Sentencia Civil Nº 15/2011, Audiencia Provincial de La Rioja, Sección 1, Rec 478/2009 de 24 de Enero de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

LOGROÑO

SENTENCIA: 00015/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE LA RIOJA

LOGROÑO

Domicilio : VICTOR PRADERA 2

Telf : 941296484/486/489

Fax : 941296488

Modelo : SEN01

N.I.G.: 26089 37 1 2009 0100499

ROLLO : RECURSO DE APELACION (LECN) 0000478 /2009

Juzgado procedencia : JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 5 de LOGROÑO

Procedimiento de origen : PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000895 /2008

S E N T E N C I A Nº 15 DE 2011

Ilmos/as. Sres/as.

Magistrados/as:

Dª Mª DEL CARMEN ARAÚJO GARCÍA

D. RICARDO MORENO GARCÍA

Dª BEATRIZ SÁENZ DE JUBERA HIGUERO

En la ciudad de Logroño a veinticuatro de enero de dos mil once

VISTO en grado de apelación ante esta Audiencia Provincial, integrada por los Sres. Magistrados indicados al margen, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 895 /2008, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 5 de LOGROÑO, a los que ha correspondido el Rollo 478 /2009 , en los que aparece como parte apelante Dª María Rosario y D. Nicolas representados por la procuradora Dª MARIA TERESA LEON ORTEGA, y como apelado D. Jose Luis representado por la procuradora Dª REGINA MARIA DODERO DE SOLANO, y asistido por el letrado D. CESAR MARTINEZ RUIZ CLAVIJO, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª Mª DEL CARMEN ARAÚJO GARCÍA.

Antecedentes

PRIMERO.- Que, con fecha 24 de junio de 2009, se dictó sentencia en primera instancia en cuyo fallo se recogía: "Desestimo la demanda formulada por el Procurador Sra. León Ortega en nombre y representación de doña María Rosario y don Nicolas , contra don Jose Luis , y en su virtud absuelvo a dicho demandado de las pretensiones en su contra deducidas, con expresa imposición de costas a la parte actora".

SEGUNDO.- Notificada la anterior sentencia a las partes, por la representación de la parte actora, se presentó escrito solicitando se tuviese por preparado en tiempo y forma la apelación, que fue admitida, con traslado por 20 días a la parte recurrente para que interpusiese ante el Juzgado el recurso de apelación. Interpuesto éste, se dio traslado a las demás partes para que en 10 días presentasen escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada, en lo que le resultase desfavorable.

TERCERO.- Seguido el recurso por todos sus trámites, se señaló para la celebración de la votación y fallo el día 20 de enero de 2011.

CUARTO.- En la tramitación del presente rollo se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Impugnan los demandantes la sentencia de instancia, solicitando su revocación y que se dicte otra estimando la demanda, alegando haber incurrido la Juez a quo en error en la valoración de la prueba, pretendiendo que el intermediario, el demandado, no actuó con la diligencia debida para el buen fin de la compraventa, y que la redacción farragosa de los precontratos por él mismo redactados no pueden afectar negativamente a los demandantes que entendieron que se establecían arras penitenciales, sin que conociera la parte compradora el plazo para el otorgamiento de la escritura por habérselo ocultado el demandado, ya que, de haberlo conocido hubiera abonado el precio y celebrado el contrato.

Pues bien, en primer lugar, calificados los contratos a que alude la parte recurrente por la Juez a quo como contratos preparatorios de una compraventa o precontratos y no cuestionada tal consideración en la alzada, a la misma hemos de estar. El contenido de los dos documentos que los articulan (folios 37 y 38 de los autos) es idéntico y con la única variación de la fecha y la cuantía que se señala como entregada "en concepto de reserva de la finca", 6.000 euros y 12.000 euros respectivamente. En ninguno de tales documentos se habla de arras penitenciales únicamente se denominan "contrato de reserva y entrega de arras" y se incluye el apartado o párrafo final que establece que "en caso de que la venta no se efectuara perderá la cantidad dada en este acto y si es la parte vendedora la que incumple tendrá que abonar el doble de lo entregado así como los gastos y honorarios producidos por la gestión anteriormente mencionada".

Es jurisprudencia reiterada la que considera las arras penitenciales con carácter subsidiario, excepcionales, de interpretación restrictiva, sólo admisibles cuando son expresas, lo que no se produce en el caso enjuiciado. La cláusula transcrita del contrato lo que contempla es el incumplimiento por alguna de las partes y prevé una sanción, por lo que se trata de una cláusula penal o arras penales que son diferentes de las penitenciales. Éstas suponen la facultad de cualquiera de las partes de resolver el contrato por su exclusiva voluntad, a cambio de perder el comprador lo entregado o devolver el vendedor el doble de lo recibido, implicando una excepción al principio general de que la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes, por lo que, al tratarse de una norma excepcional, ha de ser de interpretación restrictiva (artículo 4-2 del Código Civil ). En los contratos de que se trata no se concede una facultad resolutoria a ninguna de las partes, sino que prevé una sanción para el caso de incumplimiento de sus obligaciones. Por tanto, las arras no son penitenciales.

