Sentencia Civil Nº 154/2012, Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 3, Rec 638/2011 de 04 de Mayo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

VALLADOLID

SENTENCIA: 00154/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALLADOLID

SECCION TERCERA

ROLLO Nº 638/11

S E N T E N C I A nº 154

Ilmo. Sr. Presidente:

D. JOSE JAIME SANZ CID

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. MIGUEL ANGEL SENDINO ARENAS

Dª. CARMEN MUÑOZ MUÑOZ

En Valladolid a cuatro de mayo de dos mil doce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 003, de la Audiencia Provincial de VALLADOLID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0001535/2010, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 2 de VALLADOLID, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000638/2011, en los que aparece como parte apelante, RESIDENCIAL EL PARAMO DE VILLANUBLA SL, representado por el Procurador de los tribunales, Sr. ABELARDO MARTIN RUIZ, asistido por el Letrado D. JOSE ANTONIO PIZARRO GARCIA, y como parte apelada, Raúl , Serafina , Belen , Guillerma , Rosario , representado por el Procurador de los tribunales, Sr. FERNANDO VELASCO NIETO, asistido por el Letrado D. JAVIER DE PRADA GUTIÉRREZ sobre resolución de contrato, siendo la Magistrada Ponente la Ilma. Dª CARMEN MUÑOZ MUÑOZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 2 de VALLADOLID, se dictó sentencia con fecha 19 de octubre de 2011 , en el procedimiento JUICIO ORDINARIO nº 638/11 del que dimana este recurso. Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- La expresada sentencia contiene en su fallo el siguiente pronunciamiento: "Desestimo la demanda interpuesta por RESIDENCIAL EL PARAMO DE VILLANUBLA S.L. contra Dª. Guillerma , Dª. Belen , D. Raúl , Dª Serafina y Dª. Rosario y, en consecuencia:

1.- Absuelvo a los demandados de las pretensiones frente a ellos formuladas.

2.- Las costas se imponen a la demandante".

Que ha sido recurrido por la parte RESIDENCIAL EL PARAMO DE VILLANUBLA SL, habiéndose alegado por la contraria.

TERCERO.- Elevadas las actuaciones a esta Audiencia Provincial para la resolución del recurso de apelación interpuesto, se formó el correspondiente Rollo de Sala, y personadas las partes en legal forma, señalándose la audiencia del día 30 de abril de 2012, para que tuviera lugar la deliberación, votación y fallo.

Fundamentos

PRIMERO. Se interpone recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandante, RESIDENCIAL EL PÁRAMO DE VILLANUBLA S.L, contra la sentencia que desestimó íntegramente la pretensión resolutoria del contrato suscrito con la parte demanda el siete de febrero de 2006 y en consecuencia no se accedió a la petición reintegro por parte de los demandados de la cantidad de 46.975,42 € como parte del precio entregado mas intereses y costas.

Fundamenta la apelante su pretensión en esta alzada, al igual que ya lo hizo en la instancia, en la existencia como sustento del contrato de compraventa suscrito entre las partes, de una condición resolutoria implícita, la aprobación para uso residencial de la finca rústica objeto del mismo por parte de los organismos públicos correspondientes. Con fecha 27 de mayo de 2008 se aprobaron provisionalmente las Normas Urbanísticas de Ciguñuela, término municipal donde se ubica la finca, pero el acuerdo de la comisión Territorial de Urbanismo de Valladolid de 29 de junio de 2010 deniega su aprobación definitiva. Hecho este que motiva el ejercicio por parte de Residencial El Páramo de la acción resolutoria del contrato por entender que el acuerdo suscrito por las partes estaba sometido a la recalificación urbanística de la finca.

Entiende por ello el apelante que dado que el objeto social de esta mercantil es la promoción inmobiliaria y el interés en la compraventa era el uso residencial de la finca previa aprobación administrativa, sin cuya expectativa de recalificación no habría celebrado el contrato, la interpretación que hace el juzgador de instancia al considerar el contrato objeto del litigio como una opción de compra y no como compraventa sujeta a condición, es errónea.

Por su parte la representación procesal de la parte demandada se opone a este recurso y solicita la íntegra confirmación de la sentencia de instancia.

SEGUNDO. El problema que se plantea es la calificación del contrato suscrito entre las partes, si estamos ante una compraventa sometida a condición suspensiva o ante una opción de compra. A la vista del texto del contrato y de las circunstancias que rodearon su firma no podemos sino llegar a la misma conclusión que a la que el Juez ha hecho una completa y razonada exposición al considerar la existencia de una verdadera opción de compra, a cuyos razonamientos no podemos sino adherirnos. Y ello porque como ya se determinó en sentencias de 29 de junio de 2011 y de 24 de abril de 2012 de esta Sección 3 º de la Audiencia, que analizaban sendos contratos de similares características al que hoy nos ocupa, celebrados entre RESIDENCIAL EL PÁRAMO y los titulares de fincas rústicas, señalando que "tras un nuevo y detenido examen del contrato en cuestión en todas sus estipulaciones, este Tribunal pronto llega al convencimiento de que el Juzgador de instancia en modo alguno incurre en el error de interpretación que denuncia la recurrente. Muy por el contrario, a lo largo del fundamento segundo de su Sentencia, lleva a cabo una lógica y razonada labor interpretativa plenamente ajustada a las pautas o reglas marcadas por nuestro Código Civil (artículos 1281 y ss ). Así, y dado que en el documento contractual se utilizan términos y expresiones cuyo significado resulta impreciso y confuso para determinar la verdadera naturaleza del mismo e intención de los contratantes (en unas cláusulas se habla de compraventa, pactos primero y tercero, y en otras de opción de compra, pacto tercero y cuarto), trasciende de la literalidad estricta de dichas cláusulas (el criterio de la literalidad, aunque prioritario, solo resulta aplicable cuando los términos son claros y no dejan lugar a dudas ex artículo 1182 C. Civil ), y con buen sentido, acude a una interpretación armónica y sistemática del contrato conjugando unas cláusulas con otras, tal y como autoriza el artículo 1285 C. Civil , siendo este un criterio que, como repetidamente ha dicho nuestra jurisprudencia (p.e 5-2-1985; 21-2-1991...)tiene un indiscutible valor ya que la intención, que es el espíritu del contrato, es indivisible no pudiendo encontrarse en una cláusula o en varias aisladas de las demás, sino en el todo orgánico que constituye".

