Sentencia Civil Nº 151/2016, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17, Rec 723/2014 de 04 de Abril de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSÉPTIMA

ROLLO núm. 723/2014

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 55 BARCELONA

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 421/2013

S E N T E N C I A núm. 151/16

Ilmos. Sres.:

Don José Antonio Ballester Llopis

Don Paulino Rico Rajo

Dª María Sanahuja Buenaventura

En la ciudad de Barcelona, a cuatro de abril de dos mil dieciséis

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimoséptima de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 421/2013 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 55 Barcelona, a instancia de ESTUDI PELAYO 2005 quien se encontraba debidamente representado/a por Procurador y asistido/a de Letrado, actuaciones que se instaron contra Sixto Y Casilda , quien igualmente compareció en legal forma mediante Procurador que le representaba y la asistencia de Letrado; actuaciones que penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la representación de ESTUDI PELAYO 2005 contra la Sentencia dictada en los mismos de fecha 10 de junio de 2014, por el Sr/a. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-El fallo de la Sentencia recaída ante el Juzgado de instancia y que ha sido objeto de apelación, es del tenor literal siguiente:

'FALLO: Desestimant la demanda interposada per d'ESTUDI PELAYO 2005, SLU, contra Don. Sixto i Doña. Casilda absolc els demandats i imposo el pagament de les costes a l'actora. '

SEGUNDO.-Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de ESTUDI PELAYO 2005 y admitido se dio traslado del mismo al resto de las partes con el resultado que es de ver en las actuaciones, y tras ello se elevaron los autos a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- De conformidad con lo previsto en la Ley, se señaló fecha para celebración de la votación y fallo que tuvo lugar el pasado nueve de marzo de dos mil dieciséis.

CUARTO.-En el presente juicio se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Paulino Rico Rajo.

Fundamentos

PRIMERO.-Contra la Sentencia dictada en fecha 10 de junio de 2014 por el Juzgado de Primera Instancia nº 55 de Barcelona en el juicio ordinario registrado con el nº 421/2013 seguido a instancia de ESTUDI PELAYO 2005, S.L.U. contra Don Sixto y Doña Casilda , sobre reclamación de cantidad, que desestima la demanda, con imposición de costas, interpone recurso de apelación ESTUDI PELAYO 2005, S.L.U. en solicitud de que se 'acuerde revocar íntegramente la sentencia dictada en 1ª Instancia, dictando nueva resolución por la que se estime íntegramente la demanda interpuesta condenando en costas tanto de la 1ª Instancia y asimismo condene a las costas del presente recurso a la adversa', al que ésta se opone y solicita su desestimación y la confirmación de la Sentencia recurrida.

SEGUNDO.-En la demanda rectora del procedimiento del que la presente alzada trae causa la parte actora, aquí apelante, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por convenientes, solicitó al Juzgado que 'dicte Sentencia por la que les condene SOLIDARIAMENTE a las siguientes cantidades:

a) La cantidad de DIEZ MIL EUROS (10.000,00€) más IVA - en concepto de principal que suman un total de 12.100,00.-€ (DOCE MIL CIEN EUROS).

a) (sic) Al pago de los intereses legales de dicha cantidad desde la interpelación judicial hasta el pago efectivo.

c)Las costas causadas y que se causen en este procedimiento'.

La demanda fue admitida a trámite por Decreto de fecha 22 de abril de 2013.

La parte demandada se opuso en tiempo y forma a la demanda y, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por convenientes, solicitó al Juzgado que 'dicte sentencia en la que estimando las excepciones opuestas por el orden y forma que lo han sido, desestime íntegramente la demanda atendiendo al planteamiento de la misma, y en su caso imponga las costas al actor en base al artículo 394 de la LEC , no siendo de imposición al demandado'.

Seguido el procedimiento su curso concluyó mediante la referenciada sentencia desestimatoria de la demanda, con imposición de costas, contra la que interponen recurso de apelación la parte actora en solicitud de lo que queda dicho en el precedente Fundamento de Derecho.

TERCERO.-La apelante formula, en síntesis, las siguientes alegaciones:

'PRIMERO.- ANTECEDENTES DE HECHO'.

