Sentencia CIVIL Nº 154/2018, Audiencia Provincial de Ciudad Real, Sección 2, Rec 542/2017 de 05 de Junio de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2
CIUDAD REAL
SENTENCIA: 00154/2018
Modelo: N10250
CABALLEROS, 11, PLANTA SEGUNDA
Tfno.: 926 29 55 25/55 98 Fax: 926295522
Equipo/usuario: E05
N.I.G. 13034 41 1 2016 0002291
ROLLO de apelación civil RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000542 /2017-J.A.
Juzgado de procedencia: JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.7 de CIUDAD REAL
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000356 /2016
Recurrente: Virgilio , Carolina
Procurador: TERESA BALMASEDA CALATAYUD, TERESA BALMASEDA CALATAYUD
Abogado: MARIA DOLORES MORENO NIETO, MARIA DOLORES MORENO NIETO
Recurrido: Carlos Alberto , Delia
Procurador: EVA MARÍA SANTOS ALVAREZ, EVA MARÍA SANTOS ALVAREZ
Abogado: FRANCISCO JOSE DIAZ ALBERDI, FRANCISCO JOSE DIAZ ALBERDI
S E N T E N C I A Nº 154/18
Ilmos. Sres.:
PRESIDENTA:
Dª. CARMEN PILAR CATALAN MARTIN DE BERNARDO.
MAGISTRADOS:
D. IGNACIO ESCRIBANO COBO.
D. FULGENCIO V. VELAZQUEZ DE CASTRO PUERTA.
D. JOSE MARIA TAPIA CHINCHON.
En CIUDAD REAL, a cinco de junio de dos mil dieciocho.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 2ª, de la Audiencia Provincial de CIUDAD REAL, los
Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 356/2016, procedentes del JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.7 de
CIUDAD REAL, a los que ha correspondido el rollo de apelación civil 542/2017, en los que aparece como
parte apelante, D. Virgilio y Dª Carolina , representados por la Procuradora de los tribunales, Sra. TERESA

BALMASEDA CALATAYUD, asistidos por la Abogada Dª. MARIA DOLORES MORENO NIETO, y como parte
apelada, D. Carlos Alberto y Dª Delia , representados por la Procuradora de los tribunales, Sra. EVA MARÍA
SANTOS ALVAREZ, asistidos por el Abogado D. FRANCISCO JOSE DIAZ ALBERDI, siendo el Magistrado
Ponente el Ilmo. Sr. D. FULGENCIO V. VELAZQUEZ DE CASTRO PUERTA.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.



SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Ciudad Real por el mismo se dictó Sentencia con fecha 14 de julio de 2017 cuya parte dispositiva dice: 'Desestimando la demanda presentada por la Procuradora Sra. Moreno Calatayud en nombre de D.

Virgilio y Dª Delia , absuelvo a la parte demandada de los pedimentos deducidos contra ella en la demanda, con imposición de costas a la parte actora.' Notificada dicha resolución a las partes, por los apelantes d. Virgilio y dª Carolina se interpuso recurso de apelación y cumplidos los trámites correspondientes fueron remitidos a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, señalándose para el acto de la votación y fallo el día 30 de mayo de 2018.



TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia impugnada desestima íntegramente la demanda en la que se interesa la resolución del contrato privado de compraventa celebrado por las partes el 15 de mayo de 2.007 y la devolución de las cantidades entregadas e intereses. Considera, en apretada síntesis de sus fundamentos, que la parte demandada -en quién concurre al menos en uno de ellos, el Sr. Carlos Alberto también la cualidad de agente urbanizador- no incumplió el contrato lo que unido a que ni la cláusula sexta del contrato fija un término esencial para el cumplimiento del contrato ni los actos de los demandantes revelan que se frustró el fin de aquel hace inviable la pretensión al no haberse interesado la indemnización de daños y perjuicios por el retraso producido.

Frente a la misma se alzan los actores esgrimiendo dos motivos diferenciados de impugnación; primero, error en la apreciación y valoración de la prueba admitida y practicada en autos; y segundo, infracción de la doctrina del Tribunal Supremo y de los artículos 1.091, 1255, 1258 y 1281 del Código Civil en relación con el artículo 1.124 del citado cuerpo legal.

Motivos que son impugnados por la contraria insistiendo en el argumentario de la sentencia de instancia conforme a los términos del contrato y en que no existe un incumplimiento esencial del plazo del plazo de entrega exponente de lo cual es el hecho de que hayan dejado transcurrir más de seis años son interponer la presente demanda.



