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10/01/2013
Sentencia Civil Nº 151/2012, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 4, Rec 345/2011 de 09 de Abril de 2012
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Orden: Civil
Fecha: 09 de Abril de 2012
Tribunal: AP - Las Palmas
Ponente: GALCERAN SOLSONA, EMMA
Nº de sentencia: 151/2012
Núm. Cendoj: 35016370042012100136
Encabezamiento
SENTENCIA
Rollo no: 345/2011
Asunto:Juicio Ordinario 1514/2009
Procedencia: Juzgado de Primera Instancia número 4 de Telde
Iltmas. Sras.-
PRESIDENTA: Dona Emma Galcerán Solsona
MAGISTRADAS: Dona Elena Corral Losada
Dona María Paz Pérez Villalba
En la Ciudad de Las Palmas de Gran Canaria a 9 de abril de 2012.
VISTAS por la Sección 4a de esta Audiencia Provincial las actuaciones de que dimana el presente rollo en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia no 4 de Telde, en los autos referenciados (juicio ordinario 1514/2009) seguidos a instancia de DON Romeo parte apelada,representada en esta alzada por el Procurador Don Carlos Sanchez Ramírez y asistida por el Letrado Don Manuel Guerra Torres contra la entidad PROYTEC 5001 S.L.U, parte Apelante, representada en esta alzada por la Procuradora Dona Sandra Cárdenes Hormiga y asistida por el Letrado Dona Rosario Afonso Santana, siendo ponente la Sra. Magistrada Dona Emma Galcerán Solsona, quien expresa el parecer de la Sala.
Antecedentes
PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Telde, se dictó sentencia en los referidos autos cuya parte dispositiva literalmente establece: "Este Juzgado acuerda:
1.- Que ESTIMANDO la demanda interpuesta por el Procurador don Francisco Montesdeoca Quesada, en nombre y representación de don Romeo y teniendo por resuelto el contrato desde el 26 de junio de 2009, DEBO CONDENAR Y CONDENO a la entidad PROYTEC 5001 S.L.U. a abonar a la parte actora la cantidad de SEIS MIL TRESCIENTOS DIEZ EUROS CON SESENTA Y TRES CENTIMOS (6.310,63 euros) mas el interés legal devengado desde la interposición de la demanda, con expresa imposición de las costas derivadas de la demanda principal a la la entidad PROYTEC 5001 S.L.U.
2.- Que DESESTIMANDO la reconvención formulada por la procuradora Sandra Cárdenes Hormiga, en nombre y representación de la entidad PROYTEC 5001 S.L.U, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a don Romeo de la pretensión contra el mismo ejercitada, con expresa imposición de las costas derivadas de la demanda reconvencional a la entidad PROYTEC 5001 S.L.U."
SEGUNDO.- La referida sentencia, de fecha 4 de noviembre de 2010 , se recurrió en apelación por la parte demandada interponiéndose tras su anuncio el correspondiente recurso de apelación con base a los hechos y fundamentos que son de ver en el mismo. Tramitado el recurso en la forma dispuesta en el art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la parte contraria presentó escrito de oposición al recurso alegando cuanto tuvo por conveniente y seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación. No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, sin necesidad de celebración de vista se senaló para discusión, votación y fallo.
TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.
Fundamentos
PRIMERO.- Por la representación procesal de Don Romeo , se presenta demanda de juicio ordinario contra la entidad PROYTEC 5001 S.L.U. alegando que con fecha 16 de julio de 2007 ambas partes suscribieron contrato de compraventa sobre determinada vivienda, a construir, acompanado como documento número 1, estipulándose un precio de 156.263,15 €, habiendo abonado la parte actora a la firma de dicho contrato la cantidad de 6.310,63 €, sirviendo la firma del mismo como carta de pago, tal y como se había pactado, y en cuanto al resto del precio, se estipuló la obligación de pagarlo en efectivo a la firma de la escritura de compraventa.
