Sentencia CIVIL Nº 149/2020, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 705/2019 de 20 de Mayo de 2020

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimotercera

c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 3 - 28035

Tfno.: 914933911

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2017/0204318

Recurso de Apelación 705/2019

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 56 de Madrid

Autos de Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) 1027/2017

DEMANDANTE Y APELANTE:LASALDAVA, SL LASALDAVA SL

PROCURADOR D./Dña. JOSE ANDRES PERALTA DE LA TORRE

APELADO:D./Dña. Marcial y JEROMIN 22, S.L.

PROCURADOR D./Dña. GABRIEL MARIA DE DIEGO QUEVEDO

D./Dña. Miguel

SENTENCIA Nº 149/2020

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMO. SR. PRESIDENTE

D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS

Dña. Mª CARMEN ROYO JIMÉNEZ

D. LUIS PUENTE DE PINEDO

Siendo Magistrado Ponente D. LUIS PUENTE DE PINEDO

En Madrid, a veinte de mayo de dos mil veinte.

La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Verbal de Desahucio sobre Arrendamientos Urbanos, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 56 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante LASALDAVA, S.L., representada por el Procurador D. José Andrés Peralta de la Torre y asistida por el Letrado D. Damián Gaubeka López, y de otra, como demandados-apelados JEROMIN 22, S.L., D. Marcial, representados por el Procurador D. Gabriel de Diego Quevedo y asistidos por el Letrado D. Miguel Ángel Díaz Horcajo; D. Miguel, sin que conste ante esta Sala Procurador que le represente ni Letrado que le asista.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia nº 56, de Madrid, en fecha veinticuatro de julio de dos mil diecinueve, se dictó Sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que DESESTIMANDO ÍNTEGRAMENTEla demanda interpuesta por el Procurador D. JOSE ANDRÉS PERALTA DE LA TORRE en nombre y representación de LA SALDAVA SL, contra JEROMIN 22 S.L. y D. Marcial, representados por el Procurador D. GABRIEL MARÍA DE DIEGO QUEVEDO, y contra D. Miguel, debo ABSOLVER Y ABSUELVOa las partes demandadas de todos los pedimentos efectuados en su contra y con expresa imposición de las costas a la parte actora'.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha siete de noviembre de dos mil diecinueve, para resolver el recurso.

TERCERO.-Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día diecinueve de mayo de dos mil veinte.

CUARTO.-En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Planteamiento y antecedentes. Lasaldava, S.L. interpuso demanda de juicio verbal de desahucio por impago de rentas y reclamación de cantidad contra Jeromín 22, S.L., don Marcial y don Miguel manifestando que Lasaldava, S.L. y Jeromín 22, S.L. firmaron el 28 de abril de 2009 contrato de arrendamiento sobre los locales comerciales A, B y E de la calle Bolivia 28 de Madrid constituyéndose como avalistas solidarios don Marcial y don Miguel. En ese contrato se estipuló una renta anual de 60.000 € a razón de 5.000 € mensuales, más IVA, que se debían abonar en los primeros diez días de cada mes. En los últimos años se llegó al acuerdo de que la operativa consistiría en facturar 1.000 € (826,45 € de renta, más 173,55 € de IVA), abonándose los otros 4.000 € sin constancia documental alguna. La renta se actualizó a la suma de 5.500 € desde el mes de septiembre de 2016. Como consecuencia de todo ello se señaló que se había acumulado una deuda de 76.092 euros, por lo que se interesó la resolución del contrato por falta de pago y la condena a la mercantil demandada y a sus fiadores solidarios a abonar la suma mencionada.

Jeromín 22, S.L. y D. Marcial formularon oposición a la demanda interpuesta señalando que la arrendataria estaba al corriente de pago, siendo la renta pactada vigente de 826,45 €, más 173,45 € de IVA, lo que totalizaba 1.000 € mensuales que se acreditaba haber abonado desde el mes de marzo del año 2017 al mes de abril del año 2018. Se estaba reclamando una cantidad de 4.500 € mensuales en base a la existencia de un acuerdo de pago del que no existía justificación alguna, por todo lo cual se interesó la desestimación de la demanda interpuesta con condena en costas a la parte actora.

Seguidos los pertinentes trámites, el Juzgado de Primera Instancia número 56 de Madrid dictó sentencia el 24 de julio de 2019 desestimando íntegramente la demanda, con condena en costas a la parte actora.