SEGUNDO.- Antes de entrar en el examen del caso y como presupuesto previo para abordar su análisis se hace preciso configurar los hechos básicos configuradores de la cuestión controvertida, siendo estos, a tenor del acervo probatorio desplegado en autos -fundamentalmente documental e interrogatorio del actor-, los siguientes: 1.- Con fecha 15 de mayo de 2.007, entre los hoy litigantes se celebró documento privado de compraventa, actuando los actores como compradores y los demandados como vendedores. En dicho contrato tras exponer que los segundos eran dueños de una finca rústica que describían y que estaba sometida a un Programa de Actuación Urbanizadora con la denominación Unidad de Actuación nº 9, pendiente de realización, así como la parcelación y urbanización de la zona, y el interés de los primeros de adquirir una parcela urbana resultante de la realización de las actuaciones urbanísticas citadas, con una extensión de 200 metros cuadrados, se materializaba la compraventa de la parcela urbana resultante de la realización de las actuaciones urbanísticas citadas con la extensión antes referida, describiéndose su ubicación conforme al estudio de parcelación provisional que se adjunta. De entre sus cláusulas merecen mención especial la segunda referida al precio del contrato, la tercera que alude a la forma de abono, el 60% a la firma del mismo, 23.078, 40 euros, y el resto al momento de la firma de escritura pública, previa determinación con exactitud de la medición final de la parcela; la quinta que establece que ' los compradores tomarán posesión de la finca objeto del presente contrato en el momento de la firma de la correspondiente escritura pública, una vez realizados los instrumentos urbanísticos necesarios para la consecución. Los vendedores se comprometen a facilitar toda la información que los compradores demanden sobre la tramitación de los correspondientes instrumentos urbanísticos citados' y la sexta, que dispone textualmente ' en el supuesto que en el plazo de un año desde la firma del presente documento, no se hubieran realizado las actuaciones urbanísticas necesarias para que el objeto del contrato haya adquirido su condición de solar, el comprador tiene derecho a optar por la rescisión del contrato, debiendo el vendedor proceder a devolverle la cantidad pagada, así como los intereses de dicha cantidad desde la fecha del presente documento'.

2.- El día19 de junio de 2.008, los compradores comunican mediante burofax enviado al domicilio de los vendedores que optan por la resolución del documento privado de compraventa interesando la devolución de la cantidad entregada e intereses pactados. Dicho burofax no fue entregado, al no ser reclamado y caducado en la lista.

3.- Tras pedir información al Ayuntamiento de Torralba de Calatrava acerca de las gestiones realizadas por los vendedores para que el terreno adquiera la condición de solar, los compradores, con fecha 4 de febrero de 2.009, envían nueva comunicación en la que haciendo uso de la cláusula sexta del contrato optan por la rescisión y la devolución de las cantidades bajo apercibimiento de acciones legales, lo que es contestado por los demandados rechazando al negar que exista incumplimiento contractual.

4.- El 27 de julio de 2.009 se aprueba la PAU a favor del agente urbanizador, el 4 de diciembre de 2.013 se formaliza el convenio urbanístico entre el citado agente y el Ayuntamiento, y el expediente es aprobado el 10 de septiembre de 2.014, figurando inscrito el Proyecto de Reparcelación del PAU para el desarrollo de la Unidad de actuación Nº 9.1 de las Normas Subsidiarias de Torralba de Calatrava con fecha 14 de abril de 2.014.

5.- A fecha 15 de octubre de 2.013 se habían ejecutado al 61.73 %., según el técnico redactor del PAU y Proyecto de Urbanización de la UA 9-1.

6.- Con fecha Mayo de 2.016 se interpone la demanda que da origen a la presente litis.



TERCERO.- Sobre la base del precedente sustrato fáctico y teniendo en cuenta que una interpretación gramatical referida al sentido literal que dispone el artículo 1281 del Código Civil, como criterio impulsor del fenómeno interpretativo, entre otras en la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de mayo de 2012, nos revela que en puridad se estaba celebrando un contrato de compraventa de cosa futura, en concreto de una parcela urbana resultante de la realización de actuaciones urbanísticas; así se deriva del exponendo y de las cláusulas primera y cuarta del contrato.

Pero si a ello le añadimos que en esta última, al igual que en la tercera, no se establece un plazo de entrega sino que únicamente se indica que tomarán posesión en el momento de la firma de la escritura pública, una vez realizados los instrumentos urbanísticos necesarios para su consecución, asumiendo los vendedores, uno de los cuáles es el agente urbanizador, su deber de facilitar la información que demanden los compradores, a quienes se les confiere en la cláusula sexta que en el supuesto de que en el plazo de un año desde la firma del mismo, no se hubiesen realizado las actuaciones urbanísticas necesarias para que el objeto del contrato haya adquirido la condición de solar, el derecho a optar por la rescisión del contrato, una interpretación lógica y sistemática de ambas, habida cuenta tanto la incertidumbre que se deriva acerca de la determinación del plazo de entrega del solar al no haberse fijado ni previsto ninguno en concreto como la valoración interpretativa del mismo, conforme al principio de buena fe contractual ( art. 1258 del Código Civil), dos son las conclusiones que se pueden extraer en orden a cuál fue la intención y voluntad de las partes.