Se alega que en la estipulación 11a se estableció que las obras comenzarían en diciembre de 2007, estimándose su terminación en 24 meses, desde tal fecha, considerándose terminadas una vez que el Arquitecto Director extienda el certificado final de obra, y que en mayo de 2009 recibió una carta de la vendedora informándole que la vivienda se va a entregar en breve y le requiere a fin de iniciar los trámites necesarios para la firma de la escritura de compraventa (documento no2), habiéndole desestimado el BBVA la solicitud de préstamo hipotecario, dado que la tasación resultó ser inferior al precio estipulado de la vivienda, negándose el BBVA a entregarle por escrito la denegación del préstamo hipotecario, dirigiéndose la parte actora a la oficina de la vendedora a los efectos de hacerle llegar esta circunstancia y que, por tanto, por motivos ajenos a su voluntad le era imposible firmar la escritura, y con fecha 26 de junio de 2009, la demandada remitió burofax a la actora, informándole que la documentación para formalizar la escritura está en la Notaría, y otorgándole un plazo de 10 días naturales para otorgarla, a sabiendas de que no le habían concedido el préstamo hipotecario, y con fecha 7 de julio de 2009, recibió una nueva notificación informándole que dado su desinterés en otorgar la escritura, le consideraban como desistido de la compraventa y procedían a resolver el contrato (documento no 3 y no 4).
Se alega asimismo que en la claúsula 13a se pactó que, transcurrido el plazo de diez días naturales, si el comprador no se persona en el domicilio de la vendedora (tras haberle notificado ésta la finalización de la obra y con el objeto de recibir las llaves y cumplimentar su obligación de pago, para que se persone en el plazo máximo de 10 días naturales), se entenderá que desiste de la compraventa y se devolverá por parte del vendedor las cantidades que hasta el momento haya entregado la parte compradora, sin nada más que reclamarse por ambas partes.
En la claúsula 16a se pactó que, si por cualquier causa el comprador interpusiera alguna objeción para recibir la vivienda, tendrá 10 días, transcurridos los mismos, la parte vendedora podrá devolver las cantidades entregadas y rescindir el presente contrato, sin que ello suponga gasto alguno para ninguna de las partes, pudiendo el vendedor disponer de la propiedad y ponerla nuevamente en venta.
Además, se alega que en la cláusula 3a se pactó que, si la rescisión del contrato es imputable a la parte compradora, de igual forma se le indemnizará las cantidades entregadas.
Se acompana como documento no6, la carta remitia por burofax, requiriéndole la devolución de la cantidad entregada, negándose a la devolución la parte demandada.
Asimismo, se alega que la cláusula 3a, párrafo 1o, relativa al supuesto de impago total o parcial del precio convenido, en los plazos y formas establecidas, establece una cláusula penal claramente abusiva; que no consta con claridad la fecha de la entrega; que falta la entrega de aval o contrato de seguro conforme obliga la Ley 57/1968, requisito esencial e ineludible; que no se informa con claridad sobre el precio de venta, pues se fija un precio de 156.263,15 €, estipulándose a continuación un resto del precio por importe de 149.952,52 €, más 7.497,62 € de IGIC, haciendo un total de 157.450,14 €, o sea, incluso superior al precio total; además, si sumamos las cantidades abonadas a cuenta, el precio sería entonces de 163.760,26 €, es decir, 7.497,62 € de más respecto del precio total estipulado.
Igualmente se alega que no se informa ni se acredita la existencia de una póliza de seguro por danos materiales que se puedan ocasionar en la construcción, conforme establece la Ley 38/99, L.O.E.
Concluye con la cita del R.D. Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, sobre cláusulas abusivas,
SEGUNDO.- En la contestación a la demanda se alegó, dicho sea en síntesis, que es cierto que le envió la carta de 12 de mayo, informándole de la entrega en breve, y requiriéndole a fin de iniciar los trámites necesarios para firmar la escritura, no es cierto que la actora le comunicara la denegación de un préstamo hipotecario, acompanando como documento no 2 un burofax enviado por la actora a la demandada el 17 de junio de 2009, en el que acusa recibo de la carta de 12 de mayo de 2009, y de forma previa, ruega que con el fin de cumplir con la legalidad vigente, le entreguen la documentación siguiente, sin la cual no podrá atenderse su requerimiento.
Se alega que en respuesta al escrito, el 26 de junio la demandada le comunica que toda la documentación se encuentra a su disposición en las oficinas de la empresa, y puede pasar a retirarla, indicando el horario y dirección, esperando que en el plazo máximo de diez días naturales pueda procederse a la escrituración de la vivienda.
Y el 7 de julio, le envía por fax a la actora la carta (documento no4 de la demanda), manifestando que en el plazo de diez días no ha pasado a retirar la documentación en cuestión, y que debido a su dejadez y reiterado incumplimiento, se le da por desistido del contrato, procediendo a su resolución, estando liberados del contrato referido, por lo que concluía senalando que podrá proceder libremente a la venta de la mencionada vivienda.
