Sentencia Civil Nº 151/2010, Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 3, Rec 491/2009 de 18 de Mayo de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE TARRAGONA

SECCION TERCERA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 491/2009

JUICIO ORDINARIO Nº 74/08

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA Nº TRES DE TORTOSA,

SENTENCIA Nº

ILMOS. SRES.:

PRESIDENTE

Dª. Mª ANGELES GARCÍA MEDINA

MAGISTRADOS

D. JOAN PERARNAU MOYA

D. MANUEL GALÁN SÁNCHEZ

En Tarragona, a dieciocho de mayo de dos mil diez.

La Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, integrada por los Ilmos. Sres. anotados al margen, ha VISTO y admitido el presente recurso de apelación, interpuesto por D. Romeo representado en esta alzada por la Procuradora Sra. Ferrer y defendido por el Letrado Sr. Gomis contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº Tres de Tortosa en fecha 6 de abril de 2001 en autos de nº. Juicio Ordinario nº 74/08 en los que figura como demandante D. Romeo y como demandada CONSTRUCCIONES DERTUSA S.L.

Antecedentes

ACEPTANDO y dando por reproducidos los de la Sentencia recurrida y,

PRIMERO.- La sentencia recurrida contiene la siguiente parte dispositiva: "Desestimo íntegramente la demanda presentada por el Procurador de los Tribunales D. Manuel Celma Pascual en nombre y representación de D. Romeo , y se absuelve a Construcciones Dertusa S.L. de todos los pedimentos de la parte actora, con la imposición de costas del procedimiento a la parte actora.".

SEGUNDO.- Contra la mencionada sentencia se interpuso recurso de apelación por el actor en base a las alegaciones que son de ver en el escrito presentado.

TERCERO.- Dado traslado a las demás partes personadas del recurso presentado, por la demandada se interesó su desestimación.

CUARTO.- En la tramitación de esta alzada del procedimiento se han observado las normas legales.

VISTO y siendo Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª. Mª ANGELES GARCÍA MEDINA.

Fundamentos

PRIMERO.- Dictada sentencia desestimatoria de la demanda presentada por el comprador D. Romeo frente a la vendedora Construcciones Dertusa S.L. en la que se solicita que se dicte sentencia por la que se acuerde: "a) Declarar la nulidad de los párrafos, transcritos en el hecho sexto de este escrito de demanda, de la claúsula primera del contrato de compraventa de fecha 20 de septiembre de 2006 , suscrito por mi mandante y la hoy demandada CONSTRUCCIONES DERTUSA. b) Declarar la resolución del meritado contrato de compraventa, por incumplimiento de la demandada. c) Como efecto inherente a la resolución del contrato, que se condene a la de mandada a restituir a mi mandante las cantidades abonadas de 20.330,00 euros, así como sus intereses pactados en la cláusula primera del contrato, es decir, el interés legal desde la fecha de la entrega de la meritada cantidad, que se produjo el día 20 de septiembre de 2006, en cuanto a 15.515 euros y en fecha 1 de octubre para los restantes 4.815 euros. d) Condenar a la demandada al pago de las costas del presente procedimiento.", e interpuesto recurso de apelación por el demandante mediante el que tras denunciar haberse procedido a una errónea valoración de la prueba y acusar a la resolución impugnada de falta de motivación, insiste en la estimación de la demanda, la primera cuestión debe centrarse en determinar si efectivamente se ha incurrido en el citado vicio de falta de motivación, ex arts 120.3 y 24.1 C.E ..

Cuestión la expresada que debe resolverse de acuerdo a la reiterada doctrina jurisprudencial, según la cual el deber de motivación implica que "las resoluciones judiciales han de venir apoyadas en razones que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, cuál ha sido su ratio decidendi...la suficiencia de la motivación no puede ser apreciada apriorísticamente, con criterios generales, requiriendo por el contrario examinar el caso concreto para comprobar si, a la vista de las circunstancias concurrentes, se ha cumplido o no este requisito" (SSTC 100/04, de 2 de junio y 5/2002, de 14 de enero , entre otras); de forma que una sentencia que no de respuesta a las cuestiones planteadas en el proceso, o de cuyo contenido no puedan extraerse cuáles son las razones próximas o remotas que justifican aquélla, es una decisión judicial que no sólo viola la Ley, sino que vulnera el derecho a la tutela judicial efectiva (por todas, SSTC 13/1987, de 5 de febrero, FJ 3; 56/1987, de 14 de mayo, FJ 3; 14/1991, de 28 de enero, FJ 2; 122/1991, de 3 de junio, FJ 2; 165/1993, de 18 de mayo, FJ 4; 122/1994, de 25 de abril, FJ 5; 5/1995, de 10 de enero, FJ 3; 115/1996, de 25 de junio, FJ 2; 79/1996, de 20 de mayo, FJ 3; 50/1997, de 18 de marzo, FJ 4; y 139/2000, de 29 de mayo, FJ 4 )".

