Sentencia Civil Nº 151/2011, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 127/2011 de 09 de Mayo de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00151/2011

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000127 /2011

SENTENCIA Nº 151

Ilmo. Sr. Presidente Acctal:

D. MATEO RAMÓN HOMAR

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ

Dª. COVADONGA SOLA RUIZ

En PALMA DE MALLORCA, a nueve de Mayo de dos mil once.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Quinta, de la Audiencia Provincial de PALMA DE MALLORCA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 662/2008, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.3 de EIVISSA, a los que ha correspondido el Rollo de Sala RECURSO DE APELACION (LECN) 127/2011, en los que aparece como parte demandada apelante, Dª. Clara y D. Jorge , representados por el Procurador de los tribunales, D. JOSÉ L. NICOLAU RULLÁN y asistidos por el Letrado D. JOSÉ LUIS ZAFRA INIESTA, y como parte demandante apelada, D. Pascual , no personado en esta alzada.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ.

Antecedentes

PRIMERO .- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.3 de EIVISSA, por el mismo se dictó sentencia con fecha 25 noviembre de 2010 , cuya parte dispositiva dice: "Que debo estimar íntegramente la demanda formulada por la representación procesal de D. Marco Antonio contra Dª. Clara y D. Jorge , y, en consecuencia, debo declarar y declaro resuelto el contrato de opción de compra suscrito por las partes en fecha 24 de noviembre de 2007, respecto del inmueble descrito en el antecedente de hecho primero de esta resolución, y debo condenar y condeno a los demandados a que procedan al reintegro al actor de las cantidades entregadas por éste como precio de la opción de compra ascendiente a dieciséis mil quinientos euros (16.500€), más los intereses legales desde la interposición de la demanda, hasta su completo pago, más los intereses legales desde la interposición de la demanda, hasta su completo pago, más los intereses procesales consistentes en el interés legal del dinero incrementado en dos puntos; con expresa condena a la parte demandada al pago de las costas procesales causadas.".

SEGUNDO .- Que contra la anterior sentencia y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se celebró deliberación y votación en fecha 4 de mayo del corriente año, quedando el recurso concluso para Sentencia.

TERCERO .- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- Formulada demanda sobre resolución de contrato y de condena al pago de la cantidad, por parte de D. Pascual , contra Dª. Clara y D. Jorge , en suplico de que se dicte sentencia en la que:

1. Se declarase resuelto el contrato de compraventa concertado entre mi mandante y el demandado respecto del bien inmueble que se determina en el cuerpo de este escrito.

2. Se declare el reintegro de las cantidades entregadas por mi representado que ascienden a un total de dieciséis mil quinientos Euros (16.500.- €), más los intereses correspondientes.

3. Se condene a los codemandados al pago de las costas procesales; fue contestada por los codemandados y, tras la práctica de las pruebas propuestas y admitidas, la demanda fue estimada en la instancia por Sentencia de fecha 25-noviembre-2010 , cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Que debo estimar íntegramente la demanda formulada por la representación procesal de D. Marco Antonio contra Dª. Clara y D. Jorge , y, en consecuencia, debo declarar y declaro resuelto el contrato de opción de compra suscrito por las partes en fecha 24 de noviembre de 2007, respecto del inmueble descrito en el antecedente de hecho primero de esta resolución, y debo condenar y condeno a los demandados a que procedan al reintegro al actor de las cantidades entregadas por éste como precio de la opción de compra ascendiente a dieciséis mil quinientos euros (16.500€), más los intereses legales desde la interposición de la demanda, hasta su completo pago, más los intereses legales desde la interposición de la demanda, hasta su completo pago, más los intereses procesales consistentes en el interés legal del dinero incrementado en dos puntos; con expresa condena a la parte demandada al pago de las costas procesales causadas.".

