Sentencia CIVIL Nº 150/2017, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 648/2015 de 03 de Abril de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA
SECCIÓN PRIMERA
ROLLO Nº 648/15
Procedente del procedimiento ordinario nº 1074/13
Juzgado de Primera Instancia nº 56 de Barcelona
S E N T E N C I A Nº 150
Barcelona, a tres de abril de dos mil diecisiete.
La Sección Primera de la Audiencia provincial de Barcelona, formada por las Magistradas Doña Mª
Dolors PORTELLA LLUCH, Doña Amelia Mateo Marco y Doña Mª Teresa MARTÍN DE LA SIERRA GARCÍA
FOGEDA, actuando la primera de ellas como Presidenta del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº
648/15, interpuesto contra la sentencia dictada el día 22 de octubre de 2014 en el procedimiento nº 1074/13,
tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 56 de Barcelona en el que es recurrente Don Pedro Francisco
y apelado Don Conrado , y previa deliberación pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente
resolución.

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su fallo lo siguiente: 'Estimando la demanda formulada por DON Conrado frente a DON Pedro Francisco : 1.- Declaro resuelto el contrato de compraventa suscrito entre las partes con relación a la finca sita en Roquetas, partida Caramella, Polígono NUM000 parcela NUM001 , inscrita en el Registro de la Propiedad nº 3 de Tortosa al tomo NUM002 , folio NUM003 , finca NUM004 .

2.- Condeno a DON Pedro Francisco a pagar al actor: a) la cantidad de CIENTO DIECISIETE MIL EUROS (117.000 euros) y los intereses legales de dicha cantidad desde el día 14 de Abril de 2008.

b) la cantidad de DIECIOCHO MIL OCHOCIENTOS DOS EUROS (18.802 euros) y los intereses legales de dicha cantidad desde la fecha de la interposición de la demanda.

c) las costas del juicio.'

SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal la Ilma. Sra. Magistrada Ponente Doña Amelia Mateo Marco.

Fundamentos

PRIMERO. Planteamiento del litigio en primera instancia. Resolución apelada. Recurso de apelación.

Don Conrado formuló demanda contra Don Pedro Francisco en la que ejercitó la acción de nulidad de un contrato de compraventa de la finca adquirida el día 14 de abril de 2008, por vicio de consentimiento (error y dolo), y, subsidiariamente, de resolución del mismo por incumplimiento contractual grave y absoluto del vendedor (alliud pro alio), y, más subsidiariamente, de responsabilidad contractual, con obligación de indemnización.

Alegó el actor, en síntesis, en su demanda, que en la fecha señalada adquirió del demandado una finca, sita en la localidad de Roquetas, mediante escritura otorgada ante Notario de Tortosa. De acuerdo con la información registral que requirió el Notario constaba inscrita una casa destinada a vivienda familiar aislada, compuesta y desarrollada en dos plantas, de superficie total construida de 116 m2. Tanto la información registral como la realidad existente, así como las explicaciones y razones de venta del demandado-vendedor le llevaron al convencimiento de estar adquiriendo dicha finca con la casa allí existente en toda su extensión y superficie, pero una vez adquirida y confiado en la plena legalidad, solicitó una licencia de obras menores lo que provocó que las administraciones inspeccionaran la finca y ante su sorpresa, descubrió que la edificación existente había sido construida ilegalmente poco antes de la compra de la finca, sin licencia y contraviniendo la normativa urbanística entonces vigente. Ha dedicado tantos esfuerzos como ha podido para legalizar la vivienda, lo que no ha sido posible porque la normativa vigente entonces y ahora imposibilita de modo absoluto la viabilidad de dicha edificación en dicha parcela por la condición de no urbanizable y de zona especialmente protegida. Finalmente, en el año 2012, la Dirección General d'Ordenació del Territori i Urbanisme de la Generalitat ordenó su derribo y lo acordó de modo subsidiario para el caso de que no lo llevara a cabo voluntariamente. El derribo es de la ampliación de 78 m2 de la edificación preexistente, que sólo tenía 37 m2. Ante dicha situación y para impedir no poder controlar el coste, procedió al derribo a principios del año 2013. Además de quedar constatado el pleno incumplimiento del demandado por inhabilidad del objeto, dicho incumplimiento descansa además en una actuación dolosa del demandado que le engañó conscientemente mediante instrumento público porque al otorgar escritura de obra nueva en el mes de marzo de 2007 declaró falsamente que en dicha parcela existía una edificación de 116 m2 con más de 8 años de antigüedad e incluyó además un certificado de Ingeniero Técnico Industrial en el que se decía que era legalizable por tener más de 8 años de antigüedad, lo que era falso.

