Sentencia CIVIL Nº 154/2017, Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 3, Rec 555/2016 de 04 de Abril de 2017

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

VALLADOLID

SENTENCIA: 00154/2017

N10250

C.ANGUSTIAS 21

-

Tfno.: 983.413495 Fax: 983.459564

MMA

N.I.G.47186 42 1 2015 0019267

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000555 /2016

Juzgado de procedencia:JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 6 de VALLADOLID

Procedimiento de origen:ORDINARIO LPH-249.1.8 0001172 /2015

Recurrente: C/ DIRECCION000 Nº NUM000 DE FUENSALDAÑA CP

Procurador: MARIA HENAR SANCHEZ PALOMINO

Abogado: FRANCISCO JAVIER REQUEJO LIBERAL

Recurrido: GUFA S.A.

Procurador: MARIA JOSE DE DIOS VEGA

Abogado: DIONISIO ALBERTO CUADRADO TOQUERO

S E N T E N C I A num. 154/2017

ILMO. SR. PRESIDENTE

D. JOSE JAIME SANZ CID

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS

D. MIGUEL ANGEL SENDINO ARENAS

D. ANGEL MUÑIZ DELGADO

En Valladolid, a cuatro de abril de dos mil diecisiete.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 003, de la Audiencia Provincial de VALLADOLID, los Autos de ORDINARIO LPH-249.1.8 0001172 /2015, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 6 de VALLADOLID, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000555 /2016, en los que aparece como parte apelante, C/ DIRECCION000 Nº NUM000 DE FUENSALDAÑA CP, representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. MARIA HENAR SANCHEZ PALOMINO, asistido por el Abogado D. FRANCISCO JAVIER REQUEJO LIBERAL, y como parte apelada, GUFA S.A., representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. MARIA JOSE DE DIOS VEGA, asistido por el Abogado D. DIONISIO ALBERTO CUADRADO TOQUERO, sobre propiedad horizontal, siendo el Magistrado Ponente el Ilmo. D. JOSE JAIME SANZ CID.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 6 de VALLADOLID, se dictó sentencia con fecha 13 de octubre de 2016 , en el procedimiento JUICIO ORDINARIO Nº 1172/2015 del que dimana este recurso. Se aceptan antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

SEGUNDO.-La expresada sentencia contiene en su fallo el siguiente pronunciamiento:FALLO:' Estimando íntegramente la demanda promovida por la entidad mercantil GUFASA SA contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS de la C/ DIRECCION000 nº NUM000 de Fuensaldaña ( Valladolid), declaro la nulidad del acuerdo cuarto adoptado en fecha 29 de julio de 2015 por la Junta Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios de la C/ DIRECCION000 nº NUM000 de Valladolid, dejándolo sin efecto, condenando a la parte demandada a estar y pasar por la anterior declaración, con expresa condena en costas a la parte demandada.'

Que ha sido recurrido por la parte demandada C/ DIRECCION000 Nº NUM000 DE FUENSALDAÑA CP, oponiéndose la parte contraria.

TERCERO.-Elevadas las actuaciones a esta Audiencia Provincial para la resolución del recurso de apelación interpuesto, se formó el correspondiente Rollo de Sala, y personadas las partes en legal forma, señalándose la audiencia del día 28 de marzo de 2017, para que tuviera lugar la deliberación, votación y fallo.

ÚLTIMO.-Se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada en tanto no se opongan a la presente resolución.

SEGUNDO.-La demanda que presenta GAFUSA va dirigida contra la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 de Fuensaldaña y para que se declare nulo el acuerdo del punto CUARTO del Orden del Día de la Junta de 29 de julio de 2015, por el que autorizaba el cerramiento de los patios de Planta Baja a los propietarios de los locales comerciales, acuerdo que se adoptó con la abstención de Doña Amalia (coeficiente 13,82%) y la oposición de GUFASA (coeficiente 24,30 %), acuerdo que la Junta estimó válido entendiendo que dicho acuerdo es válido al haber sido aprobado por 3/5 de los asistentes. La actora, por el contrario entiende que para la aprobación de dicho acuerdo se requiere la unanimidad.

TERCERO.-Falta de legitimación pasiva de la Comunidad.

Incomprensiblemente se opone por la demandada esta excepción. Lo que se solicita en el escrito rector es la declaración de la nulidad de un acuerdo tomado por la Junta de propietarios. En consecuencia, si el acuerdo combatido ha sido adoptado por la Junta será a ella a la que corresponderá su defensa, no todos y cada uno de los copropietarios.

