Sentencia Civil Nº 151/2012, Audiencia Provincial de Navarra, Sección 1, Rec 5/2012 de 25 de Junio de 2012

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 151/2012

Presidenta

Dª ESTHER ERICE MARTINEZ (Ponente)

Magistrados

D. JOSÉ JULIÁN HUARTE LÁZARO

Dª. BEGOÑA ARGAL LARA

En Pamplona/Iruña , a 25 de junio de 2012.

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Navarra , compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados que al margen se expresan, ha visto en grado de apelación el Rollo Civil nº 5/2012derivado del Juicio Ordinario nº 1.925/2010 , del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Pamplona/Iruña ; siendo parte apelante : el demandado-reconviniente , D. Leopoldo , r epresentado por el Procurador D. Javier Castillo Torres y asistido por el Letrado D. Tomás Santos Burgaleta ; parte apelada : la demandante-reconvenida , 'COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 Nº NUM000 DE PAMPLONA' , representada por el Procurador D. Alberto Miramón Gómara y asistida por el Letrado D. Javier Purroy Goñi.

Siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª. ESTHER ERICE MARTINEZ.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Con fecha 12 de septiembre de 2011 , el referido Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Pamplona/Iruña dictó Sentencia en el Juicio Ordinario nº 1.925/2010 , cuyo fallo es del siguiente tenor literal:

'Que debo estimar la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Miramón, en nombre y representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS del inmueble sito en la DIRECCION000 nº NUM000 de Pamplona, contra Leopoldo y desestimar la demanda reconvencional interpuesta por el Procurador Sr. Castillo, en nombre y representación de Leopoldo , contra la Comunidad de Propietarios del inmueble sito en la DIRECCION000 nº NUM000 de Pamplona, en el sentido de condenar a Leopoldo a que abone a la Comunidad de Propietarios del inmueble sito en la DIRECCION000 nº NUM000 de Pamplona, la suma de 7.915,54 euros, más los intereses legales que correspondan, y en el sentido de denegar la anulación del acuerdo que se adoptó por la Comunidad de Propietarios al tratar el punto 9º de la Junta General celebrada el 4 de mayo de 2010. Se condena a Leopoldo al abono de las costas procesales...'.

TERCERO.- Notificada dicha resolución, fue apelada en tiempo y forma por la representación procesal de la parte demandada-reconviniente, D. Leopoldo , quien solicitó que, con revocación de la sentencia dictada en la primera instancia, se dicte nueva resolución por la que se estime su demanda reconvencional con imposición de las costas de la primera instancia a la comunidad de propietarios demandante; subsidiariamente se solicita no haya imposición de costas de la primera instancia ni tampoco de las causadas en esta alzada.

CUARTO.-La parte apelada, 'COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA C/ DIRECCION000 Nº NUM000 DE PAMPLONA' , evacuó el traslado para alegaciones, oponiéndose al recurso de apelación y solicitando su desestimación, interesando la confirmación de la sentencia de instancia, así como la imposición de las costas causadas a la parte apelante.

QUINTO.- Admitida dicha apelación en ambos efectos y remitidos los autos a la Audiencia Provincial de Navarra, previo reparto, correspondieron a esta Sección Primera, en donde se formó el Rollo de Apelación Civil nº 5/2012, habiéndose señalado día para su deliberación y fallo.

Fundamentos

PRIMERO.-La parte apelante-demandada alega en su recurso error en la valoración de la prueba efectuada por el Juzgador de instancia, ya que mantiene la inexistencia de la deuda reclamada por la actora, argumentando que la actora solicita la condena al abono de la cantidad de 7.915,54 euros, de los cuales 7.505,40 euros corresponden a obras aprobadas en la Junta de 29 de mayo de 2007, con un presupuesto de 301.377,54 euros, según se aprobó en la Junta de 17 de junio de 2008, interesando asimismo el pago de la cantidad de 410,34 euros que obedecen a deudas de años anteriores.