El demandado se opuso a la demanda.

Alegó, en síntesis, en su contestación, la caducidad de la acción de nulidad por haber transcurrido el plazo de cuatro años desde que se celebró el contrato, y, además, que no existió ni error obstativo invalidante del consentimiento del actor, ni dolo. Nunca actuó de manera clandestina, sino sometido al control de legalidad de una serie de técnicos cualificados: el ingeniero industrial autor del certificado, el fedatario público que autorizó la escritura, y finalmente el Registrador de la Propiedad, y también falló el control de legalidad del Ayuntamiento de Roquetas, por lo que no puede imputársele ninguna responsabilidad. Además, el actor no fue suficientemente diligente o bien simplemente estaba conforme la situación de la finca que constaba en el Registro de la propiedad y las condiciones físicas en que se encontraba, porque su intención no era adquirir una vivienda urbana, sino una propiedad rústica, ubicada en suelo no urbanizable, por lo que ninguna responsabilidad se le puede atribuir.

La sentencia de primera instancia desestima la acción de nulidad del contrato por dolo, o error, al haber transcurrido el plazo de cuatro años que establece el art. 1301 CC , pero estima la acción de resolución contractual, con las consecuencias solicitadas en la demanda, porque ' el demandado consiguió una apariencia de legalidad de la construcción que le permitió la venta de algo inexistente '.

Contra dicha sentencia se alza el demandado alegando que se ha producido una valoración errónea de la prueba practicada por lo que se refiere a los requisitos exigidos para la procedencia de la resolución de una compraventa inmobiliaria, ya que lo que motivó la compra del actor fue adquirir una finca rústica donde había una casa en proceso de reforma, pero inacabada, y si la legalización de la vivienda hubiera sido el motivo de la prestación del consentimiento, podría haberse condicionado la eficacia contractual a dicha legalización, sin que haya existido ningún dolo o maquinación insidiosa para conseguir la venta, amén de que el actor no habría sido diligente por no haber ido al Ayuntamiento a preguntar sobre la situación urbanística de la finca.

En todo caso, solicita que aunque se desestime el recurso, no se impongan las costas por las dudas de hecho y de derecho existentes.

El actor se ha opuesto al recurso.



SEGUNDO. Antecedentes del caso. Objeto de la compraventa.

Actor y demandado celebraron un contrato de compraventa, que se formalizó en escritura pública de fecha 14 de abril de 2008, sobre la siguiente finca: ' Heredad en término de Roquetes, partida Caramella, planada de olivos y algarrobos, de superficie tres hectáreas, ochenta y nueve áreas, ochenta centiáreas, en su interior existe una casa...

Sobre la misma existe construida la edificación siguiente: CASA destinada a vivienda unifamiliar aislada, compuesta y desarrollada en dos plantas, de superficie total construida d 116 m2; la planta baja se halla distribuida en un dormitorio, cocina, salón comedor y un baño, y tiene una superficie construida de 86 m2; la planta primera se distribuye en un dormitorio, con una superficie construida de 30 m2.

Ocupa en el solar la superficie total de su planta baja de 86 m2, y linda por todos sus lados, con resto del terreno de la propia parcela o heredad en la que se asienta' .

Más adelante se describía el título de adquisición del vendedor: la compra en el año 2004 del terreno, y en el caso de la edificación, la accesión a expensas del demandado, en escritura de declaración de obra nueva, de 27 de marzo de 2007.