Contra la indicada resolución se alza la representación procesal de los codemandados, alegando que el crédito hipotecario no pudo obtenerse por desidia de la parte actora, a falta de consulta en varios bancos sobre la cantidad de 60.000.- Euros, y sin aportar avales, que la actora, a través de su letrado, conocía los datos personales y el domicilio del os demandados a efectos de notificaciones, que la notificación, vía burofax con acuse de recibo a 20-febrero tuvo lugar con posterioridad al plazo estipulado en el contrato de opción de compra, y que la Sra. Clara no conocía con anterioridad sobre la denegación del crédito pues se hallaba ingresada para una intervención quirúrgica, por todo lo cual interesa la revocación de la Sentencia dictada en la instancia.

La representación procesal del Sr. Pascual se opone al recurso formalizado de adverso, alegando que las partes acordaron la resolución del contrato si el actor no obtenía suficiencia financiera para adquirir la vivienda, que en el caso fue denegada por la "Banca March" e intentó ser notificada el día 20-febrero-08 en domicilio insuficiente pero que consta en el contrato privado y señalado por los propios demandados, que la codemandada tuvo conocimiento de la denegación del crédito hipotecario con anterioridad al día 20-febrero-08 desde la entidad bancaria, por todo lo cual interesa que se dicte sentencia en todo de acuerdo con lo interesado en el suplico del escrito de demanda, con la expresa condena en costas a la parte apelante.

SEGUNDO .- El artículo 1.124.7 del Código Civil establece que "la facultad de resolver las obligaciones (rectius, del contrato) se entiende implícita en las recíprocas para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe".

La razón del precepto es clara: si uno de los contratantes no quiere o no puede cumplir, más vale aceptar tal realidad y permitir al otro que dé por resuelto el contrato: reconocerle una facultad resolutoria del contrato en base al incumplimiento de la otra parte. Tan lógica es la regla que el Código Civil entiende que debe considerarse implícita en las obligaciones recíprocas (rectius, contratos bilaterales), regulándola en una sección que está dedicada a las "obligaciones condicionales" (art. 1.113 y ss.).

Conforme a la jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo, el ejercicio de la facultad resolutoria presupone:

1º Que el reclamante o demandante haya cumplido su obligación o que acredite que se encuentra en condiciones de hacerlo.

En efecto, "habida cuanta del carácter sinalagmático e interdependiente de las (obligaciones) recíprocas ( STS de 22 de marzo de 1985 ), no está legitimado para resolver las obligaciones el contratante que no haya cumplido ( SSTS de 5 de junio de 1981 , 3 de junio de 1970 y muchas más) o que haya cumplido sólo en parte.

2º Obviamente, que la otra parte no cumpla o no haya cumplido cuanto le incumbe ( SSTS de 22 de febrero de 1984 , 8 de noviembre de 1982 , 15 de abril de 1981 ...), aunque su incumplimiento no sea total sino parcial ( STS 18 de noviembre de 1983 ).

Ahora bien, aun cuando el incumpliendo parcial permita la aplicación del artículo 1.124 , es claro que en todo caso ha de requerirse que el incumplimiento tenga "entidad suficiente para impedir la satisfacción económica de las partes" ( STS de 2 de marzo de 1985 ); o, lo que es lo mismo, que se repute "grave o esencial" dentro del marco contractual previsto por las partes ( STS de 4 de octubre de 1983 ), afectando a "obligaciones principales del mismo y no simplemente a las accesorias o secundarias" (cfr. SSTS de 18 de noviembre de 1983 , 11 de octubre de 1982 y 27 de octubre de 1981 ).

En definitiva, se trata de de que incumplimiento -parcial o total- haya frustrado de forma relevante las legítimas expectativas del contratante que reclama la resolución.

3º Que se encuentren ligadas las partes por un contrato bilateral, esto es, por una relación sinalagmática, en la que la prestación de una tenga como causa la prestación de la otra.

4º Que la obligación cuyo incumplimiento fundamenta el ejercicio de la facultad resolutoria sea exigible.

5º Que la frustración del contrato dimanante del incumplimiento sea patente o, al menos, acreditable.

