Sentencia CIVIL Nº 152/2020, Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 3, Rec 936/2018 de 21 de Mayo de 2020

Encabezamiento

Sección nº 03 de la Audiencia Provincial de Tarragona. Civil

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N.I.G.: 4312342120178141625

Recurso de apelación 936/2018 -D

Materia: Juicio verbal por cuantía

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Reus

Procedimiento de origen:Juicio verbal (250.2) (VRB) 1039/2017

Parte recurrente/Solicitante: C.P. DIRECCION000, NUM000

Procurador/a: Jose Farre Lerin

Abogado/a: GERARD PUJOL CODINACH

Parte recurrida: FONDO VALENCIA HIP.5 FONDO DE T.A.

Procurador/a:

Abogado/a:

SENTENCIA Nº 152/2020

ILMO. SR.

D. LUIS RIVERA ARTIEDA

En Tarragona, a 21 de mayo de 2020.

Visto ante la Sección 3ª de esta Audiencia Provincial constituida por el Magistrado arriba citado el recurso de apelación número 936/2018, interpuesto en representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO DE LA DIRECCION000 NÚMERO NUM000 DE REUS, como demandante-apelante representada por el procurador Don Josep Farré Lerín y defendida por el letrado Don Gerard Pujol Codinach, contra la sentencia dictada en fecha 21 de marzo de 2018 por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Reus, en juicio verbal de reclamación de cantidad nº 1039/2017, en que consta como parte demandada y apelada FONDO VALENCIA HIPOTECARIO 5 FONDO DE TITULIZACIÓN DE ACTIVOS, que se encontraba en situación de rebeldía procesal y no ha presentado escrito de oposición al recurso.

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia recurrida contiene la siguiente parte dispositiva: ' Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Josep Farré Lerín, en nombre y representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS de la DIRECCION000, número NUM000, NUM001 de Reus debo CONDENAR Y CONDENO a FONDO VALENCIA HIPOTECARIO 5 FONDO DE TITULIZACIÓN DE ACTIVOS a abonar a la actora la cantidad que se determinará en ejecución de sentencia, en concepto de cuotas de la comunidad de propietarios, derramas ordinarias y extraordinarias, acordadas o devengadas a partir de 04 de marzo de 2015 hasta el 04 de mayo de 2017, cantidad que devengará el interés legal desde la interpelación judicial hasta la presente y, desde la misma, el interés del art. 576 LEC hasta su completo pago. Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad'.

SEGUNDO.- Contra la mencionada sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO DE LA DIRECCION000 NÚMERO NUM000 DE REUS, en base a las alegaciones que son de ver en el escrito presentado.

No consta opuesta al recurso la parte demandada que se encontraba en situación de rebeldía procesal.

Llegadas las actuaciones a esta Sección, se ha señalado finalmente vista para la deliberación, votación y fallo el 21 de mayo de 2020.

Fundamentos

PRIMERO.- Dedujo la Comunidad de Propietarios actora reclamación contra quien constaba como titular de la vivienda NUM001, del edificio comunitario, en la cantidad de 3.943,45 euros. Tal importe, según certificación aportada, resulta de la deuda liquidada en Junta de 4 de mayo de 2017 que comprende cuotas y el importe del agua desde el ejercicio 2012/2013 hasta la cuota del primer trimestre de 2017 y se reclaman también, como vencidas con posterioridad a esa junta, las cuotas del 2º y 3º trimestre de 2017 y del agua del 2º trimestre. La reclamación de la demanda incluía el importe de un burofax de 28,07 euros.

La parte demandada fue declarada en rebeldía procesal.

La sentencia de instancia, no discutiendo el importe de las cantidades debidas, pone de manifiesto que la demandada adquirió la vivienda en virtud de auto de adjudicación de 4 de marzo de 2015 y del art. 553.5 CCC en su redacción anterior a la Ley 5/2015, de 13 de mayo, que es aplicable por la fecha de adquisición, no resulta que la actual propietaria sea obligada personal al pago, sino lo que se establece una afección real del piso por deudas generadas por el anterior propietario que correspondan a la parte vencida del año en que se transmite y del año natural inmediatamente anterior. Por otra parte, no pueden reclamarse las cuotas devengadas con posterioridad a la Junta que liquida la deuda y autoriza su reclamación.

