sec. 1ª, S 17-10-2018, nº 583/2018, rec.

1533/2016,dice 'La sentencia 581/2013, de 26 de septiembre,ha declarado que 'No se discute que sean confirmatorias, pues todas las arras lo son, al acreditar la perfección del contrato de compraventa y que las simplemente confirmatorias constituyen una señal o parte del precio ( sentencias de 4 marzo 1996 y 17 octubre 1996 ). Tampoco son arras penalesque tienen naturaleza de cláusula penal y así lo expresan las sentencias del 25 octubre 2006 , 27 octubre , uno de diciembre de 2011 , en estos términos:'La calificación de esta cláusula es clara: es una cláusula penal que se impone a la vendedora, caso de que incumpla y no entregue el inmueble libre de ocupantes. Se puede calificar de arras penalesque no son sino una cláusula penal, por la que la parte puede exigir el cumplimiento de la obligación y solo en caso de incumplimiento, exigir que se ejecute dicha cláusula; en ningún caso aparece formulada como las arras de desistimiento que prevé el art.

1454 del Código Civil (EDL 1889/1).'Se trata de la clásica y exacta definición de las arras penitenciales, que no llevan a otra cosa que a la obligación facultativa: puede cumplir o pagar lo pactado, como opción del deudor.

Así se pronuncian las sentencias del 24 octubre 2002 , 24 marzo 2009 , 29 junio 2009 .'Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada.

Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, según declararon las sentencias de 24 de Noviembre de 1926 , 8 de Julio de 1945 , 22 de Octubre de 1956 , 7 de Febrero de 1966 y 16 de Diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado.

( sentencia de 10 de Marzo de 1986 ).'Estas arras son las que contempla el artículo 1454. El deudor cumple o no, sin que conste ni interese la posible voluntad de incumplimiento, ni la culpabilidad, ni la imposibilidad' En el mismo sentido las sentencias 485/2014, de 23 de septiembre , y 507/2018, de 20 de septiembre .Es decir, procede desestimar el motivo y confirmar la resolución recurrida, dado que la mera mención al art. 1454 del Cc . Civil (EDL 1889/1), no expresa con claridad cuáles son las obligaciones que contraen las partes, por lo que al ser una variedad de arras de interpretación restrictiva habría sido preciso acreditar que la intención de los contratantes era pactar las arras para el caso de desistimiento del comprador, lo cual no se deduce del texto de la cláusula, cuando en los supuestos referidos en las dos sentencias antes mencionadas se reconoció el carácter de arras penitenciales, porque las partes así lo hicieron constar expresamente en la redacción del contrato, con mención expresa al supuesto de desistimiento, no contando la sala, en este caso, con otro medio probatorio o de interpretación de la voluntad de las partes.

-La doctrina , si bien interpreta restrictivamente la novación extintiva ( STS 18-3-1.992)conforme a los arts.

1.203 1.204 y 1.207 CC( STS de 19 de mayo de 1997 y de 3 de marzo de 1976), reputa existente la voluntad novatoria, y, por consiguiente, la sustitución del primer contrato por el segundo cuando, sin necesidad de que conste expresamente su novación, en forma sustancial, se alteren los elementos esenciales obrantes en ambos e, incluso, la notoria modificación de una sola de esas circunstancias, cuando se ofrece con caracteres muy acusados, puede ser reveladora de un ánimo novatorio extintivo ( sentencias de 2-2-1993 y 24 de febrero de 1995) y dice que, en definitiva, existe en el supuesto de que, a falta de declaración expresa en sentido novatorio, la obligación nueva se revele de todo punto incompatible con la antigua siendo modificativa cuando ello no ocurra así, e incluso sin suponerla algunas alteraciones como la forma de pago, el plazo o el reforzamiento de sus garantías de cumplimiento ( Sentencias del TS de 5 de Junio de 1956, 21 de Octubre de 1965 , 3 de Marzo de 1976 , de 10 de mayo del 2002 y de 7 de noviembre del 2007 ).

2)Revisando las pruebas ,para luego proceder a su valoración bajo el anterior prisma normativo y doctrinal, las mismas nos ofrecen la resultancia que pasamos a referir.

-En fecha 23 de noviembre de 2017 la actora suscribió con D. Belarmino , como representante legal de Servicios Financieros e Inmobiliarios Infoárea SL, una reserva de la vivienda sita en la CARRETERA000 nº NUM000 , de Valencia, entregando 500 euros y el día 6 de abril de 2018 se suscribió otro contrato de arras o señal sobre la misma con el demandado en el que que se estipuló: 'Segundo.- LA PARTE COMPRADORA entrega a la parte vendedora a cuenta y como arras de la compra-venta futura, la cantidad de 6.000 € (Seis Mil Euros), que perderá si incumpliera lo convenido en el presente documento, o tendrá derecho a la parte entregada más la misma cantidad por parte de LA PARTE VENDEDORA, si el incumplimiento se produjere por cuenta de esta última.