Y de acuerdo a la doctrina expuesta ha de convenirse con la defensa del apelante en que el defecto de motivación es manifiesto, en tanto que en ninguno de los fundamentos de dº de la sentencia de instancia se establecen los motivos de su decisión de desestimación de la nulidad y resolución postuladas, limitándose tras exponer lo que fue manifestado por la parte demandada y por el actor, los testigos propuestos y las conclusiones realizadas por ambas partes, a hacer constar en la parte dispositiva de su sentencia que desestimaba íntegramente la demanda; por lo que a tenor de lo dispuesto en el art 465 de la L.E.C., que en su párrafo 2º preceptúa que se cuando se trate de una infracción procesal cometida al dictarse sentencia en primera instancia "el Tribunal de apelación, tras revocar la sentencia, resolverá sobre la cuestión o cuestiones que fueran objeto del proceso", procede subsanar dicha deficiencia dictando una nueva sentencia debidamente motivada.

SEGUNDO.- Las cuestiones en esta alzada deben centrarse así en determinar si procede o no reputar nulos los apartados 4º, 5º y 6º de la cláusula 1ª de contrato de contrato de compraventa suscrito entre los litigantes por ser contrarios, según se aduce, a la legislación sobre consumidores y usuarios, y si debe o no reconocerse al apelante la facultad resolutoria por incumplimiento por parte de la promotora del plazo pactado para entregar la vivienda, según se esgrime.

Cuestiones para cuya resolución debe dejarse constancia según resulta de lo actuado y, en especial, de la documental, de los siguientes hechos:

a) Las partes firmaron contrato privado de compraventa con fecha el 20-9-2006 (documento nº 1 de la demanda).

b) El pacto contenido en el apartado 4º de la cláusula 1ª del citado contrato es del siguiente tenor "La finalización de las obras se prevé durante todo el mes de Noviembre de 2006, con una moratoria exclusiva de la parte vendedora que se establece hoy por razón del tiempo a transcurrir, que no excederá de noventa días posteriores a dicha fecha, a no ser que exista causa fortuita, fuerza mayor o paralización de la obra en virtud de resolución administrativa o judicial".

c) En el apartado 5º de la misma cláusula se dice "Todo retraso superior a tres meses en la finalización de las obras y en la entrega de la finca objeto de este contrato, por causa de la parte vendedora, dará derecho a la parte compradora a resolver el presente contrato, teniendo derecho en este caso a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el interés legal desde la fecha de la entrega, no teniendo derecho a ninguna otra compensación económica".

d) Y el pacto contenido en el apartado 6º de la cláusula 1ª dice "En caso de que la parte compradora optase por la resolución del contrato por retraso, debería comunicarlo fehacientemente a la parte vendedora antes del quince de Marzo de 2007. De no hacerlo así, la parte compradora acepta el retraso que la obra tiene, quedando pendiente de fijación del día del otorgamiento de la escritura pública".

e) En dicho contrato se pactó además entre otras la siguiente clásula "QUINTA.- El incumplimiento por la parte compradora de lo pactado en este contrato, en especial, la falta de entrega de algunas de las cantidades pactadas, o la negativa a otorgar la compraventa en escritura pública, facultará a Construcciones Dertusa S.L. para optar entre resolver el contrato, con pérdida a su favor de las cantidades entregadas hasta el momento de la resolución en concepto de arras penitenciales, como cláusula penal e indemnización, o demandar el cumplimiento del mismo con resarcimiento de daños y abono de intereses...El incumplimiento de Construcciones Dertusa S.L., especialmente en lo referente a su obligación principal de construcción y entrega del inmueble, facultará a la parte compradora a optar entre el cumplimiento o la resolución, debiendo devolver la parte vendedora, en este caso, las cantidades recibidas...".

