Sentencia CIVIL Nº 151/2020, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 780/2019 de 15 de Abril de 2020

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00151/2020
Modelo: N10250
PLAÇA DES MERCAT Nº 12
Teléfono: 971-71-20-94 Fax: 971-22.72.20
Correo electrónico: audiencia.s3.palmademallorca@justicia.es
Equipo/usuario: MGL
N.I.G. 07040 42 1 2018 0000255
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000780 /2019
Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 9 de PALMA DE MALLORCA
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000007 /2018
Recurrente: Laura
Procurador: FREDERIC XAVIER RUIZ GALMES
Abogado: S. CANTALLOPS MIR
Recurrido: Emiliano , Manuela
Procurador: ANA MARIA VICENS PUJOL, ANA MARIA VICENS PUJOL
Abogado: ANTONIO ALMENDROS RUIZ, ANTONIO ALMENDROS RUIZ
S E N T E N C I A Nº 151/2020
ILMOS. SRES.
PRESIDENTE
D. Miguel-Álvaro Artola Fernández
MAGISTRADOS
D. Jaime Gibert Ferragut
Dña. María Encarnación González López
En Palma de Mallorca a quince de abril de dos mil veinte.

VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de
juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de 1ª Instancia núm. 9 de Palma, bajo el número 7/2018, Rollo de
Sala número 780/2019, entre partes, de una como demandada apelante, Dña. Laura , representada por el
Procurador de los Tribunales D. Frederic Ruiz Galmés y asistida del Letrado D. Sebastián Cantallops Mir, y de
otra, como demandantes apelados, D. Emiliano y Dña. Manuela , representados por la Procuradora de los
Tribunales Dña. Ana María Vicens Pujol y asistidos del Letrado D. Antonio Joaquín Almendros Ruiz.
ES PONENTE la Ilma. Sra. Magistrado Dña. María Encarnación González López.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de 1ª Instancia núm. 9 de Palma se dictó sentencia en fecha de 16 de septiembre de 2019, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: ' Que debo estimar y estimo la demanda presentada por la procuradora de los tribunales Dª Ana María Vicens Pujol, en nombre y representación de D. Emiliano y Dª Manuela contra Dª Laura condenando a la demandada a abonar solidariamente a los actores 10.265 euros más los intereses de demora correspondientes que se devengaren desde la fecha de interposición de la demanda hasta su completo pago.

Condeno en costas a la demandada'.



SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, y por la representación procesal de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido, y seguido el recurso por sus trámites se señaló fecha para votación y fallo el día 24 de marzo de 2020, quedando seguidamente los autos conclusos para dictar sentencia.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte demandada se alza contra la sentencia por la que, estimándose la demanda, se le condena al abono de la cantidad que se le reclama. El pronunciamiento trae causa de la demanda en la que D. Emiliano y Dña. Manuela afirman que el 25 de mayo de 2017 perfeccionaron contrato por el que la demandada les cedía en arrendamiento la vivienda y plaza de aparcamiento de su propiedad y les concedía derecho de opción de compra respecto de esos inmuebles. Para la preparación y redacción del contrato, se requirieron los servicios de Letrada, que fue quien lo redactó. El documento no fue firmado por las partes pero el contrato quedó perfeccionado. La parte demandada incumplió las obligaciones asumidas, frustrando el contrato de arrendamiento y de opción de compra. A consecuencia de ello, los actores debieron proceder al arrendamiento de otra vivienda con abono de 2.625 euros, debiendo la demandada restituir duplicadas las cantidades percibidas conforme a lo pactado en el contrato de opción.

La parte demandada sustenta el recurso que interpone frente a la sentencia estimatoria en los siguientes motivos: -Error en la apreciación de la prueba en cuanto a la existencia del contrato.

-Error en la apreciación de la prueba y vulneración de la Jurisprudencia en cuanto a la aceptación de la cláusula penal.

-Indebida aplicación del artículo 1152 del Código Civil; y -Error en la valoración de la prueba en cuanto al cálculo de la indemnización.

