Sentencia Civil Nº 152/2014, Audiencia Provincial de Granada, Sección 5, Rec 642/2013 de 11 de Abril de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCIÓN QUINTA

ROLLO Nº 642/2013- AUTOS Nº 1150/2011

JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 1 DE GRANADA

ASUNTO: Juicio Ordinario

PONENTE SR. RAMÓN RUIZ JIMÉNEZ.

S E N T E N C I A N Ú M. 152/2014

ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. ANTONIO MASCARÓ LAZCANO.

D. RAMÓN RUIZ JIMÉNEZ.

D. KLAUS JOCHEN ALBIEZ DOHRMANN.

En la Ciudad de Granada, a once de abril de dos mil catorce.

La Sección Quinta de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha visto en grado de apelación -rollo nº 642/2013- los autos de Procedimiento Ordinario nº 1150/2011, del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Granada seguidos en virtud de demanda de Don Federico , Doña Elsa y Doña Guillerma , contra COMAREX DESARROLLOS S.L.(posteriormente denominada MINDANAO GLOBAL S.L., y actualmente LEIBI GLOBAL S.L.).

Antecedentes

PRIMERO.- Que, por el mencionado Juzgado se dictó sentencia en fecha veintisiete de marzo de dos mil trece , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que, estimando la demanda presentada por Dª MARIA DEL MAR TORRE-MARIN MARTINEZ, en nombre y representación de Dº Federico , y de Dª Guillerma y Dª Elsa , contra COMAREX DESARROLLOS S.L., debo declarar y declaro resueltos los contratos privados de compraventa de fecha 14 de diciembre de 2006, suscritos, el primero, entre la demandada y Dº Federico ; y, el segundo, entre la demandada y Dº Luciano , hoy fallecido.

Y, en consecuencia, debo condenar y condeno a dicha demandada a que satisfaga a Dº Federico la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL QUINIENTOS OCHENTA Y TRES CON CUARENTA Y DOS EUROS (35.583,42) con el interés de demora anual del 6% desde la fecha de interposición de la demanda, más la cantidad de MIL SETECIENTOS SETENTA Y NUEVE CON DIECISIETE EUROS (1.779,17), en concepto de cláusula penal, que devengará el interés legal desde la fecha de presentación de la demanda; y, a Dª Guillerma y Dª Elsa , en calidad de herederas del fallecido contratante, Dº Luciano , la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL QUINIENTOS OCHENTA Y TRES CON CUARENTA Y DOS EUROS (35.583,42), con el interés de demora anual del 6% desde la fecha de interposición de la demanda, más la cantidad de MIL SETECIENTOS SETENTA Y NUEVE CON DIECISIETE EUROS (1.779,17), en concepto de cláusula penal, que devengará el interés legal desde la fecha de presentación de la demanda. Todo ello, con imposición de costas a la parte demandada.' .

SEGUNDO.- Que contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, al que se opusieron los demandantes, impugnando éstos igualmente dicha resolución, oponiéndose la demandada a dicha impugnación; y una vez elevadas las actuaciones a este Tribunal se siguió el trámite prescrito y se señaló día para la votación y fallo, con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.

TERCERO.- Que, por este Tribunal, se han observado las formalidades legales en ésta alzada.

Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. RAMÓN RUIZ JIMÉNEZ.

Fundamentos

PRIMERO.-La demanda que da origen a estas actuaciones, se presentó por don Federico , doña Elsa y doña Guillerma en reclamación de cantidad y resolución de contrato contra COMAREX DESARROLLOS S.L. Nace la pretensión de la adquisición de dos viviendas por los actores que estiman incumplimiento por la demandada en cuanto al plazo de entrega de las mismas. Se opone la existencia de fuerza mayor al abandonar la obra el contratista, que se rechazan en la sentencia por tratarse de promotora la demandada, y asimismo rechaza las manifestaciones veladas que atribuye a uno de ellos compradores de desistir del contrato, que no le facultan para incumplir, de manera que se estima la demanda condenando a la entidad demandada. Se alza contra la sentencia la sociedad condenada, posteriormente denominada MINDANAO GLOBAL S.L., y actualmente denominada LEIBI GLOBAL S.L.

SEGUNDO.-Porqué recurre la demandada y motivos del recurso.