Tras referirse a la acción interpuesta y a la contestación y lo que se dispuso a demostrar, la concluye manifestando, en letras mayúsculas, que 'Por lo tanto, esta parte ha podido acreditar la causa del contrato de reconocimiento de honorarios, que no es otra que la gestión realizada por mi mandante en escasos 12 días en aras a que los Sres. Sixto - Casilda pudieran finalmente escriturar la vivienda que querían en la fecha que deseaban'

'SEGUNDO.- INFRACCIÓN LEGAL. ERROR EN LA ATRIBUCIÓN DE LA CARGA DE LA PRUEBA QUE SE EFECTÚA EN LA SENTENCIA'.

La desarrolla manifestando, en síntesis, que 'El juez a quo califica el documento nº 1 de la demanda -y número 5 de la contestación- como un documento de reconocimiento de deuda...

Y es en este punto donde yerra el juez a quo -dicho con el máximo respeto y en estrictos términos de defensa- puesto que una vez reconocido que estamos ante un reconocimiento de deuda, contradiciendo toda la jurisprudencia consolidadísima que sobre el mismo existe, hace recaer de nuevo sobre la actora, es decir sobre aquella a quien, de acuerdo con el documento se le reconocen unos honorarios, toda la carga de la prueba...'

'TERCERO.- AUSENCIA TOTAL DE PRUEBA DE LA PARTE DEMANDADA DE LA INEXISTENCIA DE CAUSA DEL RECONOCIMIENTO DE DEUDA'.

'CUARTO.- EL ARTÍCULO 55 DE LA LEY 18/2007 DEL DERECHO A LA VIVIENDA '

Tras transcribir el precepto manifiesta que 'el acuerdo para el cobro de honorarios con los compradores, no exigiéndose ningún documento escrito con ellos y pudiendo ser verbal de acuerdo con la jurisprudencia que se refiere al contrato de mediación o corretaje, queda probado con el documento de reconocimiento de honorarios que presume objeto, consentimiento y causa, sin que la adversa haya podido destruir dicha presunción'

TERCERO.-Examinadas nuevamente las actuaciones en esta alzada, conforme a lo dispuesto en el artículo 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , constatamos lo siguiente:

1.- La demandante basa la acción en reclamación de cantidad en el documento de fecha 24 de diciembre de 2012, acompañado como nº 1 con la demanda, denominado 'RECONOCIMIENTO DE HONORARIOS', cuyo texto es el siguiente:

'RECONOCIMIENTO DE HONORARIOS

Don Sixto mayor de edad, provisto de D.N.I. nº... y con domicilio en Barcelona, PASSEIG000 nº NUM000 pal NUM001 y Doña Casilda mayor de edad, provisto de D.N.I ..., y con domicilio en Barcelona, PASSEIG000 nº NUM000 pal NUM001 , interesado en adquirir la finca que se describe a continuación y que está siendo comercializada por Estjudi Pelayo 2005 S.L.U, quien le ha facilitado el acceso a la vivienda para la correspondiente visita, así como información relativa a la vivienda

Piso sito en Barcelona CALLE000 nº NUM002 NUM003 - NUM004 , con la localización registral, finca NUM005 en el tomo NUM006 , libro NUM006 de la sección - NUM007 , folio NUM008

Inscrito en el registro de la propiedad nº4 de Barcelona

Pactan

Que Don Sixto y Casilda en el caso que adquiera la citada vivienda por un precio de (#330.000,00€#), se compromete a pagar a Estudi Pelayo 2005 S.L.U la suma de #10.000,00# (DIEZ MIL Euros) en concepto de complemento de honorarios por su intermediación inmobiliaria, que se entregarían el día de escritura pública.

Y en prueba de conformidad, firma el presente contrato por duplicado ejemplar en el lugar y fecha arriba indicados.'

2.- Alegó que 'gracias a la rápida y efectiva intermediación de mi mandante, en la misma fecha 24/12/2012, por la tarde, compradores y vendedores perfeccionaron el contrato de compraventa de dicha vivienda por el precio de 330.000,00€',así como que 'En fecha 31/12/2012 las mismas partes, en presencia de la actora, formalizaron finalmente escritura pública de compraventa atendiendo a las condiciones mencionadas en el hecho anterior'.

3.- La parte demandada alegó, en síntesis, que 'NIEGA la existencia de un contrato de intermediación inmobiliaria o de cualquier otro servicio adicional o complementario entre Estudi Pelayo 2005 S.LU y los Sres. Sixto y Casilda ', la 'Nulidad absoluta del documento de Reconocimiento de honorarios por inexistencia de la prestación de servicio pretendido que se quiere cobrar. Inexistencia de causa. De las circunstancias que concurrieron a la firma del reconocimiento de deuda'.

