Sentencia Civil Nº 151/2016, Juzgados de lo Mercantil - Gijón, Sección 3, Rec 297/2012 de 05 de Julio de 2016

Encabezamiento

JDO. DE LO MERCANTIL N. 3

GIJON

SENTENCIA: 00151/2016

PLAZA DECANO EDUARDO IBASETA S/N 3ª PLANTA-GIJÓN

Teléfono: 985176747

Fax: 985176746

Equipo/usuario: MJP

Modelo: M68330

N.I.G.: 33024 47 1 2012 0000269

COR INC.CONCURSAL CONTRATOS OBLI RECIPROC(61.2) 0000297 /2012 0001

Procedimiento origen: SECCION V LIQUIDACION 0000297 /2012

Sobre OTRAS MATERIAS

DEMANDANTE D/ña. Cecilia , Erica

Procurador/a Sr/a. Mª PILAR CANCIO SANCHEZ

Abogado/a Sr/a.

D/ña.

Procurador/a Sr/a.

Abogado/a Sr/a.

JUZGADO DE LO MERCANTIL Nº 3 OVIEDO (GIJÓN)

CONCURSO VOLUNTARIO ABREVIADO 297/2012

SENTENCIA

En Gijón, a 5 de julio de 2016, Doña Carmen Márquez Jiménez, Juez sustituta del Juzgado de lo Mercantil nº 3 de Oviedo, con sede en Gijón, ha visto los autos de Incidente concursal seguidos ante este Juzgado con el número de registro 2012.01.16, dimanante del concurso Abreviado 297/2012, promovido por Cecilia y Erica ,que comparecieron en los autos representadas por la procuradora doña Pilar Cancio Sánchez, y asistida por el letrado don Ástor Prendes García, contra la concursada PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES CONTREMA,(en lo sucesivo CONTREMA) representada por el Procurador señor Llano Pahíno, y asistida por el Letrado, la Administración Concursal representada por doña Ruth , y la SOCIEDAD GESTORA DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA (SAREB) representada por el procurador Don Manuel Suárez Soto y asistida por la letrada doña María José Cosmea Rodríguez ; sobre autorización judicial, subsidiario cumplimiento de contrato y subsidiaria declaración de que las cantidades abonadas son para el pago del precio pactado y no como alquiler.

Antecedentes

PRIMERO.-Por la actora se interpuso demanda de incidente concursal contra la concursada CONTREMA, la Administración Concursal y la SAREB , en la que tras alegar los hechos y los fundamentos de derecho que estimó aplicables, terminó suplicando que se dictara sentencia por la que se acuerde la venta directa de los inmuebles situados en la CALLE000 nº NUM000 y DIRECCION000 nº NUM001 puerta A de Gijón por el precio de 140.000 € y 138.000 € respectivamente, ordenando la cancelación de cualesquiera anotaciones de embargo, carga o gravámenes que existan respecto de ambos inmuebles con notificación a los titulares de las mentadas cargas , subsidiariamente se condene a la demandada CONTREMA SL en liquidación a la devolución de las cantidades abonadas en concepto de arriendo de ambas viviendas, junto con los intereses legales que correspondan, subsidiariamente a todo lo anterior, que se declare que las cantidades entregadas los son como pago del precio pactado y no como alquiler .

SEGUNDO.-Admitida a trámite la demanda, se emplazó a los demandados para contestación, oponiéndose tanto la Administración Concursal como la propia concursada por las razones que alegan en sus respectivos escritos, sin que resultara necesaria la celebración de vista ante la fata de pruebas a practicar quedando las actuaciones vistas para sentencia

Fundamentos

PRIMERO.-Solicita como pretensión principal, la parte actora se dé cumplimiento a la cláusula 12 del contrato suscrito entre la demandante doña Erica y la concursada CONTREMA el 1 de septiembre de 2011, por el que se acordaba el arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 con opción de compra para la arrendataria.

En el contrato se fijaba para la venta un precio de 235.455€ más los impuestos legales que procedan y se establecía que '... en todo caso, de dicha cantidad se descontarán todas las cantidades abonadas por la inquilina o arrendataria, en concepto de arriendo, desde su inicio hasta el momento en que se notifique por el optante al concedente el ejercicio de dicho derecho...'

Pero no pide que se cumpla en sus estrictos términos, sino con una rebaja sustancial en el precio por cuanto la oferta realizada es de 140.000€ , considera la demandante que los desperfectos aparecidos en la vivienda valorados pericialmente en 4.930 € y las circunstancias del mercado justifican la solicitud en los términos que pide. Toda vez que la vivienda ha sido tasada en 185.082€ y se han abonado rentas por importe de 51.015,29€ hasta julio de 2015 y a la fecha de la demanda por 4.387,7 € más.

