Sentencia Civil Nº 153/2011, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 94/2011 de 07 de Abril de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00153/2011

Rollo: RECURSO DE APELACION 94/11

SENTENCIA NÚM 153

ILMO. SR. MAGISTRADO DON: PEDRO MUNAR BERNAT

En PALMA DE MALLORCA, a 7 de abril de 2011

VISTOS por el Ilmo. Sr. Magistrado Don PEDRO MUNAR BERNAT, en grado de apelación, los presentes autos de juicio verbal, seguidos ante el Juzgado de 1ª Instancia núm. 7 de Palma, Rollo de Sala núm . 94/11 , entre partes, de una como actor-apelado Dña Zaida , representada por el Procurador D. Javier Delgado Truyols y asistido de la letrada doña Mª Antonia Moreno Ramis y de otra como demandada-apelante D. Germán , representado por el Procurador don Mateo Cabrer Acosta y asistida de la letrada doña Nieves Aleñar Feliu.

Antecedentes

PRIMERO.- Por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado del Juzgado de 1ª Instancia núm. 7 de Palma se dictó sentencia en fecha 20 de septiembre de 2.010 en los referidos autos, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador Jeroni Tomás, obrando en nombre y representación de Dña. Zaida , contra D. Germán , debo condenar y condeno al demandado a abonar a la actora la cantidad de 1.500 euros, con más los intereses legales desde la fecha de presentación de la demanda, y las costas del proceso.".

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación. Recibido el juicio verbal en esta Audiencia Provincial, se procedió al reparto del asunto con arreglo a las disposiciones establecidas para esta Sección Tercera , correspondiendo el turno al Ilmo. Sr. Magistrado don PEDRO MUNAR BERNAT.

TERCERO.- El presente proceso es un juicio verbal por razón de la cuantía por lo que, con arreglo a lo previsto en el artículo 82.2.1º de la Ley Orgánica del Poder Judicial , la Audiencia se constituye con un solo Magistrado para la resolución del recurso de apelación.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO. Se alza en apelación el demandado frente a la sentencia que le condena al pago de 1500 € a la actora en concepto de la devolución de la cantidad entregada en concepto de "reserva en venta" de una vivienda.

Ante todo plantea de forma alternativa una cuestión de índole procesal, la excepción de falta de legitimación pasiva o la falta litisconsorcio pasivo necesario al considerar que el Sr. Germán actuaba como mero intermediario, como agente de la propiedad inmobiliaria, del propietario del inmueble.

Esta cuestión ha quedado adecuadamente resuelta en la sentencia apelada puesto que de la lectura del documento suscrito el 1 de octubre de 2009 quedan patentes una serie de extremos que acreditan que el propietario de la vivienda era absolutamente ajeno a la relación jurídica que surge con motivo de la "reserva":

a) El acuerdo lo suscriben el Sr. Germán y la Sra. Zaida , siendo así que se afirma expresamente que "la cantidad entregada no supone ningún pago a cuenta del precio de compraventa", detalle éste que altera sustancialmente lo que suele ser pacto incluido en los mal llamados "contratos de arras" donde la cantidad entregada, si la operación llega a buen puerto, se entiende que lo ha sido como parte del precio. Esta diferencia permite entender que el acuerdo en modo alguno vincula al propietario del inmueble que si bien interviene en el acuerdo y suscribe el documento lo hace en términos ajenos a esa reserva cuando a lo único que se obliga es a "respetar la reserva", "a suscribir el contrato de opción de compra si en el plazo de reserva la Sra. Zaida lo solicita, siempre y cuando la prima de opción de compra sea de 3.000 €", "a realizar la compraventa si recibe la totalidad del precio pactado".

b) Hasta por dos veces en el cuerpo del documento se imputa la responsabilidad por la devolución de la cantidad entregada de 1500 € el Sr. Germán . En efecto, en el párrafo séptimo in fine se dice "... la responsabilidad del Sr. Germán quedaría limitada única y exclusivamente a la devolución del dinero aquí recibido" y en el párrafo noveno in fine se vuelve a afirmar "... el Sr. Germán devolverá la suma recibida".

