Sentencia CIVIL Nº 152/2018, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 1, Rec 83/2018 de 21 de Junio de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
PONTEVEDRA
SENTENCIA: 00152/2018
N10250
C/ ROSALIA DE CASTRO NUM. 5
-
Tfno.: 986805108 Fax: 986803962
PG
N.I.G. 36038 42 1 2016 0003356
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000083 /2018
Juzgado de procedencia: XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 1 de PONTEVEDRA
Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000632 /2016
Recurrente: CONSTRUCCIONES CYSER SL
Procurador: PEDRO ANTONIO LOPEZ LOPEZ
Abogado: CARLOS JOSE COLADAS-GUZMAN LARRAYA
Recurrido: Guadalupe
Procurador: ALBERTO VIDAL RUIBAL
Abogado: YOLANCAROLINA BARREIRO LORENZO
S E N T E N C I A Nº 152/18
Ilmos Magistrados-Jueces Sres/as.:
D. FRANCISCO JAVIER VALDÉS GARRIDO
Dª. MARIA BEGOÑA RODRIGUEZ GONZALEZ
D. JACINTO JOSE PEREZ BENITEZ
En PONTEVEDRA, a veintiuno de junio de dos mil dieciocho.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 001, de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, los
Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000632 /2016, procedentes del XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 1
de PONTEVEDRA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000083 /2018,
en los que aparece como parte APELANTE-DEMANDADO , CONSTRUCCIONES CYSER SL, representado
por el Procurador de los tribunales, D. PEDRO ANTONIO LOPEZ LOPEZ, asistido por el Abogado D.
CARLOS JOSE COLADAS-GUZMAN LARRAYA, y como parte APELADA-DEMANDANTE , Guadalupe ,
representado por el Procurador de los tribunales, D. ALBERTO VIDAL RUIBAL, asistido por el Abogado D.

YOLANCAROLINA BARREIRO LORENZO, sobre procedimiento ordinario, siendo el Magistrado Ponente el
Ilmo. D. JACINTO JOSE PEREZ BENITEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia núm.1 de Pontevedra, con fecha 27.10.17, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice: 'Que debo estimar parcialmente la demanda presentada por el Procurador Don Alberto Vidal Ruibal, en nombre y representación de Doña Guadalupe , contra 'CONSTRUCCIONES CYSER S.L', representada por el Procurador Don Pedro López López y, en consecuencia, debo condenar a 'CONSTRUCCIONES CYSER S.L' a pagar a Doña Guadalupe la cantidad de 19.806,6 euros, más el interés legal desde la fecha del emplazamiento.

Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.'

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos, por lo que se elevaron las actuaciones a esta Sala.



TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones legales, con excepción de las relativas a los plazos y términos procesales para el dictado y notificación de la presente resolución, debido a la huelga iniciada el 7 de febrero de 2018 por el personal de la Administración de Justicia.

Fundamentos

Antecedentes 1. El litigio se inició por demanda presentada por la representación de Dª Guadalupe en la que pretendía la resolución de los contratos de opción de compra concertados con la entidad demandada, Cyser, S.L., el 10.8.2006, con objeto en sendos pisos de una edificación por construir. La demanda contenía un extenso relato de las circunstancias habidas tras la firma, así como de la recíproca imputación de incumplimientos, que llevaron a las partes a requerirse recíprocamente: la optante para la resolución del vínculo, y la optataria o concedente de la opción para el otorgamiento de las correspondientes escrituras de compraventa. Sin embargo, apartándose del propio relato de hechos, la demandante centraba su pretensión en el ejercicio de una acción de resolución por desistimiento unilateral del contrato, y proponía como efecto de tal voluntad la obligación de la demandada de restituir la mitad de las cantidades abonadas por la optante respecto de cada una de las dos viviendas, en la suma global de 52.002 euros.