En la escritura de la obra nueva se incorporó un certificado de cabida' de un Ingeniero Técnico Industrial, en el que se certificaba 'que dicha edificación se encuentra en proceso de reforma, está totalmente consolidada y es en su totalidad legalizable por tener UNA ANTIGÜEDAD, según mi criterio y experiencia, SUPERIOR A 8 AÑOS'.

Además, en la escritura de compraventa de autos, se incorporó un certificado de un Arquitecto Técnico en el que se certificaba que la edificación ' se encuentra terminando su proceso de reforma, y que de llevarse a cabo dicha terminación, de acuerdo a las disposiciones del Código Técnico de la Edificación, la vivienda podrá ser declarada apta para emitir sobre ella Cédula de habitabilidad'.

Sin embargo, al solicitar el actor licencia de obras para acabar la vivienda en su interior, se produjo una inspección de la misma que reveló que la construcción se había efectuado incumpliendo la normativa urbanística porque la parcela era no urbanizable y estaba situada en zona especialmente protegida, lo que dio lugar a un procedimiento administrativo que acabó en el año 2012 con la resolución de la Dirección General d'Ordenació del Territori i Urbanisme de la Generalitat ordenando el derribo de la ampliación de 78 m2, pudiendo subsistir sólo la edificación preexistente, que tenía 37 m2.

Además, a través de las fotografías del Instituto Cartográfico de Cataluña incorporadas al dictamen pericial aportado con la demanda, puede comprobarse que la ampliación de la pequeña edificación preexistente no existía en el año 2002, sino que aparece sólo en las fotos del año 2007 y 2010.

Los anteriores son los hechos sobre los que debe resolverse la acción de resolución contractual, al haberse desestimado en primera instancia la de nulidad por vicio de consentimiento, lo que obliga a determinar, en primer lugar, cual fue el objeto de la compraventa, qué fue lo que se compró.

Pues bien, la simple lectura de los términos literales de la escritura pone de manifiesto que lo que se compró fue una finca rústica, en la que había una casa destinada a vivienda unifamiliar de dos plantas en proceso de reforma pendiente de terminar, y que a su finalización podría obtener cédula de habitabilidad.

No estamos aquí ante unas meras expectativas del comprador no causalizadas y que después resultaron frustradas. Lo que se compró fue una finca rústica con árboles, y en la que había una vivienda unifamiliar habitable.

Sin embargo, lo que se entregó fue una finca rústica con una edificación que por infringir flagrantemente el planteamiento urbanístico ha tenido que ser demolida.



TERCERO. Resolución de la compraventa. 'Alliud pro alio'.

La jurisprudencia ha venido declarando reiteradamente y desde antiguo que se está en presencia de cosa distinta o 'alliud pro alio', cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador que le permite, por remisión del art. 1506 CC , acudir a la protección dispensa en los arts 1.102 y 1.124 CC ( SSTS 30 de noviembre 1972 , 29 de enero y 23 de marzo de 1983 , 20 de febrero de 1984 , 12 de febrero de 1988 , 15 de julio 1987 , 12 de abril de 1993 ).

Sostiene el apelante en su recurso que se ha producido una valoración errónea de la prueba practicada sobre los motivos que tuvo el actor para adquirir la finca y la idoneidad de la misma para satisfacer la finalidad que perseguía, y que si la legalización de la vivienda hubiera sido tan trascendente podría haberse condicionado la eficacia contractual a la misma.

El argumento no puede sino rechazarse.

El actor, músico de profesión, estaba buscando un sitio tranquilo para vivir, y se interesó por la finca porque se trataba de una finca rústica con olivos en un paraje tranquilo y con una casa casi acabada.

Es decir, la casa habitable era tan importante para el actor como la tranquilidad del entorno o el valor del paisaje.