Mantiene quien apela que nada adeuda a la comunidad y es nulo el acuerdo de liquidación de deuda que sirve de base a la demanda, reiterando que pese a que pueda aprobarse la deuda mediante un acuerdo, la comunidad que posteriormente reclame la misma en vía judicial no está exenta de demostrar la veracidad y existencia de aquélla y en consecuencia la Sala deberá tener por probada la deuda que se reclama a quien ahora recurre para que pueda ser condenado a su pago.

Afirma que pese al acuerdo de liquidación de la deuda, no se ha acreditado que el demandado sea deudor de la comunidad actora, resultando que se aprobaron deudas inexistentes y por tanto nulas.

En relación a la deuda de 7.505,20 euros por obras, mantiene que no se trata de una cantidad que corresponda a obras de portal y escaleras, a las que para repartir el gasto debe aplicarse el artículo 2 A) de los Estatutos, sino que nos encontramos ante obras de eliminación de barreras arquitectónicas.

En base a ello considera que a los efectos del sistema de contribución al gasto generado por dichas obras de accesibilidad, habrá que examinar si en las normas estatutarias de la comunidad existe algún tipo de previsión al respecto, ya que en caso contrario debe aplicarse el criterio general de contribución al gasto del artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal .

Toda vez que en los estatutos de la comunidad no se recoge el sistema de contribución al gasto por obras de eliminación de barreras arquitectónicas, debe estarse a la citada previsión legal, que establece la contribución según la cuota de participación.

En conclusión el demandado debe participar en un 3'76 % sobre los gastos que se produzcan, que como se ha expuesto son 301.377,57 euros, por lo que se alcanza un total de 11.331,79 euros. El demandado ha abonado un total de 11.754,27 euros, lo que supone 422,48 euros más de lo que debió abonar en función de su cuota de participación.

En cuanto a lo acordado en la Junta de Propietarios de 17 de junio de 2008 y en concreto en el 4º punto del orden del día, refiere que se acordó que se pagasen 14 cuotas mensuales sin especificar ningún otro extremo. Mantiene que se votó en dicha Junta o bien solicitar financiación, o bien fijar cuotas extraordinarias o derramas, sin realizar exclusión alguna al pago.

Concluye que de la relación del acta no cabe interpretar que los locales comerciales están excluidos del pago, ni que los locales del ático deben abonar lo mismo que los pisos, precisiones que no se realizaron y que resultaban imprescindibles a fin de que pudiera impugnarse el acuerdo por los propietarios que estuviesen disconformes.

Considera la apelante que basta leer el artículo 2.A) de los Estatutos para concluir que el ático de la casa, en relación a los gastos ordinarios del portal, escaleras y ascensor, contribuye con una sola parte, interpretando quien recurre que se establece que a dichos gastos se contribuirá por las viviendas a partes iguales y el ático en su conjunto, como una sola vivienda; es decir 28 viviendas y un ático, por lo que los gastos a los que se hace referencia se dividirían entre 29 partes.

Por tanto en el caso de aplicarse el artículo 2.A) de los Estatutos y sobre la hipótesis de considerar las obras realizadas como gastos de portal, escaleras y ascensor, habría que dividir el gasto en 30 partes, a saber, 28 viviendas originales, una vivienda existente en el ático que fue la antigua vivienda del portero y el local de ático, que contribuye con una parte más, considerando que está dividido a su vez entre varios locales, uno de los cuales es propiedad de quien recurre, es decir, el demandado debería contribuir como integrante del local de ático en la parte que le corresponda de la 1/30, parte que no alcanza la cantidad que se le reclama como si fuera una vivienda como las demás.

Aduce que la fijación de unas derramas inicialmente no supone que al finalizar las obras se deba obviar la liquidación a cada propietario, así lo entendió el demandado cuando puso de manifiesto que no estaba dispuesto a pagar por su propiedad lo mismo que una vivienda, añadiendo que la falta de claridad en la redacción del acta únicamente es imputable al administrador profesional, externo de la comunidad, y no puede ir en contra de los intereses de los copropietarios individualmente considerados, en contra de lo establecido en los estatutos y mucho menos en contra de lo establecido en la Ley.

