Sentencia Civil Nº 149/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 443/2008 de 18 de Marzo de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSEXTA

ROLLO Nº 443/2008-B

JUICIO ORDINARIO NÚM. 445/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 57 DE BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 149/2009

Ilmos. Sres.

D. AGUSTÍN FERRER BARRIENDOS

D. JORDI SEGUÍ PUNTAS

Dª INMACULADA ZAPATA CAMACHO

En la ciudad de Barcelona, a dieciocho de marzo de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de juicio ordinario nº 445/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 57 de Barcelona, a instancia de D. Fulgencio , contra Dª Inocencia , Pilar y María Milagros ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 17 de diciembre de 2007, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando íntegramente como desestimo la demanda formulada por la representación procesal de D. Fulgencio contra DÑA. Inocencia , DÑA. María Milagros y DÑA. Pilar , debo absuelvo y absuelvo a las demandadas de las pretensiones contra ellas formuladas. Se condena al demandante al pago de las costas del presente procedimiento."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 26 de febrero de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales, salvo la del término para dictar sentencia.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JORDI SEGUÍ PUNTAS.

Fundamentos

PRIMERO.- Se reclama en la presente litis la restitución del precio (18.000 ?) entregado por Fulgencio a cuenta de la adquisición a las hermanas María Milagros , Pilar y Inocencia de una parcela de terreno edificable sita en Vallvidrera (C/ DIRECCION000 , NUM000 - NUM001 ), cuyo negocio de fecha 10 de julio de 2006 quedó resuelto por "mutuo incumplimiento o desistimiento", según se expresa en la demanda.

Las demandadas María Milagros y Inocencia se opusieron a la pretensión actora con razones de fondo, lo que fue acogido por la juez a quo cuya sentencia analiza pormenorizadamente el contenido del contrato privado de julio de 2006 (descarta que nos hallemos ante unos meros tratos preliminares, una compraventa perfecta o un imposible contrato autónomo de arras), para llegar a la razonada conclusión de que se trata de una opción de compra con vencimiento el día 30 de octubre de ese año que el optante Fulgencio no ejercitó oportunamente.

El demandante se alza contra dicho pronunciamiento.

SEGUNDO.- De entrada hemos de significar que, suscrito el contrato de autos en esta ciudad en julio de 2006, ha de prevalecer la eficacia territorial del derecho civil de Catalunya (artículo 111-3 del Codi civil de Catalunya; CCCat), de lo cual se desprende que la relación contractual litigiosa ha de regirse por el principio de autonomía de la voluntad de las partes o libertad civil, consagrado por el artículo 111-6 CCCat , y por las disposiciones de los artículos 568-5 a 568-12 CCCat, insertos en el libro 5º de ese código y cuya entrada en vigor se produjo apenas diez días antes de la firma del mencionado contrato.

Ello supone que las argumentaciones contenidas en el recurso relativas a la nulidad radical del contrato de opción por falta de otorgamiento de la correspondiente escritura pública carecen de toda base legal, puesto que los derechos de adquisición voluntaria, entre los que se halla el de opción (también el tanteo y el retracto y la torneria), pueden constituirse, como resalta el artículo 568-5.1 CCCat , "por cualquier título" (unilateral o bilateral; gratuito u oneroso; principal o secundario).

Cuestión distinta es que para el acceso de la opción, configurada como derecho real, en el Registro de la propiedad se requiera la escritura pública, pero ello es una exigencia que no afecta la validez del negocio inter partes, sino en su caso a la proyección del título del optante frente a terceros, ya que en tal caso carecería de la protección que dispensa la publicidad registral.

También deben rechazarse por extemporáneas las argumentaciones del recurso que sustentan la invalidez del contrato por error en la identidad de las vendedoras, por engaño de un tercero (agencia inmobiliaria Rustic Corner) o por simulación absoluta, ya que ninguna de esas cuestiones fue planteada en la primera instancia (por el contrario, la tesis actora partía de la plena validez del contrato), estando vedada la introducción sorpresiva de nuevos fundamentos o títulos jurídicos, que no simples alegaciones, en la segunda instancia (arts. 412 y 456.1 LEC y STS 23 de noviembre de 2004 ).

TERCERO.- Sentado cuanto antecede, y una vez revisado el tenor contractual, hemos de refrendar la tesis de la sentencia apelada conforme a la cual el negocio concertado por las partes en julio de 2006 no era otro que la concesión a Fulgencio de una opción de compra sobre el terreno de Vallvidrera propiedad de las concedentes.

Así lo demuestra la mención a la "posible venta" que se contiene en uno de los párrafos del contrato y la alusión a las consecuencias de que "el Sr. Fulgencio no efectúe la compra entre los días 1 y 30 de octubre de 2006", cuyas frases denotan un propósito de configurar la transmisión del dominio del solar de Vallvidrera como un negocio sólo pendiente de la voluntad del interesado en su compra, máxime cuando María Milagros expresó en juicio la firme voluntad de las hermanas Inocencia Pilar María Milagros de proceder a la venta de esa parcela, de alto valor afectivo para ellas.