Las circunstancias fácticas pueden encontrar su origen en causas imputables al incumplidor (pereza, incompetencia o falta de pericia) cuanto a hechos fortuitos e inevitables para el mismo (incluida la fuerza mayor). La imputabilidad del incumpliendo tendrá importancia para determinar la indemnización, pero no es estructuralmente requerida por la resolución del contrato ex artículo. 1.124 .

En caso de obtenerse definitivamente ésta, la resolución del contrato tiene efecto retroactivo y eficacia restitutoria, por lo que las partes (ambas) habrán de reintegrarse recíprocamente el objeto del contrato que hubieran recibido.

Pero, en el supuesto específico de autos , se trata de analizar una condición resolutoria, y no la facultad resolutoria reseñada, y a tales fines procede recordar que no es extraño en la práctica que la celebración de un contrato quede fijada bajo determinadas condiciones que afectan directamente a la eficacia del mismo.

Tales condicionamientos son perfectamente admisibles conforme al principio de autonomía privada (cfr. Art. 1255 ) y, por tanto, pueden incorporarse a cualquier contrato por voluntad de las partes. En tal sentido, se habla de elemento accidental del contrato.

Ahora bien, una vez conformes las partes en someter el contrato a condición, ésta deja de ser un mero accidente para convertirse en la espada de Damocles de la propia eficacia del contrato.

La eficacia del contrato depende de un suceso futuro o incierto (cfr. Art. 1.113 CC ; que, no obstante, permite considerar también "un suceso pasado, que los interesados ignoren"), cuyo efectivo acaecimiento o falta de acaecimiento reúne las características requeridas por el Código para que pueda hablarse de condición:

1º El suceso contemplado como condición tiene que ser posible (art. 1.116 ), ya que, de lo contrario, se estará celebrando un contrato de entrada ineficaz que no merece protección del ordenamiento jurídico

2º. Las condiciones no pueden ser contrarias a las leyes ni a las buenas costumbres (cfr. Art. 1.116 ), en cuanto las mismas son igualmente barreras infranqueables para la propia autonomía contractual (cfr. Art. 1.255 y comp. con art. 1.169 ).

3º. El acaecimiento (o falta de acaecimiento) del suceso contemplado como condición no puede depender de la voluntad de los contratantes, como establecen de forma reiterada los artículos 1.115 y 1.119 del Código Civil , que niegan virtualidad alguna a las condiciones meramente potestativas.

Cuando la eficacia del contrato depende del acaecimiento de la condición se habla de condición suspensiva, ya que, hasta tanto se produzca el evento futuro o incierto, los efectos propios del contrato se encuentran "en suspenso"

Por el contrario, cuando el contrato apenas celebrado genera los efectos propios cual si no existiera condición pero el acaecimiento de ésta supone la ineficacia sobrevenida del contrato, se habla de condición resolutoria (cfr. Art. 1.123 ).

Así pues, el acaecimiento de la condición voluntariamente aceptada por las partes puede traer consigo:

A) Ora la eficacia del contrato, en el supuesto de condición suspensiva.

B) Ora la ineficacia del mismo, en el caso de que sea resolutoria, aunque para ambos tipos de condición la legal de máxima establecida por el Código sea la que el acaecimiento de la condición opera con efecto retroactivo (cfr. Art. 1.120 ); esto es, los derechos y obligaciones de las partes se consideran adquiridos y asumidos, respectivamente, desde el mismo momento de celebración del contrato, con los efectos del art. 1.123 -párrafo primero- del Código Civil .

Así, en el contrato privado de opción de compra, de fecha 24 de noviembre-2007, suscrito entre las partes y respecto de la finca registral nº 12.734, consta como precio de la opción el de 16.500.- Euros y su entrega efectiva a la codemandada en el mismo acto (cláusula tercera ); y asimismo la cláusula octava recoge una condición resolutoria que literalmente reza: "Se hace constar que el ejercicio de la presente opción de compra se encuentra expresamente condicionado a que a D. Pascual se le conceda, durante el término pactado para el ejercicio de los derechos dimanantes del presente contrato, Crédito Hipotecario que le permita suficiencia financiera cubrir el resto del precio pactado.