SEGUNDO.- Recurso de apelación. Lasaldava, S.L. interpuso recurso de apelación contra esa resolución alegando, en primer lugar, error en la interpretación de los artículos 1281 y siguientes del Código Civil, por entender que había que estar a la literalidad del contrato sin que del mismo se desprendiese que la renta pactada ascendía a la suma de 1.000 € mensuales, IVA incluido. Señalaba que había que estar al tenor literal de las cláusulas y que de ellas no se derivaba que fuese esa la cantidad pactada como renta mensual. En segundo lugar, se alegó la vulneración de la doctrina jurisprudencial en cuanto al retraso en el pago de rentas con error en la valoración de la prueba. En este sentido, se recordaba la doctrina de la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de julio de 2008 que señalaba que el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio fuera de plazo y después de presentada la demanda no excluía la resolución del contrato de arrendamiento. Se entendía por la parte apelante que así sucedía en este caso al haber pagado tarde y sin que se hubiera satisfecho la renta correspondiente al mes de enero de 2019, por lo que en cualquier caso debería haberse dado lugar a la acción de resolución.

Admitido a trámite el recurso de apelación interpuesto, se dio traslado del mismo a la parte apelada que dentro del plazo concedido presentó escrito de alegaciones en el que interesó la confirmación de la resolución dictada en primera instancia.

TERCERO.-Error en la interpretación de los artículos 1281 y siguientes del Código Civil . La sentencia dictada en primera instancia argumentaba que en el limitado objeto del juicio de desahucio que, dado su carácter sumario, no tiene cabida para el planteamiento de alegaciones de carácter complejo que debían ser formuladas y resueltas en el juicio declarativo, había de concluirse que la renta mensual ascendía a 1.000 € mensuales, IVA incluido, sin que se hubiese probado por la parte demandante que había un acuerdo de pagar otros 4000 € más en 'B'. Frente a ello se argumentaba por la parte apelante había de estarse a la cláusula segunda del contrato, en el que se reflejaba la renta mensual de 5.000 €. Sin embargo, si nos atenemos a la literalidad del contrato, en este no se limitaba a señalar que fuera esa la renta mensual, sino que se reflejaba también la necesidad de desarrollar unos trabajos complementarios para obtener la licencia de funcionamiento para el local, estableciendo un periodo de carencia y limitando la renta en las primeras doce mensualidades a la cantidad de 1.500 €, siendo la decimotercera de 0 €. Además, se reflejaba el número de cuenta en el que debería verificarse el ingreso de la renta. Por otro lado, se aportó el anexo al contrato suscrito el 18 de junio del 2010 en el que se incluyeron diversos pactos en relación al importe de la renta, todo ello unido a la evidencia cierta de que las facturas que se emitían en base a esa relación contractual lo eran por un importe de 1.000 €, IVA incluido.

Debe recordarse que el procedimiento de desahucio no es el cauce procesal pertinente para la determinación de la renta y que la parte actora ha procedido a hacer una interpretación unilateral de la renta acordada y de su actualización hasta fijar la cantidad supuestamente adeudada. Tal y como se ha señalado reiteradamente por esta Audiencia Provincial, la limitación de los medios de defensa y el carácter sumario del procedimiento de desahucio determinan que no sea posible en ese marco procesal el planteamiento de cuestiones complejas, como lo sería la delimitación de la renta exigible. En efecto, como señalara la Sección 19ª en sentencia de 10 de mayo de 2017, el juicio de desahucio por falta de pago de la renta 'se caracteriza por ser un proceso especial y sumario en el que solo cabe debatir, por su cauce limitado, la existencia o no del contrato de arrendamiento y el pago o impago de las rentas, a fin de determinar si procede o no la resolución del contrato, y en su caso, las cuestiones correspondientes a las rentas reclamadas. Es un juicio especial y sumario en el que se encuentran limitados los medios de prueba de las partes, estableciendo el artículo 444 de LEC, que cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada, sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

