Sentencia Civil Nº 152/2010, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 54/2010 de 24 de Marzo de 2010

Encabezamiento

ROLLO Nº 54/10

SENTENCIA Nº 000152/2010

SECCION OCTAVA

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Iltmos. Sres:

Presidente

D. EUGENIO SANCHEZ ALCARAZ

Magistrados

D. ENRIQUE EMILIO VIVES REUS

Dª. MARÍA FE ORTEGA MIFSUD

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En la ciudad de VALENCIA, a veinticuatro de marzo de dos mil diez.

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente la Ilma Sra. Dª. MARÍA FE ORTEGA MIFSUD, los autos de Juicio Ordinario, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Valencia, con el nº 001027/2009, por D. Celso representado en esta alzada por el Procurador D. Francisco Baixauli Martínez y dirigido por el Letrado D.Javier Millet Sancho contra Vallehermoso División Promoción S.A.U representada en esta alzada por el Procurador D.José Luis Quirós Secades y dirigida por el Letrado Dª.Ana Añón Larrey, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por D. Celso .

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 5 de Valencia, en fecha 6 de noviembre de 2009 , contiene el siguiente: "FALLO: Que debo estimar y estimo parcialmente la demanda formulada por D. Celso contra la mercantil Vallehermoso División Promoción S.A.U., declarando resuelto el contrato de promesa de venta suscrito entre ambos en fecha 4 de febrero de 2008, a la vez que se rechaza la obligación de hacer entrega por parte de la mercantil Vallehermoso División Promoción S.A.U. 6000€ en concepto de penalización, quedando su obligación económica limitada a devovler las cantidades entregadas (6.000€) Todo ello a la vez que se impone a la actora el pago de las costas derivadas del presente procedimiento."

SEGUNDO.- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por D. Celso , que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 3 de Marzo de 2010 .

TERCERO.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Celso presento demanda de juicio ordinario contra Vallehermoso División Promoción S.A.U. interesando se dicte sentencia por la que se declare resuelto el contrato por incumplimiento de la demandada y la obligación de ésta de abonar al demandante además de la suma ya ofrecida el importe de 6.000 euros , en concepto de penalización por el no cumplimiento del compromiso de compraventa y se condene a la demandada a abonar al demandante la suma de 6000 euros mas las costas del procedimiento . La razón o causa de pedir tiene su fundamento en los siguientes hechos expuestos en síntesis .El 4 de febrero de 2008 el demandante firmo un documento de promesa de venta con la demandada para la adquisición de una vivienda , trastero y plaza de garaje en la promoción " Residencial Rio Esacalona " , así en el párrafo segundo del contrato se hace constar que " si la vendedora no formalizara el contrato en la fecha indicada al Comprador ,salvo fuerza mayor este podrá resolver este compromiso y la vendedora deberá devolverle las cantidades entregadas en este acto mas un importe igual al importe de la garantía recibida en concepto de penalización. " El 11 de diciembre de 2008 la demandada envió una carta comunicándole que de manera unilateral desistía de lo acordado entre las partes , a lo que la demandante contesto que no estaba de acuerdo y que debía restituirse la suma entregada mas otro importe igual a la suma recibida, ya que la falta de concesión de licencia fue a ella imputable . El 26 de febrero de 2009 la demandada dijo que no devolvía el duplo por que el ayuntamiento no había otorgado la licencia en el plazo de los seis meses desde la solicitud conforme a lo pactado en el contrato . Sin embargo la demandante se presento ante el ayuntamiento y comprobó que la licencia había sido solicitada el 3 de julio de 2006 ,antes del contrato y que la causa de la no continuación del expediente era por desistimiento de la demandada ,además que cuando se firma el contrato los seis meses desde la solicitud ya habían pasado. Puesto esto en conocimiento de la demandada dijo que el contrato le facultaba expresamente , pero es evidente que no se puede admitir como causa de resolución un hecho ya ocurrido pues cuando se firma el contrato en febrero de 2008 , los seis meses desde la solicitud que lo fue en julio de 2006 ya habían pasado . Por ultimo la demandante ha podido saber que en fecha 13 de mayo de 2009 , la demandada ha presentado un nuevo escrito al ayuntamiento informando que ha vendido en solar y que se reinicie el tramite a favor de una nueva sociedad . La demandada se opuso a la demanda alegando que hay que estar a los términos del contrato y por ello la improcedencia de la penalización reclamada , así no existe incumplimiento sino en todo caso un cumplimiento imposible por falta de obtención de licencia , además la penalización tiene carácter extraordinario y no existen en el contrato clausulas abusivas .La sentencia estimo en parte la demanda , declaro resuelto el contrato con devolución de la cantidad entregada y no concediendo otra cantidad igual en concepto de penalización . Frente a dicha resolución formula recurso de apelación el demandante .

