Sentencia Civil Nº 150/2015, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 1004/2013 de 20 de Marzo de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO TRES DE MÁLAGA.

JUICIO VERBAL SOBRE RECLAMACIÓN DE CANTIDAD.

ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚMERO 1004/2013.

SENTENCIA NÚM. 150

En Málaga, a 20de marzodos mil quince.

Vistos en grado de apelación por Don Hipólito Hernández Barea, Magistrado Presidente de la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio verbal procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Tres de Málaga, sobre reclamación de cantidad en Propiedad Horizontal, seguidos a instancia de la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 ' contra Doña Candida y Don Horacio ; pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por los demandados contra la sentencia dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia número Tres de Málaga dictó sentencia de fecha 19 de junio de 2013 en el juicio verbal del que este Rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así:

'ESTIMO la demanda presentada en nombre y representación de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO000 , CALLE000 Nº NUM000 DE MÁLAGA, frente a D. Horacio y frente a DÑA. Candida , condenándoles a pagar la cantidad de 5.360'20 euros, más intereses y costas.'

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la representación de los demandados, el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese. Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de fallo.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente como único Magistrado el Iltmo. Sr. D. Hipólito Hernández Barea, conforme a la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, por la que se modifica la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, y en concreto suartículo 82 que en su número 2.1º disponeque las Audiencias Provinciales conocerán en el orden civilde los recursos contra resoluciones de los Juzgados de Primera Instancia que se sigan por los trámites del juicio verbal por razón de la cuantía constituyéndose con un solo Magistrado, mediante un turno de reparto.

