Sentencia Civil Nº 152/2012, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 2, Rec 109/2012 de 08 de Mayo de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CADIZ

SECCION SEGUNDA

S E N T E N C I A Nº 152

Ilustrísimos Señores:

PRESIDENTE

José Carlos Ruiz de Velasco Linares

MAGISTRADOS

Margarita Alvarez Ossorio Benítez

Antonio Marín Fernández

JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 2 DE SANLUCAR DE BARRAMEDA

JUICIO ORDINARIO Nº 638/2009

ROLLO DE SALA Nº 109/2012

En Cádiz a 8 de mayo de 2012.

La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cádiz, integrada por los Ilmos. Srs. reseñados al margen, ha visto el Rollo de apelación de la referencia, formado para ver y fallar la formulada contra la sentencia dictada por el citado Juzgado de Primera Instancia y en el Juicio Ordinario que se ha dicho.

Ha comparecido en calidad de apelante la entidad SUMACOST INVERSIONES S.L. , representada por la Procuradora Sra. Gutiérrez de la Hoz, quien lo hizo bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. Rodríguez García.

Han comparecido en calidad de apelados Marcos y Celia , representado por el Pdor. Sr. Gómez Armario, quien lo hizo bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. Vázquez y Vierya de Abreu.

Ha sido Ponente el Magistrado Sr. Antonio Marín Fernández, conforme al turno establecido.

Antecedentes

PRIMERO .- Formulado recurso de apelación ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de los de Sanlúcar de Barrameda por la parte antes citada contra la sentencia dictada el día 7/diciembre72010 por el meritado Juzgado en el procedimiento civil nº 638/2009, se sustanció el mismo ante el referido Juzgado. La parte apelante formalizó su recurso en los términos previsto en Ley de Enjuiciamiento Civil y la apelada, por su parte, se opuso instando la confirmación de la resolución recurrida, remitiéndose seguidamente los autos a esta Audiencia para la resolución de la apelación.

SEGUNDO .- Una vez recibidas las actuaciones en la Audiencia Provincial, se turnaron a esta Sección, acordándose la formación del oportuno Rollo para conocer del recurso y la designación de Ponente. Reunida la Sala al efecto quedó votada la sentencia acordándose el Fallo que se expresará.

Fundamentos

PRIMERO .- Planteamiento del recurso: la alteración de la distribición de la planta de una vivienda en construcción como supuesto incardinable en la doctrina del "aliud pro alio" . El recurso del apelante debe ser desestimado. Damos por reproducidos y hacemos nuestros los acertados razonamientos expuestos en la sentencia recurrida por la Juez a quo para estimar la demanda interpuesta por el Sr. Marcos y por la Sra. Celia . El análisis del objeto litigioso y la motivación de dicha resolución, pese su parquedad ya dieron respuesta suficiente al derecho de la parte recurrente a la tutela judicial efectiva. Con todo, procuraremos ahora a su vez dar también cumplida respuesta a las alegaciones contenidas en el recurso en los términos que exigen los arts. 456.1 y 465.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Una vez aceptado, como no podía ser menos, que en el proceso constructivo la entidad vendedora Sumacost Inversiones S.L. alteró unilateralmente la distribución de la vivienda adquirida, el planteamiento de su representación letrada ha pasado por calificar la diferencia entre el plano proyectado y el ejecutado de " meramente estética " por cuanto solo habría afectado a la ubicación del cuarto de baño y en todo caso seguría siendo apta para " satisfacer las mismas necesidades ". Pues bien, sin perjuicio de que algunos de los problemas señalados por los compradores no sean tales y más parece que obedezcan a incrementar artificiosamante la crítica del resultado constructivo, lo cierto es que aquél planteamiento, como se verá, no es asumible. Y es que los cambios de distribución, pese a su aparente simplicidad, han alterado de manera notoria el objeto del contrato siendo entonces de plena aplicación la doctrina que a continuación referimos.