En base a lo expuesto entiende que deba revocarse la sentencia en este punto, desestimando la demanda en relación a la cantidad reclamada por las obras de eliminación de barreras arquitectónicas.

Respecto a la deuda de 410,34 euros de saldos anteriores, considera asimismo el apelante que es inexistente y que en todo caso se trata de deudas prescritas.

Reitera que al margen del hecho de la adopción del acuerdo de liquidación de la deuda de la comunidad reclamante debe acreditar que la deuda realmente existe, está vencida y es exigible.

Los 410,34 euros, en todo caso, refiere que corresponden a deudas generadas entre el año 1991 y 2001, se supone que por gastos ordinarios, considera que así se desprende de la convocatoria a la Junta de 4 de mayo de 2010, en la que se aprobó la liquidación de deuda de esta parte. Destaca de dicha convocatoria el punto 9º del orden del día, referente a la deuda del ahora recurrente, y en el que se recoge expresamente que se debe un importe de 410,34 euros correspondientes a la liquidación de los cuadros de liquidaciones de gastos de los años 1991 a 2001, deuda que por tanto estaría prescrita. Asimismo se alega lo expuesto en el documento nº 2 de la reconvención, elaborado por quien fuera administrador de la comunidad Sr. Mariano y que no ha sido impugnado, consistente en una liquidación del estado de cuentas entre la comunidad y el Sr. Leopoldo a fecha 15 de diciembre de 2004, del que resulta sin género de dudas que la comunidad de propietarios adeuda al Sr. Leopoldo la cantidad de 102,24 euros.

Refiere que además en el año 2006 el Sr. Leopoldo pagó otros 206,36 euros a un albañil por una fuga proveniente de un elemento común, mantiene quien apela que es abusivo y no ajustado a derecho aprobar la deuda de 410,24 euros sin saber el origen de la misma, mencionando que son saldos heredados, no constando la oposición del Sr. Leopoldo , porque se le impidió su derecho de voto.

Ante esta falta de prueba se solicita que se declare que no se ha acreditado la referida deuda.

En cuanto a la demanda reconvencional se solicitó la declaración de nulidad del acuerdo de liquidación de deuda por importe de 7.915,54 euros, aprobado el 4 de mayo de 2010 y correspondiente al punto 9º del orden del día, reiterando que se trata de un acuerdo contrario a la ley y que modifica el título constitutivo al reclamarse del demandado reconvincente una participación en el coste de la obra superior a su cuota de participación en beneficios y cargas, siendo el plazo para el ejercicio de la acción de nulidad el de un año desde su adopción.

Refiere asimismo que al amparo del último inciso del artículo 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal la exigencia de encontrarse al corriente de los pagos comunitarios, no es tal en supuestos en los que precisamente se está impugnando acuerdos de reconocimiento de liquidación de deuda, ni tampoco aquellos en los que el acuerdo impugnado suponga una alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 de la citada ley .

Se aduce que el requisito de pago o consignación previa procede en los supuestos en los que el copropietario impugnante tenga una deuda comunitaria no discutida, sin que sea exigible la obligación de pago o consignación de las cantidades aprobadas en el acuerdo cuyo contenido es precisamente el que se impugna por esta parte.

Se impugna finalmente el pronunciamiento referido a las costas ocasionadas en la primera instancia, manteniendo quien apela que no se deben imponer las costas a esta parte en consecuencia de la propia estimación de los motivos del recurso total o parcialmente, y subsidiariamente mantiene que podría ser de aplicación la excepción al principio general del vencimiento, habida cuenta de que al menos en lo referente al acuerdo de cómo se debe contribuir a las obras de eliminación de barreras arquitectónicas se plantean serias dudas de hecho.

