Sentencia Civil Nº 154/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 704/2012 de 06 de Marzo de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00154/2013

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo:RECURSO DE APELACION 704 /2012

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

AMPARO CAMAZON LINACERO

JUAN UCEDA OJEDA

En MADRID, a seis de marzo de dos mil trece.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14ª de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1784/2009, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 57 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 704/2012, en los que aparece como parte apelante PRIMEUVE, S.L., representada por el procurador D. JAVIER DOMÍNGUEZ LÓPEZ, y asistida por la Letrada Dña. IRAIDA GONZÁLEZ RODRÍGUEZ, y como apelada Dña. Eloisa , representada por el procurador D. FELIPE SEGUNDO JUANAS BLANCO, y asistida por el Letrado D. JESÚS VIUDES COBOS, sobre resolución contrato compraventa y reclamación de cantidad, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JUAN UCEDA OJEDA.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 57 de Madrid, en fecha 20 de abril de 2012 se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: 'Que estimando parcialmente la demanda formulada por Dª Eloisa , representada por rl Procurador D. Felipe Juanes Blanco contra PRIMEUVE S.L., debo condenar y condeno a dicha demandada al pago de la cantidad de a abonar la cantidad de CINCUENTA MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y NUEVE EUROS (50.959€euros), de principal, más el interés legal de la cantidad computando desde la entrega de la misma a la demandada, en las fechas indicadas y que se hicieron, hasta el momento de la efectiva devolución. Cada parte deberá abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad desde la interpelación judicial,

SEGUNDO.-Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada PRIMEUVE, S.L., al que se opuso la parte apelada Dña. Eloisa , quien también impugnó la sentencia en los términos que se dan aquí por reproducidos, a cuya impugnación, la parte PRIMEUVE, S.L., presentó alegaciones, que igualmente se dan aquí por reproducidas, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 20 de febrero de 2013.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan y reproducen los razonamientos jurídicos de la resolución apelada.

PRIMERO.Doña Eloisa presentó demandada contra la sociedad de responsabilidad limitada PRIMEUVE indicando que en el mes de mayo de 2006 firmó la reserva para la compra de una vivienda y plaza de garaje en el edificio que se iba a construir en la CALLE000 nº NUM000 - NUM001 con vuelta a la CALLE001 NUM002 al NUM003 de Madrid, suscribiéndose, una vez concedida la licencia de obras, un contrato privado de compraventa sobre la vivienda sita en el piso NUM004 NUM005 , plaza de garaje nº NUM006 y plaza de garaje para motos NUM007 , fijándose el precio de la vivienda en la suma de 318.325 euros(IVA incluido) y el de las plazas de garaje en 32.100 € (IVA también incluido), haciéndose efectiva durante la construcción la suma de 50.959 euros, quedando el resto pendiente de la firma de la escritura pública y entrega de la vivienda, que debía hacerse efectiva, según se estipuló en la cláusula sexta del contrato, durante el mes de abril del año 2008.

Además de no respetar el plazo de entrega, la promotora ha incumplido la obligación contenida en la estipulación tercera del contrato de entregar un aval bancario o seguro de caución en garantía de la devolución de las cantidades entregadas en concepto de anticipo del precio, vulnerando con ello lo dispuesto en la Ley 57/68 de 27 de julio que es expresamente invocada en el contrato, garantía que fue lo que le decidió a firmar el contrato, constituyendo una de sus condiciones y elementos esenciales.

Ante la falta de cumplimiento el día uno de abril de 2009, mediante burofax, se comunicó a la demandada que se daba por resuelto el contrato y se solicitaba la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, lo que, ante la falta de respuesta de la demanda, se reiteró el día 8 de junio de 2009, recibiendo como única contestación la de concretar el importe de las cantidades que habían sido recibidas a cuenta de la compra de los inmuebles.

En función de ello el día 31 de julio de 2009 se presento la demanda en la que, invocando la Ley 57/1968 de 27 de julio Ley 57/1968 de 27 sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas y los artículos 1124 , 1265 , 1266 , 1269 , 1290 y 1291.5 del Código Civil , se solicitaba que se declarase válidamente resuelto el contrato de compraventa suscrito en fecha de 29 de diciembre de 2006 y que se condenase a la misma a abonar a la actora la suma de 50.959 euros, en concepto de daños y perjuicios y devolución de las cantidades anticipadas, más el interés legal de dicha cantidad computado desde la entrega de la misma a la demandada, subsidiariamente que se decrete la rescisión del contrato con condena a abonar la referida suma de 50.959 por los mismos conceptos y, por último, de no ser estimadas las anteriores peticiones, que se decrete la anulación del contrato por concurrir un vicio del consentimiento con condena a la sociedad a devolver el precio recibido con sus intereses.

