Sentencia Civil Nº 152/2011, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 891/2010 de 21 de Marzo de 2011

Encabezamiento

1

Rollo nº 000891/2010

Sección Séptima

SENTENCIA Nº 152

SECCION SEPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as:

Presidente/a:

DOÑA MªCARMEN ESCRIG ORENGA.

Magistrados/as

DON JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO.

DOÑA PILAR CERDAN VILLALBA.

En la Ciudad de Valencia, a veintiuno de marzo de dos mil once.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario - 000431/2008, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 2 DE QUART DE POBLET, entre partes; de una como demandado - apelante/s PROMOCIONES MARENSAL, S.L., dirigido por el/la letrado/a D/Dª. GONZALO PONS-TRENOR DE MOLINA y representado por el/la Procurador/a D/Dª ROSA MARIA CERDA MICHELENA, y de otra como demandante - apelado/s TROLADON, S.L., dirigido por el/la letrado/a D/Dª. JOSE MARTINEZ-SANTOS YUSTE y representado por el/la Procurador/a D/Dª JUAN FRANCISCO GOZALVEZ BENAVENTE.

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 2 DE QUART DE POBLET, con fecha 1 de abril de 2010 y 28 de junio de 2010 , se dictaron la sentencia y auto aclaratorio de la misma, cuyas partes dispositivas son como siguen: "FALLO: Estimar parcialmente la demanda presentada por Troladon S.L. frente a Promociones Marensal S.L. condenando a ésta a abonar, todas y cada una de las cantidades entregadas como pago a cuenta y que ascienden a 80.450 euros, así como los intereses anuales pactados, desde la fecha de la interposición de la demanda y hasta su completo pago. Las costas serán abonadas por Troladon S.L. y Promociones Marensal, dada la estimación parcial."DISPONGO: " Así pues procede aclarar, el Fundamento Jurídico Segundo, párrafos cuarto y octavo, quedando redactados en el siguiente sentido: Párrafo Octavo del Fundamento Jurídico Segundo, se cambia la frase" ello nos lleva a la conclusión que no solamente se produjo retraso en la entrega de un año por los motivos analizados, sino también que tanto en el momento de presentación de la demanda, como en la audiencia previa de fecha 7 de julio de 2009, e inclusive el día de la vista oral, 2 de febrero de 2010, por "ello nos lleva a la conclusión que no solamente se produjo retraso en la entrega de un año por los motivos analizados, sino también que tanto en el momento de presentación de la demanda, como en la audiencia previa de fecha 7 de julio de 2009, e inclusive el día de la vista oral, 2 de febrero de 2010, no se produjo la entrega de las viviendas, ni se encontraban en disposición de ser entregadas".Párrafo Cuarto del Fundamento Jurídico Segundo, completar la frase "otras cualquiera causas imputables a la vendedora" por "otras cualquiera causas no imputables a la vendedora."

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandada se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 9 de marzo de 2011 para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- El recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la demandada contra la sentencia de instancia la impugna al considerar que no valora en debida forma la prueba practicada en relación al plazo de entrega de las viviendas e infringe el artículo 1124 del Código Civil y doctrina jurisprudencial sobre la entrega del inmueble, por lo que interesa su revocación y, por contra, se dicte nueva sentencia que desestime la demanda.

