Sentencia Civil Nº 153/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14, Rec 946/2007 de 26 de Febrero de 2009

Encabezamiento

AUDIÈNCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓ CATORZE

ROTLLE Nª. 946/2007

JUDICI ORDINARI Nº. 2/2007

JUTJAT DE PRIMERA INSTÀNCIA i INSTRUCCIÓ Nº. 5 DE RUBI

SENTÈNCIA Nº. 153/2009

MAGISTRATS:

FRANCISCO JAVIER PEREDA GAMEZ

MARTA FONT MARQUINA

ROSA Mª AGULLÓ BERENGUER

Barcelona, vint-i-sis de febrer de dos mil nou

Vistes, en grau de apel·lació, davant la Secció Catorze de la Audiència Provincial de Barcelona, les actuacions de judici

ordinari nº 2/2007, seguits pel Jutjat de Primera Instància 5 de Rubí, a instància de S.P.M., Promocions Municipals de Sant

Cugat del Vallès, S.A. contra Caixa d'Estalvis del Penedès, Jose Carlos i María Milagros , que es

tramiten en aquesta Secció en virtut del recurs d'apel·lació interposat per la part demandada contra la sentència dictada en el

jutjat en data 27 de juny de 2007, per la jutgessa de l'expressat jutjat.

Antecedentes

PRIMER. La part dispositiva de la Sentencia apel.lada es del tenor literal següent: " Estimar parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sra. Mónica Llovet i Pérez, en nombre y representación de S.P.M. Promocions Municipals de Sant Cugat del Vallés, S.A. y, en consecuencia:

1.- Declaro la resolución del contrato suscrito entre Promusa y los demandados, Sres, María Milagros y Jose Carlos mediante escritura pública otorgada en fecha 21 de abril de 1999 ante el Notario Antonio-Luis García Bernat, con número 852 de protocolo, que tenia por objeto la finca registral descrita en el hecho tercero de la demanda por causa de incumplimiento de la obligación esencial de destinar aquella vivienda en residencia habitual y permanente de los adquirentes por razón de su condición de vivienda de protección oficial.

2.- Como consecuencia de lo anterior, condeno a los demandados, Sres. María Milagros y Jose Carlos a la devolución de la posición de la referida finca a PROMUSA, momento en que ésta deberá devolver a los demandados la diferencia entre el total precio de la compraventa (70.100,96.- €), y la suma que queda pendiente de pago del préstamo hipotecario, manteniendo ésta última PROMUSA para hacer frente al préstamo hipotecario.

3.- Ordeno la cancelación de la correpondiente inscripción de la titularidad de la finca a favor de los demandados, Sres. María Milagros y Jose Carlos , y en su lugar, ordeno la inscripción a favor de PROMUSA, por razón de la resolución declarada.

4.- Declaro que la Cixa d'Estalvis del Penedés tiene que consentir los pronunciamientos antes descritos, sin que la hipoteca constituida a su favor sobre la finca se vea afectada por aquella resolución contractual, que deberá de mantenerse íntegramente.

Cada parte abonará las costas causadas a su instancia".

SEGON. Contra la anterior sentència va interposar recurs d'apel.lació la part demandada en escrit motivat, donat trasllat a la contrària que es va oposar per escrit; les actuacions es van remetre a aquesta Audiència Provincial.

TERCER. Es va senyalar per a votació i decisió el dia 25 de setembre de 2008.

QUART. En el present procediment s'han observat les prescripcions legals.

Vist, essent Ponent la Ilma. Sra. Magistrada MARTA FONT MARQUINA.

Fundamentos

PRIMER. La societat privada municipal de l'Ajuntament de Sant Cugat del Vallès (PROMUSA), que té per objecte la promoció i venda d'habitatges de protecció oficial, promou l'acció de resolució contractual, a l'empara de l' article 1124 del CC , a fi que es declari resolt el contracte de compra-venda subscrit amb els codemandats, Sr. Jose Carlos i Sra. María Milagros , el día 21 d'abril de 1999 i, en conseqüencia, se'ls condemni a retornar la possessió de l'habitatge i l'Ajuntament a retornar el preu de la venda, de 70.100,96 euros. Demana, també, la cancel.lació de la inscripció de la titularitat de la finca del Registre de la Propietat i que es posi al seu nom.

