Sentencia Civil Nº 152/2014, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 6, Rec 374/2012 de 09 de Junio de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6 (DESPL)
A CORUÑA
SENTENCIA: 00152/2014
AUDIENCIA PROVINCIAL DE A CORUÑA
SECCIÓN SEXTA
SANTIAGO DE COMPOSTELA
Rollo de apelación civil nº 374/2012
Ilmos. Sres. Magistrados:
D. ÁNGEL PANTÍN REIGADA, PRESIDENTE
D. JOSÉ RAMÓN SÁNCHEZ HERRERO
D. JOSÉ GÓMEZ REY
SENTENCIA
Núm. 152/14
En Santiago de Compostela, a nueve de junio de dos mil catorce.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 6ª, de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, los Autos
de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000355/2011, procedentes del XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 5 de
SANTIAGO DE COMPOSTELA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN)
0000374/2012 , en los que aparece como parte apelante, Dª Lina , representada por el Procurador de los
tribunales, Sr. RANIERO FERNÁNDEZ PÉREZ, asistido por el Letrado D. GERMÁN A. PÉREZ RUBÍN, y
como parte apelada, la 'COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION000 ' , representado por el Procurador de
los tribunales, Sra. MARÍA RITA GOIMIL MARTÍNEZ, asistida por el Letrado D. JAVIER ÁLVAREZ TEIJEIRO;
y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ÁNGEL PANTÍN REIGADA, quien expresa el parecer de la Sala,
procede formular los siguientes Antecedentes de Hecho, Fundamentos de Derecho y Fallo.

Antecedentes

PRIMERO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Santiago de Compostela, por el mismo se dictó sentencia con fecha 23 de abril de 2012 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Estimar la demanda interpuesta por Dª Lina frente a C.B. DIRECCION000 , todo ello con imposición de costas a la actora.

Estimar la demanda reconvencional interpuesta por C.B. DIRECCION000 y, en consecuencia, se declaran resueltos los contratos de arrendamiento suscritos con la actora sobre la vivienda y local descritos en la demanda principal por declaración de ruina y la resolución del acuerdo suscrito por las partes en fecha 30 de abril de 2010, con imposición de costas a la parte demandada'.



SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por Dª Lina se interpuso recurso de apelación, y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal, donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, y celebrándose la correspondiente deliberación, votación y fallo el pasado día 11 de marzo de 2014.



TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia apelada en lo que no se opongan a lo que se expresará.


PRIMERO - La sentencia estima la demanda reconvencional dirigida a la declaración de resolución de los contratos de arrendamiento que vinculaban a las partes y del acuerdo de 30/4/2010 suscrito por ellas ante la situación de imposibilidad de uso de la vivienda y local arrendados a causa de inundaciones sufridas en el curso de las obras de reparación de la cubierta que había promovido la parte arrendadora.

Si se examinan las actuaciones se advierte que en la inicial audiencia previa de 24/10/11 nada consta decidido al respecto al suspenderse el acto por la recusación del juez de instancia y en la de 17/1/12 la juzgadora consideró, sin oposición de las partes, que la resolución de los contratos y del acuerdo constituían un hecho no controvertido, que es procesalmente coherente que sea objeto de pronunciamiento en la sentencia de instancia.

No obstante, lo que la parte apelante postula es que, en realidad, lo que existió fue un acuerdo de las partes sobre la resolución referida y, como consecuencia de ello, un desistimiento de la parte demandada- reconviniente sobre tal pretensión, lo que es lealmente reconocido por la parte reconviniente al contestar el recurso de apelación, por lo cual, si las partes entienden que se había desistido respecto de las pretensiones deducidas en la demanda reconvencional, no cabe ya un pronunciamiento judicial sobre ello, sin perjuicio de que tal dato fáctico y jurídico sea, necesariamente, presupuesto de la acción indemnizatoria que se deduce en el litigio.



SEGUNDO - La demandante solicita ser indemnizada por el conjunto de conceptos que pormenoriza en la demanda, que abarcan los perjuicios causados desde noviembre de 2009 en que hubo de abandonar la vivienda y el local arrendados a causa de su inutilización por las inundaciones provocadas por la obra de reparación de la cubierta y que extiende hasta febrero de 2014 en que quedaría resuelto el contrato de alquiler de la vivienda del piso 1º y hasta diciembre de 2015 en que se extinguiría el contrato de arriendo del local de negocio del bajo.