Y como ya se dijo en las resoluciones citadas, el elemento determinante es el pacto relativo al plazo para hacer efectivo el total del precio, así, en el acuerdo tercero se estipula que "el precio se hará efectivo en el plazo máximo de tres meses a contar desde la aprobación definitiva para uso residencial..., o en el plazo máximo de tres años a partir de la fecha de este contrato", y con fecha 29 de enero de 2009 firma la actora con dos de los codemandados" una ampliación del plazo para hacer efectivo el importe pendiente de pago o bien, cuando se aprueben definitivamente el instrumento de planeamiento urbanístico... o bien durante todo el año 2009".

Son estas estipulaciones las que nos indican la verdadera naturaleza del contrato, los contratantes fijan unos plazos determinados para el pago del precio aplazado, que si bien en un primer momento se hacen coincidir con la aprobación de la recalificación de las fincas, sin embargo establecen como referencia final la fecha del contrato suscrito, en el caso del primer contrato, o bien durante todo un año para el segundo contrato de ampliación, y todo ello con independencia de la aprobación del planeamiento urbanístico.

TERCERO. Pero además en el supuesto que nos ocupa, y conforme a la sentencia de esta misma Sala, de fecha 24 de abril de 2012 , que como ya hemos dicho analiza un supuesto similar al que hoy nos ocupa, y que en su Fundamento de Derecho Tercero, al hablar de las consecuencias de la Resolución, y en relación con la sentencia de 29 de junio de 2011 , dice "la diferencia del caso que analizamos con el que entonces se nos planteaba es que mientras entonces se estableció por las partes que en el supuesto de que no se ejercitara la opción perdiendo el optante se concedía a la demandante la facultad exclusiva de decidir la celebración de una compraventa, que debía ejercitarse en un plazo determinado (tres meses desde la recalificación/tres años desde el contrato) perdiendo el optante que asume el riesgo de que no se recalifique el terreno, la cantidad pagada a cuenta del precio de la futura compraventa, asignándole la función de prima de la opción que se le confiere, como contrapartida de la obligación del promitente de no vender a terceros la parcela durante el plazo señalado, y sí hacerlo a favor del optante".

No habiéndose incluido dicha cláusula en el contrato de autos, la cuestión que se plantea sobre la devolución o no de la parte del precio recibido, no puede tener otra solución distinta de la ya acordada por esta Sala en la Sentencia ya testimoniada, y cuya argumentación vamos ahora a reproducir, "Lo que pretendía la actora por medio de la opción era asegurarse la compra de las parcelas y que nadie más pudiera comprarlas. Compraba un terreno rústico para edificar cuando se recalificara como urbano. No llegó a ejercitar su derecho de opción porque no se llegó a obtener esa recalificación. Si iba a obtener unos beneficios. Si los vendedores desde el año 2.006 no han podido vender las parcelas justo es que puedan solicitar una indemnización de daños y perjuicios pudiendo ejercitar las acciones pertinentes; pero al no haberse pactado expresamente la retención del 5% entregado debe proceder a su devolución".

Conforme a lo anterior no podemos sino ajustarnos a lo ya resuelto por esta Sala en Sentencia de 24 de abril de 2012 y por sus mismos fundamentos, y en consecuencia declarar resuelto el contrato de opción de compra, estimando el recurso interpuesto.

CUARTO. Que siendo el asunto tratado de pura interpretación jurídica, no procede hacer expresa condena en costas en ambas instancias conforme a los artículos 394 y 398 de la LEC .

Fallo

LA SALA ACUERDA : Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de RESIDENCIAL EL PÁRAMO DE VILLANUBLA S.L, debemos revocar y revocamos la sentencia de 19 de octubre de 2011 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Valladolid en autos de Juicio Ordinario nº 1535/2010, y en consecuencia resolver el contrato suscrito por las partes el siete de febrero de 2006 y su complemento de diecinueve de enero de 2009 sobre la Parcela NUM000 del Polígono NUM001 del término municipal de Ciguñuela (Valladolid), debiendo los demandados reintegrar a la actora la cantidad de CUARENTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS SETENTA Y CINCO EUROS CON CUARENTA Y DOS CENTIMOS (46.975,42 €), cantidad que se incrementará en el interés legal correspondiente desde la interposición de la demanda. Sin que proceda hacer expresa condena en costas en ambas instancias.

De conformidad con lo dispuesto en el apartado octavo la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , según redacción de la Ley Orgánica 1/2009, acordamos, también, la devolución del depósito constituido al recurrente al haberse estimado el recurso.

MODO DE IMPUGNACIÓN. Sentencia susceptible de ser recurrida en casación por interés casacional ante esta Sala y resolución por el Tribunal Supremo, en plazo de 20 días desde su notificación.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.