Pero es que, en cualquier caso, la alegación del apelante parte de una premisa incorrecta porque cualquiera que fuera la intención última del actor en relación con esa finca, aunque no hubiera sido su intención habitar en la misma, la vivienda, de unas determinadas dimensiones, que coincidían con las que tenía en realidad, legalmente inscrita en el Registro de la Propiedad, y pendiente solo de que se finalizase su construcción, formó parte del objeto de la compraventa. Es decir, la intención del actor de comprar una vivienda, -y la correlativa del demandado de venderla-, quedó causalizada, por lo que como la vivienda estaba fuera de normativa y tuvo que ser demolida es palmario que se produjo un total incumplimiento por parte del demandado, por inhabilidad del objeto, que justifica la resolución contractual ex. art. 1.124 CC , como acertadamente ha resuelto la sentencia apealada.

Lo hasta aquí razonado sería suficiente para desestimar el recurso interpuesto, no obstante lo cual se harán algunas consideraciones sobre los otros extremos en que lo funda el apelante.

Alega el apelante que no existió ningún tipo de dolo ni maquinación para conseguir la venta y, además, que el actor no fue diligente porque tenía que haber ido al Ayuntamiento a pedir información sobre las limitaciones urbanísticas.

Pues bien, el incumplimiento por inhabilidad del objeto es totalmente ajeno al eventual dolo o maquinación en que haya podido incurrir el vendedor.

Por lo que hace al caso de autos, aunque el demandado no hubiera conocido la ilegalidad de la edificación, procedería la resolución contractual por estar en presencia de un 'alliud pro alio'. Pero el caso es que no sólo la conocía, sino que fue él quien inscribió la obra nueva para lo cual aportó una certificación en que se decía que la edificación tenía una antigüedad superior a 8 años, que faltaba a la verdad.

Y, por lo que se refiere a la actuación del actor, nada puede reprochársele por no acudir al Ayuntamiento a efectuar comprobaciones, ya que compró amparándose en la apariencia de legalidad de la edificación que el actor había logrado.



TERCERO. Costas.

No existe ninguna duda de hecho ni de derecho sobre la cuestión sujeta a enjuiciamiento que justifiquen un apartamiento del principio el vencimiento objetivo ( art. 394.1 LEC ).

Las costas de la alzada han de ser de cargo del apelante ( art. 394.1, en relación con el 394.1 LEC ).

Fallo

ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su fallo lo siguiente: 'Estimando la demanda formulada por DON Conrado frente a DON Pedro Francisco : 1.- Declaro resuelto el contrato de compraventa suscrito entre las partes con relación a la finca sita en Roquetas, partida Caramella, Polígono NUM000 parcela NUM001 , inscrita en el Registro de la Propiedad nº 3 de Tortosa al tomo NUM002 , folio NUM003 , finca NUM004 .

2.- Condeno a DON Pedro Francisco a pagar al actor: a) la cantidad de CIENTO DIECISIETE MIL EUROS (117.000 euros) y los intereses legales de dicha cantidad desde el día 14 de Abril de 2008.

b) la cantidad de DIECIOCHO MIL OCHOCIENTOS DOS EUROS (18.802 euros) y los intereses legales de dicha cantidad desde la fecha de la interposición de la demanda.

c) las costas del juicio.'

SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal la Ilma. Sra. Magistrada Ponente Doña Amelia Mateo Marco.

FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO. Planteamiento del litigio en primera instancia. Resolución apelada. Recurso de apelación.

Don Conrado formuló demanda contra Don Pedro Francisco en la que ejercitó la acción de nulidad de un contrato de compraventa de la finca adquirida el día 14 de abril de 2008, por vicio de consentimiento (error y dolo), y, subsidiariamente, de resolución del mismo por incumplimiento contractual grave y absoluto del vendedor (alliud pro alio), y, más subsidiariamente, de responsabilidad contractual, con obligación de indemnización.