2. La demandada también centraba su contestación en el relato de las vicisitudes habidas tras los contratos, e imputaba a la optante el incumplimiento de sus obligaciones, dentro del marco general de unos contratos concertados con una finalidad meramente ' especulativa ' o inversora. En todo caso, y en relación con la voluntad de desistir, la parte demandada se oponía a las consecuencias de la resolución de los vínculos por tal motivo, en particular por la improcedencia de haber de restituirse las respectivas primas de la opción, y por la necesidad de minorar la restitución con determinados gastos.

La sentencia de primera instancia 3. La sentencia, tras hacer resumen de las posiciones de las partes, declara probada la existencia de los contratos de opción y se detiene en la exposición de las estipulaciones más relevantes para la resolución del litigio, en particular sobre el pago del precio y sobre la forma del ejercicio de la opción. Resulta de singular interés la estipulación quinta, del siguiente tenor: ' si el cliente no abonase todos y cada uno de los pagos necesarios para reafirmar el derecho de opción a la que se refiere la estipulación 2ª, o no compareciese a los efectos de escriturar públicamente la compraventa, cancelando todas las cantidades pendientes o bien subrogándose en la hipoteca a la que se refiere la estipulación tercera, letra b, nº 2, se le entenderá desistido de la operación, perdiendo en compensación por los perjuicios causados, el cincuenta por ciento de todas las cantidades entregadas hasta entonces, más los gastos de mejoras, intermediarios, etc ...' 4. La sentencia centra el objeto del proceso en el ejercicio de una acción de resolución por desistimiento.

Pese a ello, se detiene en el análisis de la alegación demandante sobre la existencia de un incumplimiento del contrato imputable a la vendedora, y rechaza la tesis de que se omitiera por ésta la obligación de comunicar fehacientemente la finalización de la obra y que, en consecuencia, existiera tal incumplimiento.

5. El fundamento jurídico cuarto de la resolución recurrida analiza las consecuencias del desistimiento unilateral de los contratos por la optante. Si bien admite que la mencionada estipulación 5ª no contemplaba literalmente la misma hipótesis de hecho, la sentencia acepta que las consecuencias previstas en dicho pacto para el desistimiento unilateral deban regular los efectos de la resolución, en la medida en que son expresión de la voluntad de las partes de determinar el perjuicio sufrido por la contraria en caso de que una de ellas se aparte del cumplimiento del contrato. Seguidamente, con base en dicho pacto, la sentencia rechaza la tesis demandada sobre la improcedencia de restituir el precio de la opción y admite la minoración de la suma a restituir por consecuencia de gastos de intermediación. El razonamiento judicial se basa en la tesis de que, si bien en el contrato de opción la pérdida de la prima sería la consecuencia necesaria de la resolución por desistimiento, al aplicar las previsiones del pacto contractual, tal restitución resulta procedente. Esta será la cuestión discutida en la alzada.

Recurso de apelación formulado por la representación demandada.

6. El recurso combate el pronunciamiento que ordenó la restitución parcial de la prima de opción en ambos contratos como consecuencia del desistimiento de la optante. Aceptando la declaración de resolución de los contratos, el recurso rechaza que puedan regularse sus consecuencias con base en la estipulación quinta, pensada para hipótesis diferente. Tras manifestar expresamente que se acepta el pronunciamiento judicial sobre la obligación de restituir el 50% de las cantidades entregadas a cuenta del precio, se rechaza la obligación de restitución del precio de la opción, que debería operar a modo de cláusula penal por el desistimiento unilateral.

Valoración de la Sala.

7. Como se ha descrito con anterioridad, el objeto del proceso en segunda instancia viene notablemente limitado como consecuencia de las pretensiones del apelante y de la conducta procesal de la parte demandante-apelada. Así, quedan como pronunciamientos consentidos los relativos a la resolución del contrato por desistimiento unilateral de la optante y el relativo a la obligación de restitución de la mitad de las cantidades entregadas a cuenta del precio; queda también consentido el pronunciamiento relativo a la minoración de dichas sumas como consecuencia de los gastos de intermediación, por importe de 6.194,4 euros. Por tanto, el objeto de nuestra decisión se limitará a determinar las consecuencias de la resolución contractual en relación con las cantidades abonadas como premio de la opción: 2.100 euros, más 147 euros por IVA en el caso de la opción sobre el piso NUM000 NUM001 , y 7.500 euros, más 525 euros por impuesto en el caso del NUM002 NUM001 .