4.- Consta acreditado el encargo por parte de Don Gustavo , Doña Frida y Doña Rosaura encargaron a Estudi Pelayo 2005 S.L.U. la venta del referenciado piso, así como que, efectivamente, los demandados, interesados en su adquisición, suscribieron el documento de reconocimiento de honorarios y que, en fecha 24 de diciembre de 2012 se suscribió contrato privado de compraventa entre vendedores y compradores y en fecha 31 de diciembre del mismo año escritura pública de compraventa.

5.- La Sentencia recurrida razona, en síntesis, diciendo que 'el document de reconeixement de deute que esl demandats es van veure forç ats a signar el 24 de desembre de 2012 moments abans de subscriure el contracte privat de compravenda, no saneja la manca de l'acor previ sobre els honoraris ja que, com indica la jurisprudencia transcrita a la contestació a la demanda, l'esmentat document no té un valor constitutiu abstracte a manera de fonament autònom de l'obligació, suficient perquè el creditor pugui reclamar el seu cumpliment, sinó que ha d'estar basat en una relació jurídica o contractual preexistent, de forma que si aquesta no existix, el reconeiement de deute no té causa i per tant esdevé nul'

CUARTO.-Sobre el agente inmobiliario dice la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 30 de julio de 2014 ( STS 3557/2014 ) que'Como resumen de la jurisprudencia en relación al contrato demediacióno corretaje, la STS de 21 de octubre de 2000 (Rec. 3023/1995 ) afirma que:«en el contrato demediacióno corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedores de un objeto determinado, pero en todo caso la actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual demediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio ( Sentencia de 2 de octubre de 1999 ; y tiene declarado con reiteración esta Sala que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso sentencias de 19 de octubre y 30 de noviembre de 199 ,7 de marzo de 1994 , 17 de julio de 1995 , 5 de febrero de 199 y 30 de abril de 1998 ».

Además afirma que«la mediación se consuma cuando se otorga o perfecciona por el concurso de la oferta y la aceptación el contrato a que tiende la mediación, o en términos de la STS de 20-5-2004 ,el derecho a percibir la comisión surge cuando los actos inequívocos de mediación cristalizan en la operación en la que intervino el agente». Sigue afirmando que«la función del agente es predominantemente pregestora, sin obligarse a responder del buen fin de la operación, salvo pacto especial de garantía, siendo evidente que su contenido obligacional incluye la retribución de los servicios del agente por parte de quien formula el encargo, tanto si el negocio se realiza con su intervención inmediata, como cuando el comitente se aprovecha de su gestión para celebrarlo directamente»( SS TS 18/12/86 , 03/01/89 , 11/02/91 , 23/09/91 )»'.

Dice también la meritada Sentencia del Tribunal Supremo que ' La sentencia de esta Sala nº 650/2007, de 12 de junio , afirma que«efectivamente, la naturaleza del contrato de mediación implica que el mediador ha de poner en contacto a su cliente con otra persona con la finalidad de que se pueda llegar a concluir un contrato [...]. El mediador tiene derecho a cobrar el premio siempre y cuando el contrato promovido llegue a celebrarse, estando sometido, pues, a la condición suspensiva de su celebración ( sentencia de 30 marzo 2007 y las allí citadas), y así el resultado que da derecho a la retribución es la perfección del contrato»'.

Y la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 19 de noviembre de 2012 ( STS 8018/2012 ) dice que 'La sentencia 878/2011, de 25 de noviembre , con cita de otras dos anteriores , ( sentencias de 348/2007, de 30 de marzo -en la que se apoya el recurso de casación- y 360/2009 , 25 de mayo), entiende que 'el contrato de mediación se integra en los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos, cuya esencia reside en la prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, sin intervenir en el contrato ni actuar propiamente como mandatario. Constituye un contrato atípico, consensual, bilateral y aleatorio, puesto que su resultado es incierto, y se rige por las estipulaciones de las partes que no sean contrarias a la ley, a la moral o al orden público y, en lo no previsto, por los preceptos correspondientes a figuras afines, como el mandato, el arrendamiento de servicios o la comisión mercantil'. Respecto del derecho a percibir la remuneración estipulada, después de recordar que está supeditado a la celebración del contrato pretendido, que es cuando el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediaria, ejemplifica los supuestos en que 'el mediador no tiene derecho a la remuneración: (1º) si el contrato encargado no llega a celebrarse (no se produce la perfección del mismo); (2º) si se ha celebrado pero no por la actividad del mediador (falta el nexo causal); y (3º) si se celebra una vez transcurrido el plazo pactado (es causa de extinción del contrato) a no ser que se pruebe que el contrato se celebró después, pero por razón de la actividad mediadora, con cuyo retraso las partes contratantes han querido evitar el pago al mediador' ( Sentencias 738/2011, de 13 de octubre , y 878/2011, de 25 de noviembre ).'

