Sentencia Civil Nº 155/2012, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 6, Rec 50/2012 de 16 de Abril de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

OVIEDO

SENTENCIA: 00155/2012

RECURSO DE APELACION (LECN) 50/12

En OVIEDO, a dieciséis de abril de dos mil doce. La Sección Sexta de la Audiencia Provincial, compuesta por, los Ilmos. Srs. D. José Manuel Barral Díaz, Presidente; Dª María Elena Rodríguez Vígil Rubio y D. Jaime Riaza García, Magistrados; ha pronunciado la siguiente:

SENTENCIA Nº 155

En el Rollo de apelación núm. 50/12 , dimanante de los autos de juicio civil ordinario, que con el número 79/11 se siguieron ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Langreo, siendo apelantes-apelados Don Adrian y Doña Graciela , demandantes en primera instancia, representados por el Procurador Sr. Don Salvador Suárez Saro y asistidos por el Letrado Sr. Don Amable Concha González; y Don Daniel , apelado-apelante, demandado en primera instancia, representado por la Procuradora Sra. Doña Ana Luisa Bernardo Fernández y asistido por el Letrado Sr. Don Pedro Leal Llanera; ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Presidente Don José Manuel Barral Díaz .

Antecedentes

PRIMERO. El Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Langreo dictó sentencia en fecha 29-7-11 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:"

Que desestimando la demanda formulada por Doña Graciela y D. Adrian , representados por el Procurador D. Francisco Javier Menéndez Antuña frente a D. Daniel representado por el Procurador D. Juan Perotti Antolín, absuelvo a éste de todos los pedimentos efectuados en su contra, con imposición de costas a la actora.

Que desestimando la reconvención planteada por D. Daniel representado por el Procurador D. Juan Perotti Antolín frente a Doña Graciela y D. Adrian , representados por el Procurador D. Francisco Javier Menéndez Antuña, absuelvo a éstos de los pedimentos efectuados en su contra, con imposición de costas a la reconviniente."

SEGUNDO .- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandante y demandada, del cual se dio el preceptivo traslado a las partes conforme a lo dispuesto en el artículo 461 de la vigente Ley, que lo evacuaron en plazo. Remitiéndose posteriormente los autos a esta Sección, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 12 de abril de 2012.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia desestima la demanda y la reconvención. En la primera se pretendía la ineficacia del contrato de opción de compra que madre e hijo demandantes habían celebrado con el demandado, al no haber éste hecho uso de la opción dentro del plazo señalado en el contrato. En la segunda, partiendo de que la opción había sido ejercitada correctamente, se pide la resolución del contrato de compraventa por ser imposible su cumplimiento por culpa de los vendedores, solicitando la condena de los actores a devolver el precio (3.000 €) estipulado más una indemnización por daños y perjuicios (8.000 €).

La sentencia de primera instancia declara que el contrato de opción de compra fue efectivamente llevado a cabo por el demandado, por lo que no puede ser resuelto a instancia de los actores. En cuanto al contrato de compraventa, declara asimismo que el hecho de que algunas fincas no tuvieran la superficie indicada en la opción y que otras no se justificara su titularidad, no supone que el contrato no pudiera llevarse a efecto, hasta el punto que tal posibilidad estaba expresamente contemplada en la opción pactada. Razones ambas que la llevan a desestimar tanto la demanda como la reconvención, provocando así el recurso de ambos litigantes y que por referirse a las mismas cuestiones, se tratarán de forma conjunta.

SEGUNDO.- El art. 1.451 del Código Civil admite la llamada promesa de vender o comprar cuando existe conformidad en la cosa y en el precio, otorgando derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato.

A). La Jurisprudencia, desde la Sentencia de 15 de marzo de 1.945 , seguida por otras en igual sentido (11-10-2000 , 14-6-1999 , 11-6-1998 , etc.) ha admitido la sustantividad o independencia de la citada promesa (en algunos casos también llamada opción de compra) del propio contrato de compraventa, si bien tal independencia o sustantividad, como señala la St. de 3-6-2002 , depende de la voluntad de las partes contratantes y de los pactos a través de los cuales hayan constituido sus recíprocas obligaciones, porque en otro caso, si la llamada opción de compra contiene todos los elementos necesarios para que la compraventa quede perfeccionada, sin necesidad de celebrar un nuevo contrato, resultaría que ya no se trata de una auténtica opción, promesa o precontrato, sino de otro absolutamente perfeccionado, ya que la Jurisprudencia, aplicando el art. 1.451 CC en su sentido literal ( St. 15-10-2002 ) lo identifica a efectos prácticos como tal compraventa, al existir conformidad en la cosa y en el precio, pues las partes no se están obligando a celebrar un nuevo y futuro contrato sobre la base de aquélla opción (obligarse a obligarse), sino a dar cumplimiento a un contrato ya perfecto. En el mismo sentido se expresan las Sentencias de 3 de junio de 2002 y 11 de octubre de 2000 , añadiendo la de 22 de abril de 1995 ( que a su vez cita las de 2-12-1989 y 6-3 , 31-7 , 28-9 y 3-10-1992 ) que: "el discutido art. 1451 CC , en el que se contempla la figura del precontrato o de la promesa de venta, requiere para su aplicación una interpretación restringida a la par que cautelosa dado su carácter excepcional.

