Sentencia Civil Nº 154/2010, Audiencia Provincial de Lleida, Sección 2, Rec 246/2009 de 30 de Marzo de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE LLEIDA

Sección Segunda

El Canyaret, s/n

Rollo nº. 246/2009

Procedimiento ordinario núm. 1419/2007

Juzgado Primera Instancia 1 Lleida (ant.CI-7)

SENTENCIA nº 154/2010

Ilmos./as. Sres./as.

PRESIDENTE

D. ALBERT GUILANYÀ FOIX

MAGISTRADOS

D. ALBERT MONTELL GARCIA

DÑA. ANA CRISTINA SAINZ PEREDA

En Lleida, a treinta de marzo de dos mil diez

La sección segunda de esta Audiencia Provincial, constituída por los señores anotados al margen, ha visto en grado de apelación, las actuaciones de Procedimiento ordinario número 1419/2007, del Juzgado Primera Instancia 1 Lleida (ant.CI-7), rollo de Sala número 246/2009, en virtud de del recurso interpuesto contra la Sentencia de fecha 31 de julio de 2008. Es apelante la parte actora LA CLAU LLEIDA, SL , representado/a por el/la procurador/a EULALIA CULLERE LAVILLA y defendido/a por el/la letrado/a MIGUEL A. ALONSO SANCHO. Es apelado/a la parte demandada Isidoro , representado/a por el/la procurador/a JOSÉ Mª GUARRO CALLIZO y defendido/a por el/la letrado/a ANGEL MELGOSA ALONSO. Es ponente de esta sentencia el/la Magistrado/a Doña ANA CRISTINA SAINZ PEREDA.

VISTOS,

Antecedentes

PRIMERO.- La transcripción literal de la parte dispositiva de la Sentenciadictada en fecha 31 de julio de 2008, es la siguiente:

"

Desestimando la demanda deducida por "LA CLAU LLEIDA", S. A. contra D. Isidoro , debo absolver y absuelvo al accionado de los pedimentos de demanda, con expresa condena de la actora al pago de las costas que se han generado con motivo de la sustanciación del presente procedimiento."

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia, LA CLAU LLEIDA, SL interpusieron un recurso de apelación que el Juzgado admitió y, seguidos los trámites pertinentes, remitió las actuaciones a esta Audiencia, Sección Segunda.

TERCERO.- La Sala decidió formar rollo y designar magistrado ponente a quien se entregaron las actuaciones para que, una vez deliberada, propusiera a la Sala la resolución oportuna. Se señaló el dia 2 de marzo de 2010 para la votación y decisión.

CUARTO.- En la tramitación de esta segunda instancia se han observado las prescripciones legales esenciales del procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de instancia desestima la reclamación formulada por la demandante por los servicios de gestión de compra de un inmueble realizados para el demandado, al considerar que la cláusula contractual incluida en el documento nº3 de la demanda (ficha de visita) es nula y debe tenerse por no puesta y que, además, la manifestación III del encargo de compra (documento nº2 de la demanda) bastaría para desestimar la demanda.

La mercantil actora interpone recurso alegando que la cláusula en cuestión cumple con todas las exigencias del art.10 de la LGDCU y que la jurisprudencia admite la validez de este tipo de cláusulas, tratándose en este caso de una documento firmado libremente por el demandado, confirmando posteriormente su voluntad al suscribir dos días después el documento nº2 de la demanda. En relación con éste último -encargo de compra- la manifestación III se limita a expresar el precio y forma de pago de la vivienda, sin que de su contenido pueda desprenderse la improcedencia de la acción ejercitada.