Además, el hecho de que el Sr. Germán le haya entregado una parte de esa cantidad al propietario no debe vincularse a la suscripción de la reserva, sino que como obra al folio 132 esa entrega tuvo lugar una vez entendieron que la actora había dejado transcurrir el plazo de reserva sin ejecutar su opción; y, en todo caso, es algo que queda en el seno de la relación entre ambos, sin que en nada afecte a la posición de la Sra. Zaida .

SEGUNDO. Entrando ya en el fondo del asunto, hay que analizar y determinar el alcance de la cláusula establecida en el documento que supedita la posibilidad de devolución de la suma entregada. En ella se afirma: "En el caso de que la Sra. Zaida demostrase mediante certificación en el plazo de reserva que las entidades financieras le niegan la posibilidad de obtener préstamo hipotecario para la adquisición de la vivienda objeto de reserva, el Sr. Germán devolverá la suma recibida".

Lo primero que deberá advertirse es que se trata de una cláusula oscura, puesto que resulta indudable que siempre podrá decirse que no concurren las circunstancias que dan lugar a ella puesto que vincula la devolución a que "las entidades financieras" nieguen la posibilidad de obtener un préstamo, pero sin que quede determinado ni el número de las mismas ni algún elemento que pueda aclarar ese extremo. Es sabida la regla que prevé el Código civil (artículo 1288 ) en el sentido de que las cláusulas oscuras nunca pueden ser interpretadas en el sentido que favorezca al causante de esa oscuridad y es concordado por ambas partes que quien redactó el documento fue el Sr. Germán .

Pero es que, además, si bien sólo se acredita mediante certificado la negativa del BBVA a conceder el préstamo se afirma que también se solicitó a otra entidad con la que trabajaba el marido de la actora que ni tan siquiera se dignó a estudiar la operación.

Que haya sido sólo una entidad la que deniegue el préstamo no significa que necesariamente deba desestimarse la pretensión actora. Debe aclararse en este sentido que tal interpretación no contradice la doctrina sentada por la sentencia de 1 de septiembre de 2008 de la Sección 4ª de esta Audiencia Provincial, puesto que en aquella la pretensión venía desestimada sobre todo por no quedar acreditada la causa por la que se denegaba el préstamo pareciendo que se trataba de una condición "si voluerit", es decir, que quedaba el cumplimiento del contrato sometido a la voluntad de una de las partes; en cambio, en el caso que nos ocupa, se ha acreditado el estudio de la operación y ha comparecido la delegada del BBVA que afirma que se denegó porque el capital solicitado superaba el 80% del valor de tasación de la vivienda.

Cantidad solicitada, por cierto, que abarcaba el precio de la compra más los gastos de la compraventa (impuestos, notario, registrador), sin que se haya probado la pretendida solicitud de una cantidad superior para hacer unas reformas.

Que con posterioridad el Sr. Germán se ofreciera a rebajar el precio de la venta en alguna medida es algo que no condiciona la efectividad del pacto puesto que esa posible rebaja no está contemplada como excepción a la misma; ello con independencia de que una primera rebaja no era suficiente para hacer posible la operación y la pretendida segunda rebaja que la hubiera hecho posible sólo ha quedado acreditada por la afirmación del Sr. Germán , no siendo reconocida por la Sra. Zaida ni ha podido ser confirmada por la secretaria del demandado que, si bien dice haberlo escuchado todo, sólo recuerda algunos pasajes de las conversaciones que son los que benefician a su empleador.

En virtud de cuanto antecede y de los razonamientos que desgrana la juez a quo que aquí se confirman, procede la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia recurrida.

TERCERO. Por lo que a las costas se refiere, viene en aplicación el artículo 398 LEC .

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Germán .

Se confirma la sentencia de 20 de septiembre de 2010, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Palma.

Se imponen las costas de esta alzada a la parte apelante.

Así, por esta mi Sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a que la firma en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario certifico.