Sentencia Civil Nº 155/2009, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 6, Rec 9/2008 de 27 de Marzo de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

LA CORUÑA/A CORUÑA

SENTENCIA: 00155/2009

Rollo: RECURSO DE APELACION 0000009 /2008

Ilmo/s. Sr/es. Magistrado/s:

ANGEL PANTIN REIGADA, PRESIDENTE

JOSÉ RAMÓN SANCHEZ HERRERO

JOSÉ GÓMEZ REY

SENTENCIA NÚM. 155/09

En SANTIAGO DE COMPOSTELA (LA CORUÑA/A CORUÑA), a veintisiete de marzo de dos mil nueve.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006 de la Audiencia Provincial de LA CORUÑA/A CORUÑA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 809 /2006, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 4 de SANTIAGO DE COMPOSTELA, a los que ha correspondido el Rollo 9 /2008, en los que aparece como parte apelante Dª. Miriam representada por el procurador D. JUAN JOSÉ BELMONTE POSE, y como apelado COM. PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 NUM000 SANTIAGO representado por la procuradora Dª. BEGOÑA CAAMAÑO CASTIÑEIRA, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSÉ GÓMEZ REY, quien expresa el parecer de la Sala, procede formular los siguientes Antecedentes de Hecho, Fundamentos de Derecho y Fallo.

Antecedentes

PRIMERO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 4 de SANTIAGO DE COMPOSTELA, por el mismo se dictó sentencia con fecha 13 de septiembre de 2007 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: " Estimara la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios C/ DIRECCION000 nº NUM000 y en consecuencia, se declara la ilegalidad de las obras realizadas por la Sra. Miriam y se condena a la misma a reposición de las mismas, a su costas, a su estado anterior, todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada. "

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de Miriam se interpuso recurso de apelación y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 18 DE MARZO DE 2009, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales

Fundamentos

No se aceptan los de la sentencia apelada,

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia parte de un hecho indiscutido: la demandada realizó obras en la fachada del local del que es propietaria, que consistieron en la apertura de una puerta y de una ventana destinada a escaparate. Esas obras se realizaron sin autorización o consentimiento del resto de los propietarios del inmueble. La sentencia apelada estima la pretensión de la Comunidad, declara la ilegalidad de las obras y condena a la demandada a reponer la fachada a su situación anterior.

Se basa la sentencia en que esas obras alteran la configuración externa del edifico, lo que exige autorización de la Comunidad de Propietarios (artículos 7 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal ). Descarta los argumentos expuestos por la demandada sobre el estado provisorio de la fachada en el momento en que adquirió el local o sobre la segregación de la finca una vez finalizadas las obras y la necesidad de acceso directo para la finca segregada.

La apelante insiste en su recurso en la posibilidad de realizar esas obras in consentimiento de la Comunidad.

SEGUNDO.- la Ley de Propiedad Horizontal EDL 1960/55 de 21 de julio de 1960 , reformada por la Ley 8/1999 , de 6 de abril EDL 1999/60873 , prescribe en su artículo 7 que el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones y servicios, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo de dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. El artículo 12 determina que, la construcción de nuevas plantas y cualquier alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo, debiendo someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo. Es indudable, por otro lado, el carácter de elemento común por naturaleza que tiene la fachada, según el artículo 396 del Código Civil .

La SAP de A Coruña, Sección 4ª, de 29 de septiembre de 2006 recuerda que "siendo cierto que la doctrina de las distintas Audiencias Provinciales al referirse a la modificación de la fachada de la planta baja tiene en cuenta parámetros tales como el impacto visual y la afectación estética del edificio, también lo es que admite que no pueden recibir el mismo tratamiento las alteraciones que afectan a las fachadas de los locales que a las de las viviendas, pudiendo aquellos por su propia naturaleza ser destinados a actividades muy distintas que exigen una mayor flexibilidad en cuanto a su aspecto exterior (sentencia de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa de 21 abril de 2005 ). Al amparo de lo establecido en artículo 3.1º del Código Civil - de que las normas han de interpretarse de acuerdo con la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas - se señala que, en atención a la realidad de las cosas, ha de diferenciarse las obras realizadas en las viviendas y las que se llevan a cabo en los locales comerciales; que, de no existir esa interpretación flexible, se dejaría en muchas ocasiones sin contenido económico el derecho del propietario del local de utilizarlo según su natural y permitido destino (SAP Tarragona de 25 enero 2005 ). De ahí que, al valorar la alteración estética que pueda causar la remodelación de los elementos decorativos en las fachadas de los locales, se tenga en cuenta la necesidad de su adaptación a los usos comerciales de su tiempo".

Esta doctrina flexible en relación con la afectación que para la configuración del edifico, y especialmente de su fachada, puedan suponer las obras realizadas en los bajos destinados a locales comerciales cobra especial relevancia cuando las obras se llevan a cabo por vez primera para convertir en local comercial lo que hasta ese momento era un bajo sin destino concreto. Si no se autorizan obras tales como la apertura de un hueco para puerta o de una ventana para escaparate el local no podrá dedicarse al destino para el que fue adquirido.

