Sentencia Civil Nº 152/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 11, Rec 571/2007 de 05 de Marzo de 2008

Encabezamiento

Audiència Provincial

de Barcelona

Secció 11a

Rotlle núm. 571/2007

Jutjat de Primera Instància i Instrucció núm. 1

de Sant Feliu de Llobregat

Actuacions de procediment ordinari núm. 336/2006

Sentència Núm. 152

Il·lms. Srs.

Josep Mª Bachs i Estany

Josep Antoni Ballester i Llopis

Enric Alavedra i Farrando

Barcelona, 5 de març de 2008

La Secció Onzena de l' Audiència Provincial de Barcelona ha vist les actuacions de sengles recursos d' apel·lació núm. 571/2007, interposats respectivament per la representació de TROSS TÈCNICS EN DISSENYS I REFORMES SL i per la representació de la Sra. Montserrat ,

ambdós part demandada en aquesta litis, ambdós contra la sentència dictada el 26 de febrer de 2007 pel Jutjat de Primera Instància i Instrucció núm. 1 de Sant Feliu de Llobregat a les actuacions de procediment ordinari núm. 336/2006 i ha pronunciat la següent Sentència.

Antecedentes

Primer. La part dispositiva de la Sentència apel·lada és la següent: "FALLO.- Estimando totalmente la demanda instada por el Procurador D. Jorge Navarro Bujía en representac ión de D. Sergio y Dª Claudia conra Dª Montserrat y Tross Tècnics en Disseny i Reformes SL, debo condenar y condeno solidariamente a los demandados: 1.- A satisfacer a los actores la cantidad de 39.929,65 euros (treinta y nueve mil novecientos veintinueve euros con sesenta y cinco céntimos), además de los intereses legales de la citada cantidad desde la fecha de la reclamación udicials hasta el completo pago. 2.- A satisfacer a los actores las costas causadas".

Segon. En representació de les dues parts apel·lants demandades compareix en l'alçada la procuradora Sra. Ratia Martínez i en representació de la part demandant oponent el procurador Sr. Barba Sopeña.

La deliberació, votació i decisió del recurs va tenir lloc el dia 27 de febrer d'enguany, a l' hora prevista.

Ha estat vist, i ha sigut ponent el Magistrat Sr. Josep Mª Bachs i Estany, President de la Secció.

Fundamentos

Primer. El recurs de Tross Tècnics en Disseny i Reformes SL es fonamenta (f. 522-523 i f. 549 i ss.) en els següents motius: 1er) error en la valoració d ela prova: la sentència adoleix de manca de fonamentació; al FJ 3er simplement es diu que es segueix l'informe pericial de l'actora; els defectes que la sentència percep no són de construcció, ni de rehabilitació, sinó defectes d'actuacions en més de 100 anys; aquesta empresa només va aportar materials de construcció per rehabilitació de bany

i cuina per compte de la Sra. Montserrat per poc més de 1.000 euros; no se la pot fer responsable de tot el demés. Que hi hagi troços de material d'obra a un inodor no és responsabilitat seva; no està demsotrada la relació causa-efecte; 2on) erònia aplicació del Dret: la sentència responsabilitza Tross en base a l' art. 1591 CC ; no estem davant d'una edificació, simplement davant d'una ampliació modificació o reforma parcial; el venedor no és pas promotor de l' art. 9.1 LOE ; la única intervenció d'aquesta empresa fou lliurar materials; no poden ser condemnats tampoc solidàriament amb la codemandada Sra. Montserrat , perquè no dimana de la mateixa acció i perquè res a veure-hi té Tross amb les suposades deficiències de l'immoble -en el pitjor supòsit hauria contribuït solament a la meitat d'una de les deu patologies denunciades, no més enllà de'ntre el 5 i el 10% del total reclamat-.

El recurs de la Sra. Montserrat es fonamenta (f. 525 i f. 531 i ss.) en els següents motius: 1er) la demanda és per vicis ocults mai provats; es reclama en concepte de danys per obres executades i pendents d'executar, import de l'impost municipal d'obres urgents i honoraris de perit 14.351,65 euros, per demèrit de la casa adquirida, conforme a pericial, 22.578 euros; per dany moral, 3.000 euros (total 39.929,65 euros); aquesta xifra és exagerada i injustificada d'acord al lliurement pactat per les parts, atesa l'antiguitat de l'habitatge i el preu pagat per aquest; la prova dels testimonis Srs. Everardo i Ignacio es revela a judici preconcebuda i falsària; no s'ha justificat el coneixement de la finca per part dels enginyers proposats com a testimonis; 2on) errònia valoració de la prova: de l'interrogatori de la Sra. Montserrat queda clar que les obres van ser únicament d'adequació, sense cap canvi substancial, menys encara de separacions o distribució; que el preu de mercat era superior al real; de la testifical de la Sra. Noemí es desprèn que el valor real és d'uns 75 milions de pts. i es va pagar per ella 225.845 euros de compra, a condició de connectar-se a la xarxa de sanejament, de forma que en poc més d'un any ha doblat el preu, mentre que la Sra. Montserrat en va pagar 102.000 euros, més impostos, reforma i despeses de finançament; la pròpia Sra. Montserrat diu que va lliurar les claus als propietaris i que en van disposar durant quatre mesos, conducta estranya si s'hagués pretès ocultar algun vici; admet el Sr. Claudia que va visitar la finca reiteradament i tenia les claus, que hi va anar sol i acompanyat de tècnics qualificats, de manera que no pot pretendre cap engany (min. 35 i ss. DVD); especialment

reconeix que es va adonar de les fuites i dels problemas dels desguassos quan ja estava posada la calefacció (min. 42 DVD) abans de la reserva (min. 43) i entre la reserva i la paga i senyal (min. 44); i la Sra. Claudia reconeix humitats als habitatges confrontants (min. 1:4:00 i ss. DVD) i que demanden Tross Tècnics només per haver trobat uns albarans d'ells a la finca (min. 1:11:00); la Sra. Estefanía (min. 1:29:00 DVD) diu que a l'encàrrec no es tracta de cap habitatge nou i la Sra. Angelina (min. 1:45:00 DVD) diu que no es feia referència a cèdula d'habitabilitat al full d'encàrrec i afirma que la casa valia més de 70 milions com estava (la va adquirir per 225.845, és a dir, 37 milions de pts.); Insausti Solé diu (min. 1:50:00 a 1:58:00) que el març de 2005 va fer una visita a la finca per fer un pressupost per a la calefacció i no va veure humitats; el Sr. Montserrat (min. 2 a 6) diu que va visitar la casa perquè estaven negociant el preu de la calefacció i volien concretar-lo abans de signar les arres, que no recorda haver lliurat pressupost i no té empresa que pugui fer aquesta instal·lació; la calefacció no va influir poc ni molt en el preu, que era clarament sense calefacció, i la rebaixa de 5.000 euros fou perquè interessava vendre; se li va indicar que els murs eren portants i que duien directament al sòl, sense barreres antihumitats; la construcció pròpia de l'època; 3er) incongruència amb la pètita de la demanda: l'actora exercita l'acció d'incompliment de contracte de l' art. 1101 i 1124 CC en relació als de compravenda, arts. 1461 i ss. CC .; amb aquesta acció hom pretén una indemnització de danys i perjudicis, mentre que pel Jutjat s'aplica la normativa corresponents a l' actio redhibitòria/quanti minoris, no exercitada realment; a més no hi ha cap defecte o vici ocult: sembla ser que l'únic problema és la manca de connexió a la xarxa pública de clavegueram; ho sabien els demandants i fins i tot van contractar una empresa de neteja de fosses sèptiques; a més van poder disposar de la finca durant mesos i la van visitar acompanyats d'enginyers quina funció assessora no es va limitar al tema de la calefacció; no hi cap tampoc l'acció resolutòria per prestació diferent -aliud pro alio-, atès que el que es lliura a l'actora ha estat conegut i àmpliament analitzat o pogut analitzar per aquest; les úniques obres que han fet els actors eren les que tenien que fer, les de connexió a xarxa de clavegueram (millora); a més, van comprar cosa certa amb coneixement de la seva realitat jurídica i registral; és habitatge en règim de propietat horitzontal, el que vol dir que la connexió a xarxa de sanejament havia

de ser a través dels desguassos comunitaris, previ acord de junta (els baixos tenen el 14% i l'obra hauria costat un 10% del reclamat, més o menys); com que han preferit sortida directa, han de costejar íntegra l'obra; el Jutjat entén que es va ocultar aquesta manca de connexió, que això impedia l'obtenció de la cèdula d'habitabilitat que, segons la testimoni Sra. Estefanía , la venedora s'havia compromès a lliurar amb els plànols a data de l'escriptura; ni és obligatòria la connexió, ni s'havia ocultat que no hi havia cèdula -es va manifestar abans de l'escriptura- ni res prova que no es pogués obtenir; 4rt) els danys morals tampoc estan acreditats, no procedeixen quan s'ha fet una rebaixa en el preu i estarien inclosos a la indemnització de danys i perjudicis ( sent. AP A Coruña, 27-4-2006 ); 5è) quant a la condemna solidària amb Tross Tècnics, aquesta només va proporcionar alguns materials, subcontractant l'execució; no van ser objecte d'encàrrec els desguassos ni cap actuació sobre la solera per part de la Sra. Montserrat ; només han trobat tres factures de Tross Tècnics; de materials de reforma de cuina i bany; la presència de materials d'obra dintre dels sanitaris no és degut a cap acció u omissió dels demandats; l'únic motiu per condemnar la Sra. Montserrat solidàriament amb Tross Tècnics deu ser que és l'administradora de dita empresa, però no es tracta de casa comprada per a l'empresa sinó de la Sra. Montserrat que la va tornar a vendre. Postula la revocació amb costes de les dues instàncies a l'actora.