Fundamentos

Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.-Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que, con estimación del recurso de apelación, estimase también las pretensiones absolutorias de la contestación a la demanda, conforme a los pedimentos contenidos en el cuerpo del escrito apelación, con condena en costas a la parte contraria. Alegó en primer lugar que, de la prueba documental aportada por la demandante-apelada y de la practicada en la vista, resulta que los demandados nunca solicitaron el cambio de uso de local a vivienda puesto que, cuando compraron la finca, ésta era ya, tanto desde el punto de vista físico como desde el jurídico, una vivienda. Aporta la demandante-apelada con la demanda una Certificación del Registro de la Propiedad en la que se consigna la descripción de la finca objeto de los presentes autos, y en la actualidad lo que se encuentra entrando a la vivienda, a la izquierda, es el cuarto de máquinas que origina el ruido que es causa de este juicio, en el lugar en el que se encontraba el fisgón de portería, según consta en el Título Constitutivo. Pero es que, además, en el juicio la demandante-apelada presentó como prueba el 'Informe Técnico de Cambio de Uso de Local a Vivienda en C/ CALLE000 nº NUM000 Málaga', en el que consta como propietario Don Roberto , y en dicho informe se acredita que se trata de una adaptación de vivienda existente desde hace más de cinco años, habiéndose realizado solamente con tabiquería tipo 'pladur' la zona de distribuidor, así como pintura; y en el acto del juicio tanto Doña Candida como Don Horacio afirmaron que jamás habían realizado obras en la vivienda; que la adquirieron perfectamente acondicionada, como inversión, con el fin de alquilarla. Y, aunque afirma la apelada que Doña Candida solicitó a la Comunidad de forma expresa la convocatoria de Junta General Extraordinaria para que se incluyera la petición de autorización de cambio de uso del local a vivienda, para que ésta fuera acordada, lo cierto es que en la certificación del acta aportada se transcribe como primer punto del orden del día: 'Locales convertidos en viviendas y trasteros. Cuestiones referentes a los mismos'. Pero ninguna mención se hace a la supuesta solicitud de Doña Candida , quien en el acto del juicio niega tajantemente haber solicitado tal cambio de uso, alegando que ella compró una vivienda, acondicionada como tal, mediante escritura pública y jamás pensó que necesitara solicitar cambio de uso alguno. Por ello entiende esta parte probado que la vivienda de los demandados siempre, desde la constitución de la Comunidad y como consta en el Título constitutivo, tuvo naturaleza de vivienda; que tenía y tiene una superficie construida total de treinta y seis metros cuadrados con cuarenta y cinco centímetros; que lo que hoy ocupa el cuarto de máquinas fue en su origen el 'fisgón de portería' del edificio y que, en algún momento, se instaló allí el cuarto de máquinas, que ocupa toda la superficie disponible; y, por último, que cuando los demandados compraron la vivienda se hallaba acondicionada y perfectamente equipada, incluso la cocina estaba instalada sobre la pared colindante con el cuarto de máquinas, como se aprecia en los reportajes fotográficos que obran en los informes de los peritos. En cuanto al segundo pronunciamiento que se recurre, el Juez afirma, en relación al coste de las obras de insonorización llevadas a cabo por la Comunidad a requerimiento del Ayuntamiento, que a ello 'estaba obligada la parte demandada, en cuyo exclusivo beneficio redunda'. Y lo cierto es que los demandados-apelantes solicitaron permiso a la Comunidad para realizar obras de insonorización en el cuarto de motores 'conforme a un proyecto técnico que solicitará, corriendo la misma con todos los gastos'; y dicho permiso fue otorgado 'siempre y cuando no se cause daño o perjuicio al motor, sea conforme a un proyecto técnico y no le suponga coste a la Comunidad'. Los demandados contrataron, por tanto, a una empresa homologada para realizar el trabajo, que se llevó a cabo exclusivamente sobre la pared que separa la vivienda del cuarto de máquinas, tal como se había solicitado. En Junta general ordinaria de la Comunidad, celebrada de 19 de junio de 2009, se tomó por mayoría un acuerdo, en el que se planteó el descontento generalizado existente en la Comunidad por la insonorización del cuarto de máquinas realizado por la empresa contratada por los propietarios 'del local', pues se taparon conducciones de agua, e incluso la tapa del aljibe, y se aplicó un material susceptible de criar insectos, además de haber muchas deficiencias en la realización de dicha insonorización. Y se aprobó por mayoría simple la opción de que se quitase la obra realizada en el cuarto de máquinas. Las razones aducidas por la Comunidad para retirar la insonorización son poco consistentes, pues se menciona como razón 'el descontento generalizado', o que el material utilizado 'puede ser susceptible de criar insectos', pero en ningún momento se menciona ningún criterio o argumento propiamente técnico. Asimismo, el administrador en su testimonio reconoce que las obras realizadas fueron retiradas a costa de los demandados apelantes (contradiciendo lo afirmado en la demanda), pero afirmó acto seguido que la Comunidad había tenido que sufragar los gastos de reparación de algunos desperfectos causados por dicha retirada, sin que esto encuentre apoyo en los documentos aportados, donde no aparecen tales gastos. No puede esta parte compartir la afirmación contenida en la sentencia sobre el hecho de que la insonorización redunde 'en beneficio exclusivo de los demandados' y que ello justifica que deban cargar con el coste de la realización, ya que es claro en este punto el mandato que contiene el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal , en su redacción vigente al tiempo de los hechos. Cierto que los demandados-apelantes, efectivamente, solicitaron permiso a la Comunidad para llevar a cabo a su costa las obras de insonorización. Pero, una vez que realizaron la insonorización hasta donde se les permitió y después de que se les exigiera retirarla sin ninguna razón concreta, dieron por terminado el acuerdo a que habían llegado con la Comunidad. Y por ello, en fecha 30 de julio de 2009, mediante burofax, requieren a la Comunidad en la persona del administrador, para que en el plazo de 60 días proceda a dar solución al problema de ruido que padecen, y, pasado ese tiempo se requirió a la policía municipal para la correspondiente inspección y medición de la contaminación sonora. Por tanto, se acredita: que la vivienda de los demandados siempre tuvo tal condición, según consta en la certificación registral aportada como prueba con la demanda; que lo que hoy es un cuarto de máquinas, según el Título constitutivo de la Propiedad Horizontal, originalmente era un fisgón de portería; que la escritura de compraventa por la que los demandados-apelantes compran la vivienda, es la inscripción octava de la misma en el Registro, lo que sin duda es una rotación cuando menos llamativa para la propiedad; y que no se ha aportado ni una prueba de que en las obras de adecuación de la vivienda a cargo de los demandados se alterara el muro de separación. Se recurre también un tercer pronunciamiento de la resolución dictada en cuanto establece que en el caso enjuiciado concurren los requisitos exigidos por la jurisprudencia para apreciar la existencia de enriquecimiento injusto de los demandados, y lo cierto es que, como se ha manifestado, el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal , a la fecha de los hechos, disponía que será obligación de la Comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad. Pero es que además, la Ordenanza municipal para la Prevención y Control de Ruidos y Vibraciones, aprobada por acuerdo plenario de 26 de marzo de 2009 (BOP de 19 de mayo), obliga a la Comunidad de Propietarios a subsanar las deficiencias que se aprecien en los elementos comunes y servicios que ocasiones contaminación acústica, por lo que en el presente caso no pueden considerarse cumplidos los requisitos enumerados.

