Sentencia CIVIL Nº 150/2022, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 646/2021 de 30 de Marzo de 2022

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

Rollo número 646/2021

Órgano judicial de origen: Juzgado 1ª Instancia número 39 de Barcelona

Procedimiento: Juicio verbal de desahucio y reclamación de rentas número 582/2020

S E N T E N C I A N Ú M E R O 150/2022

Magistrados/as:

MARTA DOLORES DEL VALLE GARCÍA

FEDERICO HOLGADO MADRUGA

FRANCISCO DE PAULA PUIG BLANES

En Barcelona, a treinta de marzo de dos mil veintidós.

Vistos, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio verbal de desahucio y reclamación de rentas número 582/2020, tramitados por el Juzgado de Primera Instancia número 39 de Barcelona, a instancia de INMOPANTEON 2000, S.L., representada en esta alzada por la procuradora doña Melania Serna Sierra, contra STARBUCKS COFFEE ESPAÑA, S.L., representada en esta alzada por el procurador don Ignacio López Chocarro; autos que penden ante esta Sección en virtud del recurso de apelación interpuesto por la representación de STARBUCKS COFFEE ESPAÑA, S.L.contra la sentencia dictada por dicho Juzgado en fecha 8 de marzo de 2021, así como de la impugnación formulada frente a la misma resolución por la representación de INMOPANTEON 2000, S.L.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia número 39 de Barcelona dictó sentencia en fecha 8 de marzo de 2021, en los autos de juicio verbal de desahucio y reclamación de rentas número 582/2020, cuya parte dispositiva es del siguiente tenor:

' 'Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por Doña Melania Serna Sierra, Procurador de los Tribunales, en nombre y representación de INMOPANTEON 2000 S.L. contra STARBUCKS COFEE ESPAÑA S.L. condeno a la parte demandada al pago de 77.803,44 euros, intereses establecidos en el Fundamento Jurídico Cuarto.

No se hace expresa condena en costas'.

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia se formuló recurso de apelación por la representación de Starbucks Coffee España, S.L. Admitido el recurso, se dio traslado a la parte contraria, que se opuso y formuló impugnación frente a la misma resolución. Seguidamente se elevaron las actuaciones a la Audiencia Provincial, donde, una vez turnadas a esta Sección, y tras los trámites correspondientes, quedaron pendientes para deliberación y decisión, que tuvieron efecto en fecha 17 de marzo de 2022.

TERCERO.- En el procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el magistrado Federico Holgado Madruga.

Fundamentos

PRIMERO.- Antecedentes del debate

I. Inmopanteon 2000, S.L. interpuso demanda contra Starbucks Coffee España, S.L. en ejercicio acumulado de las acciones de desahucio por falta de pago y de reclamación de rentas en relación con un contrato de subarrendamiento suscrito por ambas partes sobre el local comercial sito en la calle Ferran, número 25, de Barcelona.

El contrato se suscribió el 5 de noviembre de 2002 por un plazo de 10 años, y a su vencimiento se firmó un nuevo contrato el 1 de noviembre de 2012, en el que se pactó una duración de 5 años, es decir, hasta el 31 de octubre de 2017. La renta mensual estaba fijada por las partes en aquel momento en 18.690 euros, suma a la que sería de aplicación el régimen tributario vigente.

Se constituyó a la celebración del contrato la correspondiente fianza legal, equivalente a dos mensualidades de renta, por importe total de 37.380 euros.

Una vez expirado el plazo de 5 años del segundo contrato, las partes convinieron de forma verbal prolongar la vigencia de la relación arrendaticia durante 5 años más (hasta el 31 de octubre de 2022), y acordaron que se mantendría la renta hasta entonces satisfecha durante dos años y se incrementaría con el IPC más una variable en el tercer año; durante el resto del período hasta la finalización del contrato se acordó que se aplicaría únicamente el IPC.

Tras la declaración del estado de alarma como consecuencia del Covid-19, la subarrendataria comunicó a la mercantil actora, en fecha 19 de marzo de 2020, que, ante la coyuntura de cierre obligatorio de toda actividad de hostelería y restauración, suspendía unilateralmente el cumplimiento de ciertas obligaciones derivadas del contrato, y, en particular, le notificó el cese total del pago de rentas, gastos comunes y cantidades asimiladas a la renta, con carácter retroactivo y desde el 15 de marzo,

Se aducía por la actora que el impago imputado a la subarrendataria comprendía las rentas devengadas entre el mes de abril y el de agosto de 2020, lo que totalizaba una deuda acumulada de 103.711,07 euros, en la que se incluía una factura por importe de 6.534,63 euros, correspondiente a los incrementos de la renta en aplicación del IPC, conforme al sistema pactado en el contrato, y en relación con las mensualidades comprendidas entre noviembre de 2019 y junio de 2020.