Como establece la Sentencia de la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Toledo número 95/2010, de 13 de abril : " Cuando el art. 1454 del Código Civil se refiere a las arras lo hace en un triple sentido, como arras confirmatorias, supuesto en el que la cantidad entregada lo es como manifestación de la voluntad negocial; como garantía del cumplimiento o como forma en que las partes pueden, por su sola voluntad, desligarse del contrato. La jurisprudencia, por todas sentencia 498/2009 de 29 de junio , ha venido a establecer esa diferente función. Y ante esa triple variedad se hace necesario examinar el contrato para poder conseguir establecer en este caso a cual de los tres tipo se corresponde la suma entregada y ello partiendo de la idea expresada en la citada sentencia "En torno al carácter de las arras, es doctrina constante, plasmada en la reciente Sentencia de 24 de marzo de 2009 (Recurso de casación 946/2005 ), que cita la de 20 de mayo de 2004 , que a su vez menciona la de 24 de octubre de 2002 , que «ante la imposibilidad de dar concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1454 », señalando también la antedicha Sentencia que «las arras o señal que, como garantía permite el art. 1454 , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926 , 8 de julio de 1945 , 22 de octubre de 1956 , 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado( sentencia de 10 de marzo de 1986 ") ». En otras palabras, y como señala la Sentencia de 31 de julio de 1993 , « el contenido del artículo 1454 del Código Civil no tiene carácter imperativo, sino que, por su condición de penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo ».

SEGUNDO .- En cuanto a la imputación de haberse actuado con negligencia por parte del demandado, cierto resulta, por la constancia documental obrante a los folios 84 y 85 y 128 y 129, que el demandado convino con la propiedad, en fecha 9 de enero de 2007, la misma del segundo precontrato con los actores, según admiten ambas partes, el otorgamiento de escritura pública en un plazo máximo de noventa días. Ahora bien, esta limitación temporal, según los demandantes no era por ellos conocida, por lo que, pretenden actuó el mediador-demandado con negligencia al no comunicarles el plazo de otorgamiento de escritura.

Cuando declara en juicio la propietaria de la finca, manifiesta que no se otorgó la escritura porque se había pasado el plazo pactado y llevaban hablando con la parte compradora desde el año anterior. La misma demandante manifiesta que en marzo se le requirió para el otorgamiento de escritura y que el día 31 de marzo en Riojaforum se produjo una reunión con el demandado y otra persona, en la que le dijeron que había que hacer la escritura y que la llamaron para ello pero que no podía llevar el dinero; por ello, la documental, aportada a los folios 153 a 180 de los autos, sobre la disponibilidad económica de los demandantes y la disposición de la madre de la demandante a prestarles el dinero, carece de relevancia, cuando al momento en que habían de afrontar el pago no disponían de él, ni consta ofrecimiento en el plazo establecido, plazo que en todo caso en la reunión habida en Riojaforum el día 31 de marzo conocieron los actores, como corrobora la testigo Dª Lidia , agente de la propiedad inmobiliaria presente en la citada reunión que manifiesta haber explicado a la demandante que si no cumplía el plazo podría rescindirse el contrato por la vendedora.

Por tanto, no se acredita que fuese por negligencia del mediador que no llegó a buen fin la compraventa, sino únicamente por la demora de los demandantes que, a pesar de ser requeridos para ello, no accedieron al otorgamiento de escritura por carecer del importe del precio pendiente, sin que conste ofrecimiento o consignación alguna por su parte, lo que llevó a la contraparte a dar por resuelto el compromiso previamente adquirido, como evidencia la carta (folio 127) que el letrado de la propiedad dirigió a los demandantes dando por resuelto el contrato.

Conforme a lo expuesto, el recurso ha de ser rechazado y confirmada la resolución recurrida.

TERCERO .- Desestimado recurso, han de imponerse a la parte recurrente las costas causadas en esta alzada, en virtud de lo establecido en los artículos 394-1 y 398-1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la procuradora de los Tribunales Sra. León Ortega, en nombre y representación de Dª María Rosario y D. Nicolas , contra la sentencia de fecha 24 de junio de 2009, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de los de Logroño, en juicio ordinario en el mismo registrado al nº 895/2008 , de que dimana el Rollo de Apelación nº 478/2009, debemos confirmar y confirmamos la referida sentencia.

Se imponen a la parte apelante las costas de la alzada.

Contra la presente resolución puede caber recurso de casación ante el Tribunal Supremo, si se cumplieran los requisitos legales, que serían examinados en cada caso por la Sala.

Cúmplase al notificar esta resolución lo dispuesto en el artículo 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Devuélvanse los autos al juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, interesándose acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al rollo de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.