Al recurrir la parte actora considera que, reconocido el débito liquidado en Junta por importe de 3.659 euros y admitido que la demandada adquirió el 4 de marzo de 2015, la afección que se establece legalmente determina que pueda ser la parte demandada condenada a la deuda vencida de la anualidad de la adquisición y a la generada en los cuatro años anteriores, es decir, desde el 2011. También se impugna la desestimación de la reclamación de la deuda vencida después de la Junta. Tratándose de reclamación articulada en juicio verbal, puede acreditarse la deuda con la certificación del Secretario Administrador, sin los requisitos que se requieren en una reclamación en juicio monitorio. Se pide la condena a la íntegra cantidad peticionada en la demanda, más intereses legales y costas.

SEGUNDO.- No controvertida propiamente la cuantía de las cuotas y contribución de agua que es objeto de reclamación, se plantea en el presente caso la interpretación que ha de darse al art. 553.5.1 del Codi Civil de Catalunya (CCCAT) y fundamentalmente qué redacción es aplicable al caso de autos, pues la parte recurrente sostiene la aplicación en la actual redacción. El art. 553.5 CCCAT en su redacción vigente establece: ' Los elementos privativos están afectados con carácter real y responden del pago de los importes que deben los titulares, así como los anteriores titulares, por razón de los gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, y por el fondo de reserva, que correspondan a la parte vencida del año en curso y a los cuatro años inmediatamente anteriores, contados del 1 de enero al 31 de diciembre, sin perjuicio, si procede, de la responsabilidad de quien transmite.'

Dicha redacción fue establecida por la ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, que entró en vigor el 20 de junio de 2015. Antes de la reforma el precepto tenía la siguiente redacción: ' Los elementos privativos están afectados con carácter real y responden del pago de las cantidades que deben los titulares, así como los anteriores titulares, por razón de gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, que correspondan a la parte vencida del año en que se transmiten y del año natural inmediatamente anterior, sin perjuicio de la responsabilidad de quien transmite'.

En su disposición final, apartado 3, la Ley 5/2015, de 13 de mayo, establece que: ' la preferencia de cobro regulada por el artículo 553-4.3 del Código Civil y la afección real de los elementos privativos regulada por el artículo 553-5.1 del Código Civil , ambos en la redacción establecida por la presente ley, solo se aplican a los créditos que se reclamen judicialmente o a las transmisiones que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la presente ley'.

Cabe considerar que como el precepto hace referencia, tanto a la preferencia de cobro establecida en el art. 553-4.3 CCCAT, como a la afección real prevista en el art. 553-5.1 CCCAT, en el caso de la afección real que nos ocupa la nueva redacción es aplicable si la transmisión se ha verificado desde el 20 de junio de 2015 y, para transmisiones anteriores a esa fecha, es aplicable la anterior redacción.

Así lo sostiene la SAP de Barcelona, sección 17, del 3 de noviembre de 2017 (ROJ: SAP B 10176/2017 - Sentencia: 724/2017 Recurso: 428/2017:

'De esta forma, sólo se aplicará la nueva redacción del art. 553.5 CCCataluña a las transmisiones efectuadas desde la entrada en vigor de la ley. De no entenderse así resultaría que con independencia de la fecha de transmisión, que podría ser anterior a 2015, la afección real se extendería en el tiempo más allá del plazo de cinco años, por cuanto si dependiese de la fecha de interposición de la demanda tendría efectos respecto a todas las transmisiones previas de fincas con deuda pendiente en el momento de su adquisición y si esa fuese la interpretación carecería de sentido la referencia de la disposición final a las transmisiones que se efectúen después de la entrada en vigor de la ley, porque con independencia de la fecha de la transmisión lo que regiría sería la fecha de la reclamación judicial'.

Por tanto, en el caso de autos, verificada la adquisición de la parte demandada en virtud de auto de 4 de marzo de 2015 dictado por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Reus, como declara probado la sentencia y reseña la información registral aportada, debe aplicarse la redacción del art. 553.5. 1 CCAT anterior a la reforma de la Ley 5/2015, con lo que la afección real se extiende a la parte vencida del 2015 y 2014.

TERCERO.- La sentencia impugnada ha interpretado el precepto aludido en el sentido de que no cabe condenar al nuevo propietario por las deudas anteriores a su adquisición.