B). En el presente caso y a juicio de la Sala las partes no quisieron celebrar un contrato de opción de compra, sino otro de compraventa. En primer lugar, porque el contrato estipulado en el documento de la llamada "opción" reúne todos los requisitos exigidos para la compraventa. Es cierto que en dicho documento, además del término literal "opción de compra" ni se entrega la cosa ni tampoco se abona la totalidad del precio, aunque éste fuera entregado en su mayor parte (4.000 €), restando sólo 2.000 € más. Ahora bien, la compraventa, habiendo acuerdo en la cosa y el precio, se perfecciona entre comprador y vendedor y es obligatorio para ambos aunque ni la una ni el otro se hayan entregado, como afirma el art. 1.450 CC . En segundo lugar, la literalidad y los propios términos del documento núm. 1, de los acompañados con la contestación a la demanda (folio 43 de los presentes autos), evidencian que la voluntad de las partes era la de celebrar una compraventa, nominándose las citadas en dicho documento como comprador y vendedor y reiterado dichos conceptos tanto la propia demandante (doña Graciela ) como el mismo demandado en el interrogatorio del acto del juicio; es más, el referido documento evidencia que el plazo para hacer uso de la supuesta "opción" no era tenido realmente en cuenta, toda vez que en el repetido documento se hace entrega, cuatro meses más tarde de haber expirado el plazo del ejercicio de la supuesta opción, de otra parte del precio de la venta (1.000 €), restando solamente 1.000 € para el total precio pactado, que habrían de otorgarse al momento de la escritura pública.

En definitiva, los literales términos de los documentos suscritos por las partes, más lo manifestado por los mencionados madre e hijo demandantes obligan a esta Sala a afirmar que estamos en presencia de un verdadero contrato de compraventa, aunque una parte del precio y la misma entrega de las fincas se pospusieran para un momento posterior al de su perfeccionamiento, pues ya hemos dicho que tanto la falta de entrega de la cosa como el pago del precio no impiden la perfección del contrato, habiendo pleno acuerdo respecto de ambos.

C). Afirman los actores que la opción no se llevó a cabo por el demandado en el plazo convenido. Pero lo cierto es que tal demora (cuatro meses, según ya se indicó) vino expresamente aceptada por los vendedores, como de forma definitiva así lo señala el aludido documento núm. 1 de los acompañados con la contestación (folio 43). Afirman también los citados que dicho documento no es más que una prórroga que se concedía al demandado y que, además, no aparece firmado por la madre del vendedor. Esta Sala no puede aceptar tales motivos de oposición. En primer lugar, porque el propio texto literal del documento en ningún momento alude a la posibilidad de prorrogar el plazo para ejercitar la opción, antes al contrario, se acepta el pago de la práctica totalidad del resto que faltaba para completar el precio fijado para la compraventa. Por otro lado, en su interrogatorio doña Graciela declaró que conocía y había delegado en su hijo para que procediera a la venta de las fincas, por lo que ha de concluirse que en tal momento el hijo obraba en su propio nombre y además en representación de su madre, aunque ésta lógicamente hubiera que intervenir en el posterior acto de formalización de la escritura pública.

Debe tenerse en cuenta en el presente caso que los términos literales del contrato y los del propio documento acompañado con la contestación a la demanda son claros y en nada se oponen a la intención evidente de las partes respecto de la compraventa que efectuaban, por lo que conforme a los arts. 1.281 y 1.282 del CC , hemos de estar a sus propios y literales términos.

TERCERO.- Procede analizar la conducta de las partes para conocer quien tiene derecho a resolver o dejar sin eficacia el pacto celebrado entre las mismas, pues ambas predican su resolución.

Comenzando por la pretensión de los actores, ya se razonó en el anterior fundamento de derecho que no existió tal opción, sino un contrato de compraventa perfeccionado, por el que los actores vienen obligados a la entrega de la cosa y el comprador- demandado al pago del resto del precio pactado. Es más, aun en el caso de partir de la hipótesis de una promesa de comprar y vender o de una opción de compra, el resultado sería el mismo, dado que la opción había sido hecha y admitida de forma expresa por los demandantes, como lo evidencia el tan repetido documento núm. 1 y así lo razona igualmente la sentencia recurrida, que debe confirmarse en este particular.

En cuanto a la pretensión del demandado, el motivo o causa de la resolución radica en que el contrato no puede cumplirse, ya que según su escrito de recurso, de las once fincas vendidas, tres tienen una superficie distinta a la mencionada en el contrato (las de los apartados A, J y "K" -si bien ésta aparece con la letra H en el documento de opción); que la del apartado G no es propiedad de los actores; y que la del apartado I los citados carecen de justificación de su titularidad.