SEGUNDO.-En Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios demandante celebrada el 29 de mayo de 2007 se aprobó 'Informe sobre la eliminación de barreras arquitectónicas en el edificio y cambio de ascensor: El arquitecto Secundino elaboró para la Comunidad un informe previo para la eliminación de barreras arquitectónicas del edificio y cambio de ascensor. Este informe se les envió a los copropietarios para su estudio y conocimiento. En este informe el arquitecto nos plantea dos soluciones: 1º Entrada a pie llano desde la acera hasta los ascensores (Con subvención) Avance costo obra aproximado 213.588,67 euros. 2º Conservar el nivel actual de acceso a los ascensores y construcción de rampa (Sin subvención). Avance costo obra aproximado 184.625,01 euros. Se pasa a votación para ver que opción eligen los copropietarios y el resultado es el siguiente:

VOTO 1ª OPCIÓN: SI: 27 NO: 2

VOTO 2ª OPCIÓN: SI: 2 NO:27

Se aprueba por mayoría la 1ª opción. Se comenta a los asistentes si conocen a otro arquitecto que quieran presentar a la Junta para que realice la obra y, en ese momento, ningún vecino presenta a ningún arquitecto. Un copropietario comenta a la Junta que conoce al Arquitecto Secundino y que le parece una persona excepcional tanto a nivel profesional como personal. Se pasa a votación para ver si se contrata a este arquitecto para llevar la dirección de obra y se aprueba su contratación por unanimidad. Que se instale videoportero'.

El proyecto de eliminación de barreras arquitectónicas del portal C/ DIRECCION000 nº NUM000 de Pamplona llevado a cabo por el arquitecto D. Secundino propone la realización de obras para conseguir una situación óptima para los usuarios del edificio, consiguiendo unos buenos accesos sin el más mínimo escalón hasta los ascensores actuales de manera que se logren condiciones de comodidad de acuerdo con los criterios y standares más actuales, sustituyendo los ascensores por otros nuevos y adaptados a la normativa vigente y rebajando la plataforma de acceso a los mismos hasta el nivel de la calle; con la finalidad de obtener los referidos objetivos se proponen las obras señaladas en los folios 110, 111 y 112 de las actuaciones lo que supone obras en la entrada del portal, en el portal y en los ascensores, obras que por sus características y atendiendo al contenido del proyecto no se limitan a facilitar el acceso con la eliminación de las barreras arquitectónicas, sino que vienen referidas a una mejora del portal mediante la reforma de este espacio, renovándose los materiales y las instalaciones y así se propone la demolición del pavimento actual de mármol de la entrada y del terrazo del portal general, demolición de la cabina de portería, construir escaleras en los cuadros de mando de la iluminación general, de toma de agua general de abastecimiento, de los cuartos de contadores de electricidad, renovar los materiales del pavimento y colocar zócalo de porcelanatto en las paredes como materiales duraderos y sólidos, complementos de espejos etc., colocación de nueva carpintería exterior, colocación de espejos en lugares oportunos, nueva iluminación en el portal y en las plantas elevadas, colocación de nuevos buzones, pintura general del portal y de toda la caja de escalera, renovación total de los dos ascensores, entre otros conceptos relativos a las obras en los ascensores y de protección contra incendios que son ajenos a la eliminación de barreras arquitectónicas. Tanto las referidas obras como las que propiamente constituyen una eliminación de barreras arquitectónicas suponen la reforma del portal adecuándolo en materiales e instalaciones a la actualidad, tal reforma debe llevarse a cabo acorde con la normativa vigente, no solo porque ello sea preceptivo para obtener las correspondientes subvenciones, sino porque resulta obligatoria tal adecuación en materia de eliminación de barreras arquitectónicas y de seguridad para obtener las autorizaciones administrativas oportunas.

En base a lo expuesto no cabe sino concluir que nos encontramos ante una reforma íntegra del portal y los elementos que constituyen el acceso al inmueble.