A més, dirigeix la demanda contra la Caixa d'Estalvis del Penedès perquè s'avingui als anteriors pronunciaments sense que l'hipoteca que afecta la finca no es vegi afectada.

Fonamenta la petició en que els esposos demandats han incomplert la condició essencial del contracte, que obliga als que obtenen el benefici d'aquestes viviendes,a viure-hi com a residència habitual i permanent durant el temps que estableix la legislació vigent. Així ho varen pactar en el contracte privat, previ a la escriptura pública, signat el dia 20 de febrer de 1997 (claùsula 14). Afageix en l'escrit de demanda que, fetes les comprovacions a dia d'avui, els demandats no resideixen a l'habitatge del carrer Joan Amades, número 6, sinó que tenen un altra habitatge a la població de La Floresta, al carrer Morató.

Els demandats neguen el fets i diuen que durant el període de 2002 a 2005 varen sorgir problemes de convivència entre els esposos i per això van decir que Na María Milagros es traslladés a viure a la nova casa del carrer Morató; però el espòs Sr. Jose Carlos va continuar vivint a la casa comprada a l'actora.

Respecte a l'acció de resolució, conforme a la normativa civil que ens ocupa, entén que no pot ser exercida per l'actora tota vegada que les sancions per falta d'ocupació estan regulades per la legislació administrativa, i així consta en l'escriptura pública de compra-venda, sense que hi hagi cap clàusula resolutòria de l' article 1124 del CC . Entèn, doncs, que, en cas de incompliment, s'han d'aplicar les sancions que es diposen en el Decret 65/1996, de 23 de gener, i el Reial Decret 2190/1995, de 28 de desembre , que regulen les mesures de financiament dels habitatges de protecció oficial, les condicions per obtenir aquesta clase d'habitatges i les obligacions i limitacions que comporta l'obtenció d'una vivenda de protecció oficial.

La jutgessa d'instància estima la demanda, amb total encert i argumentació, que la Sala fa seva íntegrament.

SEGON. Els demandats apel.len perquè entenen que la jutgessa d'instància valora incorrectament les proves practicades en el judici. Diuen que fa una mala interpretació de la càrrega de la prova de l' article 217 de la LEC . Així mateix, que aplica incorrectament la prova de presuncions de l'article 386. Finalment, que també se equivoca aplicant l' article 1124 del CC .

Segons la seva interpretació, la jutgessa aplica disposicions generals contràries a les pactades expressament en la escriptura pública de 21 d'abril de 1999, ja que les conseqüències de l'incumpliment estan expresament establertes en la meritada escriptura pel fet de no destinar la vivenda a domicili habitual o permanent. S'està infringint el principi de conservació del vincle contractual (pacta sunt servanda).

TERCER. Cap de les al.legacions del recurs no pot tenir acollida ja que la sentència conté una valoració fàctica-jurídica dels fets i una valoració jurídica totalment ajustada a la doctrina de les proves, conforme al principi de la càrrega que es contempla en l' article 217 de la LEC i aplica la doctrina de les Audiències interpretadora dels contractes subjectes a les normes de la Protecció Oficial.

Malgrat que hi ha poc a afegir a la fonamentació de la sentència apel.lada, cal recordar a la part apel.lant que, a diferència dels arguments atinents a la càrrega de la prova, li corresponia demostrar fefahentment el fet positiu d'estar vivint a la casa comprada, perquè son ells qui tenen la facilitat probatòria de aquest fet, mitjançant rebuts de subministres, testimonis del veïnat, fins i tot amb la declaració de la persona que consta a la bústia, Teresa , ó quaselvol altre mitjà probatori del seu interès.

D'acord amb la millor doctrina del TS (sentències, entre d'altres, de 27 d'octubre de 2005 o de 2 de desembre de 2003) i de les Audiències Provincials (entre d'altres d'aquesta Audiència de Barcelona, Secció 4a, de 13 de març de 2003, o bé de la de la Secció 1a, de 25 d'octubre de 2006), no es pot carregar al demandant la prova del fet negatiu, ja que és el demandat qui ha de provar el fet positiu perquè té la facilitat per fer-ho. Per tot aixó, es clar que és necessari anar a la prova de presuncions que es regula en l' article 386 de la LEC . En conclusió, no provat el fet positiu de l'ocupació, ha de ser rebutjat aquest motiu d'apel.lació.