De la simple lectura de la demanda se sigue que estamos ante una acción fundamentada en el incumplimiento contractual de la entidad vendedora. Más en concreto se imputa a la entidad demandada haber " incumplido esencialmente el contrato de compraventa al construir una vivienda totalemnte distinta a la adquirida" . Queremos con ello decir que no están ejercitando las acciones derivadas de los vicios rehidibitorios, sino que, al margen de ellas, se está haciendo valer un evidente incumplimiento contractual. Como esta Sección ha señalado en reiteradas ocasiones, siguiendo a la mejor doctrina jurisprudencial, los compradores no sólo tienen las acciones protectoras de los vicios ocultos, sino también las que nacen del incumplimiento o anómalo cumplimiento del contrato que frustran total o parcialmente la finalidad perseguida por la compraventa. Nos encontramos, pues, ante una prestación de objeto distinto y no ante simples vicios de la cosa, es decir, en presencia de entrega de cosa diversa o " aliud pro alio " que puede llevar en caso graves a legitimar la resolución del contrato o en otros a justificar la procedencia de una indemnización proporcional a los compradores.

Puede parecer claro que cuando estamos ante un contrato de compraventa de cosa futura, en tanto que su objeto es un inmueble aún no construido (así STS 17/febrero/67 , 3/junio/70 , 28/noviembre/73 y 1/julio/92 ), el consentimiento contractual se atiene y remite a un proyecto existente y determinado en los contratos privados de compraventa. Pues bien, podemos afirmar que la compraventa de edificios (o viviendas o locales) en proyecto o en construcción (venta sobre plano, en la terminología usual) ha preocupado, desde hace años, al jurista por la necesidad inaplazable de proteger al comprador ante la posibilidad de que sus legítimas expectativas contractuales se frustren. La preocupación del legislador se ha orientado, principalmente, a establecer las bases para la financiación de la construcción de viviendas (Real Decreto 224/1989, de 3 de marzo, sobre medidas de financiación de actuaciones protegibles en materia de vivienda), a fin de paliar, en lo posible, el endémico problema de la escasez de las mismas y su elevado coste; a la protección del comprador, como consumidor de bienes, en desarrollo del art. 51 de la Constitución Española, en la Ley 26/1984 de 19 de julio , para la defensa de los consumidores y usuarios, hoy ya sustituida por la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias aprobada por el Real Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de noviembre y en el importantísimo Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas, además de otras normas de contenido diverso encaminadas a dar seguridad al tráfico jurídico inmobiliario o a imponer el necesario respeto a las exigencias de los procesos de urbanización. Más en concreto, y en el ámbito de nuestra Comunidad Autónoma, la Ley 13/2003 de 17 de diciembre de defensa y protección de consumidores y usuarios de Andalucía y el Decreto 218/2005 de 11 de octubre que aprieba el Reglamento de información al consumidor en la compraventa y arrendamiento de viviendas en Andalucía, han dotado al adquierente de un amplio margen de protección

En tal sentido, esta preocupación legislativa ha llevado a imponer a la parte vendedora ciertos deberes de conducta tanto en la fase de preparación, como en la de perfección del contrato, cuya infracción puede dar lugar a variadas consecuencias. El Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, impone a los que realicen las actividades sujetas a su normativa el cumplimiento de un deber de información fiel, sobre los datos de identificación propia, los planos de la vivienda, su emplazamiento, descripción, materiales con los que se construyó de modo que, " la oferta, promoción y publicidad no induzca ni pueda inducir a error a sus destinatarios " (art. 3.1).

Es así que la obligación de la prestación de entrega, que es objeto de una obligación de resultado, sólo produce efectos liberatorios cuando coincide con lo pactado y con lo que, pese a no haberlo sido, resulte debido por exigirlo aquellos otros elementos normativos negociales, integrados en el contenido contractual ex art. 1258 del Código Civil . Entre ellos, destaca el plano, que en estos casos no sólo tiene una función descriptiva del objeto contractual, sino que ejerce también un papel objetivamente normativo para el promotor-vendedor, en cuanto le obliga a construir o hacer construir las viviendas vendidas conforme a él. En el mismo sentido, la jurisprudencia ha destacado el valor normativo de los folletos de propaganda, hoy legalmente sancionado en el art. 3.2 del Real Decreto 515/1989, de 21 de abril . Nótese que el plano, en concrerto el " plano general a escala del emplazamiento de la vivienda y plano de planta de amueblamiento acotado de la vivienda y de los anejos a la misma " es elemento integrante del Documento Informativo Abreviado al que se refiere el citado Decreto 218/2005; de ser exigible y vinculante cuando aparece en los momentos precontractuales, es obvio que cuando, como en el caso, se integra en el documento provado de compraventa, su carácter normativo no debe presentar duda alguna.