Cuando se otorgue escritura pública de compraventa, las arras se entenderán entregadas, a cuenta del precio de la compraventa antes indicado, a LA PARTE VENDEDORA por parte de la PARTE COMPRADORA. Tercero.- La escritura compra-venta está supeditada a la autorización de los juzgados y tribunales de Valencia, para que Don Torcuato pueda firmar en nombre de sus hijas, Doña Isidora y Doña Laura la escritura de compraventa. De venir denegado dicha autorización, se le comunicará a la parte compradora en un plazo máximo de una semana, para realizar la devolución de las cantidades entregadas a la parte compradora sin penalización alguna por parte de los vendedores. Si de lo contrario viniera autorizada, se le comunicará a la parte compradora de forma fehaciente, para que, a partir de la comunicación, tuvieran dos meses para tramitar el préstamo hipotecario por la compra.

Este contrato tiene un plazo máximo de vigencia de 180 días naturales. El otorgamiento de la escritura pública de compraventa se producirá simultáneamente al pago del expresado resto del precio'.

-La autorización judicial citada a que estaba condicionada la compraventa se obtuvo tras el plazo de vigencia de 180 días,finalizaba el 3-10-2018, del citado contrato pues el auto en que se concede es de 19 de octubre de 2018 siendo firme el día 14-11-2018 (documento 2 de la contestación ).

-Se aportan como documento 3 de la contestación conversaciones entre el demandado y D. Belarmino , como representante legal de Servicios Financieros e Inmobiliarios Infoárea SL por WhatsApp, en que el segundo le dice al primero: en el de 8/10/18. 11:03 ' definitivamente la cliente no puede esperarse más. Me comenta que día te vendría bien para quedar y devolverle la señal. Lleva ya mucho tiempo en casa de su suegro y tiene que irse lo antes posible. Ya me dices' ;el de 11/10/18. 18:52 ' al final continúan con el piso. Como ya tienes la autorización a falta de presentar lo que me dijiste del dinero con tus hijas, van a ir mirando la hipoteca para así tenerlo todo a la vez';y varios del día 15-10-2018 comunicando y adjuntando el auto de autorización judicial para la venta .

-Por su parte la actora Sra. Sabina en su interrogatorio dijo sobre estas conversaciones: que en fecha 3 de Octubre de 2.018 ya pidieron la devolución de las arras, y cuando él Sr. Belarmino , que actuaba como interlocutor, les llamó el 8 de octubre para decirle que ya ha llegado la autorización de venta ella le manifestó que continuarían mirando la financiación pero sin compromiso porque las arras estaban caducadas ,que igual que miraban ese piso estaban mirando otros pisos porque no sabían si después de un año iban a tener los mismos condiciones financieras que las que le habían tenido en Noviembre /Diciembre en que ya les habían preconcedido un préstamo por ABANCA por el 108% y por el BBVA por el 100% sin que estas entidades llegaran a este 100% en noviembre del 2018 y que, por ello el 10-1-2019 se retiraron de la compraventa según el correo eleçtrónico de esta fecha ofreciéndole el demandado otorgar escritura pública en el plazo de 5 días.

- El anterior correo se une como documento 4 de la demanda dirigido por la actora al Sr. Belarmino y en él le pide que le comunique al vendedor la devolución de las arras por importe de 6000 euros por haber caducado y por no estar vinculada por contrato o renovación firmado, siendo contestado el mismo por el letrado del demandado, según el documento 5 de tal demanda, en el sentidode que las retendría éste por incumplimiento de la compradora de no escriturar en 5 días.

-El Sr. Belarmino en su testimonio vino a manifestar que fue contratado por el vendedor, que se encargó de la financiación, que no se hizo constar por escrito la prórroga de las arras por haber acuerdo entre las partes de seguir, que no recuerda cuando el comprador le dijo que se echaban atrás hasta finales de enero en que se lo dijeron por su inestabilidad laboral.

-Por último, la Sra. Tamara consultora financiera de los actores, dijo en su testimonio que la actora trabajaba en el Corte Ingles y el actor era militar profesional según el BOE que le mostró y que en noviembre del 2018 les informó de que las condiciones de financiación previas de ABANCA y del BBVA no se mantuvieron sin que llegaran al 100% que querían por lo que les aconsejó que, manifestándole que estaban vencidas las arras, lo fueran para otra casa.