II. Mediante escrito de 5 de octubre de 2020 la representación de Inmopanteon 2000, S.L. incorporó a las actuaciones un documento firmado por ambas partes en fecha 30 de septiembre de 2020, en virtud del cual Starbucks Coffee España, S.L. entregaba a la actora las llaves del local objeto del presente procedimiento y le reintegraba su posesión.

III. La representación de Starbucks Coffee España, S.L. se opuso a la acción ejercitada en la demanda al amparo de las siguientes alegaciones, que se transcriben también de forma resumida:

a) Aunque por razón de la pandemia y de la consecuente suspensión de la actividad comercial, la subarrendadora ha incumplido su obligación de garantizar que el local objeto del contrato fuera destinado al negocio de hostelería, tal como se preveía en el contrato.

b) En virtud de aquella causa de fuerza mayor, Starbucks Coffee España, S.L. debe quedar liberada del pago de la renta por extinción de su obligación a consecuencia de aquella circunstancia excepcional.

c) Debe aplicarse la cláusula rebus sic stantibuspor haberse presentado una alteración substancial e imprevisible de las circunstancias contractuales que han comportado la generación de una situación perjudicial y de excesiva onerosidad para Starbucks Coffee España, S.L.

d) La consecuencia de lo anterior no puede ser otra que: (i) la suspensión de la obligación de pago de las rentas reclamadas durante el período en que el local subarrendado no pudo ser abierto al público (confinamiento y fases 0 y I), es decir, las rentas de abril y mayo de 2020; y (ii) la reducción de la renta, de forma proporcional y en función de las medidas de limitación de aforo y distanciamiento social previstas en la normativa aplicable, durante los periodos en los que se ha limitado el aforo máximo del local (fases II-III y nueva normalidad), y, en concreto, durante las mensualidades comprendidas entre junio y septiembre de 2020.

e) Resulta improcedente el pago de la factura correspondiente a los incrementos atrasados de la renta por aplicación del IPC, puesto que la actualización pretendida, en contra de lo exigido en el contrato, no fue comunicada por la subarrendadora a la subarrendataria. Y, en todo caso, las actualizaciones están erróneamente calculadas puesto que no se ajustan a los incrementos del IPC.

f) La mercantil actora no ha devuelto la cantidad de 37.380 euros entregada en su día en concepto de fianza, pese a que en fecha 30 de septiembre de 2020 se hizo entrega de las llaves del local, por lo que procede la compensación de aquella cantidad.

III. La magistrada de primera instancia advertía inicialmente que, por la naturaleza del presente procedimiento -juicio verbal de desahucio por falta de pago ex artículo 250.1.1 LEC-, la demandada únicamente podía fundamentar su oposición en la alegación de pago o de circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, de modo que resultaba inviable la invocación genérica de la cláusula rebus sic stantibuspara instar la modificación de las condiciones del contrato suscrito por las partes, defensa que, en su caso, exigiría el ejercicio de una acción propia a través del procedimiento declarativo correspondiente.

Agregaba que aquella causa de oposición implicaba una reconvención implícita, que no es admisible procesalmente, y que en todo caso el artículo 438.2 LEC impedía la formulación de reconvención en los juicios verbales que, según la ley, deban finalizar por sentencia sin efectos de cosa juzgada, por lo que reiteraba que Starbucks Coffee España, S.L. únicamente podría encauzar aquella pretensión a través del juicio ordinario.

En cuanto a pretensión de la actora mediante la que interesaba la condena de la subarrendataria al pago con carácter retroactivo de los incrementos de renta devengados desde el mes de noviembre de 2019, la juzgadoraa quoconcluyó que el contrato suscrito entre las partes supeditaba la exigibilidad de aquellos incrementos a su previa notificación por parte de la subarrendadora, y que Inmopanteon 2000, S.L. no había acreditado la cumplimentación de tal presupuesto, por lo que desestimó aquella pretensión y estableció que la deuda por rentas -las comprendidas entre abril y septiembre de 2020-, se computaría a razón de 19.197,24 euros mensuales, impuestos incluidos y deducida la retención, lo que, en principio, arrojaba un crédito total a favor de la actora de 115.183,44 euros.

No obstante, declaró que aquel crédito debía ser parcialmente compensado con la fianza de 37.380 euros entregada por Starbucks Coffee España, S.L. en los albores del contrato, por lo que, en definitiva, estimó la demanda por la suma de 77.803,44 euros.