SEGUNDO.La sociedad demandada se opuso a la pretensión de la actora indicando que no era cierto que hubiese incumplido la obligación de entregar la vivienda y plaza de garaje en el plazo pactado en el contrato ya que en la estipulación sexta se indica que 'la entrega de las fincas se realizará una vez la promotora haya obtenido los documentos necesarios para su habitabilidad (licencia de primera ocupación). Se prevé que dicha licencia será otorgada por el Ayuntamiento aproximadamente durante el mes de abril de 2008, salvo fuerza mayor', por lo que se trataba de una mera estimación del momento en que podía efectuarse la entrega en función de la concesión de la licencia de primera ocupación, por lo que tal fecha quedaba en manos de las autoridades administrativas encargadas de expedir la licencia, que actualmente se encuentra solicitada una vez que se ha concluido la construcción.

Es imposible que pueda entrar en juego el artículo 3 de la Ley 57/1968 ya que no se cumplen los requisitos establecidos en la norma en cuanto no ha expirado el plazo pactado para la entrega, debiéndose rechazar asimismo que se decrete la nulidad del contrato por vicios de consentimiento porque no se haya concertado el aval bancario o el seguro de caución ya que por su propia naturaleza las garantías son accesorias a la obligación principal, sin que puedan jugar como un elemento esencial del contrato a efectos de valorar las condiciones en que se prestó el consentimiento en esta compraventa.

No existe base alguna para amparar las pretensiones ejercitadas en la demanda ya que la vivienda se va a entregar en el plazo previsto en la estipulación sexta y muy probablemente antes de que concluya la primera instancia de este procedimiento. La actora pretende con esta infundada triple acción- resolución, rescisión y anulación- dejar sin efecto un contrato perfectamente válido cuyo cumplimiento se está desarrollando por los cauces pactados, habiendo cumplido hasta la fecha ambas partes con las obligaciones que les correspondían. Las razones que le mueven a ello son de índole meramente económica y nada tienen que ver con el cumplimiento o incumplimiento de las obligaciones asumidas por la demandada.

TERCERO.La sentencia de instancia, tras analizar los términos del conflicto suscitado y la doctrina jurisprudencial sobre la materia, entendió que debía considerarse que la fecha pactada era la del mes de abril de 2008 con una prórroga de seis meses (hasta octubre de 2008) y que, aunque pudiese considerarse que la fecha de entrega no se hubiese pactado como elemento esencial del contrato, debía considerarse que se había producido un incumplimiento fundamental y esencial al encontrarnos con un retraso injustificado y muy prolongado, ya que no debe olvidarse que se solicitó la resolución del contrato cuando había pasado un año desde la fecha prevista para la entrega o seis meses desde que se agotó la prórroga y que no fue sino hasta que siete meses después de la resolución y más de tres meses desde la interposición de la demanda, noviembre de 2009, cuando se solicito la licencia, que no se concedió, debido entre otros motivos a que las obras realizadas no se ajustaban a la licencia concedida por lo que tuvo que solicitarse modificación de la misma, sino hasta el mes de abril de 2010, es decir dos años después del vencimiento del plazo de entrega y un año después de la resolución del contrato.

No obstante no condenó al pago de las costas procesales a la parte demandada al considerar que no se había estimado en su integridad la demanda, ya que se había rechazado la indemnización solicitada por la actora por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento que cuantificaba en la misma cantidad que había entregado a cuenta para el pago del precio de la vivienda.

CUARTO.Contra esta sentencia se interpuso por la demandada recurso de apelación en el que insistió en que, tal como se deduce de la estipulación sexta libremente pactada por las partes, la fecha de abril de 2008 era una mera estimación del momento en que podía nacer la obligación de entrega de la finca, pues la misma solamente surgía cuando se hubiese otorgado la licencia de primera ocupación, lo que ha ocurrido en el mes de abril de 2010.

En todo caso no se puede elevar a la categoría de elemento esencial de la compraventa el plazo de entrega, ya que de ser así ello se habría especificado claramente en las cláusulas contractuales y no debe olvidarse la doctrina jurisprudencial que ha venido interpretando los requisitos que deben cumplirse para que las acciones resolutorias ejercitadas al amparo del artículo 1124 del CC puedan ser estimadas, en esencia que la aplicación de la facultad resolutoria contenida en dicho precepto requiere no un simple retraso sino que es preciso que se patentice de forma indubitada un incumplimiento del deudor grave y de tal magnitud que frustre de forma definitiva y radical la finalidad por la que el acreedor celebró los contratos de compraventa, circunstancia ésta que en modo alguno se había producido.