Sin embargo, en el derecho civil de Cataluña se encuentra regulado en la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda en los términos, en lo que aquí importa, que luego veremos.

QUINTO.-En cuanto al reconocimiento de deuda dice la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 21 de marzo de 2013 , que se define 'como hacen las sentencias de 8 junio 1999 y 17 noviembre 2006 , como el negocio jurídico unilateral por el que el sujeto declara la existencia de una deuda previamente contraída, que en este caso, la causa se halla plenamente expresada, reconocimiento causal que contemplan las sentencias de 1 de marzo de 2002 y 14 junio 2004 y que vincula a quien lo realiza, como precisa la sentencia de 8 marzo 2010 ', habiendo dicho la de 17 de noviembre de 2006 , citada, que 'Tratándose de un reconocimiento de deuda, que se reconoce en nuestro ordenamiento como negocio jurídico de fijación o reproducción de otro anterior ( STS de 24 de junio de 2004 y 31 de marzo de 2005 ), se exprese o no la causa ( STS de 1 de enero de 2003 ), la jurisprudencia ( STS 18 de septiembre de 2006 ), en cuanto el reconocimiento contiene la voluntad negocial de asumir y fijar la relación obligatoria preexistente, le anuda el efecto material de obligar al cumplimiento por razón de la obligación cuya deuda ha sido reconocida, y el efecto procesal de la dispensa de la prueba de la relación jurídica obligacional preexistente'.

En el presente caso, sin embargo, examinado el documento que anteriormente hemos transcrio, observamos que, en contra de lo que entienden tanto la apelada como el juzgador a quo, no existe un reconocimiento de deuda, sino el compromiso por parte de los vendedores, aquí demandados-apelados, ("se compromete", se dice en el documento) de pagar la cantidad señalada en el mismo 'en concepto de complemento de honorarios', honorarios que, en principio, conforme a lo que queda dicho que señala la jurisprudencia y se deriva del contenido del artículo 55 de la referenciada Ley 18/2007 , quien debe hacer frente a su pago es quien efectúa el encargo, esto es, su cliente que contrató los servicios.

SEXTO.-Efectivamente, el Artículo 55.6 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre , del derecho a la vivienda, dispone, en lo que aquí importa, lo siguiente:

'6.Los agentes inmobiliarios no pueden hacer oferta ni publicidad de inmuebles de terceros si no han suscrito antes la nota de encargo a que se refiere el apartado 5.b, en la cual deben constar necesariamente los siguientes datos:

a)La identidad del agente y el número de inscripción en el registro de agentes inmobiliarios.

b)La identidad de los propietarios del inmueble y, en su caso, la de su representante.

c)El plazo de duración del encargo.

d)La descripción de la operación encomendada.

e)La identificación de la finca o fincas, con especificación de los datos registrales, cargas, gravámenes y afectaciones de cualquier naturaleza.

f)El régimen de protección de la vivienda, en su caso.

g)El precio de la oferta.

h)Los aspectos jurídicos que afecten al inmueble de una forma relevante, que la persona que encarga la transacción debe poner de manifiesto, bajo su responsabilidad, sobre todo en cuanto a procedimientos judiciales pendientes por cuestiones relacionadas con el inmueble.

i)La retribución del agente y la forma de pago. La retribución del agente debe consistir en un porcentaje del precio o en un importe fijo y en ningún caso puede percibirse retribución de las dos partes que intervienen en la transacción por la misma operación, salvo que haya un acuerdo expreso en dicho sentido.

j)Los derechos y obligaciones de las partes, con indicación de las facultades concedidas al agente.'