No adoptó pronunciamiento expreso sobre costas.

IV. La representación de Starbuck Coffee España, S.L. se alza en apelación frente a aquella resolución y objeta inicialmente que concurre una inadecuación de procedimiento, ya que, una vez reintegrada la posesión del local a subarrendadora, la acción de desahucio quedó vacía de contenido y el procedimiento, circunscrito desde entonces a una mera reclamación de rentas, debió haberse tramitado por las normas del juicio ordinario.

Añade que, bajo aquella premisa, y como quiera que el objeto del procedimiento quedó reducido exclusivamente a la reclamación de cantidad por impago de rentas, no aplicaría la limitación de motivos de oposición que rige en el ámbito de la acción de desahucio, de modo que Starbucks Coffee España, S.L. estaba legitimada para oponer los motivos que considerase oportunos, entre ellos los relacionados con la concurrencia de fuerza mayor y la aplicabilidad de la cláusula rebus sic stantibus, para cuya invocación no se hace precisa la formulación de reconvención.

V. La representación de Inmopanteon 2000, S.L. formula impugnación frente a la sentencia de primera instancia con base en dos motivos:

a) La subarrendadora goza del derecho a percibir los incrementos de renta desde noviembre de 2019, en los términos y conforme a los parámetros establecidos en el contrato suscrito por ambas partes.

b) No procede en el presente trámite ordenar la compensación del crédito a favor de la actora con la fianza prestada en su día por la subarrendataria.

SEGUNDO.- Alegación de inadecuación de procedimiento. Desestimación

I. Apuntaba inicialmente la apelante principal que, aunque inicialmente la demandante acumuló las acciones de desahucio y reclamación de rentas y el juzgado acordó su tramitación por las normas de juicio verbal, con posterioridad, y en concreto tras el reintegro de la posesión del local a la subarrendadora, la acción de desahucio quedó sin contenido y el procedimiento, circunscrito desde entonces a una mera reclamación de rentas, debió haberse tramitado por las normas del juicio ordinario.

No se comparte aquella apreciación. En el momento de interposición de la demanda, que es el que marca el inicio de los efectos de la litispendencia, era el juicio verbal el indicado, conforme a lo dispuesto en el artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para la tramitación de las acciones acumuladas de desahucio y reclamación de rentas ejercitadas por Inmopanteon 2000, S.L., y la pertinencia de tal cauce procesal no puede excluirse por la circunstancia de que durante el procedimiento se haya dado satisfacción a una de aquellas acciones, en concreto a la de desahucio, por haber sido reintegrada a Inmopanteon 2000, S.L. la posesión del local subarrendado.

Por ello no se aprecia irregularidad alguna en la circunstancia de que el procedimiento haya seguido tramitándose conforme a las normas de juicio verbal, aunque en el curso de las actuaciones su objeto quedara limitado a la reclamación de rentas.

II. Objetaba igualmente la representación de Starbucks Coffee España, S.L. que la juzgadora de primera instancia no había tenido en consideración la nueva redacción del artículo 249.1.6º LEC, conforme al cual se decidirán en juicio ordinario las demandas 'que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trate de reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia, o salvo que sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento, en cuyo caso el proceso será el que corresponda a tenor de las reglas generales de esta Ley'.

Mantiene la apelante que la redacción actual de la norma, que trae su origen del Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo de 2019, determina que los juicios relativos a arrendamientos de bienes inmuebles hayan de tramitarse por el procedimiento que corresponda según su cuantía cuando, como es el caso, sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento. Y como la demandante fijó la cuantía de la demanda en 230.366,80 euros, el trámite adecuado, a su juicio, sería el del juicio ordinario.

Aquella tesis se cimenta en una interpretación inexacta de la norma a la que se hace referencia. El artículo 249.1.6º, ciertamente, proclama la pertinencia del juicio ordinario para cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, pero alude a dos excepciones:

1ª Que se trate de reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia.

Esta es precisamente la previsión aplicable al supuesto que se debate. De su tenor literal únicamente puede inferirse que no se seguirán por el juicio ordinario, entre otras, las reclamaciones de rentas debidas por el arrendatario, y por tanto, tales pretensiones, con independencia de que sean cuantitativamente valorables, se tramitarán siempre y en todo caso conforme a las normas del juicio verbal, tal como establece, de forma indubitada y sin matices ni excepciones, el artículo 250.1.1º: 'Se ventilarán por el juicio verbal las demandas: 1.º (...) que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas'.

2ª Que sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento, en cuyo caso el proceso será el que corresponda a tenor de las reglas generales de esta Ley.