f) La obra debía haber sido entonces entregada como fecha límite el 28-2-2007, siendo el certificado final de obra y de habitabilidad de fecha 8-5-2007 (documento nº 14 de la contestación), la licencia de primera ocupación de 16-6-07 (documento nº 15), la escritura de declaración de obra nueva y división de propiedad horizontal de 26-6-2007 (doc. nº 17) y la cédula de habitabilidad de fecha 7-8-2007 (folio 179).

d) En el momento de la firma del contrato el comprador entregó a la vendedora en concepto de parte de precio la suma de 15.515 euros y el 1-10-2006 la cantidad de 4815 euros (documentos nº 1 y 2 de la demanda).

TERCERO.- Sentados los anteriores hechos debe hacerse una primera conclusión, cual es que los apartados 4º y 5º de la cláusula 1ª no pueden ser en modo alguno considerados oscuros y, por tanto, declarados nulos; pues es obvio y ninguna duda se plantea a este Tribunal tras una simple lectura de los mismos que lo que se dice es que debe calcularse la moratoria a partir del 1-12-2006 inclusive al tener que computarse a partir del último día que se preveía para la finalización de las obras, esto es, el 30 de noviembre de 2006, en cuanto que se indica textualmente que "La finalización de las obras se prevé durante todo el mes de noviembre de 2006, con una moratoria exclusiva de la parte vendedora que se establece hoy por razón del tiempo a transcurrir, que no excederá de noventa días posteriores a dicha fecha...". De forma así que la fecha límite para la entrega de la obra era el 28-2-2007, como se ha indicado, al mismo tiempo que se prevé de manera fácilmente inteligible en el apartado 5º que todo retraso a partir entonces del 1-3-2007 por causa imputable a la vendedora daba derecho al comprador a su re- solución.

Tratamiento diferente merece el apartado 6º de la controvertida cláusula 1ª, cuando el art 85 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios relativo a las Cláusulas abusivas por vincular el contrato a la voluntad del empresario, dispone "Las cláusulas que vinculen cualquier aspecto del contrato a la voluntad del empresario serán abusivas y, en todo caso, las siguientes:..."5. Las cláusulas que determinen la vinculación incondicionada del consumidor y usuario al contrato aún cuando el empresario no hubiera cumplido con sus obligaciones.", y en el caso que nos ocupa se establece la vinculación del comprador al contrato sea cual fuese el retraso en la entrega de la obra si no hubiese comunicado fehacientemente su opción de resolución antes del 15 de marzo de 2007. Por lo que de acuerdo a lo dispuesto en el art 83.1 de la citada Ley debe declarase nulo dicho apartado y tenerse por no puesto.

CUARTO.- Consecuentemente con lo expuesto y que como señala la S.T.S. de 24-9-03 , "la interpretación del contrato es aquella operación que consiste en mostrar la explicación y significado del mismo, con la finalidad básica de establecer el alcance de la vinculación entre las partes, especialmente, en función del cumplimiento o ejecución de aquél. La coincidencia de voluntades que expresa el contrato se produce como consecuencia de sendas declaraciones de voluntad, motivadas por sujetos diferenciados y actuantes conforme a intereses propios y distintos; no obstante, finalmente, se llega a un acuerdo que sitúa al contrato, por encima de las voluntades individuales de los contratantes al adquirir un valor autónomo como Ley rectora de las obligaciones contraídas entres las partes", sin que pueda hacerse aislando una cláusula de las demás, ya que la intención de las partes debe extraerse de la interpretación total de lo convenido como un todo orgánico (S.T.S. de 18-6-92 ), ante los claros términos de las estipulaciones del contrato objeto de litigio en las que se reglamentan las obligaciones de los aquí litigantes que permiten afirmar no solo que la fecha pactada de entrega, incluyendo la moratoria, era el 28-2-2007, sino también que a partir de la citada fecha sin haberse procedido por la constructora a la entrega de la vivienda la parte vendedora podía optar por la resolución del contrato; necesariamente ha de concluirse que en tanto la constructora aquí demandada incumplió así su obligación de terminación de la obra y entrega de llaves como máximo para el día indicado de 28-2-07, que era el plazo convenido, debe procederse a la resolución del contrato de conformidad a lo solicitado por el apelante y condenarse a la demandada a la devolución de la cantidad recibida -ya que al estimarse la resolución pretendida, se extingue la relación contractual con carácter retroactivo, volviendo al estado jurídico preexistente-, con los intereses legales devengados desde la fecha de su entrega tal y como se estipuló en el propio contrato (cláusula 1ª apartado 5º ), incrementados en dos puntos a partir de la fecha de esta resolución, ex art 576 L.E.C.