SEGUNDO.-Considerando que por la representación de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho, con desestimación íntegra del recurso de apelación interpuesto por los demandados y con expresa imposición de las costas del recurso a la parte apelante, añadiendo que los demandados traen, como apelantes, de nuevo a colación que no solicitaron autorización a la Comunidad de Propietarios para el cambio de uso del local a vivienda que, sin embargo, consta acreditada, así como el acuerdo en el acta de la Junta de Propietarios celebrada el día 26 de marzo de 2009, cuando lo realmente importante y relevante para el objeto del litigio es el incumplimiento del compromiso alcanzado por los propietarios demandados con la Comunidad de Propietarios de correr con todos los gastos que generase la realización de las obras de insonorización del cuarto de motores de agua, existente desde que se construyó el edificio; insonorización que los propietarios pidieron por los ruidos que padecía su vivienda. Y no habiéndolo hecho correctamente y viéndose compelida la Comunidad por la Administración pública a acometer dichas obras en un procedimiento sancionador, así como habiendo soportado el pago total de las mismas sin que su importe le haya sido reembolsado, aunque asumieron tal compromiso, es por lo que estima el Juez la pretensión de esta parte. Por tanto, la sentencia simplifica la cuestión razonando que existe el pacto y se acreditan los desembolsos exclusivos de la Comunidad de Propietarios para ese fin, sin que los demandados hayan participado, por lo que deviene su enriquecimiento injusto y, por tanto, su deber de acatar la condena a su pago. Cuestión distinta y ajena al pleito es el argumento de la parte apelante manteniendo que compró en el año 2008 una vivienda en vez de un local, y que la Comunidad tiene la obligación de dotarla de los elementos mínimos de habitabilidad y en especial el de insonorización, cuando pudo resolver la compraventa o exigir al vendedor las reparaciones necesarias por vicios ocultos del inmueble. Si los demandados fueron engañados por el vendedor, la Comunidad de Propietarios es ajena a la relación de compraventa, máxime cuando fue desconocedora de los cambios de uso a los que se vio sometido local en su adaptación a vivienda. El juzgador deduce con toda lógica que las obras de insonorización del cuarto de motores llevadas a cabo por la Comunidad de Propietarios redundan en beneficio exclusivo de los demandados, y es absurdo e innecesario traer ahora a colación lo preceptuado por el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal vigente en aquel momento, porque nadie discute la obligación que compete a las Comunidades de Propietarios para acometer obras necesarias de conservación y mantenimiento de las condiciones de habitabilidad del inmueble, pero en este caso hay un acuerdo conforme al cual habían sido previamente comprometidas las obras por los mismos demandados liberando de cualquier obligación de sufragar sus costes a la Comunidad, y porque además dicha obligación ha sido cumplida por la demandante, ejecutando las obras de insonorización hasta donde técnicamente ha sido posible y pagando sus gastos, como se ha acreditado. Por tanto, acreditado el enriquecimiento de la parte demandada, representado por el ahorro de los gastos de las obras de insonorización, y el correlativo empobrecimiento de la Comunidad por haber pagado los 5.360'20 euros justificados por el administrador de la Comunidad, así como la inexistente justa causa de dicho desplazamiento patrimonial, no cabía otra solución que la que se obtiene en la sentencia. En definitiva, concedida la autorización a los demandados expresamente bajo la condición de abonar el coste, la Comunidad se vio compelida - por denuncia de los propios demandados ante el Ayuntamiento de Málaga - a ejecutar las obras de insonorización porque las que éstos ejecutaron antes fueron un fracaso por ser deficiente su ejecución, sin proyecto técnico que la respaldara; y habiendo sido reclamado previamente el pago de lo desembolsado a los demandados, queda acreditado el incumplimiento de la obligación que asumieron y el consiguiente enriquecimiento injusto que motiva la petición contenida en la demanda y acogida por el juzgador.