La parte demandante considera que estos daños y perjuicios se fundan en dos títulos de imputación, por ser responsable la arrendadora de las referidas inundaciones y por haber provocado la declaración administrativa de ruina de la edificación por su incumplimiento del deber de conservación del inmueble y de los locales arrendados. Admitida por las partes la resolución contractual por tal declaración administrativa de ruina, determinada por resolución de 22/3/11 (folio 107) devenida firme, y que fue comunicada a la parte arrendataria el 1 de abril de 2011, cabe distinguir que hasta ese momento de la formulación de la declaración resolutoria los perjuicios que se reclaman sólo podrían tener como fundamento las inundaciones, mientras que los generados desde que el contrato se extinguió por esta causa habrán de ser atribuibles a esta provocación negligente de la ruina, pues la desaparición desde ese momento de los deberes del arrendador respecto del uso de la vivienda y del local por la arrendataria excluyen que pueda reclamarse por la imposibilidad del ejercicio de tal uso a causa de las inundaciones.

Por otra parte, la conformidad de las partes sobre la extinción del acuerdo de 30/4/2010 suscrito tras las inundaciones hace que el mismo constituya un mero dato jurídico, con eventual valor interpretativo sobre la voluntad de las partes, pero no puede constituir un negocio jurídico en el que se funda la pretensión indemnizatoria, lo que tampoco se postula en el recurso.



TERCERO - Abordando en primer término la imputación de responsabilidad por el incumplimiento de los deberes de conservación por el arrendador, determinante de la ruina del edificio, estamos ante un debate fáctico respecto del cual se debe compartir el criterio de la resolución apelada.

El informe pericial aportado por la parte demandada, ratificado en juicio y no contradicho por pruebas técnicas de signo contrario, muestra que el que aparece como defecto fundamental -deterioro de las vigas- no era perceptible al estar ocultas tras falsos techos; que la deformación del forjado de la vivienda no constaba que hubiera sido puesta en conocimiento del propietario; que el propietario estaba abordando labores de reparación de la cubierta; que las patologías están ligadas a la antigüedad del edificio, favorecidas por la configuración de la cubierta y por las condiciones de humedad del propio bar y de su cocina.

Los criterios han sido estimados como razonables en la resolución apelada, de la cual no hay motivo para discrepar pues ciertamente no hay constancia de requerimientos de la arrendataria (o de otros arrendatarios) para la subsanación de problemas que se hubieran advertido en local o vivienda y se trataba fundamentalmente de problemas no perceptibles (estado de las cabezas de las vigas) o que se habían intentado paliar con obras de reparación (cubierta). Atendiendo a la descripción de defectos del informe del folio 305 y siguientes, sí que la escalera, como elemento cuyo estado es perceptible, presenta anomalías externas que la propiedad podría haber conocido por sí misma y reparado, como postula el recurso, pero no son las mismas las que se consideran en el informe determinantes de la ruina de la edificación y su menor relevancia en cuanto al volumen de la obra se aprecia en el resumen de presupuesto del folio 348. Que el transcurso del tiempo o las características de la cubierta hicieran conveniente una supervisión más o menos periódica y en cierta profundidad del estado de la cubierta -origen de la humedad que está en la base de la ruina- y de los elementos estructurales no puede equivaler a que deba considerarse negligente o imputable a la propiedad el deterioro, siendo creíble que nos hallamos ante un estado cuya verdadera realidad y magnitud se descubre de forma inesperada, si se atiende al hecho de que existió un proyecto previo de reparación, que sería un tanto superfluo si el propósito fuera buscar intencionadamente, tras provocar el estado fáctico necesario, la declaración de ruina, descartando el informe pericial que las inundaciones provocadas por mala praxis durante la ejecución de la obra de reparación fueran la causa de aquélla.



CUARTO - Respecto de la imputación de responsabilidad por los daños producidos por la inundación, cabe destacar que la invocación expresa, en la demanda y en el recurso, de la doctrina de la unidad de la culpa civil implica que se está esgrimiendo un fundamento tanto contractual como extracontractual de la responsabilidad.