SEGUNDO.- La parte demandante y apelante formula recurso de apelación reiterando los mismos argumentos que fundamentaban su pretensión y alegando que el juzgador de instancia se ha limitado a ver la literalidad de los términos del contrato pero sin entrar a valorar la moralidad o legalidad de dicho pacto , máxime cuando este ya no tiene sentido ,así las licencias son un expediente administrativo incoado por el promotor y que su desarrollo depende de su voluntad y aquí falta la buena fe , además cuando se firma el contrato ya habían transcurrido mas de 18 meses desde la solicitud Examinadas las actuaciones La Sala comparte las alegaciones de la parte apelante y no la valoración que de la prueba efectúa el juzgador de instancia y ello por lo que a continuación se expone . Los contratantes haciendo uso del principio "pacta sunt servanda" establecieron en su convenio la siguiente cláusula; "Si el ayuntamiento de Valencia no otorgase la licencia de edificación solicitada en el plazo de seis a contar desde la fecha de la solicitud , cualquiera de la partes podrá desistir del contrato . En este supuesto y sea cual fuere la parte que hubiere desistido , la vendedora devolverá a la compradora el importe de la garantía recibida y la cantidad recibida en concepto de IVA . Por su parte también se estableció que " si la vendedora no formalizara el contrato en la fecha indicada al Comprador ,salvo fuerza mayor este podrá resolver este compromiso y la vendedora deberá devolverle las cantidades entregadas en este acto mas un importe igual al importe de la garantía recibida en concepto de penalización. " Pues bien, de lo que se infiere que las partes establecieron el régimen de responsabilidades en caso de incumplimiento así como la posibilidad de desistir del contrato si no se otorgase la licencia en el plazo de seis meses desde la solicitud. La condición impuesta afecta a los efectos del negocio jurídico, pues se hacen depender, en palabras del artículo 1.113 del Código Civil , "de un suceso futuro o incierto". Y, si la condición es suspensiva, la adquisición de los derechos derivados del negocio jurídico dependerá del acontecimiento que constituya la condición (artículo 1.114 del Código Civil ). Durante la fase de pendencia, cuando aún no se ha cumplido el hecho futuro e incierto en que consiste la condición suspensiva, no son exigibles las obligaciones derivadas del negocio jurídico . Y si se ha fijado un plazo en el que ha de cumplirse la condición suspensiva, puede cualquiera de las partes contratantes resolver el contrato al transcurrir el plazo sin haberse cumplido la condición suspensiva, pero si, a pesar de transcurrir el plazo sin cumplirse la condición suspensiva, ninguna de las partes lo resuelve o si no se ha fijado plazo, cualquiera de las partes contratantes puede resolver el negocio jurídico cuando sea ya evidente que el hecho futuro es incierto en que consiste la condición suspensiva ya no se producirá (artículo 1.118 del Código Civil que literalmente solo se refiere a las condiciones negativas pero que también es de aplicación a las condiciones positivas según la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo número 775/1996 de 5 de octubre de 1996 .La condición suspensiva de un contrato de compraventa de una vivienda consistente en el hecho futuro e incierto de la obtención por el vendedor de la licencia de edificación es perfectamente válida y eficaz y, de no cumplirse, queda impedido el comprador de exigir del vendedor la construcción de la vivienda y su posterior entrega . Y debe entenderse que la obtención de la licencia de edificación pactada como condición suspensiva es una cláusula o estipulación establecida no solo en beneficio del comprador sino también del vendedor .Ahora bien, lo dicho hasta aquí resultaría procedente si la condición no se ha cumplido , lo que no acontece en el caso de autos ,en el que la solicitud es de julio de 2006 , y el contrato de febrero de 2008 , luego los seis meses establecidos en el contrato para poder desistir se habían cumplido al momento de la formalización del contrato, hecho del que tenia perfecto conocimiento la demandada .En consecuencia la condición impuesta para poder desistir y en el que se ampara la demandada para alegar la procedencia del desistimiento, no es un hecho futuro e incierto, pues ya se había cumplido , ni un hecho pasado que las partes ignoren. En conclusión no puede oponerse como condición un hecho ya acaecido en el momento de firmar el contrato de forma que se tiene que tener por no puesta , ,y sin que, por tanto, pueda dicha conducta de la demandada, realizada al amparo de una condición ya cumplida , ser calificada como de desistimiento del contrato, sino como de una verdadera resolución unilateral del mismo, no admisible, conforme al artículo 1.256 del Código Civil , en tanto que la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de una de las partes contratantes. Procediendo por todo lo expuesto la estimación del recurso de apelación y condenar a la demandada además de la cantidad establecida en la sentencia al pago de otros 6000 euros en concepto de penalización .

TERCERO.- De conformidad con lo establecido en el articulo 398.de la Ley de Enjuiciamiento Civil la estimación del recurso de apelacion motiva la no imposición de las costas de esta alzada siendo las de primera instancia a cargo de la demandada al estimarse íntegramente la demanda y en aplicación del articulo 394 del mismo texto legal .

Vistos los artículos citados y demás de general aplicación.

Fallo

Estimamos el recurso de apelación interpuesto por Celso contra la sentencia de, 6 de noviembre de 2009 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº5 de Valencia , en autos de juicio ordinario seguidos con el nº1027/09 , que se revoca en parte y se condena a Vallehermoso División Promoción S.A.U. además de la cantidad establecida en la sentencia al pago a la demandante de otros 6000 euros en concepto de penalización confirmándola en el resto de pronunciamientos que no se opongan a lo anterior así como al pago de costas y sin hacer expresa imposición de las devengadas en esta alzada .Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen, para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo. Dese al deposito constituido el destino legal .

Contra la presente no cabe recurso alguno, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo

477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que en su caso, se habrá de preparar mediante escrito presentado ante esta Sala dentro de los cinco días siguientes a su notificación.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.