Se alega que la actora ha adquirido otra vivienda, aportando como documento no 5 certificación registral (folio 109), y que no se opone a la resolución, pero resulta improcedente la devolucion del dinero ya que la actora hizo creer a la demandada que iba a comprarla, impidiendo la venta a otros posible interesados, habiéndola vendido a un tercero el 9 de julio de 2009, por un precio de 130.000 €, (escritura pública, documento no 3), por lo que se formula reconvención, en reclamación de los danos y perjuicios ocasionados 26.263,15 € (diferencia entre los dos precios), aunque no se opone a que de estimarse la reconvención, se minoren los 6.310,63 €, que estipula el contrato que han de ser devueltos al hoy demandante (folio 54).
A continuación, en la demanda reconvencional cuyo suplico ya se ha resenado, se alega que no se opone a la resolución pero se ha visto perjudicado pues el precio de la vivienda ha bajado, causándole un perjuicio cifrado en la diferencia entre los dos precios, causado exclusivamente por la actitud incumplidora de la actora de su dejadez, haciéndole creer que se iba a quedar con la vivienda cuando no fue así, calificando la parte qué como lucro cesante, citando al efecto el artículo 1106 del Código Civil , según el cual, la indemnización de danos y perjuicios comprende no sólo el valor de la pérdida sufrida, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener el acreedor.
Por la parte compradora se solicitó la desestimación de la reconvención, oponiendo la pluspetición, impugnando el precio escriturado, oponiendo la falta de acreditación del lucro cesante, alegando que uno de los compradores Don Daniel , es o ha sido empleado de la demandada, pudiendo haberse puesto de acuerdo para fijar un precio más bajo, resultando extrano que le diera por desistido y sólo dos días después, hubiera firmado ya la escritura de compraventa con el nuevo propietario, alegándose que la reclamación carece de fundamento pues en la estipulación 3a se pactó una cláusula penal para el caso de incumplimiento del comprador, por lo que el contrato no permite que se apropie de la cantidad entregada a cuenta, no habiéndose reservado la vendedora el derecho de poder reclamar los danos y perjuicios de forma separada, al margen de la cláusula penal.
TERCERO.- La sentencia estimó la demanda inicial, teniendo por resuelto el contrato desde el 26 de junio de 2009, y condenando a la demandada a abonar a la actora la cantidad de 6.310,63 € más interés legal desde la interposición de la demanda, con expresa imposición a la demandada de las costas derivadas de la demanda principal, y desestimó la reconvención, absolviendo al citado Don Romeo , con expresa imposición de las costas derivadas de la demanda reconvencional a la entidad PROYTEC 5001 S.L.U.
En el recurso de apelación, dicha entidad mercantil solicita que se revoque la resolución apelada en el sentido de estimarse en su integridad la demanda reconvencional, condenando a Don Romeo a abonarle la cantidad de 26.263,15 €, con imposición de costas, solicitándose su desestimación por la apelada.
CUARTO.- En el caso de autos, tras una acertada valoración de la prueba por la Juzgadora de instancia, se concluyó igualmente con acierto, que resulta de aplicación al mismo la estipulacion 13a, según la cual, una vez finalizada la obra y con objeto de recibir las llaves y cumplimentar su obligación de pago, el vendedor lo notificará mediante carta certificada al comprador, para que se persone en el domicilio de la parte vendedora, en el plazo máximo de diez días naturales. Transcurrido el plazo de diez días naturales, si el comprador no se persona, se entenderá que desiste de la compraventa y se devolverá por parte del vendedor las cantidades que hasta el momento haya entregado la parte compradora, sin nada más que reclamarse por ambas partes.
Los términos de esta cláusula son claros, habiéndose procedido en el caso de autos a su aplicación con plena sujeción a la misma y en general al contrato, pues después de la citada carta de 12 de mayo, y la contestación pidiendo documentación, el 19 de mayo se le comunica al comprador que la documentación interesada se encuentra a su disposición en las oficinas, requiriéndole para que en el pazo de diez días procedan a la escrituración, pasados los cuales se procedería a la ejecución del contrato por vía judicial, y finalmente, mediante burofax, la vendedora le comunica que, no habiendo pasado a retirar los documentos, se le daba por desistido del contrato, procediendo a la resolución del mismo, y la consecuencia de ello, conforme a la cláusula 13a, es la obligación de devolver la cantidad abonada a la firma del documento privado más intereses legales, sin nada más que reclamarse por ambas partes, reconociéndose incluso en la contestación a la demanda principal, la procedencia de la devolución de la cantidad entregada, "que estipula el contrato han de ser devueltos al hoy demandante", manifestando además que solicitaba su minoración de la cantidad reclamada en la reconvención.