Del mismo modo se pide para la vivienda sita en la DIRECCION000 nº NUM001 puerta A, arrendada a doña Cecilia idéntica aplicación de la cláusula 12 de su contrato en el que se fijaba un precio de 234.000€ con las mismas condiciones que para su hermana, siendo la cantidad ofrecida la de 138.000€ que entiende se corresponden con el valor de la vivienda tasado en 187.868€ descontadas las cantidades abonadas en concepto de renta por un importe hasta el mes de julio de 2015 de 42.539,75 € más 6.861,25€ abonadas hasta la fecha de la demanda y los desperfectos que tasa en 17.510€.

SEGUNDO.-Se oponen la totalidad de las demandadas a esta pretensión que no parece muy claramente reflejada en la demanda por cuanto parece solicitarse al tiempo el cumplimiento del contrato y la autorización para la venta en las condiciones que fijan las compradoras.

Sostienen todas las demandadas que la autorización judicial para la venta no se puede plantear en estas actuaciones al tratarse de cosa juzgada, toda vez que las actoras no modifican su oferta respecto de la presentada en su momento a la Administración Concursal y que no se aprobó en su día por oponerse la acreedora privilegiada SAREB. Resolución que no se recurrió en su momento y que por esa razón devino firme con lo que no cabe volver a entrar a conocer de la misma.

No cabe duda de que debe acogerse la excepción formulada.

Tal y como se señala por las demandadas con fecha de 4 de noviembre de 2015 se dictó Auto en la solicitud de autorización judicial para la venta en los mismos términos que hoy se presentan y se denegó por el Juzgado a la vista de la oposición formulada por la acreedora privilegiada. Dicha resolución devino firme y por consiguiente no cabe volver a plantear la posibilidad de la venta en esos términos.

Es cierto que las condiciones ofrecidas por las demandantes no son especialmente gravosas para la concursada, pero también lo es que existiendo un acreedor privilegiado que no las acepta, no es posible una autorización como la que se pide por no constar que sea la mejor posibilidad tanto para la acreedora como para la masa concursal.

En esa medida se denegó la autorización en su momento y no es posible volver sobre ella sin una modificación de las condiciones.

TERCERO.- En lo que respecta al cumplimiento del contrato de opción de compra, la administradora concursal se opone al mismo por entender que en sede de liquidación resulta más que dudosa su vigencia y por entender que las condiciones en que se pretende el cumplimiento, no son en absoluto las fijadas en su día.

En efecto, la pretensión de las demandantes no es ejercitar su derecho de opción de compra en las condiciones pactadas, sino que lo que quieren es comprar por el precio que ellas consideran justo con levantamiento de las cargas que pesan sobre los inmuebles.

Olvidan las actoras que las viviendas sobre las que dicen ejercitar la opción de compra se encuentran gravadas con sendas hipotecas.

A fecha 18 de diciembre de 2012 la hipoteca que gravaba la vivienda de doña Erica mantenía una deuda de 189.636,98€ y la de doña Cecilia una deuda de 260.992,98€.

El hecho de que dichas deudas superen con creces el valor de tasación de los inmuebles no implica que hayan dejado de existir y sobre todo no obliga al levantamiento de dicha carga más que en el caso de que se demostrara que dicho levantamiento obraba en beneficio de la concursada, en cuyo caso tras los oportunos trámites, entre los que figura la audiencia del titular de las cargas, se podría acceder.

No es el caso que nos ocupa.

El art. 149.2 de la Ley Concursal establece que los bienes se enajenarán según su naturaleza conforme a las previsiones del plan de liquidación y en su defecto por las disposiciones de la LEC para el procedimiento de apremio, especificando que para los bienes afectos a créditos con privilegio especial que se estará a lo dispuesto en el art. 155.4 LC que permite autorizar la venta directa siempre que con la misma quede completamente satisfecho el privilegio especial , o en su caso quede el resto reconocido dentro del concurso con la calificación que corresponda.

En este caso la propuesta de las demandantes no cubre la totalidad del crédito de la SAREB y en esta medida ésta se opuso a la operación de venta.

Teniendo en cuenta que lo que se pretende por las demandantes no es en realidad el cumplimiento del contrato, ni el ejercicio de la opción de compra en las condiciones pactadas, sino la adquisición de los inmuebles que ocupan en las cantidades que ellas consideran adecuadas, no se puede considerar que se esté solicitando el cumplimiento del contrato, ni ejercitando la opción de compra. En esta medida no es posible acoger su pretensión.

