Sentencia Civil Nº 154/2015, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 1, Rec 196/2015 de 29 de Abril de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00154/2015

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 196/15

Asunto: ORDINARIO 576/13

Procedencia: PRIMERA INSTANCIA NÚM. 4 PONTEVEDRA

LA SECCION PRIMERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, COMPUESTA POR LOS ILMOS MAGISTRADOS

D. FRANCISCO JAVIER VALDÉS GARRIDO

Dª MARIA BEGOÑA RODRÍGUEZ GONZÁLEZ

D. JACINTO JOSÉ PÉREZ BENÍTEZ,

HA DICTADO

EN NOMBRE DEL REY

LA SIGUIENTE

SENTENCIA NUM.154

En Pontevedra a veintinueve de abril de dos mil quince.

Visto en grado de apelación ante esta Sección 001 de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, los autos de procedimiento ordinario 576/13, procedentes del Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Pontevedra, a los que ha correspondido el Rollo núm. 196/15, en los que aparece como parte apelante-demandante: D. Daniel , representado por el Procurador D. PEDRO SANJUAN FERNANDEZ, y asistido por el Letrado D. BEATRIZ ZUGAZAGOITIA RODRIGUEZ, y como parte apelado-demandado: D. Africa , D. Ariadna , representado por el Procurador D. ANA ISABEL SANTA CECILIA ESCUDERO, y asistido por el Letrado D. JOSE VISPO MONTERO, y siendo Ponente el Magistrado Ilmo. Sr. D. FRANCISCO JAVIER VALDÉS GARRIDO,quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Pontevedra, con fecha 7 noviembre 2014, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:

'Que debo desestimar y desestimo la demanda de juicio ordinario de interpuesta por el Procurador de los Tribunales en nombre y representación de D. Daniel , absolviendo a las demandadas de los pedimentos que le afectaban, con imposición a la actora de las costas del pleito.'

SEGUNDO.-Notificada dicha resolución a las partes, por D. Daniel , se interpuso recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos, por lo que se elevaron las actuaciones a esta Sala para la resolución de este recurso.

TERCERO.-En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO.-En el presente proceso de juicio ordinario, en que por el actor, -que en fecha 26/7/2011 suscribió un documento privado de compraventa con las demandadas en cuya virtud éstas le vendían la vivienda sita en la planta NUM000 del inmueble núm. NUM001 de la PLAZA000 de Sanxenxo por el precio de 400000 euros- se solicita se declare la resolución del contrato de compraventa con devolución por las demandadas vendedoras de la cantidad de 40000 euros que les fue entregada a cuenta del precio, frente a la sentencia de instancia desestimatoria de la demanda recurre en apelación el demandante.

SEGUNDO.-La solicitud de resolución contractual la justifica el demandante en razón al contenido de la cláusula primera del contrato de compraventa, de fecha 26/7/2011, del siguiente tenor:

'PRIMERA.- El precio de la Compra-Venta de la vivienda descrita anteriormente, acordada y aceptada por ambas partes, es de CUATROCIENTOS MIL EUROS (400.000 €), que serán abonados por la parte compradora de la forma que se especifica:

a)La suma de CUARENTA MIL EUROS (40.000 €), a la firma de este contrato. Cantidad que podrá ser transferida a la cuenta que facilite la propiedad presentando justificante de dicha operación o bien por cheque bancario sirviendo este documento como la más firme carta de pago.

b)El resto del pago, es decir, la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL EUROS (360.000 €), serán abonados a la firma de la escritura pública antes del 15 de octubre de 2.011, siempre que se solvente el expediente de dominio Promovido por la Comunidad de vecinos del Edificio para poder in matricular las viviendas.

Para el caso de que el 15 de Octubre no se hubiese resuelto este tema y no fuese posible la in matriculación se da un nuevo plazo hasta el 31 de diciembre de 2.011. Plazo último para la elevación a escritura pública, abono del resto del pago y entregando en ese momento la posesión de la vivienda'.

Por cuanto, según se expone en el hecho tercero del escrito de demanda, el inmueble en cuestión presentaba dificultades para su inmatriculación en el Registro de la Propiedad, estando pendiente de resolver un expediente de dominio promovido por la comunidad de propietarios del edificio para poder inmatricular las viviendas. Siendo tal problemática de la vivienda de esencial importancia para el comprador, que quería un inmueble con sus títulos en regla, libre de cargas, gravámenes y controversias, previéndose precisamente por eso el otorgamiento de la escritura pública siempre que se solventase el expediente de dominio que pesaba sobre el inmueble.

