Sentencia Civil Nº 15/2008, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 6, Rec 533/2007 de 21 de Enero de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

OVIEDO

SENTENCIA: 00015/2008

RECURSO DE APELACION (LECN) 0000533 /2007

En OVIEDO, a veintiuno de enero de dos mil ocho. La Sección Sexta de la Audiencia Provincial, compuesta por, los Ilmos. Srs.

D. José Manuel Barral Díaz, Presidente; Dª Maria Elena Rodríguez Vígil Rubio y D. Jaime Riaza García, Magistrados; ha

pronunciado la siguiente:

SENTENCIA Nº 15

En el Rollo de apelación núm. 533/07, dimanante de los autos de juicio civil ordinario, que con el número 439/07 se siguieron

ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de los de Avilés, siendo apelante DON Lorenzo ,

demandado en 1ª Instancia, representado por el Procurador SR. ALVAREZ RIESTRA y asistido por el Letrado DON MANUEL

MENENDEZ IGLESIAS; y como parte apelada DON Felix , y DOÑA Flor ,

demandantes en dicha instancia, representados por el Procurador/a SRA. SANCHEZ MENENDEZ, y asistido/a por el Letrado

DOÑA SUSANA FERNANDEZ IGLESIAS; ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Presidente Don José Manuel Barral Díaz.

Antecedentes

PRIMERO. El Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de los de Avilés dictó sentencia en fecha 29 de junio de 2007 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: " Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Arnaiz Llana, en nombre y representación de D. Felix Y DOÑA Flor, contra D. Lorenzo, debo condenar y condeno al demandado al cumplimiento del contrato de señal suscrito con los actores y en su consecuencia debo condenar y condeno al mismo a otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa, por un precio de 41.453,15 euros, con apercibimiento en caso de incumplimiento de otorgamiento de oficio de la citada escritura pública y todo ello con expresa condena en costas de la parte actora."

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, del cual se dio el preceptivo traslado a las partes conforme a lo dispuesto en el artículo 461 de la vigente Ley , que lo evacuaron en plazo con oposición al mismo . Remitiéndose posteriormente los autos a esta Sección, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 17 de enero de 2008.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia estima la demanda y condena al demandado a cumplir el contrato de compraventa celebrado con los demandantes respecto de la finca denominada "DIRECCION000", sita en la parroquia de Cardo, Concejo de Gozón, que aparece inscrita al Tomo NUM000, Libro NUM001, Folio NUM002, núm. Registral NUM003, del Registro de la Propiedad núm. 2 de Avilés.

Conforme declara la mencionada sentencia, el pacto suscrito por ambos litigantes fijaba un cuerpo (la mencionada finca con sus linderos) y un precio ciertos, así como la entrega de una parte del precio (2.103,54 €) como señal o confirmación del contrato de compraventa celebrado. El demandado, por el contrario, estima que el contrato celebrado era de arras penitenciales, en cuanto permitía a las partes desligarse de lo pactado, y ello por la diferente superficie de la finca vendida y por su calificación urbanística, lo que suponía un precio muy superior al fijado en el compromiso.

SEGUNDO.- Es correcta la doctrina jurisprudencial que sigue la sentencia recurrida, aunque no la cite expresamente. Tal doctrina (STS. 24-10-2002 y 20-5-2004 , con cita de precedentes), resumiendo, declara que el pacto de arras supone, en general, la confirmación de la celebración del contrato que pretende asegurar, hasta el punto que el precio entregado en tal concepto forma parte del total previsto para el contrato, en este caso, de compraventa. De tratarse de arras penitenciales, es decir, de la facultad de cada parte para desligarse del cumplimiento de lo pactado (art. 1.454 del Código Civil ), tal posibilidad tiene carácter excepcional y por lo mismo su interpretación es siempre restrictiva, lo que exige que se deduzca claramente del propio pacto. De no ser así, el carácter confirmatorio del compromiso se impone, debiendo entenderse que la cantidad entregada constituye un simple anticipo a cuenta del total precio, que sirve precisamente para confirmar el compromiso celebrado.