Entrando en el enjuiciamiento de los motivos de apelación este tribunal considera oportuno referirse a la pretensión ejercitada, oposición de la demandada y sentencia dictada al efecto de delimitar el ámbito del recurso, resultando lo siguiente: a) La demandante, TROLADON S.L., ejercita una acción resolutoria de los contratos de compraventa suscritos en fecha 22 abril 2005, cuyo objeto eran dos viviendas, dos plazas de garaje y dos trasteros, oportunamente identificados, que la demandada, PROMOCIONES MARENSAL S.L., iba a construir en una promoción inmobiliaria sobre solar de su propiedad sito en el término municipal de Peñiscola ( nos remitimos a la manifestación primera del contrato que identifica el lugar de la promoción) por incumplimiento de la obligación de entrega de las viviendas en el plazo convenido; alega en su demanda que en la estipulación cuarta se convino la terminación y plazo de entrega de las viviendas, fijado para el segundo trimestre del año 2007 aunque preveía una prórroga automática por el tiempo que resultare necesario en los supuestos de fuerza mayor o por paralización de la obra u otras cualesquiera causas no imputables a la vendedora, sin embargo excedido el plazo de entrega notificó a la demandada la resolución del contrato y le requirió para que devolviera el importe de las cantidades entregadas a cuenta que ascendía a 80.451 € más los intereses; b) La demandada se opuso a la demanda y alegó, en primer lugar, que no era aplicable la normativa en materia de consumo al tratarse de una sociedad mercantil que no es la destinataria final del producto, en segundo lugar, que la cláusula cuarta del contrato regulaba la terminación y plazo de entrega y establecía: "El plazo de entrega de la vivienda, el garaje y el trastero objeto de esta compraventa será aproximadamente durante el segundo trimestre del año 2007. No obstante, dicho plazo máximo estipulado se prorrogará automáticamente por el tiempo que resulte necesario en los supuestos de fuerza mayor o por paralización de la obra u otras cualesquiera causas no imputables a la vendedora. La entrega de la posesión se efectuará mediante la entrega de las llaves a la compradora en el momento de la firma de la escritura pública ante notario que designe la vendedora. Bien entendido que dicho otorgamiento se producirá una vez haya obtenido la vendedora el certificado final de obra emitido por el arquitecto director de la obra." , y que las circunstancias que han provocado el retraso en la terminación de las obras y consecuentemente la expedición de la licencia final de obra y de primera ocupación no le son imputables y se encuadran en los supuestos previstos en la citada cláusula como son "la fuerza mayor, la paralización de la obra u otras cualesquiera no imputables" y, en particular, fijaba las siguientes: retraso en la realización de las pruebas de geotecnia por imposibilidad de acceder a la parcela, paralización de las obras de urbanización del PAI y por insuficiencia de suministro eléctrico a las parcelas en que se promovían edificaciones, que ha provocado que tuviera que contratar un grupo electrógeno para la ejecución de la obra, defectuosa ejecución de las obras de urbanización que provocó el hundimiento del asfalto y aceras al construir los muros perimetrales, imposibilidad de ejecutar obras de estructura en los meses de verano de acuerdo con la ordenanza municipal de la localidad, abandono de la obra y declaración en concurso de la empresa constructora contratada, LUXPAMP S.L., que provocó una paralización de seis meses; el certificado final de obra es de fecha 7 julio 2008 y la licencia de primera ocupación se encuentra en trámite (posteriormente, se emite el 21 abril 2009, antes de la celebración de la audiencia previa), por lo que termina suplicando se desestime la demanda; c) La sentencia de instancia estimó en parte la demanda, declaró resueltos los contratos de compraventa del 22 abril 2005 y condenó a la demandada al pago del importe de 80.450 € más los intereses anuales pactados desde la fecha de la interposición de la demanda; la demandada apela la sentencia de instancia.

SEGUNDO.- El recurso de apelación se fundamenta en los siguientes motivos, primero, error de interpretación del contrato que afecta a la estipulación cuarta que regula la terminación y entrega de la vivienda, segundo, incongruencia de la sentencia entre lo probado, fundamento jurídico segundo, y el fallo con infracción del artículo 1124 del Código Civil que regula los requisitos para la resolución de las obligaciones recíprocas, tercero , error en la valoración de la prueba respecto a las circunstancias que concurrieron en la construcción de las viviendas. Analizaremos cada uno de los motivos siguiendo el orden expuesto en el recurso.

A) El contenido de la estipulación cuarta ya se ha recogido en el fundamento anterior por lo que limitaremos a interpretarla desde su literalidad, siendo cierto que la misma establece un plazo aproximado de entrega, segundo trimestre del año 2007, y unas prórrogas automáticas por el tiempo que resulte necesario en los supuestos de fuerza mayor o por paralización de la obra u otras cualesquiera las causas no imputables a la vendedora, por lo que la parte recurrente entiende que todas las circunstancias concurrentes son encuadrables en uno u otro de los supuestos que permiten la automaticidad de la prórroga. Sin embargo, este tribunal ha mantenido en distintas resoluciones dictadas que todo contrato de compraventa ha de contener la cláusula que establezca con claridad el plazo de entrega, entendiendo que esta se produce cuando la obra está terminada y se han obtenido las oportunas licencias administrativas como son la de primera ocupación, por lo que debemos revisar si las circunstancias expuestas son encuadrables en dichos supuestos. El juzgador de instancia valora todas y cada una de las circunstancias y llega a la conclusión de que no son encuadrables en el supuesto de fuerza mayor al no concurrir los requisitos que establece el artículo del Código Civil, "agente externo no previsible y aunque lo fuera, sería inevitable", y entiende que alguna de esas circunstancias podrían encuadrarse en el supuesto de otras causas no imputables a la vendedora que carecen de relevancia para fundamentar la acción resolutoria aunque unido al retraso de la promotora en la entrega de la vivienda desde que obtuvo la licencia de primera ocupación si justifica la resolución por incumplimiento.