Por su parte, la actora impugnó la sentencia indicando que no se había ejercitado ninguna pretensión adicional indemnizatoria al margen de la devolución de las cantidades entregadas a cuenta de precio, por lo que debía revocarse el pronunciamiento en materia de costas que, por tanto, debían ser impuestas a la parte demandada.

QUINTO.En primer lugar debemos analizar si podemos entender que se fijó una fecha cierta para la entrega de la vivienda o que, como entiende la parte apelante, simplemente se puso una previsión, sin vinculación alguna para la promotora y vendedora de las viviendas, ya que todo quedaba pendiente de la concesión de la licencia de primera ocupación.

La estipulación sexta, apartados 1 y 2, del contrato indican que 'la entrega de las fincas se realizará una vez la promotora haya obtenido los documentos necesarios para su habitabilidad (licencia de primera ocupación). Se prevé que dicha licencia será otorgada por el Ayuntamiento aproximadamente durante el mes de abril de 2008, salvo fuerza mayor' y que 'Si, por cualquier motivo, la vivienda no pudiera ser entregada en la fecha prevista en el párrafo anterior, la compradora concede en este acto a la promotora una prórroga de seis meses para la entrega de la misma. Si el motivo del retraso fuera la demora del Ayuntamiento en la concesión de la licencia de primera ocupación la prórroga estará en función del tiempo que dicho organismo tarde en concederla, sin perjuicio de que la promotora realizará todas las gestiones que sean precisas para agilizar dicho trámite'

A pesar de la evidente ambigüedad con la que se ha redactado el contrato, que nunca podrá favorecer a la parte responsable, consideramos que se fijó una fecha concreta para la entrega, abril de 2008 con una prórroga de seis meses, con lo que se respetó la legislación que exige que en estos contratos se determine de modo concreto, como se deduce de la Ley 57/68 de 27 de julio y se recoge expresamente el artículo 5.5 del R. D. 515/1989 de 21 de abril sobre Protección de los Consumidores en cuanto a la información a suministrar en la Compraventa y Arrendamiento de Viviendas ,que indica que 'en el caso de que la vivienda o las zonas comunes o elementos accesorios no se encuentren totalmente edificados se hará constar con toda claridad la fecha de entrega'.

SEXTO.Dicho lo cual pasaremos a analizar si existen motivos para decretar la resolución del contrato, debiendo tener presente que, como indica la sentencia del Tribunal Supremo de 4 de enero de 2007 , 'hay que partir, al efecto, de que no todo incumplimiento (en el sentido de falta de identidad cualitativa, cuantitativa o circunstancial, de lo ejecutado con lo debido) es suficiente para resolver una relación de obligación sinalagmática ( sentencias 25 de febrero de 1978 , 7 de marzo de 1983 y 22 de marzo de 1985 , entre otras muchas). Por ello se habla como una categoría específica de los incumplimientos resolutorios. Ello sentado, la identificación, en cada caso, de ese incumplimiento resolutorio corresponde, en primer término, a las partes, en ejercicio de su potencialidad normativa creadora. Pero, en defecto de previsión negocial que permita conocer la voluntad de los contratantes al respecto, se exige que el incumplimiento sea esencial (de entidad suficiente para impedir la satisfacción económica de las partes, en términos de la antes mencionada sentencia de 22 de marzo de 1985 ), lo que acontecerá cuando, como consecuencia de él, el contratante perjudicado se vea privado sustancialmente de aquello que tenía derecho a esperar razonablemente de la ejecución correcta del contrato'.

Es conocido que la resolución de los contrato bilaterales solo es admisible si se trata de un incumplimiento esencial y relevante que 'produzca frustración del fin del contrato para la parte que cumple y por razón del incumplimiento obstativo de la contraria'( S. T. S. de 10 de junio de 2010 , que recoge una doctrina reiterada y uniforme del Tribunal Supremo sobre la materia), por lo que deberemos analizar si en este caso nos encontramos ante un incumplimiento que pueda calificarse como sustancial.

