Sentencia Civil Nº 151/2010, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 923/2009 de 24 de Marzo de 2010

Encabezamiento

ROLLO Nº 923/09

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SENTENCIA Nº 000151/2010

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. EUGENIO SANCHEZ ALCARAZ

Magistrados/as

Dª MARIA FE ORTEGA MIFSUD

Dª CARMEN BRINES TARRASO

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En VALENCIA, a veinticuatro de Marzo de dos mil diez.

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo Sr D. EUGENIO SANCHEZ ALCARAZ, los autos de Juicio Ordinario promovidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Valencia con el nº 1768/08 por la entidad Desarrollos Urbanísticos Alfafar S.L representada en esta alzada por el Procurador D. Emilio Sanz Osset y dirigida por el Letrado D. Francisco Garcia Vicent contra Dª Alicia y D. Arturo , representados en esta alzada por la Procuradora Dª Isabel Caudet Valero y dirigidos por el Letrado D. Luis Lamana Chico, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por la entidad DESARROLLOS URBANISTICOS ALFAFAR S.L.

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de Primera Instancia nº 10 de Valencia en fecha 13 de Octubre de 2.009, contiene el siguiente: "FALLO: Desestimo la demanda formulada por el procurador D. Emilio Sanz Osset. en representación de D. Epifanio contra D. Arturo y Dª Alicia y debo absolver y absuelvo a los demandados con todos los pronunciamientos favorables, con condena en costas a la parte actora."

SEGUNDO.- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la entidad Desarrollos Urbanísiticos Alfafar S.L, admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde oportunamente se tramitó la alzada, señalándose para su Deliberación y Votación el día 22 de Marzo de 2.010.

