Sentencia Civil Nº 150/2011, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 4, Rec 173/2011 de 08 de Abril de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

OVIEDO

SENTENCIA: 00150/2011

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN Nº 173/2011

NÚMERO 150

En Oviedo, a ocho de Abril de dos mil once, la Sección Cuarta de la Ilma. Audiencia Provincial de Oviedo, compuesta por Don Francisco Tuero Aller,

Presidente, Doña Nuria Zamora Pérez y Don José Antonio Soto Jove Fernández, Magistrados, ha pronunciado la siguiente:

S E N T E N C I A

En el recurso de apelación número 173/2011, en autos de Procedimiento Ordinario nº 360/2009, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número dos de Siero, promovido por DOÑA Aida , demandada en primera instancia, contra DON Virgilio , demandante en primera instancia, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Doña Nuria Zamora Pérez.

Antecedentes

PRIMERO.- Que el Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia número dos de Siero dictó Sentencia con fecha diecisiete de Enero de dos mil once cuya parte dispositiva dice así: Que estimo parcialmente la demanda formulada por la representación procesal de D. Virgilio frente a Doña Aida condenando a la demandada al saneamiento de los vicios ocultos existentes en la vivienda descrita en el hecho primero de la demanda y, en consecuencia, asumir la rebaja en la parte del precio de venta pendiente de percibir en la cantidad de 3.055'09 € o, a su elección, al abono al actor de esa misma cantidad sin rebaja del precio fijado para la venta. Sin expresa imposición de las costas causadas en esta instancia.

SEGUNDO.- Contra la expresada resolución se interpuso por la parte demandada recurso de apelación, del cual se dio el preceptivo traslado, y remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial se sustanció el recurso, señalándose para deliberación y fallo el día cinco de Abril de dos mil once.

TERCERO.- Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.-

Fundamentos

PRIMERO.- En la demanda rectora del presente proceso, D. Virgilio , ejercita la acción cuanti minoris o saneamiento por vicios ocultos regulada en el artículo 1.484 del Código Civil, valorando el coste de reparación de esos vicios en cinco mil doscientos treinta y nueve euros con setenta y dos céntimos de euro (5.239'72 €), suma en la que debe indemnizarle la demandada, o bien compensarse de los veinticuatro mil euros (24.000 €), que aún tenía pendiente de pago al tiempo de presentar la demanda.

Doña Aida se opuso a las pretensiones de la parte actora, en los términos que constan en autos. Oposición que es desestimada, pues la sentencia acoge la reclamación evacuada por el demandante auque moderando el importe de la reparación a tres mil cincuenta y cinco euros con nueve céntimos de euro (3.055'09 €).

SEGUNDO.- Recurrida la sentencia por la parte demandada, la apelación, al igual que se hacía en el escrito de contestación, se centra en rebatir el carácter de "vicio oculto" que se atribuye a las deficiencias que puede presentar el objeto de la compraventa. Deterioros que según apunta la apelante ya fueron constatados con antelación a la enajenación y que fueron debidamente ponderados en la fijación del precio.

Queda acreditado en autos que, el 31 de octubre de 2.008, D. Virgilio adquiere, a la demandada, en escritura pública, un trozo de terreno conocido como "El Cierro de la Vuelta del Carrio" o "La Frechada", con una superficie de treinta y dos áreas. Dentro de ese terreno se ubica una casa compuesta de planta baja, sin distribución, porque se usa para guardar aperos de labranza y un piso destinado a vivienda. La casa tenía una antigüedad de treinta años. El precio de la compraventa, en su conjunto, sin diferenciar finca y casa, era de doscientos cuarenta mil euros (240.000 €). Antes de la adquisición de la finca ésta había sido examinada por un perito tasador, quien realiza su visita cuando la casa aún está ocupada con el mobiliario. También el comprador estuvo en la casa en varias ocasiones, cuando seguía ocupada por la vendedora.

En noviembre de dos mil ocho, la primera reclamación data de 25 de noviembre de ese año, la vendedora desaloja el inmueble, momento en el que según el demandante comprueba que la pintura de las paredes es parcial, al haberse verificado sin desocuparlas, de manera que la parte tapada por los mueble no se pinta. El parquet del suelo está levantado en algunas zonas, lo que también permanecía oculto por el mobiliario y además está parcialmente barnizado. El horno de la cocina de la planta baja hay que renovarlo, al tener que cambiar la paila. Hay una mancha exterior en la fachada, debido a la humedad que entra por la chimenea ante el mal estado del sombrero de la misma, y finalmente denuncia deficiencias en la instalación eléctrica. Anomalías que quedan acreditadas tanto por el informe pericial aportado por la parte actora, como por el realizado por la perito designada judicialmente a petición de la demandada, radicando la discrepancia entre ambos, en su valoración y en el extremo referido a la instalación eléctrica.