La oposició de l'actora als dos recursos es fonamenta (f. 560 i ss.) en els següents motius: 1er) demana que no es tingui per aportat el dictamen pericial de l'arquitecte Sr. Rodolfo perquè es va presentar fora de termini ( art. 136 LEC ); a l'audiència prèvia es va dir que es podria subsanar la manca de jurament o promesa que tampoc consta al document i a la vista del que es diu al min. 15'30 del DVD 2 no fou així; demana també que es tinguin per no fetes les declaracions que va fer a la vista; recorda la protesta feta contra l'admissió de dit document tant a l'audiència prèvia com a la vista; 2on) en oposició al recurs de la Sra. Montserrat : 1) la sentència encerta plenament tant en resumir els fets del debat com l'acció exercitada; acció de compliment de l'obligació essencial, coma venedora, de posar en poder del comprador l'objecte del contracte, un habitatge habitable; que l'objecte fou un habitatge està admès per ambdues parts; de tal manera que, en fixar el primer fet controvertit, aquest es redueix a l'abast de la reforma feta abans de la venda; l'escriptura i la descripció registral sempre parlen d'habitatge; els

quatre testimonis -dos d'ells de l'agència contractada per la venedora que ja ha cobrat la seva comissió- deixen clar que la finca era habitatge completament reformat -a estrenar, per a entrar-hi a viure, només li mancava la instal·lació de la calefacció- ; per tant, la casa a data de l'escriptura havia de tenir els requisits exigits per la legislació catalana de l'habitatge, per això, hauria de comptar amb la cèdula d'habitabilitat; no gaudint d'aquests requisits la cosa venuda, s'ha d'indemnitzar, independentment del grau d'incompliment, perquè estem davant d'un supòsit d' aliud pro alio; 2) que fou una rehabilitació integral, encara que en base a una llicència d'obres menors obtinguda per l'anterior propietari, ho deixa clar la pericial del Sr. Roberto i fins al perit Sr. Rodolfo li costa dir que només fou una reforma de cuina i bany; la pròpia Sra. Montserrat reconeix haver canviat cuina, banys (3), terra, tancaments d'alumini, pintura i portes interiors; dubta quant a teulat i quant a instal·lació elèctrica diu que es va reparar per zones; i es diu que va durar entre 3 i 4 mesos; quan encarrega la venda, la reforma està pràcticament acabada; que era finca a estrenar o per entrar-hi a viure resulta també dels testimonis enginyers Srs. Insausti i Montserrat ; s'havia de lliurar l'habitatge amb instal·lació per a energia elèctrica, solera impermeabilitzada i armat compacte, desguassos connectats a clavegueram atesa la Llei catalana d'habitatge 24/1991 i els decrets de desenvolupament de 1999 i 2003 i la LOE de 1999 i les NTE; s'admet que el certificat d'instal·lació elèctrica data de dos dies després de la venda -durant més de tres mesos van estar sense llum-; la cèdula va arribar un any i un dia després de l'escriptura, després de fer les obres pertinents per connectar l'habitatge a la xarxa de sanejament; va dir que la lliuraria en pocs dies el dia de l'escripturació -engany i dolus- ; 3) per tant, els danys soferts deriven exclusivament de que les canonades de desguàs no estaven connectades acabant sota el sòl de planta baixa, sense armat compacta ni làmina impermeabilitzadora; res té a veure que disposessin de les claus quatre mesos abans de signar; encara que haguessin estat més temps revisant la casa, sense viure-hi, mai haurien descobert la desconnexió dels baixants; cert que van advertir humitats des del primer moment però els van dir que l'obra s'estava assentant; els tècnics enginyers van estar a la casa el febrer, no el març de 2005; no van assessorar els compradors; però encara que així fora no els podrien haver advertit de les deficiències descobertes sense aixecar el

sòl; que s'hauria d'haver fet la connexió als baixants comunitaris és una qüestió nova; a més, la sabateria no té ni lavabo; no era previsible que un habitatge rehabilitat no comptés amb connexió a xarxa de sanejament; la presentació de les dues demandades com entitats independents és una pura pantalla; 4) els danys morals són exigibles separadament dels materials; els compradors van suportar perjudicis personalíssims que la sentència valora al FJ 4rt; 5) la Sra. Montserrat és administradora única de Tross Tècnics; aquí fins i tot la segona demana fins i tot l'absolució de la primera, quelcom que la perjudica en haver estat condemnades solidàriament; 3er) oposició al recurs de Tross Tècnics en Dissenys i Refiormes SL: 1) no és cert que no sigui aplicable l' art. 1591 CC al cas que ens ocupa; i la sentència de la secció 5a de l'AP de Granada que esmenta la part recurrent, de data 10-3-2006 (EDJ 2006/106126) és d'un cas precisament anàlog a aquest on es conlou que es tracta de ruïna de l' art. 1591 CC; 2 ) diu que la seva única funció fou aportar materials , però no es va limitar a això, sinó -segons la pròpia contestació- va refer com a mínim cuina i banys, la pericial Don. Roberto deixa clar que qui va fer les obres és la codemandada; també la facturació de terceres empreses; no és independent -com sosté la recurrent- la seva intervenció a l'obra i els danys produïts, perquè els tres banys els va reformar la recurrent; i es va deixar material d'obra solidificat a l'interior d'un inodor de planta baixa; la defensa que fa és inconsistent, atès que ha declarat que els va instal·lar de bell nou; per via directa ha quedat acreditat que Tross va ser la rehabilitadora, però també es podria induir per prova de presumpcions de l' art. 386 LEC , atès que consta que es va fer una rehabilitació essent propietària la Sra. Montserrat , que Tross hi va intervenir (cuina, banys i pavés); a més, la càrrega de la prova de no ser responsable li correspon a la demandada un cop acreditats els defectes (sent. TS 22-7-2004); 3) combat la solidaritat dient que en el pitjor cas la seva responsabilitat es limitaria al 5-10% del total reclamat; és qüestió nova no plantejable a segona instància; i carent de tota prova; ambdós demandats s'han de tenir per un de sol, hi ha una solidaritat impròpia atès que l'origen comú de la mateixa són els danys causats als compradors. Postula confirmació amb costes.

Segon. L'anàlisi de l'actuat revela acreditats els següents antecedents i fets:

a) L'actora 86-6-2005) reclama dels demandats -venedora de la finca i empresa que la va rehabilitar, respectivament (de la que aquella és l'administradora única i sòcia única, f. 43-44, informació del RM)- solidàriament una indemnització de 39.929,65 euros per greus defectes -22.578 euros per demèrit que els desperfectes causen al valor de la finca, atès que la manca d'impermeabilització de la solera és pràcticament irreparable, i 3.000 per dany moral- que presenta la finca comprada a aquests el 18-4-2005 (f. 41 reserva, f. 42 contracte d'arres, f. 46 i ss. escriptura), la registral 14889 del Registre de la propietat de Martorell, situada al c/ DIRECCION000 NUM000 , composta de planta baixa, primera, segona i àtic, de 104 m2 útils, venuda per preu de 260.645 euros; l'acció exercitada contra la codemandada Sra. Montserrat és la d'incompliment dels arts. 1101 i 1124 CC en relació als de compravenda, 1461 i concordants; l'acció que s'exercita contra Tross Tècnics és la de l'art. 1591 CC per execució defectuosa d'obra.

b) Consta que la finca en qüestió es va adquirir per la demandada Sra. Montserrat al Sr. Pedro Jesús , aliè a aquest litigi, a data 13-11-2003 per preu escripturat de 102.000 euros (f. 31 i ss., nota simple del Registre); sosté l'actora que Tross Tècnics en dissenys i reformes SL va rehabilitar l'habitatge de les factures de diversos industrials girats a aquesta (f. 90-92, f. 95 i ss. i 311- 312, 328-331, 364-366, 368-369, 372, 374) emparant-se en una llicència d'obres menors per a reforma de cuina i bany lliurada a l'anterior propietari el 22-12-2003 (f. 93 i ss.); la demandada Sra. Montserrat reconeix que quan va comprar la casa tenia més de cent anys i que quan va vendre es va taxar en 247.000 euros; sosté que els demandants van assumir les possibles obres a fer i ella els va rebaixar 5.000 euros del preu, no per mancar la calefacció, sinó com a resultat de negociació global (f. 180); la demandada Tross Tècnics ressalta que el pressupost de l'anterior propietari -per a cuina i tres banys- és d'Interiorisme i Reformes, de Sant Cugat (f. 95-96), que quan es va concedir la llicència la casa ja era propietat de la Sra. Montserrat i que Tross Tècnics hi va participar limitant-se a fer el pressupostat (f. 190), oposant-se radicalment a entendre que es va fer una rehabilitació integral; invoca manca de legitimació activa per a exercitar l'acció de l' art. 1591 CC perquè les parts de l'arrendament d'obra van ser la Sra. Montserrat i l'empresa Tross Tècnics.