QUART. També, com ja s'ha dit, s'han de rebutjar els raonament jurídics del recurs. La jutjadora d'instància no s'equivoca en aplicar l' article 1124 del Codi Civil , ja que la jurisdicció civil pot interpretar el contracte subscrit entre les parts d'acord amb les normes de dret privat que sorgeixen en relació amb la interpretació dels contractes de compra-venda d'habitatges de protecció oficial, sense perjudici de que estan subjectes a determinats requisits administratius per tal de tutelar l'esperit i la finalitat social que es tenen en compte en l' article 47 de la CE , que preveu el dret a l'accés a l'habitatge dels més necessitats de protecció.

És compatible la valoració del contracte que se celebra entre ambdues parts a tenor dels articles 1254 i ss. del CC amb les eventuals sancions que es preveuen en l'incompliment de l'obligació, ex lege, d'ocupar l'habitatge per a ús habitual i permanent de la família, de manera que l'actora pot acudir a una o altra acció al seu propi interès, sense que constitueixi cap abús de dret instar allò que ens ocupa, de major transcendència social tenint en compte que suposa la pèrdua de l'objecte adquirit (devolució de coses), enfront de la simple desqualifació o pèrdua dels beneficis, ja que, d'acord en la finalitat social d'aquests habitatges, resulta totalment raonable que no pugui deixar-se a l'atzar de cada adjudicatari l'ús o destí que en faci de l'habitatge en detriment d'altres persones que el necessitin, sense oblidar que l'eventual adjudicatari no estigui en disponibilitat d'obtenir un habitatge o bé en sigui propietari d'un altre.

Ja que la compra-venda d'aquests habitatges es fomalitza, con ja s'ha indicat, segons les normes generals de les obligacions i contractes, resulta correcta que les causes de resolució dels contractes per incompliment d'obligació essencial siguin conegudes pels tribunals civils.

No cal que, en els pactes del contracte, s'estableixi expressament una clàusula de resolució per incompliment, ja que la resolució dels contractes s'entén que és explícita quan es produeix incompliment essencial de l'obligació d'acord en el que es disposa en l' article 1124 del CC .

Per tot això, el fet de no contenir l'escriptura pública una clàusula expresa sobre els efectes de l'incompliment de l'obligació,no infringeix el principi general de dret pacta sunt servanda, ja que les obligacions que neixen dels contractes ( article 1091 del CC ) tenen força obligatòria entre les parts i, tal com diu el TS en la sentència de 25 de febrer de 1992 "... los contratos han de ser calificados conforme a las obligaciones que en ellos se establecen sin sujetarse a derivaciones ideológicas subjetivas y casi siempre parciales y la prohibición administrativa que, en su caso, eventualmente, pueda compartir supondría o no una sanción de ámbito distinto de la esfera civil, en la que los artículos 1089, 1255, 1256 y 1258 del Codigo Civil imponen un respeto al compromiso simbolizado en el aforismo pacta sunt servanda".

En conclusió, essent obligació esencial del contract l'ocupació real, efectiva i permanent del titular de la compra, no feia falta pacte exprés de resolució contractual, de manera que ha d'ésser íntegrament confirmada la sentència.

CINQUE. Les costes causades en aquesta alçada han d'ésser imposades a la part apel.lant tal com es preveu en l' article 298 de la LEC .

VISTS. Els articles citats i altres de general aplicació.

Fallo

Desestimar el recurs d'apel.lació interposat per Jose Carlos i María Milagros i confirmar íntegrament la sentència dictada el día 27 de junio de 2007 per la Ilma. Sra. Magistrada-Jutgessa del Jutjat de Primera Instància nº 5 de Rubí en actuacions de Judici Ordinari n. 2/2007, i procedeix imposar les costes d'aquest recurs a la part apel.lant.

I ferma que sigui aquesta resolució, retorneu les actuacions originals al Jutjat de procedència, amb testimoni de la mateixa pel seu compliment.

Així per aquesta nostra sentència, de la que s'unirà certificació al rotlle, ho pronunciem, manen y signen, signant-lo el President en virtut d'alló disposat en l'article 204.2, per impossibilitat de la Magistrada ROSA Mª AGULLÓ BERENGUER, que va votar, però no ha pogut signar.

PUBLICACIÓ.- Barcelona, una vegada signada per tots el Masgistrats que la han dicatada, es dona a l'anterior sentència la publicitat ordenada per la Constitució i les lleis. En dono fe.