Y lo cierto es que llegó el 15/10/2011 y el expediente de dominio no había sido resuelto, y tampoco hubo resolución del expediente a fecha 31/12/2011.

Sosteniendo el demandante que se encuentra legitimado para el ejercicio de su pretensión, toda vez, por su parte, cumplió con las obligaciones asumidas mediante la entrega de una parte del precio, y ha resultado perjudicado al no poder entregarle las vendedoras la vivienda libre de controversias y en condiciones de ser inmatriculada, tal y como se habían obligado a hacerlo, a tenor de lo dispuesto en los arts. 1114 , 1117 y 1124 del Código Civil .

TERCERO.-En la resolución impugnada, la Juzgadora de instancia fundamenta esencialmente su decisión en la consideración de que, sobre la base de que el demandante-comprador conocía la existencia del expediente de dominio, la obligación se estipuló a término cierto y no bajo condición, pues sobre la base de un expediente ya en trámite, se pactó la obligación de pagar un precio, y esta obligación-contraprestación no se subordinaba en cuanto a su eficacia a que se produjese o no la resolución del mismo, sino que, asumiendo ya las partes contratantes la obligación de pagar y otorgar escritura, se dilataban tales actos, al 15/10/2011, como primer plazo, y al 31/12/2011 en caso de no resolverse dicho tema.

Argumentando la Juzgadora que, si se examina la cláusula primera del contrato, se puede comprobar que el abono de la cantidad restante y la elevación a escritura pública con entrega de la posesión habría de tener lugar, como plazo límite y en caso de no estar resuelto el expediente de dominio en fecha 15/10/2011, el 31 de diciembre de 2011. Con lo cual hay que entender que no era preciso la resolución del expediente de dominio para el pago del precio y la elevación a escritura pública. Estableciéndose sencillamente un primer momento para el pago (15/10/2011) y un segundo momento (31/12/2011) en caso de que a la fecha del primero no fuese posible la inmatriculación.

Pudiendo en último término las demandadas, a quiénes se reconoce como propietarias de la vivienda, transmitir la misma en cuanto objeto de la compraventa, sin necesidad de que la finca esté inscrita registralmente.

SEGUNDO.-En su escrito de interposición de recurso de apelación, el actor recurrente interesa la estimación de la demanda con apoyo en las sustanciales alegaciones que seguidamente se pasan a exponer.

Así, se indica que las vendedoras demandadas manifestaron al actor que su título provenía de una herencia sobre una casa antigua en la que habían construido la actual edificación de la que resultaba un proindiviso con terceros, es decir, una cuota ideal y no un piso concreto.

Siendo por ello que el actor exige como condición esencial del contrato que la vivienda se encuentrE inmatriculada antes del 31/12/2011.

Que por el testigo Sr. Virgilio , que representó a las demandadas en la suscripción del contrato se reconoció que el mismo fue redactado por la inmobiliaria contratada por las demandadas para la comercialización y venta de la vivienda. Y, en este contexto, ha de entenderse la oscuridad de la condición, que, solicitada por el comprador como condición esencial, queda convertida en una oscura cláusula del precio.

Resultando claro del contrato que el actor pretendía adquirir un piso concreto libre de cargas y gravámenes, y lo cierto es que se supeditaba la compra a que estuviese debidamente inscrito antes del 31/12/2011.

Por su parte, el testigo Sr. Luis Pablo manifestó en juicio la intención del actor de financiar la compraventa, y es sabido que difícilmente podrá obtenerse financiación para la adquisición de un inmueble sin garantía hipotecaria sobre el mismo, garantía que no podrá otorgarse si el bien no se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad.

Que lo que se está regulando en la cláusula primera b) del contrato no es el plazo de pago para el comprador, sino el plazo y condiciones para la entrega de la posesión y la firma de la escritura, a lo que se vincula el pago.

Que en la cláusula se establece una prórroga, pero este nuevo plazo no ha de entenderse para el pago sino para el cumplimiento de la misma condición establecida en el párrafo anterior. El nuevo plazo no es un plazo incondicional de pago, sino un nuevo plazo para la resolución del expediente de dominio que permita la inmatriculación.

Que la interpretación pretendida de contrario y asumida por la Juez carece de lógica, ya que supone estimar que el comprador se obliga a pagar antes del 15/10/2011 si estuviese resuelto a esa fecha el expediente de dominio que permite la inmatriculación y el 31/12/2011 en cualquier caso.