c) Consta al contracte d'arres de data 18-2-2005 (f. 42 girat) que la part venedora acabaria de fer alguns treballs pendents encara d'acabar (armari per a cuina, acabats de

fusteria, i de paleta a cuina i repàs de pintura a una cantonada de l'entrada causada per humitat, en termini de 10 dies), que la compradora va recepcionar de conformitat el 3-3-2005 (f. 45) renunciant a res més reclamar per dites obres i millores.

d) Al moment d'escripturar no hi havia cèdula d'habitabilitat (s'assoleix el 19-4-2006) ni certificat d'instal·lació elèctrica (s'assoleix el 20-4-2005, f. 58) i fins el 12-7-2005 no hi ha subministrament elèctric (primera factura al f. 59); l'actora reconeix que va anar a l'Ajuntament d'Olesa de Montserrat a verificar la situació urbanística de la finca després de la compra (sol·licitud de consulta de plànols a 2-11-2005, f. 61).

e) A la pericial de l'actora ja es diu que a la primera visita (24-1-2005) els aleshores futurs compradors van poder comprovar com de fàcil saltava la pintura de diferents paraments verticals de planta baixa; consta que amb posterioritat van créixer els indicis d'humitat -que sosté l'actora ja hi eren abans però els van dir que era d'assentament d'obra- perjudicant seriosament parquet i baixos de fustes de planta baixa, entre 28-7-2005 (en que van demanar a l'Ajuntament la revisió de la xarxa d'aigua per si hi havia alguna fuita, f. 60) i 7-12-2005, en que es va descobrir que els desguassos de la casa no estaven connectats a la xarxa pública de sanejament sinó que acabaven al subsòl de la casa (certificat de l'empresa Hispasans SL al f. 64, sol·licitud a l'Ajuntament de l'expedient d'obra de la casa per saber qui havia fet les darreres obres, f. 62-63 a data 9 i 13-12-2005); acompanya l'actora acta de presència de 5-1-2006 (f. 72 i ss.) il·lustrada amb fotografies dictamen pericial de l'arquitecte Sr. Roberto de data 7-2-2006 -visat el 9-5-2006- que (f. 110 i ss. -fotos al f. 126 i ss. de les que es desprèn que la finca tenia l'aspecte d'haver estat rehabilitada totalment-) detalla els desperfectes: manca de desguàs, manca de làmina impermeabilitzant sota solera de planta baixa i manca d'armat d'aquesta, tots ells determinants d'inhabitabilitat a planta baixa, les despeses de llicències (f. 75 i ss. i 105), de notari (f. 106-107) i les obres de neteja (f. 104), reparació (de paleta f. 79 i ss., de fuster, f. 86 i de lampista, f. 86 i ss.) realitzades i aporta pressupost de pintura (1.362 euros més IVA, f. 89) que s'haurà d'executar quan s'assequin les parets que sosté encara traspuen humitat al moment de la demanda; la demandada Sra. Montserrat manté a la contestació (f. 181) que desconeixia la desconnexió dels desguassos a la fossa sèptica, i sosté que no hi ha obligació de vendre la

finca amb connexió a clavegueram si no és de nova construcció, nega la relació de causa a efecte de la desconnexió quant a les humitats i invoca el coneixement d'aquestes pels compradors; quant a l'import de les obres de reparació i pintura van restar al resultat de les pericials (f. 183) encara que discuteix la necessitat de 400 h. de paleta per a la connexió al clavegueram.

f) Consta reclamació extrajudicial per burofax de 13-12-2005 lliurat el 4-1-2006 (f. 66 i ss.) i una temptativa de mediació a l'oficina de Consum municipal el 9-1-2006 (f. 71) i per carta certificada de data 10-4-2006 (f. 101 i ss.)

g) La demandada va demanar poder presentar l'informe pericial amb més temps tot i la fermesa de la provisió de 19-9-2006 - notificada el 22-9-2006- que assenyalava l'audiència prèvia per al 8-11-2006 (f. 198-199); la provisió de 7-11-2006 (f. 212) va manar que en compliment de l' art. 337.1 LEC es lliurés l'informe abans de l'audiència prèvia; a dita audiència prèvia es va oposar l'actora a la seva admissió per preclusió processal (min. 3'10 DVD) desestimada (min. 12'08 DVD) amb reposició (min. 19'33 i ss. DVD), desestimació (min. 22'25 DVD) i protesta (min. 22'53 DVD); l'informe pericial de l'arquitecte Don. Rodolfo , de data 3-11- 2006 (f. 213 i ss. -fotos al f. 224 i ss.-) fou presentat el 7-11-2006; adverteix que tots els paraments verticals de planta baixa havien estat reparats quant a revestiments de guix a les parts més baixes (una mitjana de 30 cm.) que fa pensar en humitat per capil·laritat per tocar els murs directament fonaments o terra i fins i tot en elles hi nota presència d'humitat; partint de que la reforma que es va fer abans de vendre seria solament reforma de cuina i bany, descarta que les humitats per capil·laritat siguin conseqüència de dita obra (f. 221); i li sorprèn que als treballs de reparació del sòl de planta baixa no es faci cap tasca impermeabilitzadora de la solera, de manera que les humitats a parets i l'aparició de florescències -pols blanca- damunt el gres de planta baixa seguiran; en ampliació del seu dictamen l'arquitecte Don. Roberto (f. 473 i ss.) manifesta a data 15-12-2006 que les factures aportades per l'actora són correctes quant a preus, especialment la de Construccions Bonavila SL per a connexió a xarxa de sanejament, on ressalta que es va haver de cercar el traçat de la xarxa i subsanar tots els defectes; quant a si són possibles altres causes de les humitats que les degudes a aquests desguassos desconnectats, diu que no perquè la finca originàriament estava 90 cm. per sota del

seu actual nivell de planta baixa i de les humitats detectades pel Sr. Rodolfo diu que són les que encara no s'han assecat i impedeixen de pintar els paraments afectats, i acaba dient que no té cap dubte que hi hagué abans de la venda una rehabilitació integral.

h) Al judici celebrat l'11-1-2007 (f. 506 i ss. i DVD) les parts demandades van demanar que es refusés l'ampliació de la pericial, el que fou desestimat amb protesta per a segona instància (min. 6'45 DVD); a l'interrogatori, la demandada Sra. Montserrat declara en nom propi i com a representant legal de Tross Tècnics (min. 6'57 i ss. DVD) que manifesta que va encarregar la venda a Fincas XXI; no hi vivia ningú; mentre va ser seva ningú hi va viure; s'estava arreglant; quan va encarregar la venda mancava fer alguns repassos, un 99% estava fet; les reformes van durar 3-4 mesos; va canviar cuina i banys i terres, pintura, tancaments d'alumini i portes interiors; la cuina sempre ha estat a planta primera; quan va comprar la casa hi havia els tres banys; va canviar les peces i el mirall; el parquet sintètic també el va posar ella; a les tres plantes; va pintar façanes i no ha tocat teulat; no ho recorda, quant menys; la instal·lació elèctrica està reparada per zones; on convenia; es va haver de fer un nou butlletí; les reformes no les va pagar Tross Tècnics; solament va aportar alguns materials; el dia que es va signar l'escriptura i havia la titular de Finques XXI, no sap si és la Sra. Estefanía ; no li van dir que aportés la cèdula d'habitabilitat; en aquell moment no la va aportar; no li van demanar; desconeix si n'hi havia; però quan la va comprar no en tenia; els compradors no li van demanar plànols; no n'hi havien; potser només n'hi havien de les modificacions que es feien; té un local on ven materials per cuines i banys, mobles i electrodomèstics; va comprar la casa per a ella, no per a tornar-la a vendre; finalment la va vendre per circumstàncies personals: va decidir de mudar-se en conèixer la seva actual parella; Tross Tècnics només va aportar rajoles; Tross Tècnics no té personal per a obres; qui fa l'obra és un autònom extern; no té personal d'obra, només dos comercials a la botiga; la llicència d'obres menors la va demanar el Sr. Pedro Jesús , venedor de la casa; desconeixia que tenia fossa sèptica; ho ha sabut ara amb aquesta demanda; reconeix que tenia humitats l'immoble; les coneixien els compradors; hi ha un document on ella es compromet a pintar; la casa té molt més de 50 anys; el preu és inferior al de mercat perquè tenia necessitat de vendre; venia també un xic condicionat per les humitats i recorda que es va quedar que ella faria unes reparacions i es va