Considera esta Sala que no puede abordarse el problema jurídico suscitado desde la perspectiva que asume la sentencia de considerar que los daños fueron imputables exclusivamente a la empresa que realizaba las obras por encargo de la propiedad, aplicando así la consolidada doctrina jurisprudencial -extensamente citada en la sentencia y por las partes- de exonerar, como criterio principal, al comitente o dueño de la obra de responsabilidades por daños causados a terceros en la ejecución de una obra encargada por aquél a un profesional capacitado.

Estima esta Sala que el punto decisivo es que no estamos propiamente ante daños generados a quien deba considerarse tercero respecto del encargo realizado por la propiedad. Las obras se realizan en un elemento estructural del edificio, la cubierta, ante su mal estado constatado en las fotografías e informes técnicos aportados, y la falta de cuidado durante su ejecución provocó la entrada masiva de agua en la edificación, desde esa cubierta hasta los locales litigiosos situados varias plantas más abajo.

Tratándose de una edificación perteneciente en su integridad a la parte arrendadora, procede matizar la doctrina jurisprudencial ( STS 29-2-2012, nº 596/2011 , que cita otras anteriores) que estima ajenas a la relación arrendaticia las reparaciones que en régimen e propiedad horizontal correspondan a la comunidad de propietarios del inmueble, pues precisamente en el caso de litis está ausente el factor que puede estimarse decisivo en tal interpretación, como es la falta de capacidad jurídica del arrendador para decidir por sí sólo sobre la realización de estas obras relativas a elementos sobre los que sólo es cotitular, mientras que en el caso presente la parte arrendadora decide actuar sobre un elemento propio y que es imprescindible para el uso e incluso para la propia existencia de los locales arrendados. La actuación de la demandada, por tanto, no puede considerarse ajena a su deber arrendaticio de mantener a la arrendataria en el uso pacífico de los locales arrendados ( art. 1554.3 CC ), que en virtud de sus propias decisiones de afrontar la obra y de elegir a quién la iba a realizar resultó directamente vulnerado.

Además, contraviene la lógica que si para obtener su propósito de declarar la ruina del edificio y resolver los contratos de arrendamiento la parte arrendadora incluyó el coste de las reparaciones que han de realizarse en elementos comunes y, por otra parte y como se ha expresado, la situación de la cubierta fue factor determinante de tal proceso ruinógeno, pueda considerarse, a efectos de sus deberes respecto de la arrendataria, que la parte arrendadora pueda desentenderse del resultado de sus propias decisiones sobre la cubierta y derivar la responsabilidad sobre los técnicos que libremente contrató.

Por otra parte, este entendimiento de la inclusión de la actuación dañosa en el ámbito de la relación entre las partes da pleno sentido a la asunción inmediata de responsabilidades por la parte arrendadora -sin perjuicio de la dilucidación definitiva de posibles responsabilidades de terceros, lo que también ha de pregonarse de la decisión que pueda adoptarse en este proceso- ante la parte arrendataria que el pacto de abril de 2010 implica, por lo que estos actos de la propiedad constituyen un acto propio corroborador de su responsabilidad.



QUINTO - En consecuencia, ha de determinarse la indemnización correspondiente por el perjuicio causado a la arrendataria al verse privada de su vivienda y del local que explotaba a causa de una indemnización imputable a la parte arrendadora y que -como expresamos- sólo puede extenderse al periodo transcurrido desde tal daño hasta la extinción del contrato, por lo que abarca el periodo transcurrido hasta marzo de 2011, incluido.

Dado que las partes -en el presupuesto de la rápida eliminación de la causa del desalojo de los objetos del arrendamiento- habían pactado en el convenio de 30/4/10 pautas para fijar esta indemnización, la parte demandada -de forma coherente- ciñó su oposición a las partidas reclamadas por la actora, que se ajustan a tal pacto, a los aspectos puntuales y concretos que precisa en el Hecho Octavo de la contestación (folio 203), por lo que el debate se ha de contraer a ellos.

-Daños materiales. El informe pericial (documento 10 de la demanda) valoró los daños del mobiliario del local y las facturas (documentos 12 y 13) constatan la adquisición de mobiliario o complementos para la vivienda de forma inmediata a las inundaciones que inutilizaron la misma, por lo que no hay motivo para dudar de que tales elementos probatorios reflejen esta clase de perjuicio.