Sin embargo, se establece expresamente en el mencionado 553.5.1 la responsabilidad del adquirente por las cantidades adeudadas por el anterior propietario, con el propio inmueble y con el límite señalado. Se trata de un supuesto de las denominadas obligaciones propter rem, aquellas relaciones obligatorias, cuyo sujeto pasivo es cualquier persona que se encuentra en una cierta posición jurídica respecto de una cosa y que se transmiten o extinguen con la transmisión o extinción del derecho real individual. La condición de propietario actual del piso conlleva la obligación de responder frente a la comunidad de las deudas anteriores con la limitación temporal establecida, sin perjuicio de su derecho de repetir contra el deudor personal, el propietario del piso cuando se generó la deuda. La obligación de pago deriva de la posición jurídica que tiene el propietario respecto del inmueble, y dicha responsabilidad puede hacerse efectiva por medio de demanda frente a quien aparece obligado al pago por obligación real, quien tendría la legitimación pasiva para soportar la reclamación, si bien con el expresado límite temporal y respondería de la deuda con el propio inmueble. Implica que la finca responde de determinada deuda comunitaria cualquiera que sea su propietario.

Reseña esta Sala , en sentencia del 10 de febrero de 2015 ( ROJ: SAP T 309/2015 Sentencia: 37/2015 Recurso: 314/2014

'Aquest Tribunal, en sentència de 21-12-2010, rotllo 132/2010 , va dir al respecte: '... cuando el propietario no lo era al tiempo del nacimiento de la obligación, establecen una garantía para asegurar el cumplimiento de aquella obligación de pago, cual es la afección del piso o local al pago de los gastos comunes producidos en el último año y la parte vencida de la anualidad corriente correspondiente al año de adquisición el piso, sin perjuicio de la facultad de reclamación en su caso contra el transmitente de la finca, de forma que el nuevo adquirente si bien no se convierte en deudor personal de la obligación , sino que contrae una obligación ob rem, que como reiteradamente ha declarado la D.G.R.N. (Resoluciones de 9-2-87, 18- 5-87, 1-6-89), supone una afección real que viene dada por la propia existencia de la P.H. sin precisar de una publicidad registral específica, pero deudor personal sigue siendo el titular del piso o local al momento del devengo, sin que la transmisión extinga esa deuda' .

Y se reconoce la posibilidad de condenar al nuevo propietario por las deudas del titular anterior dentro del límite temporal, desestimando el recurso planteado al efecto por el nuevo adquirente.

Y el Tribunal Supremo en su sentencia de 22 de abril de 2015 y en la interpretación del análogo precepto que rige en Derecho Común con fundamento en el art. 9.1.e), párrafo 3º, de la Ley de Propiedad Horizontal, reconoce legitimación pasiva al titular registral cuando, sin perjuicio del derecho de repetición, sea el actual propietario del piso o local con título inscrito en el Registro de la Propiedad, por las deudas contraídas por los anteriores titulares dentro de los límites temporales que prevé el precepto, con afección real del inmueble.

Por tanto, procede estimar parcialmente el recurso y condenar a la parte demandada, no solo por la deuda vencida tras su adquisición el 4 de marzo de 2015, sino por las cuotas y gastos vencidos de 2015 antes de la adquisición y de la anualidad anterior, 2014.

CUARTO.- El segundo motivo de apelación es referente al pronunciamiento de la sentencia de instancia que rechazaba la reclamación de las cuotas vencidas después de la Junta que liquidaba la deuda de 4 de mayo de 2017, es decir, las cuotas del periodo de 1 de abril de 2017 a 30 de junio de 2017 y de 1 de julio de 2017 a 30 de septiembre de 2017, 2º y 3º trimestre de 2017 por el importe de 119,81 euros cada una y el agua del 2º trimestre (44,83 euros). No se reclama el importe de un burofax remitido el 10 de agosto de 2017 de 18,30 euros que incluye la certificación del Secretario Administrador.