Es decir, pese a que la norma general es que los asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles se tramitarán por el juicio ordinario, se introduce la matización -que es independiente de la excepción relativa a la reclamación de rentas impagadas, la cual, se reitera, se debe tramitar por el juicio verbal- de que en el asunto relativo a arrendamientos sea posible valorar la cuantía del objeto del procedimiento, en cuyo caso el proceso será el que corresponda conforme a las normas generales: si la cuantía es inferior a 6.000 euros el trámite será el juicio verbal, y si es superior, el juicio ordinario.

III. Así pues, tanto la actora como la magistrada de primera instancia entendieron correctamente que el procedimiento adecuado para la discusión de las pretensiones contenidas en la demanda no podía ser otro que el juicio verbal.

TERCERO.- Improcedencia del pago de la factura que refleja con carácter retroactivo las actualizaciones de la renta conforme a los parámetros establecidos en el contrato

1. Ya se expuso que en la demanda se pretendía la condena de la subarrendataria al abono de los incrementos de renta devengados desde noviembre de 2020 y calculados conforme a la previsión expresa contenida en la comunicación de 15 de septiembre de 2017 (documento número 3 de la demanda), mediante la que se regularon, bajo la firma de los representantes de ambas partes litigantes, las nuevas condiciones contractuales que regirían a partir de aquella fecha y durante los siguientes cinco años.

En aquel documento se estipuló que durante los dos años siguientes a su suscripción se mantendría la renta que Starbucks Coffee España, S.L. venía abonando, pero se preveía que al inicio del tercer año la renta se incrementaría en función de la variación experimentada por el IPC durante la anualidad inmediatamente anterior, más tres puntos porcentuales.

Al amparo de aquella cláusula, la representación de Inmopanteon 2000, S.L. reclamaba, como se dijo, el pago de una factura por importe de 6.534,63 euros, en la que se reflejaban con carácter retroactivo los incrementos de la renta mensual, calculados conforme al sistema expuesto, correspondientes a las mensualidades comprendidas entre noviembre de 2019 y junio de 2020.

II. Tal como correctamente se expone en la sentencia de primera instancia, en el contrato de 1 de noviembre de 2012 las partes incorporaron una previsión específica sobre la revisión de la renta en la cláusula 11ª, que era del siguiente tenor:

'Las partes contratantes convienen que la renta total que en cada momento satisfaga el subarrendatario, durante la vigencia del contrato, se acomodará cada año, a partir del 1 de noviembre de 2013, a la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo que fije el Instituto Nacional de Estadística (u Organismo que le sustituya), aplicando sobre aquella renta el porcentaje que represente la diferencia existente entre los índices que correspondan al periodo de revisión. Para la aplicación de la primera actualización se tomará como mes de referencia el de octubre de 2013, y para las sucesivas el que corresponda al último aplicado.

La renta actualizada será exigible a la subarrendataria a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado (...)'.

Es evidente, pues, que las partes pactaron la posibilidad de actualizar la renta conforme a determinadas referencias, pero se supeditó la exigibilidad de tal actualización a parámetros específicos, algunos de naturaleza temporal -la revisión se materializaría a partir del 1 de noviembre de cada año-, y otros de carácter formal -constatación por escrito y notificación a la parte contraria-.

Pues bien, la subarrendadora no solo no notificó la actualización de la renta a la subarrendataria a partir del mes de noviembre de 2020, ni verbalmente ni por escrito, sino que emitió inicialmente las facturas correspondientes a cada mensualidad por el importe de 18.820,83 euros -al que se aplicaba el IVA y la retención correspondientes, por lo que la cuantía resultante era de 19.197,24 euros-, que era la renta correspondiente a la anualidad anterior, y fue solo con la interposición de la demanda cuando pretendió el cobro con carácter retroactivo de las actualizaciones atrasadas.

Se conviene con la magistrada de primera instancia, por tanto, que Inmopanteon 2000, S.L. no cumplimentó el presupuesto formal al que se supeditó contractualmente la efectividad y exigibilidad de su derecho a actualizar la renta, cual era la previa notificación por escrito a Starbucks Coffee España, S.L. de los términos de aquella revisión -especialmente la indicación de la variación del IPC-, por lo que en este aspecto debe respaldarse la sentencia frente a la que se apela, que, con exclusión de los pretendidos incrementos por actualizaciones de la renta, fija la deuda a cargo de Starbucks Coffee España, S.L., por tal concepto, en 115.183,44 euros, importe equivalente a las rentas devengadas entre abril y septiembre de 2020, a razón de 19.197,24 euros mensuales.