fer una rebaixa de 5.000 euros per acabar d'arrodonir i tancar el tema; no ha fet cap rehabilitació integral, ha fet una reforma interior; no necessita de cap tècnic; hi ha una renúncia a reclamar res més per obres pendents; en compensació del compromís de fer uns acabats; entre aquests acabats estava pintar unes humitats; les obres són anteriors a la venda i sota el seu criteri; no va tocar canonades de desguassos per res; es va limitar a canviar els sanitaris; mai va dir que fora un habitatge a estrenar; és una casa antiga restaurada per a que sigui més confortable; solament unes poques factures (1.150 euros) de material van ser comprades per Tross Tècnics; l'habitatge no sap si comparteix desguassos amb altres habitatges; ella va conèixer els compradors en signar les arres; la reserva la signarien amb Fincas XXI; van visitar l'habitatge en diverses ocasions, i fins i tot tenien una clau per veure la finca amb el seu consentiment, entre les arres i l'escriptura; sap que van anar amb industrials per instal·lar la calefacció; sembla que algú van portar per veure com estaven les bigues; entre arres i escriptura creu que van passar quasi quatre mesos; temps en el que tenien la clau; ella no volia posar calefacció; s'ha posat després de l'escriptura; havien usat els lavabos abans de vendre només els industrials; les humitats no eren noves; a l'exterior també n'hi han; estaven a la vista; les finques del costat per fora també en tenen; ella va pintar al damunt, sense restaurar ni reparar res; no ha fet alteracions de la casa; no ha tingut direcció tècnica; no la necessita, perquè no s'ha enderrocat cap envà; quan la va comprar, l'antic propietari hi vivia; el demandant Sr. Sergio declara (min. 33'51 i ss. DVD) manifesta que el gener de 2005 es van interessar per aquesta casa; se'ls va presentar com nova; estava preciosa; està al casc antic, al costat de la plaça Les Fonts; va observar humitats a les visites i els van dir que l'obra s'estava assentant; van tenir les claus abans de l'escriptura i van fer alguna visita sols ella i la seva parella; van cridar uns tècnics per veure com feien el sistema de calor que estava en negociació amb la propietat, i finalment els va rebaixar 5.000 euros; van anar a comprovar si els defectes que va comprometre's a refer al contracte d'arres s'havien arreglat o no; i les va arreglar; a la cuina hi havia escalfador elèctric; se'n van adonar del problema perquè un dia el lavabo de baix no tenia sortida; van avisar la cisterna de neteges perquè el wàter estava embussat i no tenien plànols, de manera que el van treure i la goma no passava i van fer una cala i van veure que no hi havia

canalització i residus d'obra tapant el forat; i d'aquí es va descobrir el mateix a la dutxa; la calefacció la van posar entre el 7 de maig i el setembre que va venir la cisterna; un parell de mesos van trigar a fer la calefacció; quan apareix el problema ja estava instal·lada; el primer dia que hi va anar, el 24-1-2005, ja va veure humitats i que la pintura saltava; en dues ocasiona anteriors a la reserva va anar-hi dos cops i també les va veure; i en quatre ocasions després, entre reserva i arres; i una de les coses que es compromet la venedora és a pintar quan s'assequi; no sap si la propietat es va comprometre a resoldre les humitats (a dit document només es parla de repàs de pintura a una cantonada de l'entrada); les humitats són ara menys i estan ja retrocedint però els han dit que tardaran tres anys en assecar-se, els han recomanat que no pintin fins que s'assequin del tot; es van trobar una casa pintada de fora, per dintre amb els elements nous, les bigues de fusta tractades i pintades, una casa remodelada del tot, com si fora nova; tot i que es veia antiga; el tècnic va venir a informar-los de com es feia la calefacció; cap enginyer o arquitecte els va assessorar sobre la casa; ell és treballador de telefònica, no té coneixements de construcció; Construccions Bonavila en aixecar el sòl de planta baixa el gener de 2006 descobreix que el que estava canalitzat anava a una mena de pou mort; es va aixecar acta i tot; feia molta pudor; després de l'obra ja no; la cisterna era d'Hispasans; no els van lliurar cèdula d'habitabilitat; d'haver-ho sabut no hauria comprat; no la tenen fins l'any següent; sense corrent van estar 2/3 mesos; fins juliol; les humitats van anar creixent i van sortir fongs i zones negres on els van dir que s'assentava l'obra; aleshores es van espantar; quan el paleta aixeca el terra s'adonen de la magnitud del problema; es van sentir enganyats; en descobrir la causa van entendre que es podia resoldre; encara és hora que manquen coses a la planta baixa i no saben si podran enfrontar-ho; d'haver-ho sabut tot això no hauria comprat; mai han contestat les reclamacions; la demandant Sra. Claudia declara (min. 58'42 i ss. DVD) es referma en tot el que ha dit el seu company; precisa que la calefacció es va posar després de comprada la casa, al cap d'un temps; van fer no menys de 5 visites; lo de les humitats ho van dir de seguida i els van dir que l'obra s'estava assentant; només hi havia un tros no pintat que sí li van exigir que es pintés i ho va fer; el descompte li van fer no per les humitats sinó per la calefacció; l'obra de connexió amb la xarxa pública es va fer entre 2 de gener

a 1 de febrer de 2006 i la canalització a meitat del procés; les humitats s'estan assecant, però està en procés; tardarà uns tres anys; no sap si els veïns estan connectats a la xarxa; l'arqueta sí que sap que comunicava amb un altre veí; els veïns tenen humitats exteriors, res a veure amb el que tenien a casa; pujaven molt amunt i amb fongs, taques de tocs colors, insectes, etc.; mai l'Ajuntament els ha requerit de connexió; no recorda si els va dir que fora obligatori, suposa que ho és; és un tema de salut pública; en no tenir cèdula no podien tenir electricitat; durant tres mesos; les demés cases que van veure eren similars de preu perquè van posar clar un sostre; totes tenien calefacció menys aquesta, però altres problemes com sorolls de bars; ella és professora de l'Institut; coneix de classe una filla de la propietat de dita agència; de saber que no hi havia cèdula no haurien comprat; la Sra. Estefanía que no la tenia allí o no la tenia però els diu que els hi portarà; sempre hi van confiar; també els va prometre el llistat de tots els industrials que havien intervingut; van saber que era Tros Tècnics qui havia fet l'obra per dos documents que va trobar; són tres albarans de materials; el preu de compra fou 260.645 euros, cinc mil euros menys que a l'inici; per la calefacció; la conformitat amb les obres fetes era referent a les reparacions compromeses per la propietat al contracte d'arres; abans d'escripturar van anar a la casa amb tècnics que els van indicar el sistema de calefacció més adient, no sobre l'estructura de l'edifici; el dia de signar escriptura tots els assistents s'exclamen de que no hi ha cèdula; i mai es va donar; han anat a l'oficina del consumidor; de saber que no hauria cèdula no haguessin comprat; declara la testimoni Doña. Estefanía (min. 1:21:29 i ss. DVD) titular de Finques XXI; va rebre l'encàrrec de vendre la casa de c/ DIRECCION000 NUM000 per part de la Sra. Montserrat ; reconeix la reserva; reconeix també el document d'arres com redactat per la seva oficina; quant a la diferència de 5.000 euros diu que fou per la calefacció; estava present quan s'arriba a aquest pacte; la casa tenia una reforma completa, a estrenar, com nova; reconeix la conformitat amb unes reparacions fetes de coses pendents que es relataven al contracte d'arres com redactat per la seva agència; la venedora no va portar la cèdula; al contracte d'encàrrec de venda ja s'hi va obligar; va dir que no la va portar, no recorda si va dir que no la tenia allí o que no la tenia, i va dir que en uns dies la portaria; i els plànols; i no ho va portar; sí els va pagar els honoraris ella allí mateix; al full d'encàrrec (no consta a les actuacions) no s'especificava que fora un