Alegó el actor, en síntesis, en su demanda, que en la fecha señalada adquirió del demandado una finca, sita en la localidad de Roquetas, mediante escritura otorgada ante Notario de Tortosa. De acuerdo con la información registral que requirió el Notario constaba inscrita una casa destinada a vivienda familiar aislada, compuesta y desarrollada en dos plantas, de superficie total construida de 116 m2. Tanto la información registral como la realidad existente, así como las explicaciones y razones de venta del demandado-vendedor le llevaron al convencimiento de estar adquiriendo dicha finca con la casa allí existente en toda su extensión y superficie, pero una vez adquirida y confiado en la plena legalidad, solicitó una licencia de obras menores lo que provocó que las administraciones inspeccionaran la finca y ante su sorpresa, descubrió que la edificación existente había sido construida ilegalmente poco antes de la compra de la finca, sin licencia y contraviniendo la normativa urbanística entonces vigente. Ha dedicado tantos esfuerzos como ha podido para legalizar la vivienda, lo que no ha sido posible porque la normativa vigente entonces y ahora imposibilita de modo absoluto la viabilidad de dicha edificación en dicha parcela por la condición de no urbanizable y de zona especialmente protegida. Finalmente, en el año 2012, la Dirección General d'Ordenació del Territori i Urbanisme de la Generalitat ordenó su derribo y lo acordó de modo subsidiario para el caso de que no lo llevara a cabo voluntariamente. El derribo es de la ampliación de 78 m2 de la edificación preexistente, que sólo tenía 37 m2. Ante dicha situación y para impedir no poder controlar el coste, procedió al derribo a principios del año 2013. Además de quedar constatado el pleno incumplimiento del demandado por inhabilidad del objeto, dicho incumplimiento descansa además en una actuación dolosa del demandado que le engañó conscientemente mediante instrumento público porque al otorgar escritura de obra nueva en el mes de marzo de 2007 declaró falsamente que en dicha parcela existía una edificación de 116 m2 con más de 8 años de antigüedad e incluyó además un certificado de Ingeniero Técnico Industrial en el que se decía que era legalizable por tener más de 8 años de antigüedad, lo que era falso.

El demandado se opuso a la demanda.

Alegó, en síntesis, en su contestación, la caducidad de la acción de nulidad por haber transcurrido el plazo de cuatro años desde que se celebró el contrato, y, además, que no existió ni error obstativo invalidante del consentimiento del actor, ni dolo. Nunca actuó de manera clandestina, sino sometido al control de legalidad de una serie de técnicos cualificados: el ingeniero industrial autor del certificado, el fedatario público que autorizó la escritura, y finalmente el Registrador de la Propiedad, y también falló el control de legalidad del Ayuntamiento de Roquetas, por lo que no puede imputársele ninguna responsabilidad. Además, el actor no fue suficientemente diligente o bien simplemente estaba conforme la situación de la finca que constaba en el Registro de la propiedad y las condiciones físicas en que se encontraba, porque su intención no era adquirir una vivienda urbana, sino una propiedad rústica, ubicada en suelo no urbanizable, por lo que ninguna responsabilidad se le puede atribuir.

La sentencia de primera instancia desestima la acción de nulidad del contrato por dolo, o error, al haber transcurrido el plazo de cuatro años que establece el art. 1301 CC , pero estima la acción de resolución contractual, con las consecuencias solicitadas en la demanda, porque ' el demandado consiguió una apariencia de legalidad de la construcción que le permitió la venta de algo inexistente '.

Contra dicha sentencia se alza el demandado alegando que se ha producido una valoración errónea de la prueba practicada por lo que se refiere a los requisitos exigidos para la procedencia de la resolución de una compraventa inmobiliaria, ya que lo que motivó la compra del actor fue adquirir una finca rústica donde había una casa en proceso de reforma, pero inacabada, y si la legalización de la vivienda hubiera sido el motivo de la prestación del consentimiento, podría haberse condicionado la eficacia contractual a dicha legalización, sin que haya existido ningún dolo o maquinación insidiosa para conseguir la venta, amén de que el actor no habría sido diligente por no haber ido al Ayuntamiento a preguntar sobre la situación urbanística de la finca.