En primer lugar, que fueron los vendedores, en quienes además concurre la cualidad de agentes urbanizadores, quienes asumen la obligación de llevar a cabo las actuaciones urbanísticas para que el objeto del contrato tenga la consideración de parcela urbana, asimilando su posición a la de un promotor inmobiliario, esto es, la de un profesional encargado de verificar la parcelación, que debe conocer las dificultades propias de dicha actividad y que, por lo tanto, tiene que prever las circunstancias y asegurarse poder cumplir sus compromisos dentro del plazo pactado.

Y, en segundo lugar, que pese a la indefinición aparente de un plazo para su cumplimiento, dado que a partir del transcurso de un año se faculta a los compradores para optar por la rescisión del contrato, se puede afirmar que aunque ese fue el inicialmente previsto para verificar las actuaciones no opera con un carácter automático pues se subordina a que la parte lo solicite lo que condiciona los efectos del retraso en su consideración de incumplimiento resolutorio del artículo 1124 del Código Civil.



CUARTO.- Lo anteriormente expuesto conlleva que esta Sala disienta tanto de la afirmación que contiene la resolución recurrida de que frente a los compradores no responden los vendedores del cumplimiento de la obligación de llevar a cabo las actuaciones necesarias en la medida en que sostiene que la tramitación y aprobación final del proyecto dependía además de su voluntad del Ayuntamiento toda vez que no se trata de causas imprevistas inevitables para los vendedores, tal y como se ha expuesto al tratarse de los agentes urbanizadores como que ha acontecido un palmario incumplimiento de la obligación por cuanto se rebasó ampliamente el mencionado plazo, aún no se ha ejecutado completamente la urbanización y se negó a los compradores la resolución del contrato pese a haber ejercitado en tiempo y forma la facultad resolutoria convenida sin causa o razón alguna que lo justifique, situación que actualmente no les priva de la posibilidad de ejercitarla por el simple hecho de haber dejado transcurrir más de siete años sin plantear reclamación alguna toda vez que dadas las circunstancias fácticas del caso, especialmente el largo tiempo transcurrido desde que se celebró el contrato (en mayo de 2007), hasta que se insta la resolución por los compradores, justifica que el retraso sea calificado, sin duda, como esencial máxime cuando no se puede obviar que a día de la fecha tan solo consta que se ha inscrito la reparcelación pero ni siquiera se ha acreditado que se haya ejecutado completamente la urbanización ni que se puede por ello materializar la entrega de la parcela como urbana, a tal fin relevante y significativo es que la parte demandada ni siquiera alega que es posible un cumplimiento tardío y defectuoso actualmente ni reconviene instando el cumplimiento y requiriendo el otorgamiento de escritura pública; tampoco puede tildarse la pretensión ejercitada de abusiva al sustentarse en un interés jurídicamente atendible en base a la buena fe contractual y al desenvolvimiento y ejecución del contenido del contrato pues no cabe duda que siendo el objeto una parcela urbana el fin último de la compraventa es la edificación o construcción, lo que aún no puede realizarse y frustra los legítimos intereses de los compradores.

En definitiva y recapitulando, esta Sala entiende que los vendedores han incumplido las obligaciones esenciales derivadas del contrato habiéndose rebasado en exceso el plazo de cumplimiento de las mismas lo que aunado a que se ha ejercitado la facultad resolutoria provoca el éxito de la demanda y del recurso.



QUINTO.- La estimación del recurso conlleva que no se efectúe especial pronunciamiento en cuanto al pago de las costas causadas en esta alzada por aplicación del artículo 398.2 de la LECivil imponiéndose las ocasionadas en la instancia a la parte apelante de conformidad con lo dispuesto en el artículo 394.1 de la indicada Ley Procesal Civil.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación

Fallo

Estimamos íntegramente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Don Virgilio y Doña Carolina contra la sentencia dictada el día 14 de julio de 2017 por el Juzgado de Primera Instancia Número Siete de Ciudad Real y revocamos íntegramente la misma, estimamos íntegramente la demanda declaramos resuelto el contrato de compraventa concertado entre las partes el día 15 de mayo de 2007 y condenamos a los demandados a abonar a los actores la cantidad de treinta y un mil setecientos cuarenta y tres euros con veintitrés céntimos de euro (31.743, 23 euros), más intereses legales desde la interposición de la demanda y al pago de las costas procesales causadas en la instancia y todo ello sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las ocasionadas en esta alzada.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la presente resolución, para su ejecución y cumplimiento y a los efectos legales oportunos.

Así por esta nuestra sentencia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario certifico.