SEGUNDO.- Aplicación de las anteriores tesis al supuesto litigioso . En la sentencia recurrida, muy sintéticamente, se habla de una distribución diferente, pero sin valorar su importancia. De la comparación del plano que como anejo se incorpora al contrato privado de compraventa y el que representa la realidad de lo construido se sigue sin dificultad que ha habido un cambio estructural esencial que determina la referida alteración de la distribución. La escalera de caracol que da acceso al solarium ubicado en la planta superior ha sido desplazada hacia el interior de la vivienda, esto es, hacia el lugar donde se encuentra el dormitorio principal. Ello a su vez ha determinado que en la zona que queda tras ella no quepa situar la cocina americana, el cuarto de baño y el citado dormitorio, siendo así que la solución dada por la Dirección Facultativa y por la promotora ha sido la de alterar la ubicación del cuarto de baño.

Así las cosas, la superficie y dependencias de la vivienda efectivamante siguen siendo las mismas, pero la funcionalidad de sus dependencias ha cambiado de forma notoria. Sobre plano la vivienda disponía de un espacio diáfano en el que integraba la cocina y la sala de estar en la que podía incorporarse fácilmente una zona de comedor; al tratarse de una vivienda de reducidas dimensiones -su superficie útil superaba ligeramente los 47 metros cuadrados- disponer de una estancia vividera de 22,11 metros cuadrados resultaba fundamental y la continuidad de espacios permitía dar usos intercambiables al dedicado a cocina o a zona de estar. En tal estancia se integraba sin dificultad la escalera de caracol sin ser obstáculo para ese uso múltiple de los espacios.

Todo ello cambia cuando el cuarto de baño pasa a situarse dentro del anterior espacio de estar. Cierto es que la superficie, pese a ser algo menor, no cabia en lo sustancial -pasa a ser de 21,68 metros cuadrados-, pero sin embargo lo que antes era un rectángulo de lados no desproporcionados, ahora se alarga hacia la zona del dormitorio y lo que es peor, el espacio único se divide en dos por mor de la nueva situación del cuarto de baño que en conjunción con la escalera de caracol provoca el efecto de separar lo que antes era una estancia única en dos separadas por dichos elementos, que, además, precisan para su comunicación la zona que queda entre aquellos elementos a modo de pasillo solo utilizable a tal fin. El resultado es que tanto la zona de cocina como la de estar-comedor hayan quedado sensiblemente reducidas sin la posibilidad de darse una a otra el desahogo que provocaba la continuidad del anterior único espacio. Desde el punto de viata de su utilidad y funcionalidad, la vivienda resultante desmerece claramente respecto de lo en su día adquirido.

Más allá de algunos otros efectos provocados por la alteración de la distribución, quizás de menor o nula entidad, cuanto se lleva dicho justiofica a nuestro juicio la acción resolutoria intentada por los compradores. Por lo demás, y como se tuvo ocasión antes de explicar, la acción encuentra amparo legal suficiente y los compradores no deben quedar vinculados a otras soluciones propuestas de manera extemporánea por la entidad demandada en su escrito de recurso.

TERCERO .- Costas . En el caso de dictarse fallo confirmatorio de la resolución apelada, se impondrán las costas al apelante según dispone el art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , sin que la Sala observe dudas de hecho o de derecho que, conforme a lo dispuesto en los arts. 398.1 y 394.1 de la Ley procesal , justifiquen la adopción de otra decisión.

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, y en razón a lo expuesto,

Fallo

PRIMERO .- Que desestimando el recurso de apelación sostenido en esta instancia por SUMACOST INVERSIONES S.L. contra la sentencia de fecha 7/diciembre/2010 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Sanlúcar de Barrameda en la causa ya citada,confirmamos la misma en su integridad.

SEGUNDO .- Condenamos a la entidad apelante al pago de las costas procesales causadas en esta alzada.

TERCERO .- Se declara la perdida del depósito constituido para recurrir y procédase a dar al mismo el destino previsto en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará testimonio literal al Rollo de Sala y se notificará a las partes haciéndoles saber que contra la misma podrá interponerse recurso de casación en el caso de concurrir las circunstancias previstas en el art. 477.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y, en su caso, recurso extraordinario por infracción procesal, juzgando en esta segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.