TERCERO.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La entidad Desarrollos Urbanísticos Alfafar S.L. formuló el 31 de Octubre de 2.008 y con fundamento esencial en los artículos 1.091 y 1.124 del Código Civil , demanda de juicio ordinario contra los esposos Don Arturo y Doña Alicia , encaminada a la obtención de una sentencia que declarase que los demandados han incumplido el contrato de compraventa con arras de fecha 16 de Marzo de 2.006 y se les condene solidariamente a abonarle la cantidad de 288.485 euros, más intereses legales y costas. La convención que ligaba a las partes denominada contrato de arras fue suscrita el 16 de Marzo de 2.006 ( documento número dos de la demanda a los f. 13 al 16) y en ella se acordó que estando la hoy actora interesada en adquirir el inmueble que se describía así: "Una parcela de terreno o solar de cinco áreas, treinta y cinco centiáreas y noventa y siete decímetros cuadrados, según título, en término de Alfafar, partida de la Carretera de Sedaví, Lindante: por Levante, por el Oeste, calle Francisco Vila; por el Este, edificio de varios propietarios; por el Sur, calle DIRECCION000 donde está señalado con el número NUM000 ; y por el Norte, de Jose María , de Carlos Daniel y de Juan Manuel ", entregaba a los demandados la cantidad de 288.485 euros, en concepto de arras penitenciales, pactándose en la estipulación segunda, que la escritura se otorgaría antes del 31 de Enero de 2.008 y que la parte compradora deberá notificar a la vendedora el día y hora de dicho otorgamiento con una antelación mínima de quince días naturales a esa fecha y en la tercera, que el precio de la compraventa que se llegue a formalizar y perfeccionar se establece en 1.021.720 euros. Pues bien, el incumplimiento que funda la pretensión resolutoria ejercitada por Desarrollos Urbanísticos Alfafar S.L. como se reseña a lo largo de los ordinales quinto a séptimo del escrito inicial, es el hecho de la existencia de un edificio sobre el solar a transmitir, en el que guardaba determinada maquinaria y que no había derribado, tal como se había convenido a fin de poder formalizar la escritura pública de compraventa, entregando el inmueble como solar sin edificación. Los demandados se opusieron a la demanda, alegando en esencia no haber mediado por su parte incumplimiento alguno, siendo, por el contrario, la demandante quien no observó aquello a lo que se obligó. La sentencia de instancia, a la vista de las pruebas practicadas, acogió la tesis de la parte demandada, y en su virtud, desestimó íntegramente la demanda, absolviendo a los demandados de los pedimentos deducidos en su contra y ello con imposición a la actora de las costas causadas. SEGUNDO.- Esta resolución ha sido recurrida en apelación por Desarrollos Urbanísticos Alfafar S.L., con fundamento, aún sin indicarlo así expresamente, en el error sufrido por la juez " a quo" en la valoración de la prueba. En consonancia con lo que constituye el sustento de dicha impugnación, se ha de señalar que la jurisprudencia viene declarando que si bien es cierto que el recurso de apelación autoriza al juez o tribunal "ad quem" a revisar la valoración probatoria efectuada por el juez de instancia, el hecho de que la apreciación por éste lo sea de las pruebas practicadas a su presencia y con respeto a los principios de inmediación, publicidad y contradicción, determina, por lo general que esa valoración deba respetarse, con la única excepción de que la conclusión fáctica a la que así se llegue carezca de todo apoyo en el conjunto probatorio traído a su presencia, o se demuestre manifiesto error, o cuando se alcancen conclusiones arbitrarias o absurdas, (SS. del T.C. 169/90, 211/91 y 283/93 , entre otras muchas), ya que como tiene declarado (SS. del T.S. de 18-5-90, 4-5-93, 9-10-96, 7-10-97, 29-7-98, 24-7-01, 20-11-02, 23-3-06 y 5-12-06 , entre otras), la valoración probatoria es facultad que corresponde única y exclusivamente al juzgador "a quo" y no a las partes litigantes. Como ya se ha dicho, la demandante ante el incumplimiento que achacaba a los demandados dió por resuelto el contrato el 28 de Abril de 2.008 ( documento número diez de la demanda a los f. 25 al 33), exigencia ésta que fue por ellos rechazada. ( documento número once de la demanda a los f. 34 al 40). En nuestro sistema jurídico la resolución contractual se produce extrajudicialmente, esto es, por el mero ejercicio de la facultad resolutoria, operando sus efectos desde entonces, sin que sea necesaria una declaración judicial específica que reconozca o constituya tal efecto, pues la resolución es acto del contratante (SS. del T.S. de 17-1-86, 4-4-90 y 15-11-99 ), sin embargo, viene reiterando la jurisprudencia que si existe oposición de una de las partes, es preciso, en tal caso, acudir a los Tribunales para obtener el reconocimiento del derecho, es decir, para que se declare si el ejercicio de la facultad resolutoria es o no conforme al ordenamiento jurídico, o lo que es igual, si ha sido bien hecha o si ha de tenerse por indebidamente utilizada (SS. del T.S. de 28-2-89, 4-4-90, 30-3-92, 15-2-93, 20-10-94, 29-12-95, 1-2-96, 28-3-96 y 29-4-98 , entre otras) y ello requiere el ejercicio de la acción correspondiente, bien mediante demanda o reconvención (SS. del T.S. de 19-11-94, 20-6-96, 20-6-98, 15-11-99, 1-4-00, 6-10-00, 1-12-01 y 12-2-02 ), como así ha hecho la demandante Desarrollos Urbanísticos Alfafar S.L. al interesar un pronunciamiento que declare la resolución del contrato de 16 de Marzo de 2.006 por incumplimiento de la contraparte, siendo el paso siguiente determinar si la prueba practicada avala dicha declaración por concurrencia de los requisitos exigidos.