En el caso que resolvemos consta la nota de encargo de compraventa (folio 178, de fecha 11 de diciembre de 2011 en la que fija el precio de venta en 349.000 €, y folio 179, de fecha 24 de diciembre de 2011 en la que se fija el precio de venta en 330.000 €), firmada por los futuros vendedores, y que el agente publicitó la oferta y los demandados, tras mirar el aparador de la demandante, se interesaron en la adquisición del inmueble, indicando, según manifestaron en el escrito de contestación a la demanda, ' que es condición necesaria que la escritura se tiene que formalizar como máximo por todo el día 31 de diciembre de 2012, por cuanto tras la reforma fiscal anunciada por el Gobierno se suprimía la deducción de vivienda habitual en la declaración del IRPF para los inmuebles adquiridos a partir de 1 de enero de 2013'.

En la nota de encargo se dice que 'Los honorarios a percibir por el Franquiciado (sic) serán del DIEZ (#10#)% + IVA sobre el precio de venta, que se abonarán a la firma del contrato privado de compraventa por el cliente (SIETE (#7#)% + IVA y por el Comprador (TRES (#3#)% más IVA.

En caso de que no tuviera lugar la firma del contrato privado de compraventa, formalizándose ésta directamente en escritura pública, dichos honorarios serán satisfechos por el Cliente con ocasión del otorgamiento de ésta'.

Esto es, en principio, parece que se da cumplimiento a la previsión legal de pacto expreso para poder recibir la retribución de las dos partes intervinientes en la transacción.

Pero el problema radica en que, de la dicción del referenciado precepto legal se infiere que el pacto expreso para que el agente pueda percibir la retribución de las dos partes intervinientes en la operación ha de serlo con el concurso, en unidad de acto, del agente, del cliente interesado en la venta y del futuro comprador, sin que este último interviniera en dicho acto en el que el cliente encargó la venta del inmueble al agente y se estipuló en la nota de encargo los honorarios, ni consta que se le comunicara directamente a los interesados en comprarlo que tenían que hacer frente al 3% del precio final de la compraventa fijado en contrato privado, que, en su caso, hubiera sido una forma de cumplimentar dicha unidad de acto, esto es, mediante el hecho de recabar la conformidad de los futuros compradores a hacer frente a los honorarios del agente mediante la obligación asumida por los mismos de pagar el 3% referenciado.

Sin embargo, en contra de ello, es decir, sin recabar la conformidad de los futuros compradores para que los mismos participaran en el pago del referenciado porcentaje de los honorarios, la ahora apelante, como modo de dar cumplimiento al precepto legal pero de manera distinta a lo en el mismo previsto, hace firmar a los demandados-apelados un documento de reconocimiento de honorarios que, en sí, lo que hace es pretender burlar la prohibición, salvo pacto expreso, de percibir los honorarios de las dos partes, dando lugar no a un documento de reconocimiento de deuda sino a un acto contrario a norma prohibitiva que, conforme a lo dispuesto en el artículo 6.3 del Código Civil , es nulo de pleno derecho.

Nulidad que la parte demandada articuló mediante excepción en el escrito de contestación a la demanda y sobre la que la parte actora pudo formular alegaciones.

Pues, como dice la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 28 de noviembre de 2013 ( STS 5762/2013 ), 'El planteamiento por la parte demandada de lanulidadde un contrato que sirve de sustento a la demanda, cuando no se realiza mediantereconvención, constituye una excepción que supone una auténtica pretensión impugnatoria, hasta el punto de que el demandante puede solicitar que se le permita contestar a la referida alegación denulidaden el mismo plazo establecido para la contestación a lareconvención( art. 408.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).'

Consiguientemente, procede la desestimación del recurso de apelación.

SÉPTIMO.-La desestimación del recurso de apelación determina la imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte recurrente, conforme a lo dispuesto en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , al que expresamente remite el artículo 398.1 del mismo texto legal .

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, con desestimación del recurso de apelación interpuesto por ESTUDI PELAYO 2005, S.L.U. contra la Sentencia dictada en fecha 10 de junio de 2014 por el Juzgado de Primera Instancia nº 55 de Barcelona en el juicio ordinario registrado con el nº 421/2013 seguido a instancia de ESTUDI PELAYO 2005, S.L.U. contra Don Sixto y Doña Casilda , sobre reclamación de cantidad, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución. Y con condena en las costas causadas en esta alzada a la parte recurrente.

Visto el resultado de la resolución recaída, y conforme lo recogido en el punto 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial en la nueva redacción introducida por la L.O. 1/2009 de 3 de noviembre, BOE de 4 noviembre, con pérdida del depósito ingresado en su día para recurrir, y en sus méritos procédase a dar a éste el destino previsto en la Ley.

La presente resolución es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación. Y firme que sea devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la resolución para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.