Concedido el Crédito Hipotecario por la cantidad que la compradora solicite, dentro de ejercicio de la opción, está comunicará fehacientemente a la vendedora está circunstancia.

De no concederse Crédito Hipotecario a la parte compradora, o bien concedido resultase por cantidad inferior a la solicitada, la parte compradora fehacientemente tal circunstancia a la vendedora, resolviéndose automáticamente el presente contrato de opción de compra, y obligándose D. Jorge y Dª. Clara a rembolsar íntegramente la cantidad entregada en concepto de precio de Opción a D. Pascual en el periodo improrrogable de 15 días, desde que tenga lugar la comunicación prevista en este apartado.

No obstante lo anterior, si transcurrido el periodo de tiempo pactado en este documento para que tenga lugar el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de venta, no hubiese la parte compradora comunicado el resultado respecto de la solicitud del préstamo hipotecario, la parte vendedora retendrá definitivamente en su poder la cantidad entregada en concepto de indemnización pactada por incumplimiento, resolviéndose automáticamente el presente contrato de opción de compra, y quedando D. Jorge y Dª. Clara en libertad para suscribir contratos sobre propiedad con terceros interesados.".

Pues bien, ha resultado cabalmente acreditado que, habiendo solicitado el actor un crédito hipotecario a la "Banca March", la entidad bancaria denegó su otorgamiento por motivos personales y de riesgo ; (véase certificación de fecha 11-2-08 -f. 15 de autos- resultando infructuosa la tramitación, lo que conlleva la resolución contractual y la devolución al actor de la suma entregada en concepto de señal; y ello con independencia del precio total de la compraventa, de la cantidad solicitada, del análisis de la solvencia que hiciera la entidad bancaria sobre el actor y sus bienes o medios para afrontar la posible financiación, o que sólo accediera a solicitarla a una entidad pues en el contrato nada se pactó al respecto o si a alguna determinada, o de las fechas de las gestiones anteriores a 20-febrero-08. Los motivos de denegación del crédito (de salud y de riesgo) son serios, esenciales y normales frente a cualquier banco, y cada uno exige diferentes garantías o tipos, y tiene su política de riesgos, e incluso el actor abonó la tasación del inmueble para obtener el crédito, pero no fue posible por no poder concertar un seguro de vida en base a problemas graves de salud, ni aportar garantías de la operación, lo que le fue comunicado al demandante a finales de enero-08, y que conocía la codemandada entre finales de enero y el día 20 de febrero, a tenor de su actitud y peticiones sobre la denegación según manifestó el Director de la "Banca March" de Santa Eulalia, testigo Sr. Olegario . Las fechas de baja y alta (5 y 7 de febrero de 2008) en centro hospitalario no desvirtúan los datos objetivos ofrecidos por el testigo aludido.

En definitiva, se descarta que la no obtención de la financiación para adquirir el inmueble fuera por falta de diligencia o de desidia de demandante.

TERCERO .- El término es el momento temporal en que:

A) comienzan o terminan los efectos de un contrato, o bien

B) ha de llevarse a cabo el cumplimento de una obligación determinada (que suele ser procedente de contrato, pero también puede tener naturaleza extracontractual).

En el primer caso, el término opera como elemento accidental del contrato, afectando a su eficacia. En el segundo, presupuesta la eficacia del contrato, el término o plazo está referido sólo a su ejecución o al cumplimiento de las obligaciones de las partes.

El Código Civil regula con cierto detalle "las obligaciones a plazo" (arts. 1.125 y ss), ya consideradas en el tomo anterior; mientras que, por el contrario, apenas se refiere al término como elemento integrante del contrato del que, por voluntad de las partes, puede depender la eficacia de aquél.