Si atendemos como fecha de entrega de las viviendas la de abril de 2008 o la de octubre del mismo año computando la prórroga, no debemos discutir que nos encontramos ante un incumplimiento esencial y no ante una mera demora, pues cuando se resolvió el contrato, el día 1 de abril de 2009, había pasado más de un año desde la fecha pactada en el contrato para la entrega, 6 meses si computamos la prórroga, y todavía no se había acabado la construcción al no haberse solicitado la licencia de primera ocupación lo que no se hizo hasta noviembre de 2009, mas de tres meses después de que se interpusiera la demanda, y todavía quedaban, hecho desconocido en ese momento por la actora, un largo periodo de tiempo para que la misma pudiera ser ofrecida a los compradores, ya que no se ha obtenido la licencia hasta el mes de abril de 2010 y con ello debemos entender que se ha frustrado el fin buscado por la demandante, que era poder disfrutar de una vivienda habitable en un plazo determinado, sin que debamos ignorar que quizás el plazo de entrega influyese en la misma al optar por esta promoción en detrimento de otras que pudieran estarse construyendo en esa localidad, situación que venía agravada por la falta de prestación del aval o caución exigido por la ley, pues la compradora carecía de las garantías oportunas para recuperar su inversión. Además las dudas que nos pudieran quedar sobre si esta importante tardanza en la entrega de la vivienda es motivo suficiente para resolver el contrato deben disiparse cuando vemos el contenido de la Ley 57/68 de 27 de julio, cuya vigencia ha sido recordada por la disposición adicional primera de la Ley 39/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación , pues en su artículo tercero dispone que 'expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el seis por ciento de interés anual, o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda', por lo que consideramos que la propia ley da una relevancia esencial al plazo de entrega de la vivienda, y en este caso, repetimos, había pasado mucho tiempo desde la fecha pactada y no había perspectivas de que se finalizase la construcción en un periodo corto como finalmente aconteció.

Aunque considerásemos que, vulnerando la legislación, no se fijó una fecha cierta para la entrega de la viviendas y que , por tanto, no pudiéramos tener en cuenta el retraso en la fecha de entrega para resolver este litigio, la decisión adoptada por el juzgado de instancia no debería alterarse, ya que, cuando no existía una fecha fija de entrega de la vivienda y la compradora no gozaba de la garantías exigida por la ley para asegurar el dinero entregado a cuenta, no podemos decir que la actora se haya precipitado en el ejercicio de la acción resolutoria, que los incumplimientos sean accidentales y no esenciales y que la haya ejercitado su acción sin gozar de un interés tutelable o sin que se hubiesen frustrasen las legítimas expectativas que tuvieron los compradores al suscribir el contrato, ya que habían transcurrido casi tres años desde la fecha de la firma del contrato, la promotora seguía sin informarle de una fecha cierta para la entrega de la vivienda y estaba sin asegurar el dinero que había entregado para la compra de la misma. En definitiva la compradora se encontraría en manos de la promotora que podría decidir, a su libre arbitrio, el momento del cumplimiento del contrato.

SEPTIMO.Por el contrario, debemos admitir la impugnación presentada por la actora al contestar al recurso de apelación en cuanto que, aunque es cierto que el suplico de la demanda pudiera llevarnos a alguna confusión al solicitarse la condena pecuniaria en concepto de daños y perjuicios y devolución de las cantidades anticipadas, si analizamos con detenimiento el escrito de demanda, especialmente el hecho séptimo y el fundamento de derecho VIII, veremos que solamente se está reclamando las cantidades entregadas a cuenta con sus intereses, sin pretender ninguna indemnización por posibles daños causados por el incumplimiento del contrato. En definitiva, por el Juzgado de Primera Instancia se ha estimado íntegramente la demanda por lo que las costas procesales deberán correr a cargo de la parte demandada ( artículo 394.1 LEC ).

OCTAVO.Las costas procesales de esta segunda instancia causadas con motivo del recurso de apelación interpuesto por la sociedad limitada PRIMEUVE deben correr a cargo de la parte apelante al haberse desestimado el recurso de apelación y no apreciar la concurrencia de circunstancias fácticas o jurídicas especiales que nos aconsejen abandonar el criterio objetivo del vencimiento ( artículos 398.1 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), mientras que no debe hacerse pronunciamiento alguno sobre las devengadas con ocasión de la impugnación de la sentencia presentada por la parte actora ( artículo 398. 2 LEC )

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la sociedad de responsabilidad limitada PRIMEUVE, que viene representada ante esta Audiencia Provincial por el procurador don Javier Domínguez López, contra la sentencia dictada el día 20 de abril de 2012 por el Juzgado de Primera Instancia nº 57 de Madrid en el procedimiento de juicio ordinario que fue registrado con el número 1784/2009 y estimando la impugnación presentada por doña Eloisa que está representada por el procurador don Felipe Juanas Blanco, debemos, manteniendo el resto de los pronunciamientos, revocar el relativo a las costas procesales de la primera instancia que deben imponerse a la sociedad PRIMEUVE.

Respecto a las costas de la segunda instancia, se acuerda condenar a la sociedad demandada al pago de las generadas con su apelación mientras que no se hace pronunciamiento de las ocasionadas con motivo de la impugnación presentada por la parte actora.

Se declara la pérdida del depósito constituido por PRIMEUVE, S.L., para apelar, al que se dará, por quien corresponda, el destino legal.

Procédase por quien corresponda a la devolución a DOÑA Eloisa del depósito constituido para recurrir.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.