habitatge de més de 70 anys amb humitats; no s'hi va consignar res de "a estrenar" però els va dir que sí ho estava; estava com nova; el preu d'escriptura és inferior per impostos; el preu real, però, és el que surt al contracte d'arres; és intermediària immobiliària, no API; nega que hi haguessin humitats, més enllà del que consta al contracte d'arres, quan van visitar la casa; no sabien que no estava connectada la casa a la xarxa; no sap si ella ho sabés; la sorpresa és que es va desentendre del problema; sospita; no sempre es lliuren plànols; li van demanar i no en disposava; els va sorprendre que no va portar la cèdula a la notaria; podia aconsellar-los no signar però les parts es van refiar d'ella; no hi ha cap document però ella estava present; si no s'hagués fet la venda hagués cobrat igual la comissió; declara la testimoni Doña. Angelina (min. 1:36:21 i ss. DVD), que declara haver treballat en el passat a Fincas XXI, quan la Sra. Montserrat els va encarregar la venda; ella fou l'agent que va ensenyar la casa; era una casa antiga totalment reformada -sòl, cuina, finestres, algunes bigues, teulat també perquè es va comentar, etc.- ; la van visitar força vegades, cinc o sis; la va ensenyar a d'altres persones; la propietària va venir possiblement les darreres vegades; quant menys dues; estava molt satisfeta de com havia quedat la casa; en cap moment els va dir quina empresa havia fet la reforma però els va donar a entendre que la reformava per vendre-la i donava la sensació que l'empresa era d'ella; reconeix la reserva i les arres; i que la diferència de preu és una rebaixa perquè la calefacció, enlloc de posar-la la venedora la posaven ells; ha estat present a la signatura de tots els documents; menys a la venda; el full d'encàrrec la va fer ella; no va apuntar que tingués humitats; no es venia com nova a estrenar sinó antiga totalment reformada i amb descripció del que era nou; a estrenar era la reforma; no obra nova; per a la rebaixa del preu no va influir les observacions d'humitats, perquè el que es va comentar era una petita humitat; i quatre punts a repassar; no recorda que s'hagués posat que no hi havia cèdula; se solen demanar plànols, si els tenen bé i si no també; no és API; és comercial immobiliària; una casa com aquesta ara val molt més; ha pujat moltíssim; cap a 70 milions com res; aleshores no; es va valorar com antiga totalment reformada; no recorda la comissió; no sap qui va tramitar la cèdula ni si va ser Fincas XXI; el testimoni Sr. Insausti Solé (min. 1:50:07 i ss. DVD), enginyer de telecomunicacions, que coneix els actors, manifesta que els dos li van demanar de veure la casa per fer un pressupost de calefacció solar per

a tota la casa, amb una certa urgència, perquè estaven negociant-ho si ho pagaven ells o la propietat; tenien les claus per això; era una casa totalment reformada, des de l'entrada a dalt de tot; es veia tot per estrenar; a dalt de tot s'havia reduït la terrassa per fer una habitació; el teulat a aquesta part nova les teules estaven arreglades; té façana pintada; no hi vivia ningú aleshores; no havien comprat, encara; finalment no van acceptar el pressupost de calefacció solar de l'empresa per la qual treballava; no recorda si va lliurar-lo per escrit o els va donar la quantitat; ho va fer una altra empresa, convencional; va veure humitats; va anar a la casa el març de 2005 un matí sencer; hi va anar amb ells; el març de 2005 no hi havia humitats; recentment, els Nadals darrers, sí hi havien humitats; el testimoni Sr. Ignacio (min. 1:59:56 i ss. DVD), enginyer tècnic industrial, diu que coneix la casa; hi ha estat dos cops, una a febrer-març i darrerament el novembre; la primera visita fou per valorar quin sistema de calefacció es podia posar i el cost; i per saber si anava a càrrec seu o de la propietat; va veure la casa i aleshores era la típica casa totalment reformada; va veure totes les estances; va estar veient si la instal·lació elèctrica tenia capacitat i el quadre era nou; el sòl, les finestres d'alumini, l'estudi, etc.; hagués dit que era una reforma integral; a la terrassa hi havia una habitació de parquet i recorda la irregularitat de l'estança; tot era nou; la terrassa era reformada; els va donar la seva valoració; creu que li va passar la valoració i oferta de materials o components; la darrera casa que ha vist la casa i va estar el novembre passat; es tractava de valorar el cost; ell no té empresa d'instal·lació; tot i que havia estat instal·lador; el perit Don. Roberto declara (min. 2:7:04 i ss. DVD i min. 0'1 i ss. DVD 2) que es va fer una rehabilitació total; si la rehabilitació afecta a estructura requereix arquitecte i aparellador o solament arquitecte i llicència d'obres -no aclareix si majors o menors- ; no li consta direcció tècnica; la llicència fou solament per reformar cuina i bany; les canonades de desguàs eren les de bany de planta baixa i baixants dels demés banys i cuina de planta primera; es veia que s'havien fet al mateix temps; el fet que els desguassos desemboquessin al subsòl era una matusseria total, sense cap justificació; però admet que això no s'hagués advertit a simple vista ni per un expert; estava allí quan el Sr. Eloy va aixecar el sòl; picada la solera va aparèixer una gran quantitat d'aigua negra i insectes; després del primer dictamen ja no feia mala olor i no s'apreciaven els

fongs que havien aparegut a les parets; els danys de la planta baixa són d'aquesta acumulació d'aigües negres al subsòl; sota solera; també es va veure que no hi havia làmina d'impermeabilització; pujava per capil·laritat; l'aigua sempre cerca sortida i aquesta era la més senzilla; aquesta és la causa dels danys relacionats al dictamen; després de la reparació, es va substituir el parquet per rajola de gres per tal que no es repeteixi el problema; impermeabilitzar resultava molt car; en les condicions que estava no li haguessin donat cèdula d'habitabilitat; d'haver-se vist; la planta baixa no era habitable; tot habitatge ha de desguassar aigües negres; en habitatges ja existents també és obligatòria la connexió a la xarxa pública de sanejament; i és de pura lògica; la LOE ja ho indica; i la normativa de la Generalitat també; fossa sèptica no n'hi havia; era un simple clot al subsòl; no creu que hi fora de sempre pel format del rajol; és difícil de calcular; no sap tampoc si era recent; la finca podria tenir cent anys; les humitats només venien d'aquesta patologia; les humitats externes són de rebot de l'aigua de pluja al paviment de planta baixa; no hi ha humitats ja; la minusvaloració és perquè s'ha solucionat aquest problema, però qualsevol embassament d'aigua al subsòl pot pujar amunt; per deficient solera; fa molts anys que es compacta el terreny; no era habitual fa cent anys però començava; fa cent anys no sap si hi havia clavegueram a Olesa; no es necessita direcció tècnica per refer cuina i bany si no es toquen envans; per pintar tampoc, si no s'ha de muntar bastides; per posar parquet flotant tampoc; per canviar finestres, depèn, no si no es modifica l'obertura i no es toca paret; aquí consta que es va obrir una paret de façana, segons els compradors; el perit Don. Rodolfo declara (min. 15'38 i ss. DVD 2) que es ratifica en el seu dictamen; ha visitat la casa una sola vegada; hi havien humitats a parets tal i com indica a l'informe; al voltant o a prop de la calefacció també; la casa deu tenir uns 70-80 anys segur, podria tenir-ne 100; a aquella època els desguassos eren a base de pous morts; per reformar cuina i bany solament per a substitució de rajols és un assumeix d'obra menor, però no cal direcció tècnica; per pintar tampoc cal direcció tècnica, ni per pintar; no hi ha normativa que obligui a connectar immediatament a xarxa de clavegueram, tractant-se de cases velles; però sí quan s'ha d'actualitzar la cèdula d'habitabilitat; l'Ajuntament no obliga; entén que l'expressió "la casa s'està assentant" fa referència a l'assentament de les cimentacions; aquí no s'han fet nous volums, pel que ha vist, però és opinable;

no ha vist la casa abans de reformes; diu que no sembla se n'hagin fet per l'estructura de bigues de fusta i l'aspecte de façana; les golfes poden ser noves, però no immediates; ell s'ha centrat a planta baixa; vàries cases del veïnat tenen humitats; l'aparença és que es tracta de capil·laritat ascendent; el model constructiu dels veïns és similar; no sap si les demés cases tenen claveguera; hi ha humitats encara a parets; la connexió no ha solucionat el problema; la manca de connexió ha pogut col·laborar, però encara existeix ara una patologia, i és probable que abans hi fora; són patologies fruit del model constructiu, inherents a l'edifici i l'edat; fins i tot a edificis més moderns també passa; per manca d'actuacions tampoc; els murs portants van directament a terra; l'obra que s'ha de fer davant el que es troba el gener de 2006 és reparar els desguassos en aquests casos; i connectar a xarxa comunitària, perquè és un departament que té el 87% del total edifici; no hi havia parquet a planta baixa quan hi va anar.

Tercer. La sentència d'instància, de data 26-2-2007 (f. 510 i ss.), estima íntegrament la demanda, condemna els demandats a abonar als actors la suma reclamada, interessos legals i costes.

Entén la sentència que els compradors no van poder renunciar eficaçment i amb coneixement de causa a res més reclamar per obres de rehabilitació que les referides al pacte sisè del contracte d'arres, que en res es refereixen a l'objecte del litigi.

Entén també que, si bé coneixien l'existència d'humitats a planta baixa, no coneixien la desconnexió dels sanitaris al clavegueram, que els demandats, en tant que havien rehabilitat la finca, no podien desconèixer i van ocultar

Entén així mateix que la rebaixa de 5.000 euros no fou per humitats sinó per manca de calefacció.

Entén acreditat que l'objecte lliurat no es correspon amb el degut lliurar (un habitatge en condicions de ser habitat) atesos els arts. 1445, 1461 i 1124 i 1258 CC.

A banda de l'obligatorietat de connexió a xarxa de sanejament, entén que la desconnexió es va produir en el procés de rehabilitació -on no es podia deixar de comprovar si evacuaven o no els desguassos- i es va ocultar per la venedora, o el fet que mancava aquesta connexió a clavegueram; per tant, entén incompliment defectuós i obliga a indemnitzar els danys peritats per l'actora a ambdós demandats solidàriament perquè diu que no es pot separar la responsabilitat de cada qual.