TERCERO.- La procedencia de la extinción sobrevenida de la relación jurídica bilateral concertada entre partes exige según doctrina jurisprudencial constante (SS. del T.S. de 29-2-88, 25-10-88, 5-6-89, 1-12-89, 30-10-96 y 26-11-01 , entre otras), de la concurrencia inexcusable de los siguientes requisitos : A) Que del contrato se desprenda la existencia de obligaciones recíprocas. B) Que el actor de la pretensión resolutoria haya cumplido de modo exquisito las obligaciones que a él le incumben y C) El incumplimiento de una o varias de dichas obligaciones, por la contraparte derivado de una voluntad clara y constante en este sentido. En relación al incumplimiento, la jurisprudencia más reciente (SS. del T.S. de 21-7-90, 11-3-91, 18-12-91, 31-3-92, 14-5-92, 21-9-93, 19-10-93, 10-10-94, 29-12-95, 30-4-96, 5-5-97, 11-3-02 y 22-10-02 , entre otras muchas), viene declarando que no se requiere una actitud dolosa del incumplidor o deliberadamente rebelde, sino que es suficiente con que se frustre el fin del contrato para la contraparte, en méritos de un incumplimiento inequívoco y objetivo, que no ha de ser una tenaz y persistente resistencia, puesto que basta con que pueda atribuirsele al incumplidor una conducta voluntaria y obstativa al cumplimiento del mismo en los términos en que se pactó, siendo aconsejable la resolución cuando se frustre la finalidad perseguida con el negocio, y, por contra, mantener el pacto, en homenaje a la voluntad contractual, cuando no aparezca definida e incuestionable ese decidido propósito negativo (SS. del T.S. de 21-7-90, 11-3-91, 18-12-91, 31-3-92, 14-5-92, 21-9-93, 19-10-93, 10-10-94, 29-12-95, 30-4-96 y 11-3-02 , entre otras muchas). Pero, en cualquier caso, es jurisprudencia constante la que declara que la resolución sólo puede solicitarla el que ha cumplido por su parte, habida cuenta del carácter sinalagmático e interdependiente de las obligaciones recíprocas (SS. del T.S. de 29-4-94, 17-11-95, 9-5-96, 30-10-96, 11-11-96 y 23-7-02 , entre otras), de ahí que para poder invocar el artículo 1.124 del Código Civil por incumplimiento de las obligaciones de una de las partes, sea requisito ineludible que la contratante que lo alega haya observado previamente las suyas, salvo que su falta de cumplimiento sea efecto o consecuencia anterior del otro ( SS. del T.S. de 29-2-88, 21-10-89, 13-3-90, 21-2-91, 18-3-91, 22-5-91, 9-5-94, 27-12-95 y 26-11-01 , entre otras muchas). En el supuesto que nos ocupa la juzgadora de instancia entendió que Desarrollos Urbanísticos Alfafar S.L. no dió cumplimiento a lo previsto en el punto 5º de la estipulación segunda del contrato, que le obligaba a notificar a la vendedora el día y hora del otorgamiento de la escritura pública con una antelación mínima de quince días naturales y ello antes del 31 de Enero de 2.008, circunstancia ésta que sería suficiente para desestimar la demanda. La Sala comparte esa apreciación ya que la realidad es que el límite temporal para escriturar no se cumplió, puesto que la voluntad resolutoria de la actora se plasmó el 28 de Abril de 2.008, y, por tanto, casi tres meses después del máximo previsto para instrumentar públicamente la transmisión. Este otorgamiento requería evidentemente una notificación previa por la parte demandante de la fecha en que debía llevarse a cabo y lo cierto es que por más que alude a la existencia de notificaciones verbales ninguna justificación ha ofrecido, más allá de meras suposiciones en torno a lo que se pudo hablar en la reunión del 14 de Diciembre de 2.007, de ahí que ese aserto, de la notificación verbal, haya agotado su eficacia en el plano del mero alegato sin el contraste probatorio preciso. Así lo manifestó el Sr. Arturo , en la prueba de interrogatorio, al indicar que en ese acto no se le requirió para otorgar escritura pública, ni se le dijo nada al respecto ( 12' 46'') ya que ellos quedaron en que le emplazarían con quince días de antelación ( 13' 00''), reiterando que nada le dijeron ( 13' 22'') y que era la demandante la que tenía que tomar la iniciativa, que él los llamó y le dijeron que estaban buscando financiación y no la encontraban ( 13' 45''). Es incorrecto alegar como hace la parte apelante que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 217.