Y siguiendo el criterio de esta Sala, no hay obstáculo para reclamar cuotas vencidas al tiempo de interponer la demanda aunque se hayan devengado después del acuerdo de liquidación y en ello cabe inferirlo de la sentencia de esta Sección 3ª del 12 de julio de 2018 ( ROJ: SAP T 824/2018 Sentencia: 262/2018 Recurso: 589/2017, pues se trata de cantidades perfectamente determinadas y que no requieren de actividad liquidatoria. Así, debe tenerse en cuenta que las cuotas trimestrales están aprobadas en la Junta de 4 de mayo de 2017 para la vivienda del NUM001 en la suma reclamada de 119,81 euros por cuota, que incluye la certificación y pueden considerarse vencidas, líquidas y exigibles al tiempo de interponerse la demanda el 20 de octubre de 2017. El acuerdo que determina tal contribución no consta impugnado. También debe reputarse vencida la cuota del segundo trimestre de agua que incluye la certificación del administrador aportada como documento 2 de la demanda por la suma de 44,83 euros.

Y respecto a la falta del requisito de procedibilidad, esto es, a la falta de autorización de la Junta para reclamar esta deuda líquida, vencida y exigible a la fecha de interposición de la demanda, el acta de la Junta de 4 de mayo de 2017 acuerda por unanimidad aprobar la deuda pendiente de la vivienda, que al tiempo del acuerdo asciende a 3.695 euros y autorizar la reclamación de ' todas las cuotas pendientes que no se cobren de forma amistosa, autorizando al Presidente para que otorgue poderes para su reclamación judicial'. Este acuerdo permite también considerar concedida autorización para la reclamación de cuotas adeudadas y no pagadas hasta la interposición de la demanda.

Y respecto a que la documental aportada no es suficiente porque no se trata de la certificación con el visto bueno del presidente y reseña la Junta en la que se ha adoptado el acuerdo de liquidación, debe indicarse que no estamos ante una reclamación en juicio monitorio que requiera la certificación con los requisitos del art. 553-47.2 CCCAT, sino ante una reclamación en un juicio verbal en que puede probarse la deuda sin presentar la aludida certificación. Y evidentemente se aporta una notificación del administrador de la deuda que no consta pagada a fecha 30 de agosto de 2017 y probada su existencia y cuantía en relación a las cuotas comunitarias vencidas después de la Junta y la contribución del agua, de acuerdo también con las cuotas aprobadas en la propia asamblea de 4 de mayo de 2017, la parte demandada no acredita el pago como hecho extintivo de su obligación, prueba que le incumbe ex art. 217.3 LEC.

En este sentido cabe citar la SAP de Barcelona, sección 1, del 4 de marzo de 2019 ( ROJ: SAP B 1474/2019 - Sentencia: 110/2019 Recurso: 151/2018

'La falta de una certificación de la deuda sería decisiva si la parte se hubiera valido del expediente rápido del juicio monitorio, pues en nuestro derecho tiene marcado carácter documental y la propia Ley ya señala que, para reclamar cuotas comunitarias pendientes de pago, debe acompañarse una certificación de impago de cantidades debidas en concepto de gastos comunes (ex. Art 812.2.2º LEC y art. 553-47.2 CCCat ), pero dicho certificado no es necesario, por más que pueda ser conveniente, cuando la parte decide reclamar su pago en un proceso declarativo, por lo que el recurso debe prosperar'.

Por lo expuesto, estimando en parte el primer motivo de recurso al considerar que debe condenarse a la demandada, de la deuda liquidada en acuerdo no impugnado de la Junta de 3.659 euros, a la parte de esa deuda vencida desde el 1 de enero de 2014 y estimando el segundo motivo de recurso considerando que también debe condenarse a la suma de 284,45 euros devengada después del acuerdo liquidatorio y vencida al tiempo de interponerse la demanda, puede calcularse perfectamente el importe líquido de la condena sin necesidad de remitirse a la ejecución, pues obran en autos perfectamente determinados los parámetros de ese cálculo.

Así del importe liquidado en Junta de 3.659 euros no debe incluirse el débito subsistente antes del 1 de enero de 2014, por lo que la liquidación se configura con los siguientes conceptos:

- 119,81 euros de la cuota de 1 de enero de 2014 al 31 de marzo de 2014 (se exige en la liquidación la suma 479,24 euros por los cuatro trimestres que median entre el 1 de abril de 2013 y el 31 de marzo de 2014 y el importe de la cuota trimestral es el que se ha mantenido posteriormente).

- 479,24 euros por las cuotas del 1 de abril de 2014 al 31 de marzo de 2015.