SEGUNDO.- Para la debida resolución del recurso conviene dejar sentado que según admite el demandado en su contestación, y lo corrobora la prueba testifical, se interesó por la compra de una finca con torre que estaba expuesta en el local de la agencia inmobiliaria actora, por lo que después de visitar con ésta dos inmuebles formalizó el contrato aportado por la actora como documento nº2 de la demanda (en cuyo encabezamiento consta, en letra mayúscula y negrita "encargo de compra"), entregando en concepto de arras 3.000 euros. No ha sido objeto de controversia que el demandado suscribió dicho documento en fecha 24- 12-2004, y también ha quedado acreditado que dos días antes (el 22-12) el demandado (y su entonces pareja sentimental) firmaron la "ficha de visita" aportada como documento nº3 de la demanda, en la que constan los datos del demandado, que éste solicita los servicios de la inmobiliaria para visitar un inmueble concreto cuya ubicación se describe, constando a continuación que "en el caso de que directa o indirectamente dicha finca fuese adquirida por el solicitante o familiar suyo, éste abonará el 5% sobre el precio de venta, en concepto de honorarios", constando inmediatamente a continuación la firma del demandado (y de su pareja).

En el denominado "encargo de compra" consta claramente que la agencia ahora recurrente actúa como gestor inmobiliario, manifestando las partes en ese documento nº2 de demanda que la agencia recibe la cantidad de 3.000 euros como encargo para la adquisición de la torre de uno de sus clientes (la que se describe) en concepto de arras penitenciales según el art. 1.454 del Código civil , en el momento en que la agencia obtenga la conformidad del vendedor, y en caso contrario dicha cantidad será devuelta al comprador. A continuación consta, en la manifestación III que "el precio total de la compraventa, incluidos los servicios de "la Clau LLeida S.L. es de 186.309 euros", añadiendo que la parte compradora abonará el importe de la compra de la siguiente forma: en este acto se entrega la cantidad de 3.000 euros, y a la firma de la escritura pública 183.309 euros.

Con estas premisas resulta un tanto insólito el argumento de la parte demandada cuando aduce que no efectuó encargo alguno a la actora y que sólo suscribió un contrato de arras. En el documento en cuestión (nº2) consta claramente el encargo conferido, y del mismo modo consta que en el precio de venta están incluidos los servicios de la agencia (es decir, que los abona el comprador). El demandado aduce que al formalizar la escritura pública de compraventa pagó el resto del precio, deducidos los 3.000 euros de las arras, pero lo cierto es que no ha acreditado en modo algunas tales afirmaciones, constando únicamente que adquirió el referido inmueble, para el que previamente había recabado los servicios de la actora. Por tanto, como bien dice la recurrente, se ignora el motivo por el que en la resolución recurrida se indica que la manifestación III del encargo de compra bastaría para desestimar la demanda. El argumento podría llegar a admitirse si el demandado hubiera probado el precio efectivamente satisfecho a la parte vendedora, pero no lo ha acreditado, pese a que sin duda tiene a su plena disposición (art. 217-7 de la LEC ) los documentos en los que consta tan fundamental extremo.

Las alegaciones vertidas en la contestación a la demanda sobre la aplicación de la normativa especial de protección de los consumidores y usuarios únicamente se refieren a este documento nº2 intitulado "encargo de compra", sin que en el escrito de contestación se efectúe la más mínima mención sobre el documento nº3 (ficha de visita) en el que la demandante funda su reclamación. La sentencia de primera instancia considera nula la previsión, antes transcrita, que figura en dicho documento pero lo cierto es que, además de que nada dijo al respecto el demandado (art. 408-2 de la LEC ), su redacción es bien clara y precisa, fue expresamente admitida por el demandado al suscribir dicho documento y existen numerosas resoluciones de la jurisprudencia menor (como las que invoca la recurrente) que vienen a admitir la plena validez de cláusulas de este mismo tenor, a salvo claro está el supuesto en que se alegara y probara la existencia de vicio de un consentimiento que las invalide.