El término puede ser:

A) Término inicial: Día cierto a partir del cual un contrato genera los efectos que le son propios; de forma parecida a cuanto ocurre en el caso de condición suspensiva.

B) Término final: consideración de un día cierto en el que los efectos propios del contrato se darán por concluidos; de forma paralela a cuanto ocurriría en el supuesto de condición resolutoria.

Desde la perspectiva del cumplimiento de la obligación, pese el silencio al respecto del Código Civil, es que asume extraordinaria relevancia es el denominado doctrinalmente término esencial. Con dicha expresión o es pretende afirmar que el término sea elemento esencial del contrato, sino que el cumplimiento de ciertas obligaciones excluye de forma absoluta que se pueda llevar a cabo con posterioridad a la fecha o al día señalado. El cumplimento extemporáneo, equivale a un verdadero incumplimiento, al no satisfacer el interés del acreedor.

Y el Art. 1.125 del Código Civil dice: Las obligaciones para cuyo cumplimiento se haya señalado un día cierto, sólo serán exigibles cuando el día llegue.

Entiéndese por día cierto aquel que necesariamente ha de venir, aunque se ignore cuándo.

Si la incertidumbre consiste en si ha de llegar o no el día, la obligación es condicional, y se regirá por las reglas de la sección precedente.

El plazo de ejercicio de la opción de compra era el de entre la firma del contrato (24-11-07) y el día 20-febrero-2008 (cláusula cuarta), que de no ejecutarse una vez llegada tal fecha caducarían automáticamente los derechos de compra y con pérdida de la cantidad entregada por el actor como indemnización por incumplimiento. La denegación del crédito fue intentada su comunicación a los demandados, al día 20-febrero, es decir, dentro del plazo pactado, en el domicilio señalado por éstos en el contrato privado (f. 11) de autos, y que resultó incorrecta e insuficiente (f. 62 y 79 de autos) para la efectiva recepción de la comunicación en plazo, según certificación del Servicio de "Correos" (f.16), y reiterado el intento en el apartado de Correos, a 19- marzo-08 (f. 17 a 19). Este Tribunal toma en especial consideración que el domicilio que resultó insuficiente es el mismo, además del que consta en la contestación a la demanda y en el emplazamiento efectivo, y en el poder para pleitos, de 21- octubre-2008 y en los documentos médicos presentados en esta segunda instancia (f. 143-144), y el actor no esperó a notificar hasta el último momento, que bien podía hacerlo así, dados los conceptos de plazo y término final, y sin necesidad de acudir al requerimiento notarial, y habiendo abandonado el actor otro inmueble, arrendado por la demandada, al que iba cada mes a cobrar la renta, era razonable que ya supiese de la denegación del crédito antes del día 19-febrero verbalmente, máxime cuando la codemandada manifestó que había hablado con un empleado de la "Banca March", sin recordar la fecha, pero fue tal después de conocer la denegación y tras las cartas que llegaban, siempre -dice- después del 20 de febrero. Correspondía a los vendedores, por si fallaba el domicilio principal, incluir en el contrato otras direcciones, correos eléctricos, teléfonos, etc., a los efectos de notificaciones y contactos, por lo que la imposibilidad de la notificación en plazo es imputable únicamente a los codemandados.

CUARTO .- La desestimación del recurso obliga a imponer a la parte apelante las costas procesales causadas en esta alzada, en estricta aplicación de los principios objetivo y de vencimiento, y conforme a lo prevenidos en los arts. 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En atención a todo lo precedentemente expuesto, la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca HA DECIDIDO:

Fallo

1º) Desestimar el recurso de Apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales Dª. Mariana Viñas Bastida, en representación de Dª. Clara y D. Jorge , contra la Sentencia de fecha 25-noviembre-2010, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Eivissa , en los autos de Juicio Ordinario nº 662/2008, de que dimana el presente Rollo de Sala; y en su virtud,

2º) Confirmar los pronunciamientos que la resolución impugnada contiene.

3º) Se imponen a la parte apelante las costas procesales devengadas en esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.