En todo caso, solicita que aunque se desestime el recurso, no se impongan las costas por las dudas de hecho y de derecho existentes.

El actor se ha opuesto al recurso.



SEGUNDO. Antecedentes del caso. Objeto de la compraventa.

Actor y demandado celebraron un contrato de compraventa, que se formalizó en escritura pública de fecha 14 de abril de 2008, sobre la siguiente finca: ' Heredad en término de Roquetes, partida Caramella, planada de olivos y algarrobos, de superficie tres hectáreas, ochenta y nueve áreas, ochenta centiáreas, en su interior existe una casa...

Sobre la misma existe construida la edificación siguiente: CASA destinada a vivienda unifamiliar aislada, compuesta y desarrollada en dos plantas, de superficie total construida d 116 m2; la planta baja se halla distribuida en un dormitorio, cocina, salón comedor y un baño, y tiene una superficie construida de 86 m2; la planta primera se distribuye en un dormitorio, con una superficie construida de 30 m2.

Ocupa en el solar la superficie total de su planta baja de 86 m2, y linda por todos sus lados, con resto del terreno de la propia parcela o heredad en la que se asienta' .

Más adelante se describía el título de adquisición del vendedor: la compra en el año 2004 del terreno, y en el caso de la edificación, la accesión a expensas del demandado, en escritura de declaración de obra nueva, de 27 de marzo de 2007.

En la escritura de la obra nueva se incorporó un certificado de cabida' de un Ingeniero Técnico Industrial, en el que se certificaba 'que dicha edificación se encuentra en proceso de reforma, está totalmente consolidada y es en su totalidad legalizable por tener UNA ANTIGÜEDAD, según mi criterio y experiencia, SUPERIOR A 8 AÑOS'.

Además, en la escritura de compraventa de autos, se incorporó un certificado de un Arquitecto Técnico en el que se certificaba que la edificación ' se encuentra terminando su proceso de reforma, y que de llevarse a cabo dicha terminación, de acuerdo a las disposiciones del Código Técnico de la Edificación, la vivienda podrá ser declarada apta para emitir sobre ella Cédula de habitabilidad'.

Sin embargo, al solicitar el actor licencia de obras para acabar la vivienda en su interior, se produjo una inspección de la misma que reveló que la construcción se había efectuado incumpliendo la normativa urbanística porque la parcela era no urbanizable y estaba situada en zona especialmente protegida, lo que dio lugar a un procedimiento administrativo que acabó en el año 2012 con la resolución de la Dirección General d'Ordenació del Territori i Urbanisme de la Generalitat ordenando el derribo de la ampliación de 78 m2, pudiendo subsistir sólo la edificación preexistente, que tenía 37 m2.

Además, a través de las fotografías del Instituto Cartográfico de Cataluña incorporadas al dictamen pericial aportado con la demanda, puede comprobarse que la ampliación de la pequeña edificación preexistente no existía en el año 2002, sino que aparece sólo en las fotos del año 2007 y 2010.

Los anteriores son los hechos sobre los que debe resolverse la acción de resolución contractual, al haberse desestimado en primera instancia la de nulidad por vicio de consentimiento, lo que obliga a determinar, en primer lugar, cual fue el objeto de la compraventa, qué fue lo que se compró.

Pues bien, la simple lectura de los términos literales de la escritura pone de manifiesto que lo que se compró fue una finca rústica, en la que había una casa destinada a vivienda unifamiliar de dos plantas en proceso de reforma pendiente de terminar, y que a su finalización podría obtener cédula de habitabilidad.

No estamos aquí ante unas meras expectativas del comprador no causalizadas y que después resultaron frustradas. Lo que se compró fue una finca rústica con árboles, y en la que había una vivienda unifamiliar habitable.

Sin embargo, lo que se entregó fue una finca rústica con una edificación que por infringir flagrantemente el planteamiento urbanístico ha tenido que ser demolida.



TERCERO. Resolución de la compraventa. 'Alliud pro alio'.