En el presente caso la parte demandada no cuestionó la validez y eficacia del documento nº3 de continua referencia (sólo la del encargo de compra, documento nº2)) y tampoco alegó la concurrencia de ningún vicio del consentimiento, siendo en su escrito de oposición al recurso de apelación formulado de contrario cuando de forma extemporánea alega que la ficha de visita (documento nº3) fue firmada con falsedad y engaño manifiesto. Así lo expuso (también extemporáneamente) en el momento final del juicio, con ocasión del resumen de prueba y conclusiones (art. 433 de la LEC ) manifestando que tanto el documento nº2 como el nº3 de la demanda se firmaron con engaño y alevosía, y que ha quedado claro que abonó el precio acordado, incluidos los servicios de la agencia. De forma reiterada viene señalando esta Sala que son los respectivos escritos de alegaciones de las partes los que constituyen el limite preclusivo para la formulación de pretensiones y, en su caso, alegación de hechos impeditivos, extintivos o excluyentes (arts. 400 y 405 de la LEC ) porque, según dispone el art.412-1 LEC , establecido lo que sea objeto de debate en la demanda, en la contestación y, en su caso, en la reconvención, las partes no podrán alterarlo posteriormente. En definitiva, cualquier alegación, ya sea como pretensión o como medio de defensa, ha de plantearse en la fase procesal procedente al efecto.

De acuerdo con este planteamiento, el art. 433 de la LEC impide que al efectuar en primera instancia el resumen de las pruebas practicadas y exponer las conclusiones sobre los hechos controvertidos puedan alterarse tales hechos ni, por ende, las pretensiones de las partes ,y del mismo modo, por aplicación de lo dispuesto en el art. 456 de la LEC , no cabe variar en el recurso de apelación los hechos y fundamentos de derecho en que se sustenta la demanda ni introducir cuestiones nuevas que no fueron alegadas en tiempo y forma en la primera instancia, de forma que en sede de apelación el Tribunal debe limitar su juicio y, por tanto, el contenido de la sentencia, a las pretensiones deducidas oportunamente en primera instancia.

Al respecto, y como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 20 de diciembre de 2002, recogiendo la de 13 de mayo de 2002 : "... los Tribunales deben atenerse a las cuestiones de hecho y de derecho que las partes le hayan sometido, las cuales acotan los problemas litigiosos y han de ser fijadas en los escritos de alegaciones, que son los rectores del proceso. Así lo exigen los principios de rogación (sentencias de 15 de diciembre de 1984, 4 de julio de 1986, 14 de mayo de 1987, 18 de mayo y 20 de septiembre de 1996, 11 de junio de 1997 ); y de contradicción (sentencias de 30 de enero de 1990 y 15 de abril de 1991 ), por lo que el fallo ha de adecuarse a las pretensiones y planteamientos de las partes, conforme a la regla "iudex iudicare debet secundum allegata et probata partium" (sentencias 19 octubre 1981 y 28 abril 1990 ), sin que quepa modificar los términos de la demanda (prohibición de la "mutatio libelli", sentencia de 26 de diciembre de 1997 ), ni cambiar el objeto del pleito en la segunda instancia ("pendente apellatione nihil innovetur, sentencias de 19 julio 1989, 21 abril 1992 y 9 junio 1997 ). Y siguiendo este mismo criterio el apartado XIII de la Exposición de Motivos de la LEC señala que "se determina legalmente que la segunda instancia no constituye un nuevo juicio en el que puedan aducirse toda clase de hechos y argumentos o formularse pretensiones nuevas sobre el caso".