La previsión contractual de que los 18.000 euros entregados por Fulgencio en la fecha del contrato pasarían a formar parte del precio en caso de perfeccionarse la venta, haciendo las veces de auténtica paga y señal ("el precio total de la posible venta será de 702.000 euros, deduciéndose la cantidad entregada en este acto"), no neutraliza los razonamientos precedentes, puesto que la doble función de una misma entrega dineraria en los contratos de opción es válida, como lo demuestra el artículo 568-5.2 CCCat a cuyo tenor "la prima pactada en la constitución del derecho se imputa solamente al precio de adquisición si así se estipula expresamente".

Visto que la condición suspensiva de que pendía la eficacia del negocio se cumplió con toda normalidad (las hermanas Inocencia Pilar María Milagros seguían siendo propietarias del solar el día 30 de septiembre de 2006, ya que el encargo de venta conferido por ellas a Rustic Corner no cristalizó en operación alguna), resulta que el optante Fulgencio no ejercitó la facultad unilateral de configuración que le reconocía el contrato durante todo el mes de octubre siguiente, lo que acarrea sin más la extinción de la opción (art. 568-7.1 CCCat ) y la consiguiente consolidación en el patrimonio de las señoras Inocencia Pilar María Milagros de la prima de la opción.

El ejercicio de la opción es por naturaleza unilateral (STS 27 de octubre de 2005 ), y no consta que Fulgencio exteriorizase durante todo el mes de octubre de 2006 voluntad alguna de compra. De tal manera que la alegación (Hecho 4º demanda) de que ninguna de las partes requirió a la otra durante ese lapso para "la formalización de la compraventa" carece de sentido, puesto que el nacimiento del negocio transmisivo (compraventa) no requería más que el ejercicio de la opción por el señor Fulgencio (STS 21 de mayo de 2001 ). No se produjo pues el "incumplimiento mutuo" expuesto en la demanda.

CUARTO.- No obstante lo anterior, cabría también, con fundamento sobre todo en las declaraciones de las partes en la prueba de interrogatorio y desde una interpretación espiritualista del negocio privado de julio de 2006 (art. 1.281, segundo párrafo, CC ), llegar a la razonable conclusión de que las partes concertaron una compraventa perfecta, sujeta únicamente a la condición suspensiva de subsistencia del dominio de la finca a favor de las hermanas Inocencia Pilar María Milagros el día 30 de septiembre de 2006, y a la que se agregó un pacto de desistimiento (arras penitenciales) respecto sólo del comprador.

Se sustenta dicha interpretación en la firme convicción mostrada por María Milagros de que la cantidad recibida de Fulgencio , "comprador ideal" de la parcela a su parecer, era una mera entrega a cuenta del precio final, del mismo modo que también lo debía ser la segunda entrega que se le propuso en vista de que aquél solicitó una ampliación del plazo para el pago del precio íntegro dadas las dificultades de financiación con que se topó. Incluso la alusión efectuada por la citada María Milagros a la advertencia que habría hecho a Fulgencio de que si no compraba perdería la paga y señal, responde más al esquema mental de las arras de desistimiento que a la operatividad de una supuesta prima de la opción. Lo mismo cabe extraer del testimonio de Santiago , asesor fiscal de las hermanas Inocencia Pilar María Milagros y en cuyo despacho se habría firmado el contrato, quien no hizo la menor alusión a una hipotética opción.

Desde esta concreta perspectiva cobra pleno sentido la expresión de Fulgencio según el cual se "echó atrás" de la compra; esa expresión refleja un desistimiento o arrepentimiento, actitud que en puridad conceptual no cabe predicar del optante, quien durante el plazo de ejercicio de la opción sopesa si le interesa o no perfeccionar un negocio respecto del cual no se ha pronunciado en firme.

Dado que el pretexto aducido por Fulgencio para ese arrepentimiento carece de todo respaldo probatorio (no se prueba que Pablo Jesús , mandatario de las propietarias del terreno, exigiese telefónicamente a Fulgencio un incremento unilateral del precio de la venta, fijado en julio de 2006 en 702.000 euros), no cabe sino entender que, por las razones que fueren (el propio demandante admitió que necesitaba vender un inmueble de su propiedad para atender dicho precio, y no consta que haya procedido a esa venta), el comprador desistió unilateralmente de la adquisición del terreno de Vallvidrera, lo que legitima la retención definitiva de la entrega a cuenta por parte de las vendedoras, ya que el último párrafo del contrato tantas veces repetido establece que "si el Sr. Fulgencio no efectúa la compra entre los días 1 y 30 de octubre de 2006 perderá la cantidad entregada con este documento sin nada a pedir ni reclamar".

QUINTO.- La desestimación íntegra del recurso debe llevar consigo la imposición al apelante de las costas de la alzada, de conformidad con lo prevenido en el artículo 398.1 LEC .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que, DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por D. Fulgencio contra la sentencia dictada en fecha 17 de diciembre de 2007 por el Juzgado de Primera Instancia núm. 57 de Barcelona , en los autos de los que el presente rollo dimana, debemos CONFIRMAR y CONFIRMAMOS íntegramente la misma, con imposición de las costas al apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.