- 451,87 euros del agua de 2014

- 479,24 euros por las cuotas del 1 de abril de 2015 al 31 de marzo de 2016

- 281,67 euros del agua de 2015

-28,07 euros de un burofax, pues aunque fuera discutible su reclamación se incluye en un acuerdo liquidatorio no impugnado

- 479,24 euros por las cuotas del 1 de abril de 2016 al 31 de marzo de 2017

- 164,37 euros de agua de 2016

El total de la deuda liquidada en Junta de que debe responder la demandada asciende a la suma de 2.483,51 euros.

A esta cantidad se suma el importe de la deuda vencida con posterioridad de 284,45 euros, con lo que debe condenarse a la parte demandada a la suma de 2.767,96 euros. El importe de esta condena devenga el interés legal desde la fecha de interposición de la demanda de acuerdo con los arts. 1100 y 1108 del Código Civil y el interés legal incrementado en dos puntos desde la fecha de esta sentencia de segunda instancia, de acuerdo con el art. 576.2 de la LEC, al haberse verificado en la misma la definitiva liquidación.

QUINTO.- La estimación parcial del recurso determina que no se haga pronunciamiento de las costas de la alzada (398.2 de la LEC), siendo que debe mantenerse el pronunciamiento de la sentencia de instancia que no imponía a ninguna de las partes las costas de la primera instancia, al persistir la estimación parcial de la demanda ( art. 394.2 de la LEC).

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

DECIDO QUE, ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación deducido por la representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO DE LA DIRECCION000 NÚMERO NUM000 DE REUS contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Reus, en autos de juicio verbal 1039/2017, acuerdo revocar en parte la sentencia impugnada, de manera que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda deducida por la representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO DE LA DIRECCION000 NÚMERO NUM000, DE REUS, DEBO CONDENAR Y CONDENO a FONDO VALENCIA HIPOTECARIO 5 FONDO DE TITULIZACIÓN DE ACTIVOS a pagar a la parte actora la suma de DOS MIL SETECIENTOS SESENTA Y SIETE EUROS CON NOVENTA Y SEIS CÉNTIMOS (2.767,96 €), con devengo del interés legal de dicha suma desde la interposición de la demanda hasta esta sentencia y devengo del interés legal del dinero incrementado en dos puntos desde esta sentencia de apelación hasta el pago, manteniendo el pronunciamiento de la sentencia impugnada sobre la no imposición a ninguna de las partes de las costas de la primera instancia.

No ha lugar a imponer a ninguna de las partes las costas de la alzada.

Contra esta sentencia no cabe recurso.

Devuélvase el procedimiento al Juzgado de procedencia acompañando certificación de la misma en el momento procesal oportuno, a los efectos pertinentes.

Conforme a la Disposición Adicional Segunda, apartado 1, del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19: ' Se suspenden términos y se suspenden e interrumpen los plazos previstos en las leyes procesales para todos los órdenes jurisdiccionales. El cómputo de los plazos se reanudará en el momento en que pierda vigencia el presente real decreto o, en su caso, las prórrogas del mismo'.

Conforme al art. 2 del Real Decreto Ley 16/2020, de 28 de abril, de medidas procesales y administrativas para hacer frente al COVID-19 en el ámbito de la administración de Justicia: '1. Los términos y plazos previstos en las leyes procesales que hubieran quedado suspendidos por aplicación de lo establecido en la disposición adicional segunda del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo , por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, volverán a computarse desde su inicio, siendo por tanto el primer día del cómputo el siguiente hábil a aquel en el que deje de tener efecto la suspensión del procedimiento correspondiente.

2. Los plazos para el anuncio, preparación, formalización e interposición de recursos contra sentencias y demás resoluciones que, conforme a las leyes procesales, pongan fin al procedimiento y que sean notificadas durante la suspensión de plazos establecida en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, así como las que sean notificadas dentro de los veinte días hábiles siguientes al levantamiento de la suspensión de los plazos procesales suspendidos, quedarán ampliados por un plazo igual al previsto para el anuncio, preparación, formalización o interposición del recurso en su correspondiente ley reguladora.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplicará a los procedimientos cuyos plazos fueron exceptuados de la suspensión de acuerdo con lo establecido en la disposición adicional segunda del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo .'

Así lo pronuncio, mando y firmo.

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