De modo que, no habiéndose verificado la condición en el tiempo establecido la obligación se encuentra extinguida a tenor del art. 1117 del Código Civil .

En último término, toda vez que a fecha 31/12/2011 ambas partes tendrían pendiente el cumplimiento de obligaciones recíprocas, podemos encontrarnos ante un mutuo disenso como solución más neutral del conflicto.

Por cuanto, cuando menos ha existido pasividad por parte de las vendedoras que permite concluir que se produjo un mutuo desistimiento a llevar a cabo la compraventa.

En este sentido, y en relación con los 40000 euros entregados como pago parcial del precio por parte del comprador, deberán los mismos ser devueltos a la parte compradora.

QUINTO.-Para la adecuada interpretación del contrato de compraventa litigioso, conforme a las previsiones contenidas en los arts. 1281 y siguientes del Código Civil , se hace preciso señalar de donde deriva el título dominical de las vendedoras demandadas en orden a la eficaz transmisión de la propiedad de la vivienda objeto de litis al demandante-comprador.

En el expositivo del documento privado de compraventa se indica que las dos hermanas demandadas son propietarias de la vivienda en proindiviso y al 50% por pertenecerles por herencia de su madre doña Alejandra , fallecida el día 11 de enero de 1987.

Sin embargo, ello no resulta del todo correcto y requiere de la oportuna matización.

Así, mediante escritura pública de aceptación y adjudicación de herencia de fecha 14/6/1991, otorgada ante el notario de Sanxenxo, Sr. Da Cunha Rivas, con el número de protocolo 869, se lleva a cabo la aceptación de las herencias de cuatro causantes (una de las cuales resulta ser doña Alejandra ), en cuanto propietarias, en distintas proporciones, de la finca urbana descrita como casa de planta alta y baja, con un pequeño resalido hacia el Oeste, en la PLAZA001 , hoy CALLE000 , de la villa de Sanxenxo, ocupando su fundo 88 metros cuadrados (hoy 155 metros cuadrados), e inscrita en el Registro de la Propiedad de Cambados al folio NUM002 vuelto, libro NUM003 de Sanxenxo, finca número NUM004 , insc. NUM005 , siéndoles adjudicadas a las demandadas doña Africa y doña Ariadna una participación en la citada finca del orden del 21,87%.

Seguidamente, en escritura pública de agrupación, declaración de obra nueva, constitución en régimen de propiedad horizontal, disolución de comunidad y adjudicación, otorgada en igual fecha y ante el mismo notario, con el número de protocolo 870, se procedió a agrupar a la anterior finca registral núm. NUM004 otra finca colindante, propiedad de un tercero (concretamente, doña Alejandra ), descrita como trozo de terreno, hoy solar con una superficie aproximada de 15 metros cuadrados, cuya inscripción registral no consta, pasando las hermanas demandadas a ostentar en la finca resultante de la agrupación una participación del orden del 19%. Sobre dicha finca, previa demolición de la casa existente, las partes comparecientes al otorgamiento de la escritura indican haber construido un edificio, compuesto de planta sótano, planta baja, cuatro plantas altas y planta bajo cubierta, que constituyen en régimen de propiedad horizontal, con adjudicación final a las hermanas doña Africa y doña Ariadna (aquí demandadas), entre otras, de la vivienda sita en la planta NUM000 del edificio (objeto del contrato de compraventa litigioso), por mitad y proindiviso.

La circunstancia de que una de las dos fincas agrupadas conformantes de la nueva finca resultante de la agrupación donde se construyó el edificio en el que se ubica la vivienda de litis no constase inscrita en el Registro de la Propiedad, determinó la existencia de un problema de inscripción de la edificación y de las distintas e independientes fincas integrantes en la misma, lo que explica la promoción en el año 2007 ante el Juzgado de Cambados de un expediente de dominio por la comunidad de propietarios del edificio.

En este contexto es posible entender la previsión contenida en el apartado b) de la cláusula primera del contrato de compraventa litigioso como una condición esencial, de naturaleza resolutoria, cuyo incumplimiento permite la resolución del negocio.

Al advertirse de sumo interés para el demandante-comprador la adquisición de la vivienda en condiciones de poder ser inscrita en el Registro de la Propiedad la escritura pública de compraventa que se otorgare entre las partes, máxime cuando el testigo Sr. Luis Pablo , en su cualidad de asesor del actor, viene a manifestar que la operación iba a ser financiada lo que requería la inscripción de la compraventa de la vivienda por el demandante en el Registro de la Propiedad al objeto de poder servir la misma de garantía mediante la formalización de la oportuna escritura de préstamo hipotecario.