III. La impugnación formulada sobre aquel aspecto del litigio por la representación de Inmopanteon 2000, S.L., en consecuencia, no puede tener acogida.

CUARTO.- Sobre la pretendida exención y/o reducción de las rentas por razón de causas de fuerza mayor, suspensión de la actividad comercial a raíz de la pandemia por Covid-19 y aplicación de la cláusula rebus sic stantibus

I. La juzgadora de primera instancia descartó entrar a analizar aquellos motivos de oposición de la subarrendataria por entender que, en el contexto de un procedimiento que se inicia como juicio verbal de desahucio por falta de pago conforme al artículo 250.1.1 LEC, la demandada no estaba legitimada más que para alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

Combate aquella apreciación la representación de Starbucks Coffee España, S.L., que defiende en su recurso que, al tratarse de un procedimiento en el que, una vez que la acción de desahucio quedó vacía de contenido, se ventila única y exclusivamente la acción de reclamación de cantidad por impago de rentas, los motivos de oposición a disposición del arrendatario deudor, al contrario que en el ámbito del desahucio, no están tasados, por lo que la subarrendataria estaría en disposición de oponer las defensas que considerase oportunas, que por ello habrían de ser analizadas y resueltas por el órgano judicial.

II. Asiste objetivamente la razón a la magistrada de primera instancia. Se insiste en que el juicio fue originariamente promovido para el ejercicio acumulado de las acciones de desahucio y de reclamación de rentas, y que, en virtud del principio de litispendencia, al que ya se ha hecho referencia, la tramitación por el cauce del juicio verbal, con las singularidades propias de la acción de desahucio, debe ser mantenida hasta la culminación de las actuaciones.

Siendo ello así, debe estarse, en efecto, al contenido de aquellas especialidades, y, en concreto, a la norma del artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que únicamente permite al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

En la sentencia de esta Sección de 26 de junio de 2020 se declaraba:

'El juicio de desahucio por falta de pago de la renta convenida, regulado en los artículos 1561 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 era un procedimiento de naturaleza especial y sumaria en el que se ejercitaba por el arrendador la acción recuperatoria de la posesión cedida al inquilino o arrendatario sobre el inmueble objeto del negocio jurídico arrendado, lo que impedía que pudiesen ser discutidas en él cuestiones que, por su complejidad, obligasen a una aclaración o puntualización previa y excediesen de aquellas relativas al título invocado por el actor para obtener la tutela jurídica recuperatoria y a la situación del demandado como incurso en la causa de lanzamiento invocada, esto es, en general las cuestiones vinculadas inseparablemente a las condiciones del procedimiento y que eran presupuesto indeclinable del pronunciamiento de la sentencia.

No obstante, para que los Tribunales pudiesen cumplir adecuadamente su función de poder precisar los términos exactos en que se desenvolvía el arrendamiento, la jurisprudencia había admitido, sin contrariar con ello la precitada doctrina, que en algunos supuestos pudiese discutirse, dentro del marco del juicio de desahucio, cuestiones tan íntimamente relacionadas con el derecho del arrendador para desalojar la finca o del arrendatario para oponerse válida y eficazmente al desahucio, que fuesen determinantes de la razón del proceso y apareciesen vinculadas a la relación contractual arrendaticia, constituyéndose en presupuesto indeclinable de la resolución que pudiera recaer, y, entre ellas, las relativas a la naturaleza del arrendamiento, legitimación de las partes y a la cuantía de la renta (así, sentencias del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 1946 , 17 de octubre de 1951 , 28 de marzo de 1.957 , 7 de junio de 1979 y 31 de octubre de 1983 ).

En este mismo sentido ha de resaltarse que el juicio verbal que tiene por finalidad la recuperación por parte del arrendador de la finca rústica o urbana dada en arrendamiento con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario (al que se refiere el artículo 250.1.1° de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000 ) también tiene un limitado objeto de cognición, toda vez que el artículo 444.1 de este Texto Legal establece expresamente que en el juicio verbal tan solo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación de la acción ejercitada por el actor (...).

Por tanto, el ámbito discursivo propio del juicio de desahucio, hoy verbal para recuperar la posesión, comprende el examen del título invocado por el actor, la identificación del objeto sobre el que recae y el estudio de la situación del demandado como poseedor material de la cosa arrendada en relación con el incumplimiento de su esencial obligación de pagar la renta o virtualidad del título para seguir poseyéndola (...). Y la reiterada jurisprudencia que venía sosteniendo que en los juicios de desahucio no pueden estudiarse todas las alegaciones que transcienden del carácter sumario que caracteriza a este procedimiento, alegaciones que debían ser formuladas y resueltas en el juicio declarativo correspondiente, es de aplicación a la nueva regulación pues sigue siendo un juicio sumario cuya sentencia no produce efectos de cosa juzgada - artículo 447.2 LEC 2000 -. Sin embargo, para evitar que cualquier arrendatario prolongue indefinida e indebidamente su posesión inmediata del inmueble, debe el juzgador discernir entre sus alegaciones inconsistentes y a todas luces infundadas o que no tienen conexión con la materia objeto del debate, y aquellas otras que fundándose en un título con posible virtualidad enervatoria de la acción hacen dudosa la condición de mero arrendatario'.