3)Valorando seguidamente las anterior resultancia, cabe llegar a las siguientes consideraciones : - Se ha probado que la relación de las partes fue por medio del interlocutor Sr. Belarmino aunque lo contratara el vendedor y que ,si bien es cierto que cuando el primero comunicó al segundo el 11-10-2018 que los compradores continuaban con la compra y que iban a continuar mirando la hipoteca no se había otorgado la autorización judicial a que se condicionó al ser de fecha 19 siguiente, es más cierto que cabe inducir del tenor de este WhatsApp y del interrogatorio de la actora valorados en su conjunto y admitida aquella labor de interlocutor del Sr. Belarmino entonces por ella como adecuada que, dada esta proximidad de obtención, la voluntad de ésta en ese momento fue la de continuar con tal compra retractándose de la previa en la que sí pidió la devolución de las arras cuyo plazo de caducidad de 180 días se había cumplido el día 3 anterior.

-Esa voluntad de seguir con la compra, pese a esa caducidad de las arras, también se ha probado por igual interrogatorio de la actora y por la testifical de su asesora financiera en el sentido de solicitar financiación para ella en el curso de noviembre /diciembre del 2018 con el resultado de no obtenerla por el 100% que aquélla pretendía a diferencia de cuando se inició la contratación debatida siendo esta no obtención lo que determinó que, el 10-1-2019, se comunicara por ella al repetido Sr. Belarmino , su petición de devolución de dichas arras.

-El que estas comunicaciones referidas no fueran directas entre las partes no implica que su tenor fuera distorsionado por su intermediario por el hecho de no precisar fechas en su testimonio e ignorar la exacta situación laboral de los actores ya que, en todo caso los actos propios de la actora en el sentido doctrinal expuesto indican la clara e inequívoca voluntad de ésta de concluir la venta pidiendo financiación al efecto.

-Al hilo de lo anterior, fue la no concesión de esa financiación en los términos deseados y existentes cuando se inició la relación contractual de las partes, la causa del desistimiento en la misma por la compradora, causa que no estaba pactada como tal en el contrato de arras que, lo preveía con devolución de éstas, para el caso de que no se consiguiera la autorización judicial de venta y, en el caso contrario, su comunicación a aquélla de forma fehaciente, para que, a partir de ello tuvieran dos meses para tramitar el préstamo hipotecario para esa compra.

-En definitiva, acreditando los actos propios citados que, pese a la caducidad de las arras el 3-10-2018 se continuó con la compraventa por voluntad de ambas partes según tales actos posteriores que revelan su intención contraria al tenor literal del contrato como otro fuero de su interpretación, no obstante no haber otro que expresamente prorrogara dichas arras y al ser la doctrina sobre su interpretación restrictiva referida a su naturaleza jurídica clara en el caso en que no se debate que lo era de penitenciales, como dice el juez de instancia sin vulnerar tal doctrina y siguiendo un iter lógico en la valoración de las pruebas, hubo una novación modificativa del plazo de 180 días fijado como duración de las mismas, en coherencia con lo cual se siguió buscando financiación en el de dos meses pactado en la cláusula 3ª del contrato para tramitar el préstamo hipotecario para esa compra, plazo que lo fue, desde la autorización judicial de noviembre del 2018 ,condición que debía cumplir el vendedor y que se dio por cumplida aún tardíamentepor la demandante, hasta el correo electrónico de 10-1-2019 en que ésta pidió claramente el reintegro de los 6000 euros convenidos para esta penalización alegando por primera vez aquella caducidad que no concurría con su correlativo incumplimiento del citado contrato vigente cuya cláusula 2ª prevé su pérdida en este supuesto.



TERCERO.- Por la desestimación del recurso que procede según lo expuesto, en relación con las costas causadas en esta alzada, conforme a los arts. 394 al Art. 398 de la LEC, se imponen a la apelante.

En su virtud, vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Que con desestimación del recurso de apelación, interpuesto por la representación de Sabina y Pio , contra la sentencia de fecha 24-7-2019, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Torrent, acordamos la confirmación de todos sus pronunciamientos. Todo ello, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Y a su tiempo con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón.

Contra esta sentencia no cabe recurso alguno.

Así por ésta mi Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.- Doy fe. La anterior resolución ha sido leída y publicada por laSra. MagistradaPonente, Dª. Pilar Cerdán Villalba.- En Valencia a veintinueve de abril del dos mil veinte.