TERCERO.-Considerando que, como bien dice el Juez 'a quo', ejercita la Comunidad demandante una acción de reclamación de cantidad que sustenta en el enriquecimiento injusto de los demandados, pretendiendo que abonen los gastos y costes de las obras de insonorización que efectuó la actora en el cuarto del motor de agua para beneficio de la vivienda de los demandados. Tras el estudio de los requisitos exigidos por la jurisprudencia en la formulación de la teoría del enriquecimiento injusto, entiende el juzgador que concurren en el caso enjuiciado, 'pues es claro que se da un aumento del patrimonio de los demandados o, mejor dicho, la no disminución del mismo, con la ejecución a cargo de la Comunidad de Propietarios de las obras de insonorización, a cuyo coste estaba obligada la parte demandada y en cuyo exclusivo beneficio redunda'. Se basa el Juez en la documentación acompañada con la demanda y en especial en el acta de la Junta de Propietarios celebrada el día 26 de marzo de 2009, en la que la Comunidad autorizó, a petición de la propietaria codemandada - con independencia del cambio de uso de local a vivienda, hecho de facto por el titular anterior -, la insonorización del cuarto del motor de agua 'debido al ruido que padece en su vivienda, conforme al proyecto que solicitará y corriendo la misma con todos los gastos'. Es decir la autorización se concedió, según consta en el acta, siempre que fuere conforme a un proyecto técnico y que no le supusiera a la Comunidad coste alguno. No consta impugnado tal acuerdo por los demandados y, constando que la empresa por ellos contratada no realizó bien la obra y que los propios demandados denunciaron a la Comunidad y ésta se vio compelida por el Ayuntamiento a ejecutarla de nuevo, resulta también acreditado que la Comunidad abonó el coste de las referidas obras de insonorización y reclama su importe conforme a lo acordado. El Juez, por tanto, estima la demanda y condena a los demandados al pago de la suma de 5.360'20 euros que se justifican y se reclaman como abonados por la Comunidad.