Termina la apelante solicitando, con carácter principal, la revocación de la sentencia con desestimación de la demanda; subsidiariamente, la estimación parcial de la demanda con condena a la demanda al abono de 2.625 euros; y, subsidiariamente, la condena al abono de 6.500 euros.



SEGUNDO.- A través del primer motivo de recurso la parte apelante trata de combatir el pronunciamiento de primera instancia por el que se da por celebrado el contrato que sustenta la pretensión actora. El documento se une a la demanda bajo el nº2. Lleva por título 'CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y OPCIÓN DE COMPRA', se consigna como fecha la de 25 de mayo de 2017 y como intención de las partes la de celebrar contrato de arrendamiento con opción de compra respecto de la vivienda y aparcamiento propiedad de la ahora demandada. Partiendo de esa voluntad se distingue entre los pactos relativos al contrato de arrendamiento, al contrato de opción de compra y al contrato de compraventa. La parte actora se obligaba a la entrega de una serie de cantidades que comprendían 5.000 euros en concepto de fianza, y cuatro pagos de 1.500 euros cada uno a efectuar el día 5 de los meses de julio a octubre de 2017. Todos esos pagos se descontarían del precio final de venta. Para el caso de que la parte concedente de la opción incumpliera su obligación de transmitir las fincas o no otorgara escritura de compraventa, venía obligada a devolver el duplo de las cantidades entregadas a cuenta. El documento no figura firmado.

La parte apelante niega que el contrato llegara a perfeccionarse, cuestionando el resultado de los medios de prueba que en la sentencia se toma en consideración para alcanzar una conclusión contraria. El nuevo examen de la prueba practicada, con la plenitud de conocimiento que corresponde a la Sala conforme al artículo 456 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, conducen a confirmar el criterio del Magistrado a quo.

En materia contractual debe acudirse al artículo 1254 del Código Civil conforme al que 'El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio'. El artículo 1262, al tratar del consentimiento como elemento necesario de todo contrato conforme al artículo 1261, declara que se manifiesta por el concurso de la oferta y de la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato.

La SAP de Granada de 8 de noviembre de 2019 aborda los tres momentos que se distinguen en la vida del contrato: preparación, perfección y consumación, señalando que 'En la fase de preparación del contrato se comprenden los tratos preliminares y el precontrato.

Los tratos preliminares se pueden definir como el conjunto de actos y operaciones que los intervinientes realizan con el fin de discutir y preparar un contrato. Y la característica esencial de los mismos será que no se derivan de los mismos 'ab initio' efectos jurídicos, si bien pudieran tener eficacia cuando se integren en el llamado pre contrato, contrato preliminar o ' pactum in contrahendo' que constituye un contrato en virtud del cual las partes se obligan a celebrar posteriormente un nuevo contrato que por el momento no quieren o no pueden celebrar.

La perfección del contrato se produce cuando la voluntad del oferente consciente y libremente emitida es aceptada por la persona a quien se dirige dicha declaración. La concurrencia de oferta y aceptación sobre la cosa y la causa que ha constituir el contrato conforme sanciona el art.1.262 del C.Civil , configura el consentimiento según ha recogido de manera constante la Jurisprudencia en sentencias entre otras, de 2 de febrero de 1.990 , 26 de marzo de 1.993 y 30 de mayo de 1.996 .

En relación con la perfección de los contratos, la Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de noviembre de 2009 , declara: 'La perfección de los contratos consensuales, a diferencia de los 'reales' que requieren entrega de la cosa, o de los 'formales' cuando están sometidos al cumplimiento de formalidades esenciales, se produce por la simple coincidencia de voluntades - concurso de la oferta y la aceptación- sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato. Es cierto que la oferta ha de reunir determinados requisitos y, para poder ser considerada como tal, requiere la intención de quedar vinculado quien la formula por la posible contestación del destinatario siempre que la misma se produzca en el plazo fijado o, a falta de fijación, dentro de plazo que pueda ser considerado como razonable en atención a las circunstancias del caso, la buena fe o los usos ( artículo 1258 Código Civil ) Podemos decir que la jurisprudencia viene exigiendo, que el concurso de la oferta y la aceptación, como requisitos indispensables para la perfección del contrato, han de contener todos los elementos necesarios para la existencia del mismo, y coincidir exactamente en sus términos, debiendo constar la voluntad de quedar obligados los contratantes, tanto por la oferta propuesta, como por la aceptación correlativa a la misma; no pudiendo entenderse esta perfecta concordancia cuando tanto una como otra se hacen de un modo impreciso, reservado, condicionado e incompleto, o cuando lo que se formula es una contra-oferta'.