8. El contrato de opción se configura habitualmente como un contrato unilateral, que impone al concedente de la opción la obligación negativa de no disponer de la cosa en favor de un tercero mientras dure el tiempo de la opción, así como a mantener la oferta sobre cosa y precio en favor del optante por dicho plazo.

Sin embargo, las partes pueden, en ejercicio de su autonomía negocial, fijar en favor concedente una prima como contraprestación a las obligaciones asumidas, configurándose como un contrato bilateral, pero sin que las prestaciones tengan reciprocidad. En general suele entenderse que la prima de la opción es el precio que paga el optante por garantizarse el mantenimiento de la oferta durante el plazo pactado, de suerte que en caso de incumplimiento por el optante la prima no ha de ser objeto de restitución. El contrato de opción de compra permite al optante decidir unilateralmente la conclusión de la compraventa en las condiciones y en el plazo pactado. Si transcurre el plazo de caducidad sin que la opción se ejercite, el concedente recupera su libertad contractual.

9. Como se desprende de la lectura de ambos documentos contractuales, los contratos celebrados entre las partes, a pesar de su denominación, no responden exactamente a la naturaleza del contrato de opción. La opción, como hemos dicho, genera obligaciones para ambas partes cuando se pacta una prima, de manera que si el optante no ejercita su derecho a la perfección del contrato, el concedente la hace suya; esta es el precio de la opción para el optante, que es quien tiene la libertad para decidir si ejercita o no la opción. Sin embargo, en el caso, además del premio o precio de la opción, se pactaron otras obligaciones para el optante, que para ' reafirmar ' la opción debía realizar dos entregas adicionales de cantidades notoriamente superiores.

Respecto de estas cantidades se pactó expresamente que, de ejercitarse la opción, se imputarían al precio de la compraventa, pero en caso de que el optante no ejercitara la opción en el plazo pactado (un mes desde la finalización de la construcción), el concedente tendría derecho a retener la mitad, como ' compensación por los perjuicios causados ', así como ' los gastos de mejoras ', y los de ' intermediarios si los hubiera '.

Por tanto, el precio de la opción no fue exclusivamente el designado de tal modo en los contratos, sino que el precio de la opción se identificaba con todas las cantidades que el optante tenía que abonar para reafirmar la vigencia de la opción. Y respecto de tales cantidades (todas las de la estipulación segunda), si el optante no ejercitaba su derecho, se convino que el concedente podía hacer suya la mitad. Por tanto, la literalidad de la cláusula obliga a interpretar que si el optante no ejercía su derecho, debería restituir la mitad de todas las cantidades entregadas, además de los gastos de intermediación. Esto es lo que ha interpretado la sentencia, que por tal motivo debe verse confirmada.

10. Desestimado el recurso, las costas de la alzada se imponen a la parte apelante, vencida en juicio ( arts. 394 y 398 LEC ).

Vistos los preceptos citados y demás de necesaria aplicación,

Fallo

Que desestimamos el recurso de apelación formulado por la representación procesal de CONCSTRUCCIONES CYSER SL y en su consecuencia confirmamos la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº1 de Pontevedra en los autos de juicio ordinario registrados bajo el número 632/2016, con imposición de las costas de la alzada a la parte apelante y pérdida del depósito constituido.

Notifíquese esta resolución en legal forma a las partes haciéndoles saber que no es susceptible de recurso ordinario, sin perjuicio de que contra ella puedan interponerse, si concurriere alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , los recursos extraordinarios de casación o por infracción procesal, ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el plazo de VEINTE DÍAS contados desde el día siguiente al de su notificación. Todo ello previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.