La cláusula citada no ofrece duda interpretativa al establecer de forma clara un plazo aproximado y unas prórrogas automáticas cuando concurran circunstancias encuadrables en los supuestos que allí expresamente se contempla, aunque una recta interpretación del precepto no puede conducir a una infracción del artículo 1256 del Código Civil que establece: "La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes" ni de normas singulares que regulan jurídicamente la compraventa de la vivienda como son La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, en su artículo 5 , relativo a licencias y autorizaciones administrativas, establece que: "La construcción de edificios, la realización de las obras que en ellos se ejecuten y su ocupación precisará las preceptivas licencias y demás autorizaciones administrativas procedentes, de conformidad con la normativa aplicable." y la Ley 8/2004 de 20 octubre, de la Generalitat Valenciana, de la Vivienda, que en su artículo 14 dispone que 1. Cuando la venta de las viviendas se produzca en proyecto o en construcción de las mismas, el vendedor deberá acreditar los siguientes extremos: (...) c) Previsión de los plazos de finalización y entrega de las viviendas una vez acabadas. En el Artículo 15 del mismo texto legal se establece: "En los contratos de compraventa se hará constar la obligación de devolver las cantidades entregadas a cuenta más los intereses legales hasta el momento efectivo de su devolución, para los supuestos de incumplimiento del plazo de inicio o terminación de las obras de construcción o para el caso de no haberse obtenido la licencia de ocupación o, si procede, la cédula de habitabilidad o de calificación definitiva, en el supuesto de que el comprador opta por la resolución contractual, sin perjuicio de los demás pactos lícitos que tengan convenidos" En su artículo 5 , sobre la autorización para la ocupación y uso de las viviendas, dispone: "Para poder ocupar la vivienda será requisito necesario la previa obtención de la licencia municipal de ocupación y, en el supuesto de viviendas protegidas o rehabilitadas de protección pública en primera transmisión, la cédula de calificación definitiva facultará para la ocupación y uso de las viviendas. Para los supuestos de segundas o posteriores transmisiones que se produzcan transcurrido el plazo que legalmente se establezca para la licencia municipal de ocupación, será necesaria su renovación. Las compañías suministradoras de los servicios de abastecimiento de agua, energía eléctrica, gas e infraestructuras de telecomunicaciones, no podrán contratar e iniciar el suministro sin la previa acreditación de la obtención de la licencia municipal de ocupación o, en su caso, cédula de calificación definitiva. En el supuesto de que las citadas compañías suministradoras no cumplan la prohibición anterior, podrán ser declaradas responsables solidarias de las responsabilidades que se deriven de ello, y por tanto, serán parte en el expediente infractor que se incoe al efecto."

Por tanto, la resolución del recurso pasa por la valoración de las circunstancias expuestas en el escrito de contestación y de interposición del recurso.

B) Se denuncia incongruencia de la sentencia al resolver de forma distinta a lo que se razona en el fundamento segundo, pues en este, tras rechazar que las circunstancias estén comprendidas en el supuesto de fuerza mayor, si declara que podrían estar comprendidas en el supuesto de "otras causas no imputables a la vendedora", por lo que la lógica consecuencia hubiera sido la de desestimar la demanda al concurrir circunstancias comprendidas en la estipulación cuarta que justificarían el retraso. Revisado el fundamento segundo de la sentencia, es cierto lo que afirma la parte recurrente en su escrito aunque la lectura y comprensión debe realizarse en un conjunto y aunque el juzgador de instancia entiende que se trata de circunstancias que podrían no imputarse a la demandada, estima la resolución al unir al retraso ya justificado el que se deriva de la pasividad de la demandada desde que obtiene la licencia de primera ocupación al no requerir a la demandante para que otorgue la oportuna escritura pública de compra. No se aprecia el vicio de incongruencia que se denuncia pues, en definitiva, el juzgador de instancia entiende que las circunstancias alegadas no son encuadrables en los supuestos que permiten una prórroga automática del plazo, por lo que es necesario revisar las mismas.