Conforme a las normas vigentes de la Comunidad los gastos que se ocasionaran por el portal, escalera y ascensor cualquiera que sea la cuantía del gasto y el origen del mismo serán sufragados íntegramente por los propietarios de viviendas y ático de la casa, por partes iguales entre ellos y con exclusión en estos gastos de los propietarios de los locales de planta baja y sótano; así las cosas no cabe sino confirmar en este punto la argumentación llevada a cabo por el Juzgador en la sentencia de instancia.

En la Junta General Ordinaria de la Comunidad celebrada el 17 de junio de 2008 los propietarios asistentes a la Junta examinaron la forma de financiar el coste de la obra del portal y ascensores (así denominada) y debatieron sobre la conveniencia de financiarla con un préstamos solicitado por la Comunidad o bien costearlo con derramas mensuales. 'Al no ponerse de acuerdo los vecinos en la Junta sobre este tema, se pasa a votación y queda como sigue: Financiación de la obra con 14 derramas mensuales, a 647,31 euros cada una:

VOTOS SI: 20

VOTOS NO: 4

Las personas que han votado no a las derramas, quieren que la Comunidad solicite un préstamo, ya que no quieren contratar un préstamo individual para hacer frente a los pagos de la obra. La primera derrama se girará el 15 de julio de 2008 y las siguientes a principios de cada mes. El propietario del ático B Sr. Leopoldo , dice que no se niega a pagar, pero que tampoco quiere pagar por su propiedad como un piso normal, ya que considera que el ático B tiene menos metros cuadrados que las demás propiedades. Ante estas afirmaciones del Sr. Leopoldo se produce un revuelo de comentarios en la sala entre varios copropietarios, llegando a la conclusión de que si el Sr. Leopoldo no paga los recibos que le corresponden para la obra, la Comunidad se los tendrá que reclamar por los cauces establecidos en estos casos, y si el Sr. Leopoldo no está de acuerdo con estos pagos, tendrá que reclamar a la Comunidad por la vía que encuentre más conveniente'.

Atendiendo a los términos del acuerdo está clara la voluntad de la comunidad de abonar el pago correspondiente en derramas que todos los propietarios de inmuebles obligados por las normas de la Comunidad deberán abonar a partes iguales, manifestando el Sr. Leopoldo su disconformidad, precisando el acuerdo comunitario frente a la misma, que debía abonar todos y cada uno de los recibos que le correspondiesen, reclamándole la comunidad por los cauces establecidos en el caso de que no efectuara los pagos correspondientes.

La interpretación que de dicho acuerdo realiza el Juzgador de instancia es acorde con los términos del propio acuerdo, debiendo mantenerse.

Tampoco puede estimarse la argumentación efectuada en el recurso en base a la cual las normas estatutarias de la comunidad establecen, que a los gastos referidos debe contribuirse por las viviendas a partes iguales entendiendo que deben dividirse los gastos en 30 partes, 28 viviendas originales, una vivienda en el ático y un local de ático que contribuye con una parte más, por lo que debe dividirse a su vez la cuota que le corresponde entre los varios locales que lo componen, uno de los cuales es la propiedad de quien recurre. Esta interpretación no consta en modo alguno en las normas vigentes en la comunidad, que en el supuesto de que hayan quedado obsoletas por variar la composición de planta de ático y su destino, deberán adecuarse mediante una nueva normativa, sin que quepa efectuar una libre interpretación de la misma que no consta ni ha sido aprobada en ningún momento.

El acuerdo recogido en el acta de 17 de junio de 2008 no adolece de falta de claridad, más bien al contrario se desprende del mismo que la voluntad de los propietarios de la comunidad es clara y contundente, todos los propietarios referidos en las normas deberán abonar por partes iguales el importe de las obras del portal y escaleras, reclamándose su parte al Sr. Leopoldo si no la abonara conforme a lo dispuesto en dichas normas y en el acuerdo que así adopta la comunidad.