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la carga de la prueba de no haber recibido la notificación correspondía al demandado, ya que implica desplazar sobre él la tarea de probar un hecho negativo, lo que procesalmente no es factible, de acuerdo con la regla "negatia non sunt probanda" (SS. del T.S. de 17-10-83, 23-9-86, 8-7-88, 30-10-92, 9-2-93, 16-3-96 y 17-4-01 , entre otras). En este sentido, la SS. del T.S. de 4-10-07 declara que la demostración de un hecho negativo no puede imponerse a quien lo alega so pena de poner a su cargo una prueba que pudiera calificarse de perversa, y como tal contraria al principio de tutela efectiva por implicar indefensión, habiendo suavizado la jurisprudencia los criterios sobre la carga de la prueba en función de la mayor o menor disponibilidad y facilidad probatoria, conforme a lo previsto en el artículo 217.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , máxime que como dice la recurrente había personas en esa reunión y que bien pudieron acudir al acto del juicio para corroborar ese extremo. Por otro lado, la razón aducida por el Sr. Arturo de que le comentaron que estaban buscando financiación y no la encontraban, viene corroborada por la declaración testifical de Don Leon , director de zona de Ibercaja, propuesto, precisamente por la demandante y que dijo que no se concedió la financiación ( 29' 39''), que verbalmente se solicitó, pero los papeles nunca los han tenido ( 29' 46''), desconociendo por qué razón no se pidió ( 30' 01''), reiterando que no se denegó, porque no se planteó ( 30' 15''). Lo hasta aquí dicho excluiría de entrada la virtualidad de la acción esgrimida, en la medida que quien pretende resolver no ha dado cumplimiento a aquéllo que le incumbía, conforme a la doctrina jurisprudencial antes citada. Pero es que, en este supuesto, el rechazo de la demanda se ve acrecentado además por el hecho de que la demandante Desarrollos Urbanísticos Alfafar S.L. tampoco ha probado el incumplimiento de la contraparte y en el que basaba resolución, como es el no haber derribado el edificio existente en el solar. El demandado Sr. Arturo , en la prueba de interrogatorio, dijo que él vendió todo ( 16' 32'') y que en ningún momento se comprometió a tirar la nave ( 16' 44''), que ellos sabían lo que compraban ( 17' 72''), reiterando que no tenía obligación de derribar ( 18' 37''). La mera lectura del contrato corrobora ese descargo, puesto que en ningún pasaje del mismo se hace referencia a esa pretendida obligación y con arreglo al principio "pacta sunt servanda" recogido en el artículo 1.091 del Código Civil , los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse al tenor de los mismos. Ello quiere decir que no puede achacarse a la contraparte un incumplimiento por no haber realizado algo que el contrato no le imponía. El hecho de que la finalidad perseguida por la recurrente fuese la adquisición solo de un solar, sin edificación alguna, no significa que la existente tuviese que ser derribada por el demandado, ya que, como se ha dicho, no consta éso en el negocio suscrito, máxime que, de ser así, nada impedía incluir esa previsión en el documento que se formalizó, lo que no se hizo. Es más, por si lo hasta aquí expuesto no bastara, la reseña que se hace en el último párrafo de la estipulación tercera en el sentido de que " la entidad compradora manifiesta conocer el estado y situación del inmueble, con los que muestra su total conformidad", no hace sino refrendar la apreciación obstativa a la procedencia de la pretensión entablada, de ahí que se esté en el caso de desestimar el recurso y de confirmar la sentencia.

CUARTO.- De conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la desestimación del recurso comporta la imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general aplicación.

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Don Emilio Sanz Osset, en nombre de la mercantil Desarrollos Urbanísticos Alfafar S.L. contra la sentencia dictada el 13 de Octubre de 2.009, por el Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Valencia , en juicio ordinario seguido con el nº 1768/08, que se confirma íntegramente con imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo.

Contra la presente no cabe recurso alguno, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que en su caso, se habrá de preparar mediante escrito presentado ante esta Sala dentro de los cinco días siguientes a su notificación.

Así por este nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

DILIGENCIA.- Se procede a su cumplimiento. Doy fé.