C) La parte demandada invocó un cúmulo de circunstancias que justificaban el retraso en la conclusión de las obras, y se reproducen en el escrito de interposición del recurso al considerar que están comprendidas en los supuestos de fuerza mayor, paralización de la obra u otras cualesquiera causas no imputables a la vendedora, por lo que debemos valorar cada una de ellas. Debemos partir de la consideración de que cuando la entrega depende de unas obras de urbanización que va a ejecutar una entidad ajena, cualquier incidencia que surja en la ejecución de esas obras no puede oponerse al comprador al que sólo le vincula un contrato de compra-venta con el promotor. Por esa razón este tribunal debe rechazar en bloque las circunstancias alegadas por la parte demandada como son: retraso en la realización de las pruebas de geotermia por no poder acceder a la parcela, deficiente ejecución de las obras de urbanización y retraso en la ejecución de las obras que provocó desprendimientos de aceras y problemas en la cimentación, suspensión de las obras durante los meses de verano en virtud de la ordenanza municipal, lluvias torrenciales de septiembre de 2006, concurso de acreedores de la constructora LUXPAMP que impuso un retraso de seis meses y falta de previsión de energía eléctrica en el PAI, pues ninguna de ellas participa de los requisitos que el Código Civil establece sobre la fuerza mayor regulada en el artículo 1105 : "Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables", siendo interpretado por la jurisprudencia del Tribunal Supremo en el sentido de que "para que exista irresponsabilidad se precisa que el suceso sea imprevisible, o insuperable e irresistible, que no se deba la voluntad del deudor, que haga imposible el cumplimiento de la obligación y que haya relación causal entre el evento y al resultado". La parte recurrente alega que todas esas circunstancias eran imprevisibles e inevitables y, por tanto, justifican la prórroga automática del plazo de entrega de la vivienda, sin embargo, este tribunal no comparte el criterio pues la parte promotora es la única en el ámbito de su actividad empresarial que conoce de todas y cada una de las vicisitudes por las que atraviesa el proyecto de urbanización del PAI por lo que el inicio de la promoción y la puesta a la venta de las viviendas, locales, plazas de garaje y trasteros es una decisión que se encuadra en el ámbito de su actividad económica y como agente en el proceso de edificación resultando obligado con el comprador en los términos pactados, pues, de acuerdo con la legislación antes señalada en todo contrato de compraventa de vivienda debe señalarse un plazo cierto de entrega de la vivienda pero no es admisible la fijación de una cláusula que desnaturalice esa obligación mediante prórrogas automáticas de carácter general salvo que se acredite que el incumplimiento no fue debido al vendedor. Por tanto, rechazamos todos los que afectan al desarrollo y ejecución del PAI, a la falta de previsión de potencia para suministrar energía eléctrica a los promotores, el retraso debido a lluvias torrenciales al no acreditarse la incidencia directa sobre la promoción y, por último, a la situación concursal de la constructora al estar comprendidos dentro del riesgo que la actividad empresarial comporta.

Es más, en el presente caso el retraso debe calificarse de sustancial, frente a la previsión contractual de entrega de las viviendas en el segundo trimestre del 2007, nos encontramos con que el certificado final de obra es de julio del 2008 y la licencia de primera ocupación es de 21 abril 2009, por lo que ha transcurrido un período próximo a los dos años desde la fecha contractual de entrega y la posibilidad real de entrega material y formal de las viviendas, por lo que se califica ese retraso como un incumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda, entendido como esencial que frustra la finalidad perseguida por la parte compradora en el contrato al que no puede oponerse la entrega de la vivienda dos años después del tiempo previsto en el contrato. Ese aspecto es el que resalta el juzgador de instancia en su fundamento segundo al unir a un cúmulo de circunstancias no encuadrables en los conceptos que permitía la prórroga automática una pasividad de la promotora al no requerir a la compradora para el otorgamiento de la escritura desde que en abril del 2009 estuvo en disposición de hacerlo. La jurisprudencia que invoca la parte demandada no es aplicable al caso que se enjuicia pues la demora en dos años de la obligación de entrega de la vivienda constituye un verdadero y propio incumplimiento que frustra la expectativa del comprador cuando formalizó el contrato.

Por último, en relación con la alegación de que tanto en la audiencia previa como en el juicio la demandada manifestó su disposición de otorgar la escritura pública de compraventa, este tribunal, desde un punto de vista formal, ha de indicar que la pretensión ejercitada era la de resolución y de acuerdo con el artículo 410 de la LEC esa era la única a resolver, y no la posible formalización de la escritura con posterioridad a abril del 2009 al no estar contemplada siquiera como una pretensión en a través de una demanda reconvencional.

Atendiendo a los razonamientos expuestos, procede desestimar el recurso y confirmar la sentencia de instancia.

TERCERO.- De conformidad con el artículo 398-1 de la LEC , al desestimar el recurso, procede imponer las costas de esta instancia a la apelante.

En su virtud, vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Que con desestimación del recurso de apelación, interpuesto por el/la Procurador/a D.-Dª. Rosa María Cerdá Michelena en representación de PROMOCIONES MARENSAL S.L. contra la sentencia de fecha 1 de abril de 2010, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Quart de Poblet , debemos confirmarla, imponiendo a la apelante las costas de esta instancia.

Y a su tiempo con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Contra esta sentencia no cabe recurso alguno.

PUBLICACION.- Doy fé: la anterior resolución, ha sido leída y publicada por el Iltmo. Sr., Magistrado Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Ilma Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a veintiuno de marzo de dos mil once.