Recuerda la apelante los antecedentes de la relación entre las partes, la pretensión que se ejercitaba contra ella y la condena a resolver el contrato y a indemnizar en las sumas recibidas y la suma de 1.779,17 euros en concepto de cláusula penal con el interés correspondiente. Pone de relieve que los inmuebles se adquirieron como inversión, el abandono de las obras por la constructora y la falta de intención de los compradores en adquirir los inmuebles antes del plazo previsto para su terminación.

Denuncia infracción de los arts. 1.125 , 1.124 , 1.258 y 1.105 del CC . Reitera que conforme al contrato, en su interesada interpretación, no había fecha de entrega de la vivienda, y su particular versión de la fecha de terminación de las obras, que dice concluidas el 21 de abril de 2010, quedando únicamente las obras de urbanización y la del resto de los edificios, es decir, las obras conforme a lo convenido no estaban terminadas.

Este mismo Tribunal de apelación se ha pronunciado ya en numerosas ocasiones, entre las últimas en nuestras sentencias de 21 de junio , 22 de octubre , 12 de noviembre y 3 de diciembre de 2010 , 11 y 18 de febrero , 15 y 20 de abril , 12 de mayo , 17 de junio y 15 de julio de 2011 , y 2 de marzo , 2 de mayo y 29 de junio de 2012 , sobre conflictos similares en orden a la demora en los plazos de entrega de viviendas adquiridas en procesos de construcción y a las vicisitudes relativas en las causas de exoneración de ese incumplimiento por razones de fuerza mayor, como las contempladas en la propia letra del contrato. Así, decíamos en esas sentencias, con cita en la STS de 14 de noviembre de 1998 , que 'el vendedor no es árbitro de cumplir un contrato cuando le convenga o interese o pueda,..., incumpliendo los plazos contractuales;...

También hemos señalado con reiteración que fuera de los supuestos de mero retraso no excesivo o grave y en aquellos en que el contrato ya prevé la posibilidad de retraso e incluso se acepta de antemano esa eventualidad por el comprador a costa de percibir, como cláusula penal, una indemnización preestablecida por días o por meses de demora (vid, por todas, STS de 29 de septiembre de 2006 ), la resolución contractual será procedente, desde luego, cuando, como aquí ocurrió, se pacte el incumplimiento del plazo de entrega como cláusula resolutoria expresa y, también, fuera de estos supuestos cuando el vendedor incurra en un retraso excesivo e injustificado en el cumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda que incida en la economía del contrato, frustre la aspiraciones del comprador y revele el incumplimiento propio (vid STS de 21 de febrero de 2007 ) pues, la entrega de la vivienda en el plazo pactado constituye, en la compraventa que nos ocupa, una obligación contractual esencial de la parte vendedora (por todas, STS de 10 de diciembre de 2009 ), tal y como se desprende del contenido de la Ley 57/68 que atribuye a tal incumplimiento efectos resolutorios, teniendo en cuenta, a su vez, que los contratos de compraventa de viviendas en construcción reflejan, necesariamente, con toda claridad la fecha de entrega y así lo exige el R.D. 515/89, de 21 de abril.

En la cláusula tercera se determina con claridad el plazo de entrega, añadiendo que se efectuará mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura pública, la cual tendrá lugar a los dos meses de la obtención de la licencia de primera ocupación, que será solicitada una vez terminada totalmente la obra (lo que se prevé para el cuarto trimestre de 2009, con un margen de tolerancia de 120 días y siempre a salvo los supuestos de fuerza mayor o de demora por causas no imputables a la vendedora), de manera que la fecha límite se concretaría en el 30-4-2010, lo que veladamente admite la demandada apelante. Las obras de la urbanización no se habían terminado, de manera que la certificación que presenta la demandada, viene referida exclusivamente a tres de los ocho bloques de que dispone la urbanización en la que están ubicados, junto a los servicios comunes

Admitiendo incluso la existencia de retraso, la apelante, atribuye el mismo a fuerza mayor no imputable a la misma, en razón al abandono por la constructora, pese a lo cual culminó la mayor parte del encargo. Y finalmente entiende que no se ha frustrado el fin del contrato, a falta de prueba por el demandante, obligado, en aplicación de los principios del art. 217 LE.