Así pues, el compromiso confirma la realidad del contrato celebrado, que no es otro en este caso que el de compraventa, ya que la cosa y el precio aparecen perfectamente determinados y, por otro lado, la cantidad que entregada forma parte de dicho precio en cuanto se descuenta del total. Lo que significa, llanamente, que no estamos ante un verdadero contrato preparatorio, sino ante otro definitivo perfeccionado por el mutuo consentimiento de las partes, al existir pleno acuerdo en la cosa y en el precio, aunque (como afirma el art. 1.450 CC ) ni la una ni el otro se hayan entregado.

TERCERO.- El pacto celebrado entre las partes dice: "El presente documento certifica que Dña. Flor y Don Felix entregan 2103,54 € (350.000 ptas) en concepto de señal de la compra de la finca nº NUM004 (cuyo precio acordado es de 36.060,73 €) compuesta de la Raposiega de 5000 metros cuadrados de suelo no urbanizable y Prado de Atrás de 1700 metros cuadrados, dentro del perímetro de núcleo rural medio, situados en término municipal de Gozón (Polígono NUM005, parcela NUM006, Romadonga, parroquia de Cardo)."

No puede caber duda alguna que existe una perfecta identificación de la finca y una concreción de su precio, así como una entrega de dinero "en concepto de señal de la compra". Difícilmente puede sostenerse que se trata de una facultad para resolver el contrato a voluntad de cualquiera de las partes, antes al contrario, estamos ante un contrato de compraventa, en el que el consentimiento quedó perfeccionado respecto de la cosa y el precio, y la entrega inicial pactada no es más que confirmación de dicha celebración.

CUARTO.- En cuanto a las causas de excepción agitadas por el demandado vendedor para inducir a una incertidumbre respecto del objeto del contrato y de sus condiciones esenciales, lo que, en efecto, conduciría a la imposibilidad de su perfeccionamiento y por ello a considerar el negocio celebrado como una especie de precontrato o, en todo caso, un acuerdo del que las partes podrían desvincularse por la no concurrencia de las previsiones establecidas, debe señalarle, en primer lugar, que la mayor o menor superficie de la finca carece de relieve en este caso, ya que se compra un cuerpo cierto, es decir, un objeto o finca determinada dentro de sus propios y específicos límites (de los que no existe duda alguna), al margen por consiguiente de la posible cabida o superficie que pueda existir dentro de los mismos. Por lo tanto, lo que se adquiere es todo lo que se encuentre dentro de tales linderos, como lo evidencia que su precio sea alzado, es decir, sin consideración a dicha medida o número como dice el art. 1.471 CC , por lo que el precio no sufrirá aumento o disminución aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato.

Por otro lado, no puede traerse a colación el tema de la calificación urbanística de la finca, porque tal circunstancia aparece expresamente contemplada en el pacto celebrado entre las partes, en el que resulta que una parte de la finca (la de mayor superficie) estaba calificada como suelo no urbanizable, es decir, sin posibilidad de edificación o, en todo caso, sujeta a tales condiciones que hacían inviable dicha edificación, y sólo la de menor superficie podía ser edificable. Por lo tanto, la diferente calificación urbanística de la finca, con todas sus posibles consecuencias edificatorias, era algo perfectamente previsto en el pacto. De no ser así, ya se explicará por qué se hace tanto hincapié en la mención de dicha diferente calificación urbanística respecto de las dos parcelas que constituyen la total finca vendida.

Finalmente, no existe en el contrato dato alguno que permita suponer que las partes condicionaron su viabilidad o perfección a los temas superficiales o urbanísticos, por lo que el presente recurso debe desestimarse.

QUINTO.- La desestimación del recurso conlleva la imposición de sus costas conforme al art. 398.1 de la LEC .

En atención a lo expuesto la Sección Sexta de la Audiencia Provincial, dicta el siguiente:

Fallo

SE DESESTIMA EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por DON Lorenzo, contra la sentencia dictada en autos de juicio civil ordinario, que con el número 439/06 se siguieron ante el Juzgado de 1ª Instancia número 2 de los de Avilés. Sentencia que se confirma con expresa imposición de las costas a la parte apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.