No se pide que se cumpla el contrato en sus propios términos, sino que se les vendan las viviendas que ocupan en las condiciones que ellas consideran justas.

Al no ser ese el contenido del contrato no es posible atender la pretensión de las demandantes

CUARTO.- Solicitan asimismo las demandadas la condena de la concursada en liquidación a la devolución de las cantidades abonadas en concepto de renta de las viviendas por las mismas, sin justificar ni ampararse en precepto legal alguno que las faculte para dicha pretensión de condena.

Aún supliendo el vacío de argumentación del escrito de demanda y suponiendo que las actoras consideraran que el precio abonado por el uso de las viviendas era excesivo para las condiciones de las mismas y los habituales en la zona, la devolución sin más de las cantidades entregadas en concepto de rentas carece de todo apoyo.

En efecto las demandantes han venido utilizando los inmuebles litigiosos durante todo el tiempo que duró el contrato y han pagado la renta que en su momento pactaron con el contratista arrendador.

El hecho de que los cambios operados por la situación concursal de la empresa del arrendador impidan a las demandantes el ejercicio de la opción de compra - en realidad como se dice en el fundamento anterior, no se está ejercitando la opción de compra contratada, sino la que las demandantes solicitan a su medida - no implica que las demandantes estuvieran facultadas para usar las viviendas litigiosas sin pagar por ellas renta alguna.

No se ha pedido en ningún momento, o al menos no consta en las actuaciones, que se procediese a moderar el importe de la renta, para adecuarlo a las circunstancias de los edificios y de la situación. y la pretensión de una condena a la concursada a la devolución de las cantidades percibidas constituiría un claro supuesto de enriquecimiento injusto en beneficio de las actoras y en perjuicio de la masa concursal.

Todo ello lleva a la inevitable conclusión de que las cantidades abonadas en concepto de renta lo fueron en virtud de un contrato que nadie ha denunciado y que por esa razón, no es posible dejar sin efectos. Lo que supone desestimar también esta pretensión subsidiaria.

QUINTO.- Por último solicita la demandante que se declare que las cantidades abonadas hasta ahora a la concursada, lo han sido en concepto de pago de parte del precio pactado para la compra y no en concepto de alquiler.

Tampoco fundamenta la actora esta pretensión, ni alega otros hechos en apoyo de la misma, que no sean la oferta de compra en los términos que en su momento han sido rechazados.

De la lectura del contrato y de los términos del mismo se desprende que se trata de un arrendamiento con opción de compra, de modo que las cantidades que se abonaran por el uso de las viviendas se aplicarán al precio de compra pactado, siempre que se ejercite dicho derecho dentro de los términos y plazos pactados en su momento.

Está claro el interés de las demandantes en la adquisición de la vivienda, pero también lo está que lo pactado fue un arrendamiento, por lo tanto de no encontrarse en condiciones de acceder a la opción de compra en los términos pactados, el considerar que las cantidades abonadas no tienen la consideración de rentas, resulta forzado y carece de apoyo legal.

Las actoras han suscrito un contrato y la concursada ha cumplido hasta el momento con la parte que le correspondía con lo cual su pretensión de modificar los efectos del mismo, sin aportar ninguna causa que lo justifique carece de base y no puede acogerse de ahí que deba desestimarse también esta última pretensión subsidiaria.

SEXTO.- Conforme al criterio del vencimiento procede imponer a la demandante el pago de las costas del presente incidente, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 394 de la LEC

Fallo

DESESTIMARla demanda interpuesta por DOÑA Cecilia Y DOÑA Erica representadas por la procuradora doña Pilar Cancio Sánchez frente a PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES CONTREMA SL representado por el procurador Don Alberto Llano Pahíno y la administración concursal de PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES CONTREMA SL y la SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACION BNACARIA SA , absolviendo a las demandadas de las pretensiones de la actora a quien impongo el pago de las costas.

Contra la presente resolución cabe recurso de apelación en el plazo de veinte días siguientes a su notificación de conformidad con lo dispuesto en el art. 197.5 LC .

Así lo pronuncia, manda y firma Doña Carmen Márquez Jiménez, Juez sustituta del Juzgado de lo Mercantil nº 3 de Oviedo, con sede en Gijón. Doy fe.

PUBLICACIÓN.-La anterior sentencia fue leída por el Juez que la firma en la audiencia pública del día de su fecha de lo que yo, Secretario, doy fe.