Ha sido una vieja polémica en la Comunidad la determinación de si los patios que se encuentran en la parte trasera del edificio son privativos perteneciendo a los propietarios de los locales comerciales o por el contrario si son elementos comunes. Es cierto que en demanda se sostiene que esos patios son elementos comunes. También es cierto que por ello entiende la demandada que debían ser traídos al procedimiento los propietarios de los locales, en defensa de sus respectivos derechos, pero en realidad lo que se aprobó en Junta (hoy impugnada) no es la declaración de que los patios tiene el carácter de privativos o comunes, sino la autorización por parte de la Junta a los propietarios de los locales de su cerramiento.

Es cierto que pudo haberse planteado la cuestión relativa a la propiedad de los patios, en cuyo caso, efectivamente hubiera sido necesario traer al procedimiento a los diferentes copropietarios, pero lo cierto es que el actor en su suplico no exige tal declaración. La juzgadora de instancia ya ha tenido buen cuidado de no hacer manifestación alguna en éste sentido evitando de ésta forma incurrir en incongruencia 'extra petitum', por lo que aquí vamos a discutir es el pedimento de la actora.

TERCERO.-La parte demandada a lo largo de su escrito de contestación ha venido articulando su defensa a que la actitud de la actora se ha producido por los acuerdos de la Junta de Propietarios contra él al no estar de acuerdo con la trasformación de los locales de negocio de la planta primera, propiedad de la actora , en viviendas; y, de ésta forma, ha venido mezclando su defensa con un ataque a la actora pr la realización de otras obras realizadas por GUFASA, en sus propios locales que nada tenían que ver con el asunto principal, y que terminaron con una demanda reconvencional cuya admisión fue rechazada en la instancia. Hasta el extremo de que el informe pericial presentado por la demandada del Arquitecto Técnico Sr. Lázaro es inútil para el presente litigio porque todo él va dirigido y así se expone en el punto primero a determinar si la propiedad de la planta primera de dicha Comunidad (se refiere al número NUM000 de la DIRECCION000 de Fuensaldaña) ha alterado y modificado las características del edificio, cuestión que no es objeto del presente litigio. Siendo lo único objeto válido de dicho informe lo relativo a que las obras de cubrición de los patios se realizaron con Licencia Municipal de 16 de enero de 2009 y 2 de mayo de 1997.

CUARTO.-Legislación y jurisprudencia aplicables al caso.

ART. 17.6 LPH 'Los acuerdos no regulados expresamente en éste artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas constitutivas de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación'.

El TS en su sentencia de 26 de noviembre de 2007 dice que partiendo de la base de que las obras afectan a la configuración exterior y que ello supone una alteración de un elemento común, se requiere la unanimidad. Así lo ha entendido también en su sentencia de 23 febrero de 2005 al entender que se exige unanimidad cuando las obras alteran la configuración de la fachada de un edificio, así como al exterior de la fachada.

En el mismo sentido de que las obras realizadas afectan a la configuración externa se manifestado la AP León, Sección 2, 12 diciembre de 2016.

AP Madrid, Sección 14, 28 noviembre 2016: 'En consecuencia, al encontrarnos ante un elemento común, a los efectos del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal y la doctrina jurisprudencial consolidada, se ha de derivar la prohibición de llevar a cabo cualquier obra que suponga una modificación o alteración de los elementos comunes si no se cuenta con la autorización de todos los copropietarios, por constituir una modificación del título constitutivo, de modo que la jurisprudencia tiene declarado, con reiteración, que la ejecución de obras en elementos comunes requiere el consentimiento unánime de la comunidad, en tal sentido , entre otras muchas, las Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de febrero , 17 de marzo , 18 de mayo y 5 de julio de 2011 y de 25 de junio de 2013 . Esta última, en concreto, al declarar que la fachada goza del carácter de elemento común por naturaleza, reitera como doctrina jurisprudencial que la realización de obras que afecten a elementos comunes exigen para su validez, en general, el consentimiento unánime de todos los copropietarios, sin que la obtención de una licencia administrativa de ejecución de obra pueda eximir del cumplimiento de tal exigencia normativa'.

El título constitutivo de Propiedad Horizontal de 28 de noviembre de 1988 no concede a los diferentes copropietarios la realización de las obras de la naturaleza que ahora estudiamos.

QUINTO.-En qué han consistido las obras autorizadas.

El supermercado que tenía una extensión de 86,25 m2 ha incorporado a su edificación 24 m2 de patio.

Gráficas Vitores que tenía una extensión de 192,82 m2 ha incorporado a su edificación 71 m2 de patio.

D. Sergio a quien también se le concedió autorización por la Junta ahora impugnada, no ha realizado obra alguna.

No entramos en la consideración de si los patios tiene o no la consideración de privativos o comunes, y no lo hacemos porque tal consideración no es objeto del presente litigio, sino que de lo que se trata es de determinar si las obras autorizadas afectan a la configuración externa del edifico, a la fachada del mismo y si supone una alteración de los elementos comunes.