CUARTO.-Considerando que la sentencia de instancia, como se ha adelantado, estimó íntegramente las pretensiones de la Comunidad demandante respecto a que los demandados se hicieran cargo de los gastos que ha supuesto la insonorización del cuarto de motores de la Comunidad, en tanto es colindante con su vivienda sita en el bajo, y no por otra razón que haberse comprometido a hacerse cargo de los mismos, al solicitar - y obtener con esa condición - permiso para realizar dicha obra. Es cierto que los demandados contrataron una empresa que insonorizó el tabique existente entre el cuarto de máquinas y la vivienda, pero no lo es menos que dicha obra tuvo deficiencias y que la Comunidad, tras una inspección municipal, provocada por denuncia de los propios demandados, tuvo que reparar los desperfectos y rehacer la obra de insonorización, siendo su importe lo que, acreditando su pago, reclama a los Sres. Candida y Horacio , con independencia de que éstos se beneficiasen de la insonorización o de que la Comunidad esté obligada por la LPH a realizar las obras necesarias para la conservación y el mantenimiento de la habitabilidad del inmueble, por haberse comprometido en la Junta en que pidieron y obtuvieron la autorización a sufragar su importe. Bajo este prisma entiende la Sala que la actual controversia así planteada entre la Comunidad de Propietarios y los propietarios de la vivienda que linda con el cuarto de motores en la planta baja del edificio debe resolverse en el marco del acuerdo - contrato - formalizado entre las partes en el seno de la Junta en que se solicitó la autorización para hacer la obra menor de insonorización y se obtuvo con determinadas condiciones; sin que pueda extrapolarse por aplicación de las normas de la Propiedad Horizontal, como pretende la parte apelante, pues no excluyen el pacto entre la comunidad y los propietarios, sin perjuicio de que, frente a los organismos públicos, como el Ayuntamiento en su labor inspectora, la Comunidad deba responder de la adecuación a la normativa vigente de las condiciones de habitabilidad del inmueble. Lo que se discute no es, por tanto, a quien legalmente compete hacer la obra de insonorización cuestionada, sino - en sede de la normativa general sobre obligaciones y contratos - a quien corresponde realizar correctamente la obra y, efectuada en su defecto por la Comunidad, hacer frente, en definitiva a su abono, según el compromiso adquirido. Por tanto, resulta intrascendente a efectos decisorios el hecho de que la vivienda fuese antes un local de negocio o que se transformase antes o después en vivienda, o que se hiciere antes o después de su adquisición por los actuales propietarios. Y, en consecuencia, lo verdaderamente trascendente es lo pactado entre las partes, que además tiene su apoyo probatorio en que, ciertamente, los demandados hicieron inicialmente por su cuenta y riesgo la obra, a través de una empresa contratada por ellos, y solo debido a sus defectos tuvo que rehacerla la Comunidad a instancia del Ayuntamiento. En esta tesitura la única posibilidad de éxito de la tesis de los recurrentes es que hubieran exigido a la Comunidad la insonorización y que ésta se hubiese negado, aunque luego y por exigencia de la inspección municipal hubiera de realizarla a su cargo, por ser un elemento común. Recuérdese que se revela en la regulación estatutaria de numerosas comunidades de propiedad horizontal, a diferencia de los servicios obligatorios por Ley como las obras de adaptación para discapacitados, que, haciendo uso de la autonomía de la voluntad privada autorizada en el artículo 1255 en relación con el artículo 396, ambos del Código Civil , se exime de determinados gastos comunes a determinados propietarios que no utilizan determinados servicios comunes. En consecuencia, por analogía puede consensuarse el criterio de que, cuando la adaptación de un elemento común beneficia en exclusiva o sustancialmente a un determinado propietario, sea éste y no la comunidad en su conjunto, quien asuma el gasto que ello provoque. Con lo expuesto se alcanza la conclusión de que se trata de una responsabilidad adquirida voluntariamente por los demandados en una Junta de Comunidad y que se refleja en un acuerdo - la autorización se concedió, según consta en el acta, siempre que fuere conforme a un proyecto técnico y que no le supusiera a la Comunidad coste alguno - que no consta siquiera impugnado posteriormente por los Sres. Candida y Horacio . En definitiva, el principio general del derecho «pacta sunt servanda» y el contenido del artículo 1258 del Código Civil obligan a respetar lo acordado contractualmente y al rechazo de los motivos de apelación analizados, teniendo en cuenta también que los demandados hicieron 'motu propio' la primera obra y que, por su defectuosa terminación, hubo de ser rectificada por la Comunidad que por ello está legitimada para reclamar y obtener el importe sufragado. Procede pues la confirmación de la sentencia recurrida, incluso en lo que dispone, de conformidad con el artículo 394.1 de la LEC , sobre la imposición de las costas procesales de la primera instancia a la parte demandada, en tanto que ha visto rechazada su pretensión absolutoria.

QUINTO.-Considerando que, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal , debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Doña Candida y Don Horacio contra la sentencia dictada en fecha diecinueve de junio de 2013 por el Juzgado de Primera Instancia número Tres de los de Málaga en sus autos civiles 201/2012, debo confirmar y confirmo íntegramente dicha resolución dando por reproducidos cuantos pronunciamientos contiene en su parte dispositiva y condenando expresamente a la parte apelante al abono de las costas causadas en esta alzada.

Notifíquese esta resolución en legal forma haciendo saber a las partes que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales, con testimonio de ella, al Juzgado de su procedencia a sus efectos.

Así por esta mi sentencia, definitivamente juzgando, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.