El primer motiu del recurs és la manca de fonamentació.

Resulta insubstancial, quant als fets, atès el simple reexamen de la sentència per aquesta Sala. El Jutjat a quo examina cadascuna de les proves i exposa amb claredat les conclusions que n'extrau.

Quant al Dret, la sentència d'instància identifica les accions exercitades contra la venedora -incompliment contractual- i contra la constructora autora de la remoció -acció de responsabilitat decenal- i obra en conseqüència.

No pot prosperar el motiu.

Quart. Quant a l'apreciació correcta o incorrecta del material probatori, cal establir si hi hagué rehabilitació o remodelació o simple reparació d'elements aïllats de la casa, qui va dur a terme aquestes reformes i amb quin abast.

Rehabilitació. No hi ha acord entre les parts ni entre els perits de si es va fer una rehabilitació, una reforma completa o una simple reforma interior de la casa que ens ocupa abans de vendre-la.

Cal precisar què entenem per rehabilitació.

El concepte de rehabilitació prové de la ciència urbanística i de l'arquitectura i ateny al concepte de restablir l'edifici o l'habitatge al seu estat originari, considerat aïlladament o en tant que immers en un polígon, àrea o unitat d'actuació sota criteris de coherència amb les directrius d'un determinat planejament urbanístic.

No és fàcil d'establir jurídicament un concepte unívoc.

Es dóna per suposat en moltes normes.

En el Dret Estatal, el RD 2329/1983 (encara vigent, sobre protecció a la rehabilitació del patrimoni residencial urbà) entén per rehabilitació (art. 1.3) l'adequació constructiva o funcional d'habitatges o d'edificis destinats a habitatge i dóna preferència a efectes de protecció a les actuacions encaminades a obtenir l'adequació estructural d'un edifici (entesa com suficiència respecte a seguretat estructural i constructiva, accessos, instal·lacions generals d'aigua i electricitat, xarxa de sanejament, estanquitat front a l'aigua de pluja i la humitat, aïllament tèrmic, acabats generals i seguretat front d'accidents i sinistres) i les que permetin l'adequació de l'habitabilitat d'un habitatge (entesa com situació en edifici amb adequació estructural i condicions d'habitabilitat mínimes respecte a superfície útil i programa, distribució interior, instal·lacions d'aigua i electricitat, llum natural, ventilació i

aireació, aïllament tèrmic, serveis higiènics i instal·lacions de cuina i acabats interiors).

El RD 726/1993 de 14 de maig que va regular el finançament d'actuacions protegibles en matèria de rehabilitació d'immobles (derogat pel RD 2190/1995 de 28 de desembre) no definia a l'art. 1 la rehabilitació, però de l'art. 3 se n'extreia que podia consistir en obres que afectin tot l'edifici, o els seus elements comuns, que donin com a resultat modificació de superfície útil destinada a habitatge, i que pot estendre's a tallers artesans, agrícoles, ramaders i de pesca, i que es divideix en estructural o funcional que poden incloure obres d'adequació de l'habitabilitat (art. 3.6). L'art. 5 establia les següents modalitats: remodelació d'edifici (quan l'obra persegueix la modificació de la superfície destinada a habitatge o el nombre d'habitatges), adequació estructural (quan l'obra va encaminada a proporcionar a l'edifici condicions de seguretat constructiva, garantint la solidesa, estabilitat, fermesa i resistència) i l'adequació funcional (quan l'obra va adreçada a proporcionar a l'edifici condicions suficients quant a estanquitat respecte de la pluja i la humitat, aïllament tèrmic, quant a xarxes generals d'aigua, gas, electricitat, telefonia, sanejament, serveis generals i seguretat front d'accidents i sinistres, quant a accés, supressió de barreres arquitectòniques) i les obres complementàries a les finalitats o modalitats esmentades. I l'art. 6 que l'edifici estigués en condicions tals que no fora preferible el seu enderroc.

L'art. 13 va preveure la rehabilitació d'habitatges per a adequació de les seves condicions d'habitabilitat, entenent per tals les obres adreçades a proporcionar condicions mínimes quant a superfície útil, distribució interior, instal·lacions d'aigua, electricitat, gas, ventilació, llum natural, aïllament tèrmic, acústic, serveis higiènics i instal·lacions de cuina i altres serveis; actuacions que permetin estalvi energètic o adequació de les instal·lacions ja existents a la normativa actual en matèria de subministrament d'aigua, gas, electricitat, protecció contra incendis o sanejament; supressió de barreres arquitectòniques i ampliació d'espai habitable mitjançant obres o tancament de terrasses, sempre que la superfície útil no ultrapassi 120 m2 (a efectes de ser subvencionable o protegible), en tot cas amb submissió a la normativa d'habitabilitat de les CC.AA.

L'art. 19 va preveure, finalment, la rehabilitació d'edificis consistents en un sol habitatge per a les mateixes finalitats.

El RD 2190/1995 de 28 de desembre (derogat pel 1186/1998 ) per bé que va modificar la superfície màxima protegible, no es va decantar, conceptualment, del concepte i modalitats de rehabilitació del Decret de 1993 (art. 29 i ss .)

El RD 1186/1998 de 12 de juny (derogat pel RD 1/2002 de 11 de gener) segueix la pauta de l'anterior (arts. 32 i ss .).

El mateix podem dir del RD 1/2002 de 11 de gener (derogat pel RD 801/2005 d'1 de juliol ) atès allò que disposen els seus arts. 27 i ss. i específicament les modalitats vistes (art. 31 i ss.) per bé que limita el finançament de la rehabilitació d'un edifici que sigui un sol habitatge a la corresponent a l'actuació predominant segons el Dret vigent de la C.A. en particular.

El RD 801/2005 d'1 de juliol que va aprovar el Pla Estatal d'accés a l'Habitatge 2005-2008 (arts. 47 i ss.), que segueix vigent, persegueix bàsicament les mateixes finalitats i en general segueix les mateixes modalitats (arts. 62 i ss .) quant a edificis i habitatges no inclosos en àrees de rehabilitació integral o centres històrics -que tenen la seva peculiar normativa- per bé que modifica substancialment les condicions de finançament.

L'O. del Ministeri de l'Habitatge 2784/2006 de 27 de juliol (art. 2 ) entén com a tal les actuacions encaminades a millorar l'accessibilitat atesa la Llei 51/2003 de 2 de desembre modificadora de la LPH, instal·lació d'ascensors, rampes d'accés, dispositius mecànics d'accés, actuacions per adaptar habitatges a minusvalies, per millorar l'eficiència energètica dels edificis, accedir a noves formes de captació energètica (bàsicament solar elèctrica i tèrmica) i millorar el subministrament i aprofitament de l'aigua, així com les obres adreçades a obtenir major seguretat -reforçant murs, columnes, cimentacions i bigues- i estanquitat dels edificis.

En el Dret autonòmic no hi ha un esment tan clar a les modalitats de rehabilitació, que són les de la legislació estatal bàsica.

La Generalitat de Catalunya ve fent plans d'actuació en matèria de rehabilitació d'habitatges des de 1982. La causa fou la irrupció del fenomen aluminosi a l'escena pública al llarg dels anys 80 i 90 del segle passat.

El D. 221/1992 de 4 d'agost, adreçat a finançar la rehabilitació d'edificis comunitaris públics, encara vigent, es feia ressò a la seva exposició de motius de que la legislació fins aleshores venia entenent per rehabilitació les actuacions adreçades a que els habitatges obtinguessin els nivells d'habitabilitat standard adients.

El D. 185/1992 de 4 d'agost es centrava en les actuacions per a rehabilitació estructural. El D. 205/1993 que el va substituir venia a definir la rehabilitació (art. 1) com reparació de deficiències i patologies estructurals. El D. 314/1993 de 9 de desembre estableix que prèviament a la rehabilitació estructural es calculin i concretin les càrregues que pot suportar un edifici susceptible d'una actuació de rehabilitació estructural.

El D. 247/2000 de 24 de juny va entendre per rehabilitació tota actuació en edificis dedicats a habitatge permanent (art. 10 -íd. D. 201/1998 de 30 de juliol, art. 27-), de valor superior a 500.000 pts. en tot cas, susceptible de ser considerada actuació protegida segons les condicions del RD -estatal- 1186/1998 de 12 de juny .

Actualment el foment de la rehabilitació a Catalunya es regeix pel D 455/2004 que pretén determinar l'estat real del parc immobiliari català a través d'un programa de test (TEDI) dels edificis anteriors a 1980, residencials -quina superfície ocupada per habitatges excedeixi el 70%, exclosos planta baixa i sota rasant- i establir les ajudes pertinents -a canvi d'ús com a habitatge permanent, de qualificació com VPO o limitació de venda en 10 anys (de 5, segons el D 201/1998, art. 33)-.