La sentencia reciente del Tribunal Supremo de 13.3.2013, en línea con lo que exponía la del Pleno de la Sala 1ª, 10 .9- 2012, lleva a una conclusión contraria a la tesis que mantiene el recurrente, y reitera que la falta de la falta de licencia de primera ocupación, aunque nada se hubiera pactado expresamente en el contrato, ha de valorarse como incumplimiento esencial de la obligación de entrega de la vivienda por parte del vendedor, a los efectos de posibilitar la resolución instada por el comprador,

Ciertamente, el retraso en el cumplimiento de la obligación de entrega de la cosa por parte del vendedor ha dado lugar a numerosa jurisprudencia que acuerda la resolución, pero es constante la que mantiene que 'un mero retraso no siempre influye en la frustración del contrato' (así lo expresa, entre otras muchas, la sentencia de 22 noviembre 2013 ). Conviene recordar que la resolución que contempla el artículo 1124 del Código civil requiere un incumplimiento básico que provoca la frustración del fin objetivo del contrato (así, sentencia de 10 junio 2010 ) sin que baste un cumplimiento defectuoso ( sentencia de 21 marzo 1994 ).

La jurisprudencia más reciente (de la que es ejemplo la STS de 14 de junio de 2011, RC núm. 369/2008 ) viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas ( artículo 1124 CC ) en el sentido de entender que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento pero sí que su conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte ( STS de 9 de julio de 2007, RC núm. 2863/2000 , 18 de noviembre de 1983, 31 de mayo de 1985, 13 de noviembre de 1985, 18 de marzo de 1991, 18 de octubre de 1993, 25 de enero de 1996, 7 de mayo de 2003, 11 de diciembre de 2003, 18 de octubre de 2004, 3 de marzo de 2005, 20 de septiembre de 2006, 31 de octubre de 2006 y 22 de diciembre de 2006), lo que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 (2.b)), cuando se «priva sustancialmente» al contratante, en este caso, al comprador, «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato», encontrándose sin duda, entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubiera estipulado, en el estado que se hallaba al estipularse el contrato ( artículo 1468 CC ) y en condiciones para ser usada conforme a su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor ( artículo 1461 CC ), en relación con el artículo 1445 CC .

La obligación esencial del vendedor en un contrato de compraventa de vivienda es la entrega de la misma en el plazo pactado, como la del comprador la constituye la de pagar el precio. El contrato no puede dejar al vendedor en total libertad para la determinación del plazo de entrega ni puede incluir cláusulas oscuras o ambiguas sobre el particular, debiendo traerse a colación la disposición contenida en los artículos 1.285 del Código Civil ('Las cláusulas de los contratos deberán interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas') y la contenida en el artículo 1.288 del mismo Texto Legal ('La interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiere ocasionado la oscuridad').

La apelante no cumple con las previsiones del art. 217 LEC en orden a acreditar los hechos impeditivos, extintivos o e de los hechos que integran la pretensión del actor, que han quedado acreditados, de modo que a lo razonado sobre la fecha de entrega, se une la falta de prueba acerca de la alegada fuerza mayor y su influencia en el caso presente, pues precisada de una interpretación restrictiva, se limita la parte a divagaciones y vagas e imprecisos alegaciones que no desbordan el sustratos de la prueba sobre la no terminación de la vivienda en su integridad, frustrando el buen fin del contrato.

TERCERO.-Se impugna la sentencia en relación al interés que se concede la misma, solicitando una duplicidad de intereses a todas luces improcedente atendido el contrato mismo, de modo que existiendo pacto de intereses al mismo ha de estarse, como con acierto hace la sentencia al mismo.

CUARTO.-La desestimación del recurso y de la impugnación comporta la condena a la apelante e impugnantes en las costas de sus respectivos recursos con argumento en los arts. 398 y 394 LEC .

QUINTO.-Procede resolver de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre .

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, este Tribunal dispone, el siguiente

Fallo

DESESTIMARel Recurso de Apelación interpuesto por el Procurador Don Juan Antonio Montenegro Rubio en nombre y representación de LEIBI GLOBAL S.L. (inicialmente denominada Commarex Desarrollos S.L. y posteriormente Mindanao Global S.l.), DESESTIMANDOigualmente la impugnación formulada por la Procuradora Doña María del Mar Torre-Marín Martínez en nombre y representación de Don Federico , Doña Guillerma y Doña Elsa , contra la sentencia de veintisiete de marzo de dos mil trece dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Granada en los autos de Juicio Ordinario Nº 1150/2011 seguidos a instancias de Don Federico , Doña Guillerma y Doña Elsa contra Mindanao Global S.L. (inicialmente denominada Comarex Desarrollos S.L. y posteriormente Mindanao Global S.L.), de los que dimana el presente rollo, CONFIRMANDOla misma e imponiendo a la apelante e impugnantes las costas de la apelación e impugnación respectivas, con pérdida del depósito constituido por la apelante.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.