En definitiva, para la existencia real de los acuerdos en general que originen relaciones jurídicas exigibles y permitan el ejercicio de las acciones que de ellos se deriven es preciso, por lo previsto en el artículo 1254 del Código Civil , que haya habido un concierto de voluntades por el cual hayan quedado definidos los derechos y obligaciones de los contratantes, llegando con ello a su perfección, que es el momento cuando empiezan a obligar, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1258 del Código Civil , no entendiéndose la convención perfecta, con fuerza coactiva en derecho, hasta que además de la causa y el consentimiento que haya de manifestarse por el concurso de la oferta y la aceptación, no haya aquél recaído sobre el objeto cierto que sea materia del contrato, según los preceptos de los artículos 1261 y 1262 del Código Civil .

También se ha de dejar constancia que en nuestro derecho contractual rige el sistema de libertad de forma ( arts.

1.278 a 1.280 CC ), salvo precepto específico que la exija, de tal manera que el contrato concertado verbalmente es plenamente eficaz, aunque es innegable que la falta de constancia escrita puede dificultar la prueba tanto de su existencia como de su contenido.

Y que el consentimiento puede expresarse de manera expresa ó tácita.

La concurrencia del consentimiento tácito supone ó requiere conforme a reiterada doctrina jurisprudencial hechos inequívocos ó 'facta concludentia', es decir, que sea evidente la voluntad sin posibilidad de dudosas interpretaciones ( SSTS 5 julio 1960 , 14 junio 1963 , 10 de junio de 1966 , 13 febrero 1978 ). El mero conocimiento no implica conformidad, ni basta el mero silencio para entender que se produjo la aquiescencia, sin embargo el silencio puede entenderse como aceptación cuando se haya tenido la oportunidad de hablar, es decir que no se esté imposibilitado para contradecir la propuesta del oferente, por impedimento físico o por no haber tenido noticia del mismo ( SS. 4 marzo 1972 , 13 febrero 1978 ), y se deba hablar (conforme al principio general del Derecho 'tacens consentit, si contradicendo impedire poterat': S. 13 febrero 1978; 'qui siluit cum loqui et debuit et potuit, consentire videtur': SS. 24 noviembre 1943 , 24 enero 1957 , 14 junio 1963 ), existiendo tal deber de hablar cuando haya entre las partes relaciones de negocios que así lo exijan ( SS. 14 junio 1963 , 13 febrero 1978 , 18 octubre 1982 , 17 noviembre 1995 ), o cuando lo natural y normal, según los usos generales del tráfico y en aras de la buena fe, es que se exprese el disentimiento, si no se deseaba aprobar las propuesta de la contraparte ( SS. 23 noviembre 1943 , 13 febrero 1978 , 18 octubre 1982 , 18 marzo y 22 noviembre 1994 , 30 junio y 17 noviembre 1995 , 29 febrero 2000 , 9 junio 2004 )'.

En el supuesto de autos no es discutido que el documento que no llegó a firmarse fue preparado por la Letrada Dña. Marta Elena Torrens Dot. Es cierto que, como señala la parte apelante, la testigo se acogió al secreto profesional ante varias de las preguntas que se le formularon y manifestó no recordar algunos extremos. Ello no obstante, de sus respuestas se extrae que redactó el contrato a presencia de ambas partes y con su intervención; que se repasaron y explicaron todas las cláusulas e, incluso, refirió cómo en su práctica profesional explica a sus clientes el contenido de la cláusula penal. Manifestó la testigo desconocer la causa por la no que se firmó el contrato en ese momento, pero sí que las partes estaban de acuerdo y que no se produjo ninguna discusión. La parte demandada manifestó en diversas ocasiones en la prueba de interrogatorio que no firmó el documento porque no estaba de acuerdo con su contenido, pero sin llegar a concretar el motivo, cuestionando la condición profesional de la Letrada que redactó el contrato. No se justifican en autos las alegaciones de la parte actora de que intentó modificar el contenido del documento con el que no estaba de acuerdo, siendo negado por la profesional que lo redactó y no constando esas solicitudes documentalmente.