-Es obvio que existe lucro cesante al privarse a la arrendataria de un negocio productor de ingresos.

Las partes convinieron que sería resarcido en el pacto de 30/4/10 y fijaron una cuantía diaria estimada de perjuicios con la base de un informe técnico elaborado por un economista, por lo que no se aprecia motivo alguno para apartarse del criterio estimativo que ambas consideraron, con base fundada y objetiva, aplicable.

Si la parte pretende que tales cálculos por ella aceptados no se corresponden a la realidad, debería haberlo acreditado, lo que no ha realizado.

-Los cálculos de la parte demandante ya descuentan las mensualidades de renta de la vivienda y del local desde que se dejaron de abonar al suspenderse los contratos y hasta la resolución de los mismos (ha de tenerse en cuenta que respecto del mes de abril de 2011, igual que se incluyen perjuicios por renta y comunidad de vivienda sustitutiva, también se descuenta la renta del local, por lo que no procede separarse de los cálculos de la demanda), con la matización que se explica respecto de la vivienda por haberse tenido que abonar un alquiler sustitutivo -al haber dejado la parte demandada de cumplir su compromiso de abril de 2010-, reclamándose en otro apartado la diferencia entre uno y otro. Dado que esta deuda por rentas se descuenta, con arreglo a lo previsto en el acuerdo, no cabe que la misma además sirva para rebajar el beneficio y el lucro cesante, como se postula.

-Sí que se ha producido un daño moral innegable, trastornando profundamente la actividad empresarial y la vida personal de la demandante, forzándola a abandonar su hogar. La cantidad reclamada es razonable, pero dado que el perjuicio ha de ceñirse a la época antes descrita y la suma pedida abarca todo el periodo que transcurriría hasta la extinción de los contratos, se ha de reducir a una cuarta parte.

Como consecuencia, han de indemnizarse 2.191,15 euros por daños materiales; 49.252,65 por lucro cesante; 5.523,19 euros por otros gastos y daños pormenorizados en los folios 9 a 11 del juicio; 1.255 euros por incrementos de renta y comunidad; y 4.000 euros por daños morales, de lo cual han de descontarse 24.662,40 euros, lo que lleva a una suma de 37.559,59 euros.

Además, la parte arrendadora opuso, como excepción de compensación, el adeudo de la renta de octubre de 2009, que según la demanda se habría abonado, y deudas por IBI -coherentes con el descuento de la deuda por rentas-, sin que la demandante probara haber pagado tales deudas, que habrán de ser descontadas de la cantidad en la que es acreedora la demandante, lo que determina finalmente una cantidad de 36.021,02 euros.



SEXTO - En materia de costas ha de estarse a lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento , por lo que no procede su imposición en ningún de las dos instancias.

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación, de conformidad con el artículo 117 de la Constitución , en nombre de S.M. el Rey, por la autoridad conferida por el Pueblo español,

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación de DOÑA Lina , se revoca la sentencia de 23/4/12 del Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Santiago dictada en el juicio ordinario nº 255/11, de forma que definitivamente: 1- Se estima parcialmente la demanda y se condena a la parte demandada a abonar a la demandante la suma de 36.021,02 euros, más los intereses del art. 576 LEC . desde la fecha de la presente resolución.

2- Se tiene desistida a la parte reconviniente de la demanda reconvencional deducida al haberse llegado a acuerdo de las partes al aceptar la parte reconvenida las pretensiones deducidas.

3- No se hace imposición de las costas derivadas de la demanda, de la reconvención o de la apelación.

Notifíquese esta resolución, en legal forma, a las partes haciéndoles saber, conforme preceptúa el artículo 248-4º de la Ley Orgánica del Poder Judicial , que contra ella cabe recurso de casación por interés casacional que deberá ser interpuesto ante esta Sección en el plazo de 20 días desde la notificación de la sentencia.

Dentro del plazo legal, devuélvanse las actuaciones originales con testimonio de la presente resolución al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra resolución de la que se pondrá certificación literal en el Rollo de Sala de su razón, incluyéndose el original en el Libro correspondiente, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.