Respecto a la complejidad de las cuestiones litigiosas que pueden plantearse en un juicio de desahucio, existe doctrina jurisprudencial reiterada en el sentido de que en esta clase de procesos, dada su naturaleza sumaria y privilegiada, es manifiestamente inidónea para resolver cualquier cuestión compleja que rebase o exceda de su específico y reducido ámbito de aplicación. Ello implica que sólo pueden ser discutidas en el juicio de desahucio las cuestiones que afectan al derecho del arrendador a desalojar al arrendatario del objeto arrendado y al derecho de éste a permanecer usando y disfrutando del objeto arrendado sin ser lanzado del mismo, sin que puedan discutirse cuestiones complejas, como las que se plantean cuando la causa invocada sea ambigua, complicada u oscura o cuando aparece como discutible la verdadera naturaleza jurídica del contrato en el que se basa la demanda; tampoco el juicio de desahucio por falta de pago de la renta es apto para la determinación de la cuantía de la renta que se haya de pagar, ni para determinar otros conceptos a cargo del arrendatario'.

En ese mismo sentido, la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca de 21 de noviembre de 2011 destacaba 'que resulta imposible, con los datos obrantes en autos, determinar la renta, el período de impago de rentas, la actualización en su caso y el débito final (...), todo lo cual las convierte y aglutina en una cuestión compleja, a plantear, discutir y resolver en el juicio declarativo correspondiente. (...) En los estrictos términos y ámbitos de un desahucio, no procede resolver cuestiones complejas pues, (...) tal como se indicaba en la Sentencia de esta Sala, de fecha 31 de julio de 2002 'El Tribunal Supremo, en su sentencia de 21 de febrero de 1949, ya había manifestado 'Que siendo el juicio de desahucio un juicio sumario y rehecho no cabe resolver en él situaciones de derecho sin restringir los medios de defensa de los interesados..., debe evitarse que el juicio de desahucio se convierta en medio de obtener, con cierta violencia, la rescisión del contrato o situaciones jurídicas sin garantías suficientes de defensa'. En el mismo sentido se pronunció dicho Tribunal en su Sentencia de 14 de abril de 1992; reiterando el carácter sumario de juicio de desahucio -entre otras muchas- en las Sentencias de 14 de noviembre de 1988, 28 de febrero de 1991, 14 de noviembre y 4 y 14 de diciembre de 1992, 10 de mayo de 1993, 31 de diciembre de 1996, y 29 de febrero de 2000, por lo que dicho cauce procesal quedaba excluido cuando existieran entra las partes otros vínculos distintos de los locativos, o aquéllos fuesen tan complejos que necesitasen una previa declaración del derecho subsistente.

Así pues, no cabe que en un juicio de desahucio se introduzca un debate sobre los posibles pactos novatorios entre las partes sobre la renta y su actualización, debiendo acudirse al procedimiento declarativo correspondiente para la delimitación de tales cuestiones. Como reiteradamente se ha señalado por la jurisprudencia, en los supuestos de discrepancia sobre la renta exigible la acción de desahucio no podrá prosperar en tanto en cuanto por el demandado se proceda abonar la renta que de manera fundada entienda que tiene que ser satisfecha. No se trata en este caso de una alegación huérfana de fundamento encaminada a impedir que prospere la acción ejercitada inicialmente, sino que está acompañada de elementos tan sólidos como es la propia facturación realizada por la parte demandante. Las manifestaciones en el sentido de que había pagos sin constancia documental o fiscal alguna no sólo no han quedado acreditadas, como señala la sentencia apelada, sino que plantean cuestiones que exceden del objeto de un procedimiento de esta naturaleza, por lo que en ningún caso podrían prosperar como fundamento de la acción resolutoria.

CUARTO.- Vulneración de la doctrina jurisprudencial sobre retraso en el pago. El segundo motivo de recurso alegó la vulneración de la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo que señala que el pago extemporáneo de las rentas determina la resolución del contrato de arrendamiento. En efecto, tal y como señalara esta Audiencia Provincial de Madrid (Sección 14ª), en sentencia de 2 de noviembre de 2011, el Tribunal Supremo ha declarado reiteradamente como doctrina jurisprudencial que el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas. Así, la sentencia de 9 de julio de 2011, reitera tal doctrina jurisprudencial, con el razonamiento siguiente: 'La controversia que existía entre las diferentes Audiencias Provinciales a las que se refiere el recurrente en torno a si en un proceso de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas, procede o no decretar el desahucio cuando el demandado haya hecho efectivo el pago de la renta debida, con unos días de retraso respecto del plazo estipulado en el contrato, ya ha sido resuelta por esta Sala que, como sostiene el recurrente, ha fijado como doctrina jurisprudencial la de que el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas ( SSTS de 30 de octubre y 26 de marzo de 2009, 22 de noviembre de 2010, entre otras). En definitiva, el pago de la mensualidad de renta realizado fuera del tiempo pactado y con posterioridad a la interposición de la demanda podría dar lugar a la resolución arrendaticia.