Aquella doctrina legal sigue siendo aplicada de forma mayoritaria por la jurisprudencia menor, en el actual marco jurídico-social instaurado por la pandemia por Covid-19, para descartar la posibilidad de invocar, en el estricto contexto del juicio de desahucio, determinadas causas de oposición que traen razón de la imposibilidad de afrontar el pago de la renta como consecuencia del cierre o suspensión de la actividad comercial, y, singularmente, las relativas a la institución de la fuerza mayor y a la cláusularebus sic stantibus.

Así, la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 11 de octubre de 2021 declara al respecto:

'Se exige que el contratante que quiera invocar bien su imposibilidad de cumplir, bien la dificultad u onerosidad del cumplimiento por el cambio de circunstancias, adopte una postura activa. Tiene que formular demanda en el procedimiento declarativo correspondiente o deducir una reconvención si hubiere lugar a ello. Se está pidiendo que se declare la procedencia de aplicar esa cláusula excepcional para justificar el impago de la renta. La simple pretensión genérica de la demandada, interesando que dicha cláusula debe operar en el presente caso en relación con las rentas pertenecientes a las mensualidades en los que el local permaneció cerrado, por la situación creada por la pandemia, no pueden ser atendidas. Ni se plantea correctamente, ni se solicita nada concreto. Es una mera alusión a una obligada condonación de rentas, que no consta aceptada por la contraparte (...)'.

Y la sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña de 23 de noviembre de 2021 también considera que la cláusula rebus sic stantibusno se configura como una excepción que pueda invocarse como oposición en un juicio de desahucio por falta de pago de las rentas, porque no lo permite el artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y porque su nominación en este procedimiento impide alegar la existencia de una 'cuestión compleja'. Y agrega que, según esa tesis, 'se podrían enervar todos los desahucios simplemente con invocar la aplicabilidad de esta cláusula sobreentendida, derogando literalmente por vía judicial un procedimiento establecido por el legislador'.

También esta Sección, en la sentencia recaída en el rollo de apelación número 675/21, se ha mostrado proclive a descartar la posibilidad de alegar en el ámbito del juicio de desahucio la cláusula rebus sic stantibus:

'En cuanto a la alegación sobre la cláusula rebus, es cierto que la sentencia no se pronuncia, pero al respecto debemos recordar que estamos ante un juicio sumario, en el que el objeto sobre el que debe pronunciarse el tribunal es limitado (si se ha pagado o no la renta). Cualquier otro pronunciamiento queda fuera de su ámbito objetivo.

(...) Y, por último y en relación con la aplicación de la cláusula rebus, destacar que tanto las normas estatales como autonómicas dictadas con carácter urgente para paliar los efectos de la pandemia parten de la premisa de que es el arrendatario el que ha de solicitar las medidas correspondientes, y ello, si no hay acuerdo, a través del procedimiento adecuado, que no es, por lo dicho antes, el juicio verbal sumario de desahucio, sino el correspondiente juicio ordinario dirigido a cambiar las condiciones contractuales'.

Se recuerda finalmente que el Tribunal Constitucional ha declarado con reiteración que se encuentra fuera de toda duda la legitimidad constitucional de los procedimientos sumarios. Así, ha declarado que ' la existencia de juicios sumarios, como pueden serlo el de ejecución hipotecaria, el de desahucio o el interdicto de recobrar la posesión, con cognición limitada y limitadas posibilidades de defensa para el demandado, no es de por sí contraria a la prohibición constitucional de indefensión ( art. 24.1 CE )'. Y también:'Lo que caracteriza a los juicios sumarios es que no cierran la posibilidad de discusión del fondo del asunto en toda su plenitud de armas procesales en un posterior juicio declarativo ordinario, ya que la sentencia que en aquellos se dicte no tiene efectos de cosa juzgada material (por todas, SSTC 41/1981, de 18 de diciembre ) (...) La cognición limitada del proceso especial no veda al demandado la posibilidad de defenderse en el extremo nuclear del asunto que se ventila, por lo que no existe indefensión material'.