La conducta que desarrolló la parte demandada con posterioridad a la redacción del contrato se ajustó a su contenido. No es controvertido que la parte demandada debía mantenerse en el uso de la vivienda objeto de la opción hasta julio de 2017, momento en que debía hacer entrega a los optantes. Éstos hicieron entrega de las cantidades a que venían obligados por el documento, siendo recibidas por la demanda. De los correos cruzados entre las partes se desprende que prestó consentimiento a la celebración del contrato. El 30 de mayo de 2017, tres días después de la redacción del documento, la demandada remite por correo electrónico al actor las facturas de algunos de los electrodomésticos de la vivienda, le facilita el número de cuenta bancaria y mantiene conversaciones sobre cuáles son las medidas del sofá de los actores. Va recibiendo las transferencias que recibe del actor y, si bien en algún momento manifiesta que no hay que pagar por adelantado, las acepta y señala que las descontará (del precio). Se desprende de los correos que la falta de entrega de la vivienda en la fecha señalada se debió a los problemas que se presentaron a la actora para hacer la mudanza, siendo a partir de ese momento cuando manifiesta que no quiere seguir con la venta, insinuando que se podría retrasar hasta octubre. Hace referencia en los correos a los 'sucesos' que se le han planteado, como 'robo', 'problemas de mudanza' y a la falta de empatía del actor. Los mensajes de desacuerdo a que se alude en el escrito de recurso son posteriores a ese momento.

Los anteriores elementos evidencian, como se razona en la resolución apelada, que medió el consentimiento de las partes para celebrar el contrato que se documentó, aun cuando no fuera firmado. No se desvirtúa esa consideración por los hechos que refiere la parte apelante: -no consta en las actuaciones merma en la capacidad de la demandada para prestar válidamente consentimiento, manifestando ella misma que es autónoma e independiente en todos los sentidos.

-No resulta relevante a los efectos que se examinan el precio de venta, señalando la demandada en sede de interrogatorio que se trataba de un precio de amigo. El testigo D. Jose Luis , amigo de Dña. Laura , señaló que trató con ella sobre la compra del piso y que le bajaba el precio a 200.000 euros, precio muy cercano al pactado con los actores.



TERCERO.- La parte apelante cuestiona la aplicación en la sentencia de primera instancia de la cláusula penal.

Ya se ha razonado anteriormente que la voluntad de las partes quedó plasmada en el documento que se redactó por la Sra. Torrens, y que se extiende a la cláusula relativa al incumplimiento de la opción. Como señala la SAP de esta Sección de 21 de octubre de 2010 'La Jurisprudencia viene distinguiendo tres tipos de arras o señal: a.- Las penales se asimilan a una cláusula penal prevista como garantía del cumplimiento y no como parte del precio, de modo que actúa en caso de incumplimiento como fórmula de resarcimiento anticipado (tal como expone la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de abril de 1986 ).

b.- Las confirmatorias expresan la perfección de un contrato con fuerza vinculante (con 'señal' de haberse celebrado), pero no facultan para resolver la obligación contraída, sino que funcionan normalmente como anticipos o entregas a cuenta del precio.

c.- Y, finalmente, las penitenciales, se recogen en el artículo 1454 del Código Civil como sanción coercitiva al derecho de las partes de desistir a su arbitrio del contrato, imponiendo la pérdida de las mismas o su restitución doblada a aquél de los contratantes que desista unilateralmente.

Para que éstas últimas actúen es necesario, en todo caso, que exista un contrato perfecto y válido en el que se haya entregado una cantidad en concepto de arras, que exista un pacto claro e inequívoco respecto del carácter de arras penitenciales, y que una de las partes rescinda el contrato y se 'allane' por ello a perderlas o a devolverlas duplicadas'.