Teniendo en cuenta por lo demás que, perfeccionada la compraventa entre las partes y entregada por el comprador una cantidad a las demandadas a cuenta del precio, el contrato ya desplegó en parte su eficacia, conllevando el incumplimiento de la condición pactada para el pago del resto del precio la posibilidad de resolución del negocio con restitución por las vendedoras de la suma percibida del comprador a cuenta del precio.

En tal sentido, la STS de fecha 22/7/2003 , en un supuesto de contrato de compraventa en que los vendedores transmiten tres fincas al comprador, el cual paga una pequeña parte del precio (del orden del 10%), pactándose respecto al resto su abono en el momento en que se expida por el Ayuntamiento la licencia de obras para llevar a cabo la urbanización de las parcelas vendidas, en su fundamento de derecho segundo viene a señalar:

'Es preciso resolver la quaestio iuris antes de entrar en el detalle de los motivos de casación. A la vista de la cláusula que ha sido transcrita, su calificación no puede ser de un término, que es un hecho futuro y objetivamente cierto del que depende la eficacia, sino de condición, como hecho futuro y objetivamente incierto; la concesión por la Administración local de una licencia de obras no puede tenerse por algo objetivamente cierto, sino que es cuestión incertus an et incertus quando.

Como tal condición, ha de reputarse, como la califican las sentencias de instancia de resolutoria, por cuanto las obligaciones del contrato despliegan su eficacia y sólo si no se obtiene la licencia, se extingue la eficacia retroactivamente, es decir, se resuelven las obligaciones ya que la condición afecta a la totalidad del contrato y las obligaciones que de él derivan. Asimismo, es condición resolutoria negativa, en el sentido de que es la falta de la licencia la que resuelve el contrato.

Todo ello, en el plazo previsto. Si no se fija plazo, como ocurre en el presente caso, debe reputarse cumplida -y por tanto, resuelto el contrato- en el tiempo que verosímilmente se hubiese querido señalar, como dice el artículo 1118, segundo párrafo'.

En la misma línea cabe citar la STS de fecha 28/6/2012 .

Sin que, por otro lado, resulte de recibo el argumento de las vendedoras demandadas, acogido por el Juzgado, de venir a limitarse el ámbito de la condición (que asimismo hay que entender consistente en la resolución del expediente de dominio en sentido favorable a las pretensiones de la parte promovente del mismo) al inicial plazo establecido para antes del día 15/10/2011, y no para su prórroga fijada hasta el 31/12/2011. Por carecer entonces de sentido la concesión de la prórroga (que se indica expresamente otorgada 'para el caso de que el 15 de octubre no se hubiese resuelto este tema -expediente de dominio- y no fuese posible la inmatriculación'), pues la inexistencia de la condición a tal fecha haría de todo punto incomprensible dicha prórroga de plazo. En atención a la también supeditación del pago del resto del precio por el comprador a la resolución favorable del expediente de dominio.

Así las cosas, no cumplida la condición, de carácter resolutorio, a fecha 31/12/2011, ni tan siquiera a la fecha de interposición de la presente demanda (31/7/2013), a tenor de lo dispuesto en los arts. 1114 , 1117 , 1118 , 1123 y 1124 del Código Civil , procede el acogimiento de la pretensión actora, con la consiguiente estimación del recurso de apelación y revocación de la sentencia de instancia impugnada.

SEXTO.-Dada la estimación del recurso de apelación, que conlleva la estimación de la demanda, las costas procesales de la primera instancia se imponen a las demandadas, sin hacer especial imposición de las costas procesales de la presente alzada ( arts. 394-1 y 398-2 LEC ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Se estima el recurso de apelación y se revoca la sentencia de instancia impugnada, y, en consecuencia, se estima la demanda interpuesta por don Daniel contra doña Africa y doña Ariadna , y se declara la resolución del contrato de compraventa de fecha 26 de julio de 2011 suscrito entre don Daniel , como comprador, y doña Africa y doña Ariadna , como vendedoras, debiendo las vendedoras demandadas reintegrar al comprador demandante la cantidad de 40000 euros en su día entregada a cuenta del precio, más los intereses legales de dicha suma desde la fecha de interposición de la demanda hasta su completo pago; todo ello con expresa imposición de las costas procesales de la primera instancia a las demandadas y sin hacer especial imposición de las correspondientes a la presente alzada.

Hágase devolución al actor recurrente del depósito constituido para poder recurrir en apelación.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.