III. No puede prosperar, por tanto, el recurso de apelación interpuesto por la representación de Starbucks Coffee España, S.L.

QUINTO.- Sobre la solicitud de compensación de la fianza entregada por la subarrendataria

I. La juzgadora de primera instancia, después de fijar en 115.183,44 euros la deuda a cargo de Starbucks Coffee España, S.L. en concepto de rentas vencidas y no satisfechas, consideró procedente compensar parcialmente aquel crédito a favor de la subarrendadora con la suma entregada en su día por la subarrendataria en concepto de fianza (37.380 euros), por lo que, en definitiva, fijó la suma objeto de condena en 77.803,44 euros.

Aquella decisión es impugnada por la representación de Inmopanteon 2000, S.L., que defiende que el presente no es el trámite oportuno para aplicar la compensación de la fianza.

II. Como se ha declarado reiteradamente por esta Sección (autos de 19 de octubre de 2021 y 21 de septiembre de 2021 y sentencia de 25 de octubre de 2018), la fianza tiene como finalidad garantizar el cumplimiento por parte del inquilino de sus obligaciones derivadas del contrato, especialmente en relación con el bien objeto del arrendamiento, y se anuda al deber principal del arrendatario de devolver la finca o el inmueble arrendado en el estado en el que la recibió, esto es, sin daño o menoscabo alguno. También se destina, en su caso, a cubrir el importe de los consumos de suministros que se encuentren pendientes de facturación o de pago a la finalización del arrendamiento.

Pues bien, aunque de las actuaciones se desprende que la posesión del local arrendado ya fue reintegrada a Inmopanteon 2000, S.L. en fecha 30 de septiembre de 2020 -con posterioridad a la interposición de la demanda-, no se ha demostrado que se hayan liquidado aún aquellos conceptos, ni que el local se haya entregado exento de daños o desperfectos -la parte actora mantiene precisamente lo contrario-, o que la subarrendataria haya dejado satisfechos todos los suministros de agua, gas o electricidad. Tales actuaciones resultan imprescindibles para verificar si Starbucks Coffee España, S.L. goza del derecho a recuperar, total o parcialmente, el importe de la fianza entregada en su día.

Se trata, por ello, de trámites que, al no constar que se hayan cumplimentado hasta la fecha, deberán acometer las partes, bien extrajudicialmente y de mutuo acuerdo, bien previa la promoción del correspondiente procedimiento declarativo, sea a instancias de la propiedad para resarcirse de unos eventuales daños y perjuicios frente a la subarrendataria por los conceptos anteriormente relacionados, sea a iniciativa de esta última para recuperar la fianza.

Hasta entonces, el hipotético crédito a favor de Starbucks Coffee España, S.L. por razón de la fianza no solo no goza de certeza, sino tampoco, obviamente, de liquidez ni de exigibilidad, por lo que en ningún caso puede pretenderse su compensación en el presente procedimiento, cuyo objeto, además, se limita a la reclamación de las rentas pendientes.

III. Por otra parte, la demanda se interpuso exclusivamente para obtener el desahucio por falta de pago y reclamar las rentas debidas, y el objeto del pleito se ha limitado a tales cuestiones porque es precisamente la interposición de la demanda, como ya se ha expuesto, la que marca el inicio de los efectos de la litispendencia, según el artículo 410 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Así, en aquel momento aún no se había reintegrado la posesión del local litigioso, y por tanto se desconocía si la subarrendataria tenía pendientes gastos o cantidades por razón de consumos de suministros o desperfectos del local a ella imputables, conceptos de los que, en su caso, habría de responder la fianza.

Por eso la sentencia de esta Sección de 5 de noviembre de 2021 declaró:

'Cuando la devolución de la posesión es un hecho sobrevenido a lo largo del proceso (como ocurre en este caso), qué ocurre con la fianza es algo que, en principio, queda fuera del ámbito objetivo del proceso en el que se ejercita la acción de desahucio.

Cuando el demandado pidió la compensación de la fianza, ni siquiera se había devuelto la posesión, por lo que no existía por parte de la arrendadora la posibilidad de verificar el estado del piso, y, consiguientemente, de decidir sobre si procedía o no la devolución de la fianza.

Por lo tanto, aunque con posterioridad se haya devuelto la posesión, la cuestión de la devolución de la fianza queda fuera del objeto del proceso, y el tribunal no puede pronunciarse sobre el particular.

(...) De este modo, en el presente pleito no se ha solicitado la liquidación definitiva de la relación arrendaticia entre las partes, ya que no se debate el posible pago de suministros o desperfectos. En este caso, en el momento de la presentación de la demanda, el actor desconocía el estado en que se encontraría la finca (cuya posesión no se había entregado) y por tanto no podía reclamar por esta causa. Y, además, se desconoce si se reclamará por esta causa en un procedimiento futuro'.