La sentencia de primera instancia reconoce a la parte actora el derecho a ser indemnizada por incumplimiento del contrato de arrendamiento y por incumplimiento del contrato de opción. En cuanto al primero cifra el daño en el coste derivado del alquiler de otra vivienda, y en cuanto al segundo, en el duplo de las cantidades que los actores entregaron a la demandada. El documento que se redactó distingue los pactos que afectaban al contrato de arrendamiento y al contrato de opción. La prueba practicada en autos evidencia que el negocio respondía a la única voluntad de las partes de conceder a los actores el derecho de opción de compra sobre los inmuebles propiedad de la demandada, acordándose formalmente concertar arrendamiento por cuatro meses porque la actora no quería escriturar la compraventa hasta el mes de octubre y para dar obertura al pago de 15.000 euros en dinero 'negro', según manifestó D. Emiliano en el interrogatorio practicado. Se trataba, entonces, de un solo contrato de opción de compra al que, por aplicación del artículo 1152 del Código Civil, sólo habrá de aplicarse la cláusula penal pactada, sin acumular indemnización por incumplimiento de contrato de arrendamiento que no reviste sustantividad propia ni distinta al propio de opción de compra, prosperando el concreto motivo de apelación.



CUARTO.- Finalmente, entiende la parte apelante que en el cálculo del duplo de las cantidades que debe abonar por aplicación de la cláusula penal no deben considerarse aquéllas que se abonaran por el actor antes de que fueran exigibles. Consta en las actuaciones que el actor anticipó cantidad antes de venir obligado a su pago.

No obstante, como se expuso anteriormente, todas las cantidades que se fueron entregando fueron aceptadas por la demandada, lo que determina que se consideren todas ellas.



QUINTO.- En aplicación de lo establecido en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la estimación parcial de la demanda impide un pronunciamiento expreso respecto al pago de las costas causadas en primera instancia, al igual que la estimación parcial del recurso lo impide respecto de las causadas en esta alzada.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la devolución del depósito consignado para recurrir.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

1º.- Estimar parcialmente el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Ruiz Galmés, en nombre y representación de Dña. Laura , contra la Sentencia dictada en fecha de 16 de septiembre de 2019 por el Ilmo.

Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia número 9 de Palma, en los autos de juicio ordinario de los que el presente rollo dimana.

2º.- Se revoca parcialmente la expresada resolución para cuantificar en 8.000 euros la cantidad a abonar por la parte demandada, sin hacer expresa declaración respecto al pago de las costas causadas en primera instancia.

3º.- No se hace expresa declaración respecto al pago de las costas procesales causadas en esta alzada.

4º.- Se acuerda la devolución del depósito constituido para recurrir.

INFORMACION SOBRE RECURSOS CONTRA LA SENTENCIA Recu rsos.- Conforme al art. 466.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella.

Órga no competente.- Es órgano competente para conocer de ambos recursos (si bien respecto del extraordinario por infracción procesal sólo lo es con carácter transitorio) la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo.

Plaz o y forma para interponerlos.- Ambos recursos se interpondrán ante este Tribunal, en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, sucrito por Procurador y autorizado por Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal.

Acla ración y subsanación de defectos.- Las parte podrán pedir aclaración de la sentencia o la rectificación de errores materiales en el plazo de dos días; y la subsanación de otros defectos u omisiones en que aquella incurriere, en el de cinco días.

No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno.

Debi éndose acreditar, en virtud de la disposición adicional 15º de la L.O. 1/2009 de 3 de Noviembre, el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta sección tercera de la Audiencia Provincial (0450), debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Extendida y firmada que ha sido la anterior resolución por la Ilma. Sra. Magistrado indicada en el encabezamiento, procédase a su notificación y archivo en la Secretaría del Tribunal, dándosele publicidad en la forma permitida u ordenada por la Constitución y las leyes, todo ello de acuerdo con lo previsto en el artículo 212 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Doy fe.