El Decret usa el terme rehabilitació (art. 12) com a sinònim d' actuació adreçada a l'eliminació de patologies determinades - estructurals (que afectin solidesa, estabilitat o seguretat de l'edifici), deficiències constructives que comprometin l'habitabilitat (segons la normativa aleshores vigent) o elements puntuals (que presentin risc per a les persones), supressió de barreres i millora de l'accessibilitat.

L'art. 12.4 fa referència explícita a rehabilitació -actuació protegible- l'adreçada a posar al dia baixants, canonades i desguassos de sanejament, de subministrament d'aigua, electricitat i gas canalitzat. L'art. 13 imposa llicència municipal d'acord amb la normativa urbanística.

El D 244/2005 de 8 de novembre es marca entre les seves fites (art. 2 g) la promoció de la millora de la qualitat i de la sostenibilitat de l'edificació i del parc immobiliari existent i el D 274/2006 de 20 de juny (adreçat rehabilitar grups d'habitatges de titularitat i promoció pública de diversos barris de Barcelona) va encaminat a resoldre patologies estructurals, dèficits constructius afectants a elements comuns i a la instal·lació d'ascensors.

Així les coses, doncs, i al marge de que s'hagués infringit la normativa urbanística quant a tancaments de terrasses o realització d'obres sense l'adequada llicència

(l' art. 179.2 b) de la Llei 2/2002 -i del Decret Legislatiu 1/2005 de 26 de juliol que va substituir-la aprovant el text refós de la Llei d'Urbanisme de Catalunya- va disposar que les obres d'ampliació, reforma i rehabilitació d'edificis estaven sotmeses a llicència urbanística i el Reglament d'Obres, Activitats i Serveis dels Ents Locals 17/1995 de 13 de juny disposa -art. 75.2 - la necessitat d'acompanyar projecte tècnic per a obtenir la llicència d'obres de rehabilitació estructural; en qualsevol cas, si la modificació ha estat substancial, l'art. 90 exigeix també llicència urbanística de primera ocupació quan la modificació o ampliació hagi requerit el projecte de que parla l'art. 75.2), vistos els conceptes legals de rehabilitació, hem de concloure, examinada de bell nou tota la prova practicada, que sí es va dur a terme una rehabilitació en tant és palès que es va tractar -i en la major part de l'actuació es va aconseguir- millorar sensiblement les condicions d'habitabilitat (estanquitat contra la pluja: canvi de portes i finestres exteriors de fusta per altres d'alumini; modificació d'espai habitable: tancament d'un espai obert sota teulat a terrassa; serveis higiènics i de sanejament: canvi d'elements sanitaris de les cambres de bany i dels elements de cuina; caldera de gas per a cuina i calefacció; adequació a normativa actual d'instal·lació elèctrica; acabats: portes interiors i parquets, pintura exterior i interior). Van mancar, en el camp de l'estanquitat, actuacions adreçades més que a minvar o minimitzar, a prevenir les humitats -com podria ser, p. ex. la disposició d'un forjat sanitari sota paviment de planta baixa i un placat ceràmic o arrebossat aïllant de façanes o la introducció d'elements electromagnètics per combatre tota possibilitat de capil·laritat a les parts baixes dels murs de càrrega i envans de planta baixa- que hauria encarit molt més el preu de venda.

El que sí és especialment greu, en el camp del sanejament, és la manca de connexió a xarxa de clavegueram.

Quant a si existeixen, a més de les humitats degudes a filtració d'aigües negres -ascendents per capil·laritat des del subsòl on s'acumulaven sense sortida- altres provinents d'aigües netes, subterrànies i provinents de capes freàtiques, per inexistència de forjat sanitari a planta baixa, no està acreditat. Els propis actors diuen que quan van visitar el pis i van notar certa humitat a les parets els van dir que s'estava assentant la casa i sembla que van entendre que s'assecava l'obra -una obra nova o remodelació important recent, és notori que desprèn humitat de l'adormiment del guix del lliscat de parets, per bé que no

passa de manifestar-se en sensació de fred i entelat de vidres de finestres (condensació, no filtració)-.

Altrament, si el semisoterrani hagués estat buit de residus i aigües negres hagués actuat parcialment de cambra aïllant, efecte que sempre es pot tractar d'assolir, ventilant aquest espai buit mitjantçant reixetes a l'exterior a ras de terra per fer-hi circular l'aire corrent.

I és sabut que cap introduir elements electromagnètics a la part baixa dels murs, cada certa distància, per invertir el fenomen canviant-ne la polaritat.

Per tant, la manca de solera impermeable com a defecte important i factor de risc per a possibles humitats de subsòl ascendents per murs per capil·laritat és més una possibilitat remota que factible. El perit de la part actora coincideix amb aquesta en que les taques tardaran a assecar-se però que un cop ha estat eliminada la font de la filtració han decrescut molt.

Per tant, no havent-se especificat l'abast de la rehabilitació, la previsibilitat objectiva obligava als compradors a deduir - especialment atès el preu de venda- que, de la mateixa manera que no semblava haver estat modificada l'estructura portant (murs portants que arrenquen directament de les sabates del subsòl sense aïllament) ni el bigam, ni modificades les parets de façana ni la coberta, tampoc ho havia estat la cimentació originària. Certament no hagués estat gens fàcil ni econòmic assolir una impermeabilització dels murs portants, el que hauria de passar per fer una costosa recimentació mitjançant recalçat de dits murs sobre nous elements portants impermeables fins a cimentació.

No podrem, per tant, considerar, cap deducció per desmillorament o demèrit de la finca, que l'actora valora en 22.578 euros.

Sí l'import de les obres que s'han hagut de fer per per erradicar la causa de les filtracions, refer el bany i el sòl de planta baixa, impost municipal d'obres i honoraris de perit i direcció d'obra.

Cinquè. En segon lloc, cal esbrinar si els defectes que presenta la casa són derivats de l'obra de remoció prèvia a la venda o de manca d'actuacions al llarg de la vida de l'immoble. I quins requeriments havia de tenir l'objecte de la venda per poder ser considerat tal.

Causa dels defectes. L'examen rigorós de la prova no permet albergar dubte de que si la casa presenta defectes és en part perquè s'han dut a terme les actuacions sense

direcció tècnica, sense o amb una insuficient prèvia investigació de l'estat de la xarxa de sanejament -no és que entenguem que la constructora que ha col·locat els nous elements sanitaris se'ls deixés sense connectar, sinó que simplement han connectat a una canonada que no anava enlloc- que ni tan sols desguassava veritable a fossa sèptica practicable, segons es dedueix de la pericial de la part actora, essent el semisoterrani on abocaven els residus una mena de pou mort. Imprevisió, per tant, tant de la propietat (la venedora) com de l'empresa que està reconegut coordinava la remoció (Tross Tècnics en Dissenys i Reformes SL) que, materialment, segons reconeix la codemandada Sra. Montserrat , propietària en tant que sòcia única i administradora única de dita SL, realitzava un paleta autònom.

No tenim, per tant, dubte que la Sra. Montserrat fou promotora de la rehabilitació, que Tross Tècnics va actuar com a constructora -no solament aportant materials de construcció sinó coordinant-ho tot- i que els restants intervinents van actuar com subcontractats.

És el cas de l'anònim paleta a qui hom podria imputar directament altres defectes com, quant menys, l'acumulació de runes i de ciment coagulat al fons del sanitari de planta baixa. Com sigui que la identitat de dit operari no ha estat en cap moment revelada per qui tenia la facilitat probatòria de fer-ho -la part demandada, tant la constructora com la propietària de l'obra-, atès que no ha pogut ser demandat -ni portat a declarar-, tota la seva eventual responsabilitat immediata és assumida, en aquest litigi, front dels perjudicats, pels dos demandats (culpa in eligendo vel in vigilando) solidàriament.

És evident que hi ha defectes que objectivament resulten de la pròpia antiguitat de l'edifici, però si subsisteixen és en tant que l'actuació rehabilitadora no els ha subsanat. Són els exposats més amunt que, certament, no poden donar lloc a indemnització per les raons més amunt donades.

El que recondueix la prestació mal feta als defectes que presenta la finca que, segons la legislació actual, no hauria de presentar per ser veritable objecte de venda.

Perquè la legislació actual obliga, tractant-se d'habitatges, encara que de segona ocupació, a complir uns requisits mínims d'habitabilitat d'acord amb els standards del moment.

Habitabilitat i cèdula d'habitabilitat estan íntimament lligades.

L'obligació de lliurar la cèdula ja no és un simple requisit formal, sinó la prova de que el immoble o

habitatge que es lliura reuneix els standards actuals d'habitabilitat.

El D 259/2003 de 21 d'octubre -que segueix els passos dels seus predecessors, el D 346/1983 de 8 de juliol, el D 571/1983 de 28 desembre i el D 28/1999 de 9 de febrer- en gradua les condicions d'habitabilitat per paràmetres constructius i no purament higienicistes.

La reforma que va suposar la Llei 24/1991 de l'Habitatge de 29 de novembre va estendre l'exigència a habitatges protegits.

La cèdula es configura des de 1984 com l'instrument de control de l'habitabilitat. Des de 1991 a més és garantia de solidesa.