En idéntico sentido, la sentencia, también de esta Sección, de 8 de octubre de 2020 incide en que la devolución de la fianza no procede sin la previa liquidación de la relación arrendaticia:

'En las presentes actuaciones, la finalización del arriendo no se produce hasta la entrega de llaves, lo que acontece después del momento de presentación de la demanda. De ahí que, en el caso, no se cumplían los requisitos necesarios para la compensación de aquella con los alquileres no pagados, esto es, la de ser una deuda líquida, vencida y exigible. Lo anterior es así sin perjuicio de las acciones que pudiera tener el inquilino para reclamar la restitución del importe de la fianza en el proceso que corresponda'.

IV. Por todo ello se estimará en este punto la impugnación formulada por la representación de Inmopanteon 2000, S.L. y se dejará sin efecto la compensación de la fianza aplicada en la sentencia frente a la que se recurre, de modo que la suma objeto de condena deberá definitivamente fijarse en 115.183,44 euros.

SEXTO.- Costas

I. La desestimación del recurso principal determina la expresa imposición a Starbucks Coffee España, S.L. de las costas de esta alzada dimanantes de dicho recurso ( art. 398.1 en relación con el 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

II. Por su parte, la estimación parcial de la impugnación formulada por Inmopanteon 2000, S.L. justifica la pertinencia de no adoptar pronunciamiento expreso sobre las costas de la segunda instancia derivadas de tal impugnación ( art. 398.2 de la Ley procesal).

III. Conforme a lo dispuesto en el precitado artículo 394.1, las costas de la primera instancia son de imposición a la demandada, al haberse acogido sustancialmente las pretensiones actoras, y ello desde el momento en que el único concepto cuyo pago se ha rechazado -6.534,63 euros por incrementos de renta- representa apenas un 5% de la cuantía total pretendida en la demanda.

SÉPTIMO.- Recursos

A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio verbal por razón de la materia- cabe recurso de casación siempre que la resolución del mismo presente interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo, o ante el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya si la casación se funda, exclusivamente o junto a otros motivos, en la infracción de normas del ordenamiento civil catalán, de conformidad con los artículos 477.2 , 3 º y 478.1 y la disposición final 16ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su redacción dada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, y los artículos 2 y 3 de la Llei 4/2012, de 5 de marzo, del recurso de casación en materia de derecho civil en Catalunya.

VISTOSlos preceptos citados y demás de aplicación,

Fallo

Desestimar el recurso de apelacióninterpuesto por Starbucks Coffee España, S.L., representada en esta alzada por el procurador don Ignacio López Chocarro, y estimar parcialmente la impugnaciónformulada por Inmopanteon 2000, S.L., representada en esta alzada por la procuradora doña Melania Serna Sierra; en consecuencia, se revoca parcialmente, en los términos que se especificarán, la sentencia dictada en fecha 8 de marzo de 2021 por el Juzgado de Primera Instancia número 39 de Barcelona en los autos de juicio verbal de desahucio y reclamación de rentas número 582/2020.

En su virtud, se modifica la antedicha resolución en los siguientes extremos:

a) Se fija en 115.183,44 euros el importe que en concepto de rentas debidas deberá abonar la demandada a la actora.

b) Se imponen a la demandada las costas de la primera instancia.

Se mantienen los demás pronunciamientos adoptados por la magistrada a quo.

Se condena a Starbucks Coffee España, S.L. al pago de las costas derivadas del recurso de apelación principal, y no se adopta pronunciamiento expreso sobre las dimanantes de la impugnación formulada por Inmopanteon 2000, S.L.

Se decreta la pérdida del depósito constituido por la apelante principal de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la LOPJ.

Contra la presente sentencia cabe recurso de casación siempre que la resolución del mismo presente interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo, o ante el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya si la casación se funda, exclusivamente o junto a otros motivos, en la infracción de normas del ordenamiento civil catalán, de conformidad con los artículos 477.2, 3 º y 478.1 y la disposición final 16ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su redacción dada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, y los artículos 2 y 3 de la Llei 4/2012, de 5 de marzo, del recurso de casación en materia de derecho civil en Catalunya. El recurso deberá, en su caso, ser interpuesto por escrito y presentado ante este tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de la presente resolución.

Firme esta resolución, expídase testimonio de la misma, el cual, con los autos originales, se remitirá al Juzgado de procedencia a los efectos oportunos.

Así por esta nuestra resolución, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

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