Respecto a la deuda de 410,34 euros correspondientes a saldos anteriores impagados, debe precisarse que, la misma se recoge en la Junta General Ordinaria de la comunidad celebrada el 4 de mayo de 2010 como procedente de saldos anteriores, aprobándose la liquidación de la deuda y la recaudación de la misma si fuese procedente. En dicho acuerdo no se hace constar el periodo en el cual se originó la deuda.

En la convocatoria de dicha junta se hace referencia a que la deuda de que se trata responde a la liquidación de los cuadros de gastos extraordinarios de los años 1991 a 2001, aprobados en juntas anteriores. De la citada convocatoria a Junta General Ordinaria de la comunidad no puede concluirse prescripción alguna, toda vez que en la misma se refiere a que ha sido objeto de liquidación de gastos extraordinarios aprobados en juntas anteriores, juntas que no fueron impugnadas, y que siendo objeto de liquidaciones en distintos cuadros, ello ha dado lugar a las reiteradas reclamaciones que impiden la prescripción alegada.

La existencia de esta deuda procede en todas las liquidaciones así reiteradas, no ha quedado desvirtuada por el documento aportado junto a la reconvención con el nº 2, ya que tal extremo debería constar con claridad, no pudiendo imputarse como abono el pago del coste de un albañil por una fuga proveniente de un elemento común, sin que tal gasto haya sido incorporado por la administración de la comunidad, ni conste claramente el concepto al que obedece como acreditado.

En cualquier caso no podemos obviar que al margen de lo expuesto, la referida deuda de 410,24 euros fue fijada mediante acuerdo comunitario que no ha sido impugnado por el ahora apelante, quien ciertamente vio impedido su derecho de voto no porque cuestionase y adeudara la referida cantidad objeto de debate, sino porque además era deudor en la cantidad de 7.915,54 euros correspondientes a cuotas-derramas.

Tampoco puede acogerse que la regla establecida con carácter general en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal no sea aplicable al caso que nos ocupa, ya que la misma no está excepcionada, toda vez que no se refieren las impugnaciones de que se trata al establecimiento o alteración de las cuotas de participación entre los propietarios, tratándose por el contrario del establecimiento de una liquidación que corresponde conforme a las cuotas de participación vigentes.

El plazo para el ejercicio de la acción de impugnación es de tres meses, ya que los acuerdos no son contrarios a la ley ni a los estatutos; así las cosas debe mantenerse la argumentación de la sentencia de instancia también en este punto, ya que los acuerdos de que se trata no fueron impugnados en el plazo de tres meses.

TERCERO.-Por último precisar que resulta de aplicación en cuanto a las costas ocasionadas lo establecido en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , sin que se aprecie excepción alguna al principio general del vencimiento ya que no concurren serias dudas de hecho, ni de derecho en el supuesto que nos ocupa.

Vistos los artículos citados y demás de pertinente y general aplicación.

Fallo

Desestimamosel recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Javier Castillo Torres, en nombre y representación de D. Leopoldo , contra la sentencia dictada en el Juicio Ordinario nº 1.925/2010, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Pamplona/Iruña y en consecuencia confirmamos dicha resolución, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

La presente resolución, de concurrir los requisitos establecidos en los artículos 477 y 469, en relación con la disposición final 16ª de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil , es susceptible de recurso de casación y de recurso extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremoo, en su caso, de recurso de casación ante la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Navarra, debiendo presentar ante esta Sección el escrito de interposición en el plazo de los VEINTE DIASsiguientes al de su notificación.

Debiendo acreditarse en el momento del anuncio o preparación del recurso haber consignado el depósito exigido para recurrir en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano abierta en Banesto, con apercibimiento de que de no verificarlo no se admitirá a trámite el recurso pretendido.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

DILIGENCIA.- La extiendo yo, el Secretario Judicial, para hacer constar que en el día de la fecha me ha sido entregada la anterior resolución debidamente firmada, para su notificación a las partes y archivo del original.