L' art. 1 del Decret 259/2003 exigeix per als habitatges de nova construcció o producte de reconversió d'edificacions antigues o fruit de gran rehabilitació han de tenir el nivell d'habitabilitat de l'annex 1 apartat 2 del decret i per als edificis usats l'establert a l'apartat 3 de l'annex 1.

En el cas que ens ocupa, doncs, l'habitatge ha de reunir aquests darrers. Ha de ser de tal forma que no regalimi humitat (3.2.2), el sòl ha de ser pavimentat, no polsós i no ha de comportar perill (3.2.5), ha de comptar amb instal·lació d'aigua calenta i freda (3.4.1) i disposar d'un sistema d'evacuació d'aigües residuals (3.4.2) que a l'ensems estigui connectat a xarxa pública de clavegueram si n'hi ha al seu entorn (3.4.2.4)

L'habitabilitat és paràmetre, fita, per a l'obtenció de la llicència i, acabada l'obra, requisit per a l'obtenció de la cèdula (art. 4).

L'art. 6.3 obliga a tots els habitatges a tenir cèdula, que caduca als 15 anys de la seva obtenció (art. 6.2).

Els nous habitatges conseqüència de grans rehabilitacions com a condició de la primera ocupació.

Els demés l'han de tenir en els terminis de l'art. 12 (abans d'1-1-2007 les construïdes abans de 1960)

En aquest cas, per tant, en termes generals, és obvi que la casa estava dintre del termini de legalització quan es va vendre, però obtenir la llicència passava per garantir aquesta connexió a xarxa de clavegueram.

Més en concret, però, el Decret deixa clar que és obligatori obtenir la cèdula per llogar o vendre un habitatge amb finalitat d'ocupació (art. 8.1), de manera que les companyies de subministraments d'aigua, gas i electricitat no poden donar d'alta el subministrament sense prèvia cèdula (art. 8.3)

Cas d'habitatges usats, per obtenir-la es requereix un simple certificat d'habitabilitat subscrit per tècnic competent (generalment aparellador) visat pel col·legi corresponent (art. 10.3) de que té el nivell d'habitabilitat adient.

És revisable d'ofici per les administracions, especialment pels Ajuntaments (art. 11) a estar protegida d'humitats (art. 2.3, ap. 2) i a estar connectada a xarxa d'evacuació d'aigües residuals.

El RD estatal 129/1985 art. 2, que reforma l'art. 4.1 del RD 469/1972 regulador de les cèdules d'habitabilitat imposa que per a tota segona o ulterior ocupació d'allotjaments de caràcter residencial la cèdula s'expedeixi prèvia inspecció dels serveis tècnics corresponents, quelcom que no regeix supletòriament per a Catalunya.

Concloent, doncs; en el cas que ens ocupa, no es podia vendre sense haver obtingut la cèdula.

Aquesta secció ve entenent que vendre o llogar sense haver obtingut la cèdula equival a lliurar un objecte inidoni. Especialment si dita cèdula, per infracció de la normativa urbanística quant a l'ús perseguit (p. ex. es ven per a habitar allò que només pot usar- se com a local comercial) o la il·legalitat mateixa de la construcció (edificació en sòl no edificable, o edifici fora d'ordenació), mai podrà ser obtinguda.

També hi ha inidoneïtat parcial que permet exigir indemnització de danys i perjudicis -el cas present- quan en part important ha estat incomplerta la prestació. I ho està la de lliurar un habitatge en condicions d'habitabilitat en el cas present perquè, encara que ho ignorés la part venedora, autora de la remodelació prèvia, no es podia posar en venda l'habitatge en les condicions en que estava. Quant menys pel que fa a la manca de connexió a xarxa de sanejament en previsió de les seves conseqüències.

Sisè. La responsabilitat, per tant, de la part venedora demandada deriva de l'incompliment contractual ( arts. 1101, 1124 i 1461 i ss. CC ) i es concreta en la obligació d'indemnitzar els perjudicis acreditats, materials i morals.

Mentre que la responsabilitat de la part demandada constructora, autora -en tant no s'ha demostrat el contrari- de l'obra de remodelació o rehabilitació que va precedir la venda, és per defecte constructiu.

La legislació aplicable és l' art. 1591 CC i la doctrina jurisprudencial que ensenya que aquesta acció -pertanyent en origen a l'amo de l'obra- pot ser exercitada en

subrogació d'aquell que no l'exercita pels adquirents de l'obra.

Aquesta és finalment la solució que explícitament, per a obres noves i rehabilitacions estructurals ( art. 2.2 a) i b), recull la LOE 38/1999 de 15 de novembre que a l'art. 3.1 b ) marca els requisits d'habitabilitat de l'immoble

i a l'art 17.1 estableix les responsabilitats de tots els agents intervinents (aquí els demandats ocupen clarament el rol de la promotora i la constructora, respectivament) a la construcció, a banda de la seva responsabilitat contractual, legals i directes, front de propietaris i tercers adquirents. Per actes propis o bé de les persones de les que s'ha de respondre (art. 17.2 en relació a l'art. 11.1 i 2 a) i e) i 17.6, ap. segon, que conté una clara referència als subcontractats). I el promotor sempre de forma solidària amb els altres responsables (art. 17.3 in fine).

No hi ha cap interpretació o aplicació indeguda o errònia del Dret en aquest punt.

Setè. Quant a la negada solidaritat entre ambdós demandats, no pot acollir-se aquesta tesi.

Ambdós demandats són responsables en la qualitat que els pertoca. I que hem deixat establerta més amunt.

A més, la societat demandada ve a confondre's totalment amb la persona demandada que és la seva única sòcia i administradora, de manera que de no operar la corresponsabilitat i encara més, la solidaritat, en la mesura que és impossible saber si la imprevisió del constructor fou solament seva o, alhora, de l'amo de l'obra, aquesta circumstància especial diluiria encara més una suposada mancomunitat.

Finalment, atès que a les societats mercantils de responsabilitat limitada unipersonals responen ( arts. 125 i ss. LSRL 2/1995 de 23 de març ) els socis únics, si aquesta situació és originària i consta al RM, front de la societat i durant dos anys, de les conseqüències avantatjoses directes o indirectes dels contractes celebrats (art. 128.3) i si, passats sis mesos des d'haver assolit aquest caràcter de forma no originària, no s'inscriu en el RM aquesta circumstància, responen personal, il·limitada i solidàriament dels deutes socials contrets (contractualment, en principi) durant la unipersonalitat, no hi hauria cap dificultat per estendre aquesta responsabilitat a les conseqüències dels actes danyosos.

Vuitè. Quant als danys morals, les molèsties de haver hagut de suportar filtracions d'aigües negres durant mesos

no hi ha dubte que constitueixen un dany moral inequívoc que no necessita de més prova que l'acreditació de que es van patir. No podem oblidar aquí que la part actora no ha usat del seu dret a instal·lar-se durant el problema en un habitatge de lloguer - segurament per manca de disponibilitat econòmica immediata- i reclamar ara l'import de dit perjudici que, sens dubte, hauria estat superior.

De manera que dits danys no es poden considerar rescabalats amb la xifra reclamada, tan sols pal·liats.

Novè. L'estimació parcial del recurs de la Sra. Montserrat , que aprofita a Tross Tècnics en Disseny i Reformes SL, malgrat el seu recurs ha de ser desestimat totalment, implica una revocació parcial de la sentència d'instància i del muntant de la condemna d'ambdós demandats, el que ha de determinar que no s'imposin les costes de l'alçada als recurrents ( art. 398 LEC ), com tampoc de les costes de la primera instància en resultar només en part estimades les pretensions de la part actora ( art. 394 LEC ).

Fallo

Estimem en part el recurs d' apel·lació interposat per la procuradora Sra. Ratia Martínez en nom i representació de la demandada Sra. Montserrat i desestimem íntegrament el recurs d' apel·lació interposat per la procuradora Sra. Ratia Martínez en nom i representació de la demandada Tross Tècnics en disseny i Reformes SL, ambdós contra la Sentència dictada a data 26 de febrer de 2007 pel Jutjat de Primera Instància i Instrucció núm. 1 de Sant Feliu de Llobregat a les actuacions del procediment ordinari núm. 336/2006 (Rotlle núm. 571/2007) que revoquem en part. En conseqüència, estimem en part la demanda i condemnem solidàriament els dos demandats a abonar a aquells la suma de 17.351,65 euros, més interessos legals des de la demanda i incrementats en dos punts des de la data de la sentència de primera instància fins al seu total pagament, sense imposició de costes de cap de les dues instàncies.

I, un cop ferma aquesta sentència, siguin retornades les actuacions originals al jutjat de la seva procedència, amb testimoniatge de la mateixa per al seu compliment.

Així, per aquesta Sentència, jutjant definitivament, ho pronunciem, manem i signem.

PUBLICACIÓ.- Barcelona, dotze de març de dos mil vuit; un cop ha estat signada per tots els Magistrats que l' han dictat, es dóna a l' anterior sentència la publicitat ordenada per la Constitució i les lleis. EN DONO FE.