En este sentido debe tenerse en cuenta según resulta de la lectura de todas las cláusulas del contrato, como ya se expusiera por este mismo Tribunal en su Sentencia de 27-4-2010 dictada en un asunto prácticamente idéntico y en el que era parte la aquí demandada, que en el mismo la fecha de entrega de la obra aparece con carácter esencial para la propia vendedora, pues al igual que en el pacto quinto se establece para el supuesto de incumplimiento imputable al comprador, en especial, la falta de entrega de alguna de las cantidades pactadas, la facultad por parte de la vendedora de resolución, en el pacto primero se establece la facultad a favor de la parte de compradora de instar su resolución en el supuesto de incumplimiento por parte de la vendedora de su obligación de no finalización de las obras y entrega de la finca en el plazo convenido, y como se ha indicado fijada la fecha de terminación, incluyendo la moratoria, en cinco meses y medio desde la celebración del contrato, nos encontramos que la constructora se excede en casi seis meses, pues debe recordarse que para la enajenación de inmuebles destinados a viviendas es precisa la cédula de habitabilidad conforme a lo establecido en el art 13 de la Ley 24/1991, de la Vivienda de Cataluña , (actualmente art 65.1 ,d) de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, Derecho a la vivienda, C.A. Cataluña), y en el caso que nos ocupa no se contó con dicha cédula hasta el 7-8-2007.

Y de ahí la conclusión alcanzada de revocación de la sentencia en los términos indicados al deber ser dicho incumplimiento estimado como un incumplimiento legitimador de la resolución del contrato.

QUINTO.- Implicando las decisiones adoptadas una estimación parcial de la acción de nulidad deducida y una estimación de la acción resolutoria ejercitada, procede en cuanto a la primera de las acciones que cada parte abone las causadas a su instancia y las comunes por mitad, e imponer las costas originadas por la acción resolutoria a la demandada, ex art 394.1 y 2 L.E.C.

SEXTO.- Ex art 398 L.E.C ., no procede hacer expresa imposición sobre las costas del recurso de apelación interpuesto por el actor al haber sido estimado parcial- mente.

Vistos los artículos citados, concordantes y demás normas de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que ESTIMANDO en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Romeo contra la sentencia dictada con fecha 6 de abril de 2009 por el Juzgado de 1ª Instancia núm. Tres de Tortosa, REVOCAMOS dicha resolución y en su lugar disponemos:

1ª) Que Estimando en parte la acción de nulidad deducida por el Procurador Sr Celma en nombre y representación de Romeo frente a la vendedora Construcciones Dertusa S.L. declaramos nulo y, por ende, por no puesto el apartado 6º de la cláusula 1ª del contrato de compraventa otorgado entre Romeo y Construcciones Dertusa S.L. el 20-9- 2006; desestimando el resto de peticiones de nulidad deducidas.

2º) Que Estimando la acción resolutoria del citado contrato privado de compraventa se acuerda la resolución de dicho contrato y se condena a la demandada Construcciones Dertusa S.L. a la devolución de la cantidad entrega de VEINTE MIL TRESCIENTOS TREINTA EUROS (20.330 euros), más los intereses legales devengados des de la fecha de entrega, esto es, en relación a los 15.515 euros desde el 20-9-06 y respecto a los 4.815 euros desde el 1-10-2006, incrementados en dos puntos a partir de la fecha de esta resolución.

3º) En cuanto a las costas derivadas de la acción de nulidad, cada parte debe abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

4º) Imponemos las costas originadas por la acción resolutoria a la demandada.

5º) No hacemos expresa imposición de las costas del recurso de apelación interpuesto.

Devuélvanse los autos a dicho Juzgado, con certificación de la presente, a los oportunos efectos, interesándole acuse de recibo.

Así por nuestra sentencia, lo acordamos, mandamos y firmamos.