Sentado lo precedente, se analizan transcriben en la sentencia las cláusulas 3a y 16a, junto con la citada 13a, desprendiéndose de las mismas con claridad que se estableció cierta flexibilidad para las partes a la hora de escriturar la compraventa, o de desistir de la misma, pues si el comprador finalmente no se personaba dentro del plazo de diez días, se entendía que desistía, con obligación de devoloverle las cantidades entregadas sin nada más que reclamarse por ambas partes quedando libre la vendedora para proceder a la venta del inmueble, no exigiéndose en el contrato a la parte compradora causa alguna para no seguir adelante, y asimismo se concedía a la vendedora la facultad de rescindir el contrato por cualquier causa o razón que así estimara la vendedora, con obligación de devolver las cantidades entregadas, pactándose asimismo que si la rescisión del contrato es imputable a la compradora, de igual forma se le indemnizará las cantidades entregadas.
De manera que la cláusula aplicable al caso de autos es la 13a, cláusula que fue la aplicada por la vendedora al comunicarle que le daba por desistido y procedía a la resolución del contrato, y por la compradora, al contestar a ello mediante burofax (folio 32), requiriendo la devolución de las cantidades abonadas hasta la fecha, con indicación de la cuenta corriente para el abono, con advertencia de ejercitar las acciones legales pertinentes, de modo que no quedó acreditada una actuación de la parte compadora incumplidora o contraria a lo pactado, a la vista de la flexibilidad pactada para ambas partes, siendo irrelevantes a los efectos interesados las restantes circunstancias citadas, no habiéndose acreditado, por ende, la existencia de danos y perjuicios causados por un supuesto e inexistente incumplimiento contractual por parte de la compradora, teniendo presente que lo que se pactó en la cláusula 13a como consecuencia, era la devolución de las cantidades entregadas, sin que pudieran las partes reclamarse nada más entre ellas, tal y como se estipuló expresamente, por lo que procede confirmar la sentencia, desestimando el recurso, al haber valorado correctamente la prueba, debiendo entenderse la referencia a la cláusula 3a y 16a del contrato como necesaria para corroborar la voluntad o intención de los contratantes, puestas en relación con la cláusula 13a, aplicable al caso de autos, debiendo ponerse de relieve que ambas partes pactaron en dicha cláusula la renuncia a toda reclamación distinta de la devolución de la cantidad entregada en el supuesto contemplado en dicha cláusula, procediendo desestimar, por otra parte, la alegación de que ninguna pretensión debió haber ejercitado Don Romeo , debiendo serle impuestas las costas al mismo pues en lo que se refiere a la resolución del contrato, la vendedora se había allanado parcialmente y además ya se entendía resuelto con anterioridad toda vez que, precisamente, ante la negativa de devolverle la cantidad entregada a la vendedora, tras haberle dado por desistido ésta y procedido a la resolución del contrato, interpuso la demanda para reclamar su devolución, procediendo confirmar la condena de la entidad mencionada al pago de las costas derivadas de la reconvención, teniendo presente que el recurso queda limitado a la desestimación de la demanda reconvencional, siendo firme para esta Sala el pronunciamiento estimatorio de la demanda principal con costas a la entidad PROYTEC 5001, no obstante lo cual, dado el contenido de la alegación cuarta, solicitando que las costas se impongan al contrario, en aras de la máxima claridad y la más completa tutela judicial, procede confirmar los dos pronunciamientos sobre costas, tanto el de las costas de la demanda principal con arreglo al artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , dada la estimación íntegra de la misma (pronunciamiento firme para la Sala), al estar fundada sin duda alguna la reclamación judicial de la devolución de la cantidad, tras la negativa a su devolución, como el de las costas de la reconvención, al haberse confirmado su desestimación, y de conformidad con el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
QUINTO.- Procede imponer a la parte apelante las costas de esta alzada al haberse desestimado el recurso. ( artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).
Fallo
Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la representación de la entidad PROYTEC 5001 S.L.U. contra la sentencia de fecha 4 de noviembre de 2010 dictada por el Juzgado de Primera instancia número 4 de Telde , en los autos de juicio ordinario 1514/2009, confirmándola integramente, con imposición a la apelante de las costas de esta alzada.
Llévese certificación de la presente resolución al rollo de esta Sala y notifíquese a las partes, y con certificación de la misma, devuélvanse los autos al Juzgado de Procedencia para su ejecución y cumplimiento.
Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos mandamos y firmamos.
PUBLICACIÓN: Leída y publicada fue la anterior sentencia en el día de su fecha, siendo Ponente la Ilma. Sra. Dona Emma Galcerán Solsona estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha. Certifico.