Sin embargo, en este caso hemos de tener en cuenta que la demanda fue interpuesta el día 2 de noviembre de 2017, por lo que abarcando el periodo de pago hasta el día 10 de ese mismo mes, debían estar satisfechas las rentas hasta el mes de octubre de ese año, inclusive, desprendiéndose del propio cuadro aportado en relación a las facturas emitidas con el importe de 1000 € cada una que en el momento de interposición de la demanda se habían pagado la totalidad de rentas por los importes correspondientes a tales facturas, efectuándose el último pago por la renta del mes de octubre el día 17 de ese mes, es decir, que efectivamente se había producido un retraso, como había sucedido en meses anteriores, pero en todo caso estaba al corriente de pago de la cantidad mencionada en el momento de interposición de la demanda. Así se refleja también en el cuadro incorporado al escrito de recurso de apelación, en el que se puede comprobar a la fecha de interposición de la demanda en el mes de noviembre de 2017 que estaba al corriente de pago (siempre tomando como renta pactada la suma de 1.000 euros mensuales), al igual que en la fecha de celebración de la vista.

Al respecto se argumenta por la apelante que la mensualidad del mes de enero de 2019 no había sido abonada en su totalidad, pues tan solo se había pagado medio mes. En efecto, de la documental aportada se desprende que efectivamente en el mes de enero tan solo se abonó la suma de 500 €, pero obra en autos el acta notarial de entrega de llaves fechada el 13 de diciembre de 2018 en la que se refleja, tras la nulidad de actuaciones decretada, que D. Marcial, actuando en nombre y representación de Jeromín 22, S.L., recogió las llaves del local el día 15 de enero de 2019 de modo que hasta esa fecha no se recuperó la posesión por la parte demandada, de forma que la renta reclamada sería inexigible en cuanto a la primera mitad del mes, del mismo modo que las mensualidades anteriores, en tanto en cuanto se vio privada de la posesión por lo que se produciría un enriquecimiento injusto a favor de la demandante en la medida en que se considera inexigible una suma correspondiente a periodos en que no tuvo la posesión del local.

Por tanto, debe concluirse que la parte demandada acredita que en el momento de interponerse la demanda, que es a lo que se refiere la jurisprudencia anteriormente mencionada, estaba al corriente de pago, al igual que en la fecha de celebración de la vista, tras las incidencias procesales habidas al decretarse la nulidad de actuaciones, por lo que ninguna vulneración de la mencionada de doctrina jurisprudencial se ha podido producir, debiendo desestimarse el recurso de apelación interpuesto.

SEXTO.- Costas. De conformidad con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al desestimarse el recurso de apelación, las costas se imponen a la parte apelante.

V I S T O Slos preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por Lasaldava, S.L., representado por el Procurador D. José Andrés Peralta de la Torre, contra la sentencia dictada en fecha 24 de julio de 2019, por el Juzgado de Primera Instancia nº 56 de Madrid, en autos nº 1027/2017, en los que fueron partes el apelante y Jeromín 22, S.L., y D. Marcial, representados por el Procurador D. Gabriel María de Diego Quevedo, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas procesales causadas en el presente recurso a la parte apelante.

Con pérdida de depósito constituido para recurrir.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, siempre que la resolución del recurso presente interés casacional, con cumplimiento de los requisitos formales y de fondo de interposición, y recurso extraordinario por infracción procesal, ambos ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, los que deberán interponerse ante este Tribunal en el plazo de VEINTEdías desde el siguiente al de la notificación de la sentencia. No podrá presentarse recurso extraordinario por infracción procesal sin formular recurso de casación.

Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de50 €por cada tipo de recurso, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito, el recurso de que se trate no será admitido a trámite.

Dicho depósito habrá de constituirse expresando que se trata de un 'Recurso', seguido del código y tipo concreto de recurso del que se trate, en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2580, en la sucursal 3569 del Banco de Santander, sita en la calle Ferraz nº 43.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.