La jurisprudencia ha venido declarando reiteradamente y desde antiguo que se está en presencia de cosa distinta o 'alliud pro alio', cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador que le permite, por remisión del art. 1506 CC , acudir a la protección dispensa en los arts 1.102 y 1.124 CC ( SSTS 30 de noviembre 1972 , 29 de enero y 23 de marzo de 1983 , 20 de febrero de 1984 , 12 de febrero de 1988 , 15 de julio 1987 , 12 de abril de 1993 ).

Sostiene el apelante en su recurso que se ha producido una valoración errónea de la prueba practicada sobre los motivos que tuvo el actor para adquirir la finca y la idoneidad de la misma para satisfacer la finalidad que perseguía, y que si la legalización de la vivienda hubiera sido tan trascendente podría haberse condicionado la eficacia contractual a la misma.

El argumento no puede sino rechazarse.

El actor, músico de profesión, estaba buscando un sitio tranquilo para vivir, y se interesó por la finca porque se trataba de una finca rústica con olivos en un paraje tranquilo y con una casa casi acabada.

Es decir, la casa habitable era tan importante para el actor como la tranquilidad del entorno o el valor del paisaje.

Pero es que, en cualquier caso, la alegación del apelante parte de una premisa incorrecta porque cualquiera que fuera la intención última del actor en relación con esa finca, aunque no hubiera sido su intención habitar en la misma, la vivienda, de unas determinadas dimensiones, que coincidían con las que tenía en realidad, legalmente inscrita en el Registro de la Propiedad, y pendiente solo de que se finalizase su construcción, formó parte del objeto de la compraventa. Es decir, la intención del actor de comprar una vivienda, -y la correlativa del demandado de venderla-, quedó causalizada, por lo que como la vivienda estaba fuera de normativa y tuvo que ser demolida es palmario que se produjo un total incumplimiento por parte del demandado, por inhabilidad del objeto, que justifica la resolución contractual ex. art. 1.124 CC , como acertadamente ha resuelto la sentencia apealada.

Lo hasta aquí razonado sería suficiente para desestimar el recurso interpuesto, no obstante lo cual se harán algunas consideraciones sobre los otros extremos en que lo funda el apelante.

Alega el apelante que no existió ningún tipo de dolo ni maquinación para conseguir la venta y, además, que el actor no fue diligente porque tenía que haber ido al Ayuntamiento a pedir información sobre las limitaciones urbanísticas.

Pues bien, el incumplimiento por inhabilidad del objeto es totalmente ajeno al eventual dolo o maquinación en que haya podido incurrir el vendedor.

Por lo que hace al caso de autos, aunque el demandado no hubiera conocido la ilegalidad de la edificación, procedería la resolución contractual por estar en presencia de un 'alliud pro alio'. Pero el caso es que no sólo la conocía, sino que fue él quien inscribió la obra nueva para lo cual aportó una certificación en que se decía que la edificación tenía una antigüedad superior a 8 años, que faltaba a la verdad.

Y, por lo que se refiere a la actuación del actor, nada puede reprochársele por no acudir al Ayuntamiento a efectuar comprobaciones, ya que compró amparándose en la apariencia de legalidad de la edificación que el actor había logrado.



TERCERO. Costas.

No existe ninguna duda de hecho ni de derecho sobre la cuestión sujeta a enjuiciamiento que justifiquen un apartamiento del principio el vencimiento objetivo ( art. 394.1 LEC ).

Las costas de la alzada han de ser de cargo del apelante ( art. 394.1, en relación con el 394.1 LEC ).

F A L L O EL TRIBUNAL ACUERDA: Desestimar el recurso de apelación interpuesto por DON Pedro Francisco , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 56 de Barcelona en los autos de que este rollo dimana, la cual confirmamos íntegramente, con imposición al apelante de las costas de la alzada.

Con pérdida del depósito consignado.

La presente sentencia podrá ser susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469 - 477 - disposición final 16 LEC ), y se interpondrá, en su caso, ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.