En la escritura de división horizontal se describe el local adquirido por la apelante como bajo comercial. Se asume, pues, que el destino natural del local es el comercio. Para ejercer el comercio es necesario un acceso al bajo e imprescindible, en la mayor parte de los casos, un escaparate. La facultad de realizar las obras necesarias para acomodar el bajo adquirido al destino previsto está implícita en el contrato de compraventa y en la escritura de división horizontal. Es cierto que antes de realizar las obras que ahora se cuestionan se habían realizado otras, consistentes en cegar una puerta. Pero ello no supone que la fachada del bajo hubiese alcanzado un estado definitivo y que la propietaria hubiese ejercitado de ese modo su facultad de realizar las obras convenientes para que el bajo pudiese servir al destino comercial originariamente previsto. No se trata de una discusión arquitectónica sobre los elementos utilizados para el cierre de la fachada del bajo y su carácter provisional o definitivo. Se trata de que la apelante ha ralizado obras necesarias para destinar al bajo al fin comercial previsto cuando lo compró. Por vez primera el bajo se utiliza para el destino previsto en la escritura de división horizontal. Por vez primera se realizan las obras necesarias para utilizarlo con fines comerciales. Otras obras anteriores, como la supresión de una puerta, no agotaron la facultad implícita de realizar esas obras, facultad que por estar reconocida en la escritura de división horizontal hace innecesario el consentimiento de la Comunidad de Propietario para su ejercicio unilateral. Máxime cuando ni siquiera se cuestiona que esas obras sean las usuales en cualquier comercio, ni se alega que degraden la estética del edificio.

TERCERO.- Otro argumento refuerza la conclusión expuesta en el fundamento precedente. La escritura de división horizontal contiene una sola norma según la cual "el propietario o propietarios de los locales de la planta baja (NUMEROS UNO Y DOS), sin consentimiento previo de la comunidad de propietarios, podrán dividirlos, segregarlos, asignándoles las cuotas de participación con arreglo a los criterios de la Propiedad Horizontal, y hacer cualesquiera acometidas del inmueble a los desagües".

La posibilidad de segregación lleva implícita la posibilidad de apertura de huecos que permitan el acceso al local segregado y su iluminación. Lo que se refuerza con la consideración de que el local segregado se destine a fines comerciales. Las obras de reforma del local comercial realizadas por la apelante ha supuesto una segregación. Las obras de segregación concluyeron antes de la presentación de la demanda, aunque se haya formalizado en escritura pública de fecha posterior, aportada con la contestación. El resultado de esta segregación es que el local número 2 se ha transformado en dos bajos comerciales, el número 2.A y el número 2.B. La finca segregada ha sido dotada con las obras de un acceso y un escaparte, elementos imprescindibles para su destino comercial. Realizar esas obras no requiere autorización por estar autorizada la segregación, que es su presupuesto, en la escritura de división horizontal. De lo contrario la finca segregada no podría acceder al Registro de la Propiedad como finca independiente, ni cumplir con las prescripciones urbanísticas. En éste sentido la SAP de Barcelona de 3 de mayo de 2005 que se cita en la contestación a la demanda.

En conclusión, las obras realizadas no precisaban del consentimiento de la Comunidad de Propietarios y no son contrarias a la legalidad. Por lo que procede estimar el recurso y desestimar la demanda.

CUARTO.- La desestimación de la demanda conlleva la imposición de las costas de la primera instancia a la parte demandante (artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ). Las del recurso, que se estima, no se imponen a ninguno de los litigantes (artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación, de conformidad con el artículo 117 de la Constitución, en nombre de S.M. el Rey, por la autoridad conferida por el Pueblo español.

Fallo

Se estima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª. Miriam contra la sentencia de fecha 13 de septiembre de 2007 del Juzgado de Primera Instancia Nº 4 de Santiago de Compostela , dictada en el juicio ordinario núm. 809/2006, que se revoca, desestimando la demanda presentada por la Comunidad de Propietarios de la casa Nº NUM000 de la DIRECCION000 y absolviendo a la demandada de las pretensiones deducidas en su contra, con imposición a la parte demandante de las costas de la primera instancia.

No se imponen a ninguno de los litigantes las costas del recurso.

Notifíquese esta Sentencia, en legal forma, a las partes haciéndoles saber, conforme preceptúa el artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , que la misma es firme, y que contra ella no cabe recurso alguno.

Dentro del plazo legal, devuélvanse las actuaciones originales con testimonio de la presente resolución al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia de la que se pondrá certificación literal en el Rollo de Sala de su razón, incluyéndose el original en el Libro de Sentencias, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. ANGEL PANTIN REIGADA.- JOSÉ RAMÓN SANCHEZ HERRERO.- JOSÉ GÓMEZ REY.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.