TERCERO.- No obstante la constatación de esas deficiencias hemos de acoger el recurso. Y es que en el caso de autos no cabe hablar de vicios o defectos ocultos que justifiquen la pretendida minoración de precio de compra.

En primer lugar hemos de reconocer que el objeto de la compraventa es un inmueble de una antigüedad de treinta años, extremo conocido por el comprador. No cabe pretender que sus instalaciones y estado de conservación sean equiparables a una edificación de nueva construcción. Además es sobradamente conocido que el deterioro normal que implica el transcurso del tiempo es valorado a la hora de fijar el precio, el cual se cuantifica por el vendedor, y sobre todo se acepta por el comprador ponderando los desembolsos que ha de realizar en su reparación; si bien en el caso de autos al no decirse nada al respecto en la escritura de compraventa o documento privado que la complemente, no podemos afirmar de forma tajante si ello fue así.

En lo que asiste la razón a la parte apelante es en que esos defectos no cabe calificarlos jurídicamente como de ocultos. De hecho son perfectamente visibles y apreciables tanto para el perito tasador como para el adquirente, de haber observado una mínima diligencia. Hablamos de irregularidades en la conservación del inmueble cuya apreciación no exige especiales conocimiento técnicos, sino que se visualizan a simple vista y realizando la revisión en suficiente profundidad como parece ser aconsejable en la adquisición de un inmueble de la antigüedad del de autos. En tal sentido las sentencias del Tribunal Supremo de 8 de julio de 1.994 ; 24 de febrero de 2.006 que remite a la de 14 de marzo de 1.973 , consideran que para que prospere la acción de saneamiento por vicios ocultos, del artículo 1.484 del Código Civil , se requiere que los vicios no puedan ser fácilmente apreciables por el comprador en razón a sus particulares conocimientos o singular notoriedad. En igual sentido sentencia de 21 de mayo de 1.976 . Circunstancia que como vemos no se da en el caso de autos, en el que hablamos de defectos manifiestos.

CUARTO.- Examen individualizado merece las deficiencias que se denuncian respecto de la instalación eléctrica. Se reconoce que será necesario realizar algunas de las actualizaciones que se recogen en el dictamen pericial de la parte actora. Ahora bien ello no cabe considerarlo como vicio oculto en sí mismo, sino que es debido a la antigüedad del edifico y el cambio de la normativa al respecto, pues la instalación existente es conforme a las exigencias de hace treinta años que es cuando se construye la finca, existiendo tomas de tierra suficientes para esa instalación. Cosa distinta es que el cambio de normativa y la entrada de un nuevo propietario en el inmueble aconseje su renovación, lo que indudablemente redundará en una mejora de la vivienda que debe sufragar el demandante.

QUINTO.- No obstante la estimación del recurso y consiguiente desestimación de la demanda, las dudas jurídicas que pueden suscitarse en cuanto a la calificación de algunas de las deficiencias de conservación que presenta el inmueble y el hecho de si fueron o no ponderadas en la fijación del precio, justifica que se haga uso de la facultad recogida en el inciso final del artículo 394 nº 1 y el 398 nº 2 de la LEC y no se haga especial imposición de costas de ambas instancias.

Por lo expuesto, la Sala dicta el siguiente:

Fallo

SE ESTIMA EL RECURSO DE APELACIÓN FORMULADO POR DOÑA Aida , contra la sentencia de fecha diecisiete de enero de dos mil once, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número dos de Pola de Siero, en el Juicio Ordinario 360/09. Se revoca la sentencia de instancia.

Se desestima la demanda presentada por D. Virgilio , contra DOÑA Aida , absolviendo a la demandada de los pedimentos contra ella formulados, sin hacer especial imposición de costas en ambas instancias.

La presente resolución es firme al haberse dictado en un Juicio Ordinario del artículo 249 nº 2 de la LEC , y ser el interés económico en litigo inferior a ciento cincuenta mil euros.

En aplicación del punto octavo de la Disposición adicional decimoquinta de la LOPJ , devuélvase a la recurrente el depósito constituido para apelar.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.