No estamos ante el típico supuesto en el que se cubre una terraza, realizándose de tal forma que los elementos que se emplean son o no desmontables. Aquí lo que se ha hecho es incorporar los patios a los locales comerciales constituyendo un todo. Lo que se ha conseguido es que los patios, no es que sean un añadido a los locales, sino que esán plenamente identificados con ellos no distinguiéndose donde termina uno y donde comienza el otro. Para ello se ha procedido a levantar las correspondientes paredes y colocar los respectivos tejados. Por más que el perito de la demandada nos diga que en cualquier momento puede quitarse lo edificado y volver a su estado anterior, nosotros no lo entendemos así.

Entendemos que lo que se ha hecho es unas auténticas nuevas edificaciones y sin ánimo de diferenciación de los locales existentes. Y ese levantamiento de paredes, sin duda construidas con carácter indefinido y sus tejados suponen una alteración sustancial de la configuración del edificio, porque modifican todo su aspecto exterior y alteración de elementos comunes, para lo que se exige la unanimidad de la que nos habla el art. 17.6 LPH .

Alega la recurrente que lo que se está impugnando es el acuerdo de la autorización, no si su ejecución se adecúa o no a dicha autorización.

El acuerdo de la Junta es lo ahora impugnado y se llevó a cabo el 29 de julio de 2015, pero hay que tener en cuenta que cuando la Junta autorizó las obras, es cierto que no estableció cómo se deberían llevar a cabo, pero olvida el recurrente que las obras se habían realizado con anterioridad, mucho antes de que fueran autorizadas, por lo que en realidad lo que se hizo es dar Valdez a lo ya ejecutado. No hay incongruencia alguna en la sentencia de instancia que ha tenido un cuidado exquisito para no conceder cosas diferentes a las solicitadas.

Por estas mismas razones debe desestimarse el alegato TERCERO del escrito de apelación. Volvemos a insistir no podemos ligar a si la ejecución de las obras se han ceñido o no a la autorización de la junta, porque las obras son anteriores a la autorización de la Junta, y lo que hizo ésta fue homologar las obras realizadas.

SEXTO.-Actos propios y abuso de derecho.

En el apartado quinto del recurso se habla de las doctrina de los actos propios. Se citan una serie de sentencias tanto del Tribunal Supremo como de distintas Audiencias Provinciales, pero en ningún momento se hace una aplicación de dicha doctrina al caso que estamos estudiando.

Quizás pueda decirse que la actora ha consentido durante tiempo las obras ya realizadas. Así parece haberlo entendido la parte apelada. Si así fuera, podemos decir que no tenemos noticia de cuando se realizaron las obras. En contestación a la demanda se dice que 'hay un consentimiento tácito de hace más de diez años' (folio 157). Si tenemos en cuenta que consta en las actuaciones un burofax y una carta (31 enero y 2 septiembre 2011) en el sentido de requerir a la Comunidad sobre las obras realizadas, no se puede aplicar la doctrina de los actos propios. En cualquier caso, tampoco puede ser invocada por la demandada dicha doctrina, porque como él mismo indica, no se está pidiendo otra cosa que la nulidad de una autorización de una obra, no la destrucción de la misma.

No puede ampararse la demandada en la doctrina del abuso del derecho. Lo que ha ejercitado la actora es un derecho, y lo hace al amparo de la LPH. Su ejercicio no supone abuso alguno. Abuso en todo caso será el de ciertos copropietarios que sin autorización alguna han procedido, sin amparo en norma legal alguna a alterar la configuración del edificio con modificación de los elementos comunes. Los derechos deberán ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe, y el derecho de propiedad tiene su límite cuando empieza el derecho de otro.

ÚLTIMO.-De acuerdo con lo dispuesto en el art. 398 LEC imponemos las costas a la parte apelante.

Fallo

LA SALA ACUERDA: Que desestimando el recurso de apelación presentado por la procuradora María Henar Sánchez Palomino en nombre y representación de comunidad de propietarios DIRECCION000 NUM000 de Fuensaldaña, debemos confirmar y confirmamos íntegramente la sentencia nº 207/16 de fecha 13 de octubre del Juzgado de Primera Instancia nº6 de Valladolid , todo ello con expresa condena en costas a la parte apelante.

Al no estimarse el recurso no procede la devolución del depósito constituido al amparo de la Disposición Decimoquinta de la Ley Orgánica 1/2009.

MODO DE IMPUGNACIÓN:contra esta resolución cabe interponer recurso de casación, ante esta sala, en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a sunotificación.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.