La aplicación de esta doctrina al supuesto enjuiciado ha de conducir al rechazo de las alegaciones sobre falsedad y engaño con las que, al parecer, la parte demandada quiere invalidar el consentimiento prestado al suscribir tanto el documento nº2 como el nº3 de la demanda, cuando su tesis defensiva en la contestación a la demanda se centró en negar la existencia de encargo alguno, sin invocar en el momento procesal oportuno el pretendido engaño que ahora quiere hacer valer. Los términos en que están redactados aquéllos dos documentos cumplen con las exigencias de concreción, claridad y sencillez, y se ajustan a la actividad propia de la agencia inmobiliaria, cuya función radica en procurar la conexión y el contacto negocial entre el vendedor y el comprador. Estamos ante una relación contractual de gestión (mediación, corretaje) en el que habitualmente la relación contractual de servicios surge entre el agente y la persona interesada en la venta de un inmueble, pero nada impide que la gestión encomendada sea de compra, en cuyo caso el funcionamiento sigue siendo el mismo, surgiendo el derecho del mediador a percibir sus honorarios desde el momento en que se perfecciona la compraventa como consecuencia de la actividad por él desarrollada.

TERCERO.- En numerosas ocasiones se ha pronunciado esta Sala sobre este tipo de contratos de mediación o corretaje indicando que, de acuerdo con reiterada doctrina jurisprudencial, el derecho del agente o corredor al cobro de sus honorarios surge desde el momento en que quede cumplida o agotada su actividad mediadora, situación ésta que se produce cuando, por su intervención haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa cuya gestión le había sido encomendada o, como apunta la STS de 22-12-1992 , la mediación se consuma cuando se otorga o perfecciona por el concurso de la oferta y la aceptación el contrato a que tiende la mediación, o en términos de la STS de 20-5-2004 , el derecho a percibir la comisión surge cuando los actos inequívocos de mediación cristalizan en la operación en la que intervino el agente. También decíamos en las citadas resoluciones que la función del agente es predominantemente pregestora, sin obligarse a responder del buen fin de la operación, salvo pacto especial de garantía, siendo evidente que su contenido obligacional incluye la retribución de los servicios del agente por parte de quien formula el encargo, tanto si el negocio se realiza con su intervención inmediata, como cuando el comitente se aprovecha de su gestión para celebrarlo directamente (S.S.T.S. 18/12/86, 03/01/89, 11/02/91, 23/09/91 ).

En el supuesto enjuiciado es un hecho incuestionable que el contrato de compraventa llegó a buen fin y que la venta se perfeccionó y consumó como consecuencia del eficaz cumplimiento del encargo conferido a la demandante, siendo de aplicación la doctrina jurisprudencial antes mencionada, según la cual lo que justifica la remuneración del mediador es el resultado alcanzado, debiendo retribuirse sus servicios tanto si el negocio se celebra con su inmediata intervención como cuando el comitente aprovecha su gestión para concertarlo directamente. En consecuencia el demandado ha de hacer frente a las obligaciones libremente asumidas pues como antes se ha dicho no sólo expresó su conformidad al firmar la hoja de visita sino que dos días después suscribió el encargo de compra del que claramente se deriva que corre de su cuenta el abono de los servicios de la agencia mediadora, sin que haya acreditado en modo alguno haberlos satisfecho.

Procede, por tanto, estimar el recurso, y con él la demanda, siendo de aplicación en materia de intereses lo dispuesto en los arts. 1.100, 1.101 y 1.108 C.C ., por lo que la suma reclamada devengará el interés legal desde la fecha de la interposición de la demanda.

CUARTO.- En materia de costas procesales es de aplicación lo dispuesto en los arts. 394-1 y 398-2 de la LEC por lo que las de primera instancia han de imponerse a la parte demandada, sin que proceda hacer efectuar expreso pronunciamiento sobre las de esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de LA CLAU LLEIDA, S.L. contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº1 de los de LLeida en los autos de Juicio Ordinario nº 1.419/07 REVOCAMOS la citada resolución y, en su lugar, ESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda condenamos al demandado D. Isidoro a abonar a la actora la suma de 10.457,40 euros, cantidad que devengará el interés legal desde la fecha de la interpelación judicial.

Las costas de primera instancia se imponen a la parte demandada, sin que proceda efectuar especial pronunciamiento sobre las de esta alzada.

Devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, con certificación de esta sentencia, a los oportunos efectos.

Así por nuestra sentencia, la pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo./a Sr./a. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.