En primer lugar, se debe dejar de lado el posible defecto de cabida, porque la compraventa no se hizo a razón de un tanto alzado por unidad de medida o número, sino como cuerpo cierto, razón por la que conforme al art. 1.471 el comprador podrá exigir la correspondiente indemnización, pero no resolver el contrato, a menos que otra cosa se deduzca de sus propios términos y de la voluntad de las partes, cosa que aquí no tiene lugar.

En cuanto a la finca del apartado I (La Bornaona"), se dice que los actores no acreditan su titularidad, pero tampoco ello les fue exigido, toda vez que aluden a su concreta situación catastral y ésta, como el propio demandado reconoce en su recurso, "se encuentra en investigación". Por lo tanto, no hay nada definitivo.

Por último, restan las fincas de los apartados G (Rústica, denominada " DIRECCION000 ") y H (Rústica, denominada " DIRECCION001 "), ambas sitas en San Martín del Rey Aurelio, de las que el demandado sostiene que no pertenecen a los vendedores, ya que la primera pertenece a un tal don Bernardino , según los Servicios Tributarios del Principado de Asturias; y la segunda a los herederos de Evelio , según la certificación catastral.

Pues bien, respecto de la primera de las antes mencionadas fincas, el informe pericial acompañado con la contestación (folios 70 y siguientes) nada indica en contra de la propiedad de los actores sobre dicha finca, antes al contrario, la identifica perfectamente sobre el terreno. En cuanto a la certificación de los Servicios Tributarios del Principado de Asturias (folios 122 y 124), sus efectos se limitan al aspecto fiscal o tributario, ajenos a una verdadera acreditación del dominio, que en ningún caso el demandado demostró que perteneciera a un tercero. Y lo que se dice de esta finca puede igualmente trasladarse a la segunda, toda vez que el Catastro (folio 131), en cuanto registro de naturaleza administrativa y finalidad fiscal, no sirve para acreditar ni negar la propiedad de las fincas, pues su contenido carece del efecto propio del título de dominio. Tampoco la prueba testifical propuesta por el demandado acredita nada respecto de estas dos fincas, al referirse los testigos, por un lado, a una finca denominada " DIRECCION002 " (letra A de la relación de fincas vendidas), afectada sólo por un defecto de cabida o superficie; y, por otro, a la finca que se menciona en el documento núm. 8 de los acompañados con la demanda, ignorándose a qué finca se refiere de las obrantes en la mencionada relación.

En consecuencia, tampoco puede prosperar la resolución instada por el demandado, mucho más cuando éste admite, por un lado, que la imposibilidad de cumplir el contrato lo es "al menos en un plazo prudencial" (Hecho Primero de su reconvención), con lo que implícitamente está reconociendo que aquella imposibilidad cuando menos no es definitiva; por otro laso, que igualmente admite que el supuesto incumplimiento es "relativo o parcial" (escrito de recurso, pág. 5, párrafo 2º), con lo que difícilmente podría resolverse el contrato, al no darse un incumplimiento definitivo o que frustrara de forma sustancial su finalidad, como así lo exige la Jurisprudencia ( Sts. 11-10-1982 , 7-3-1983 , 24-3-1997 , etc.).

Por otro lado, la razón esgrimida, consistente en que no se podía otorgar escritura pública de compraventa, quedó desvirtuada por el testimonio de la propia Sra. Notario. Es más, en el llamado contrato de opción de compra es el propio demandado el que: "declara expresamente que conoce la situación física, registral y urbanística de las fincas objeto de esta opción de compra" y tiene reconocido en el acto del juicio que visitó las fincas junto con el demandante don Adrian . Por último, tal y como ya razonamos, tampoco demostró que fuera cierta su afirmación de que dos de las fincas transmitidas no pertenecieran a los actores, ni menos el posible perjuicio que tal cosa, junto con la menor superficie de alguna de las fincas, pudiera ocasionarle a efectos de determinar el importe de la indemnización a que pudiera tener derecho por el incumplimiento parcial, dado que nada se hizo al respecto en el procedimiento.

Por todo ello procede, también en este particular, confirmar la sentencia recurrida, desestimando así el recurso del citado.

CUARTO.- La desestimación de ambos recursos conlleva la imposición de sus respectivas costas a cada recurrente, conforme al art. 398.1 de la LEC .

En atención a lo expuesto la Sección Sexta de la Audiencia Provincial, dicta el siguiente:

Fallo

Se desestiman los recursos de apelación interpuestos por los demandantes doña Graciela y don Adrian y por el demandado don Daniel , frente a la sentencia dictada en los presentes autos de Juicio Ordinario civil, que con el núm. 79/2011 se siguieron ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Langreo, cuya sentencia se confirma íntegramente.

Las costas de cada recurso se imponen a los respectivos recurrentes.

Así, por esta nuestra Sentencia, contra la que cabe recurso extraordinario de casación e infracción procesal, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.