Sentencia Civil Nº 155/2012, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 570/2011 de 30 de Marzo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00155/2012

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000570 /2011

SENTENCIA Nº 155

Ilmos. Sres.

Presidente:

D. MATEO RAMÓN HOMAR.

Magistrados:

D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ.

Dª COVADONGA SOLA RUÍZ.

En PALMA DE MALLORCA, a treinta de marzo de dos mil doce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Quinta, de la Audiencia Provincial de PALMA DE MALLORCA, los Autos de VERBAL DESAHUCIO FALTA PAGO número 2171/2011, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 de MANACOR, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION número 570/2011, en los que aparece como parte demandada apelante, la entidad JAUME MESQUIDA DE MALLORCA S.A., representada por la Procuradora de los tribunales, Sra. MARIA FERNANDA DE ESPAÑA FORTUNY, asistida por el Letrado D. JUAN SOCÍAS MORELL; y como parte demandante apelada, D. Geronimo , representado por la Procuradora de los tribunales, Sra. MATILDE TERESA SEGURA SEGUI, asistido por el Letrado D. JOSÉ VILLALONGA TRUJILLO.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. Magistrado D. MATEO RAMÓN HOMAR

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez, del Juzgado de Primera Instancia Número 5 de Manacor en fecha 2 de septiembre de 2011, se dicto sentencia cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "ESTIMO la demanda interpuesta por Geronimo contra JAUME MESQUIDA DE MALLORCA, S.A. y, en consecuencia, declaro resuelto el contrato de arrendamiento que liga a las partes, de fecha 13 de abril de 2004, referente a las fincas sitas en Porreres, CALLE000 (finca registral NUM000 ), CALLE000 , número NUM001 (finca registral NUM002 ), CALLE000 , núm. NUM003 (finca registral NUM004 ) y finca " DIRECCION000 ", sita entre las CALLE000 y DIRECCION000 (fincas registrales NUM005 y NUM006 ), por falta de pago de la renta, condenando a la demandada a desalojar dichos inmuebles firme que sea esta sentencia, dejando los mismos libres y expeditos a disposición del arrendador, apercibiéndola de lanzamiento en caso contrario, que tendrá lugar el 3 de octubre de 2011, a las 11:30 horas.

Asimismo CONDE NO a JAUME MESQUIDA DE MALLORCA, S.A., a satisfacer a la parte actora la cantidad de DIECINUEVE MIL NOVECIENTOS VEINTICINCO EUROS CON OCHENTA CÉNTIMOS (19.925,80€), en concepto de rentas y cantidades asimiladas, adeudadas al tiempo de celebración de la vista, más aquellas cantidades que, por renta y asimilados, se fueren devengando hasta el completo desalojo de los inmuebles, junto con el interés legal que al cantidad de NUEVE MIL NOVECIENTOS SESENTA Y DOS EUROS CON NOVENTA CÉNTIMOS (9.962,90€), hubiera devengado desde la interposición de la demanda.

Las costas de este procedimiento se imponen a JAUME MESQUIDA DE MALLORCA, S.A.".

SEGUNDO.- Que contra la anterior sentencia y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se celebró deliberación y votación en fecha 27 de marzo del corriente año, quedando el recurso concluso para Sentencia.

TERCERO.- Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen,

PRIMERO.- La sentencia de instancia estima en su integridad la demanda presentada por D. Geronimo en petición de resolución del contrato de arrendamiento urbano de local de negocio que le vincula con la entidad demandada Jaume Mesquida de Mallorca S.A., en relación con tres fincas registrales, de las cuales es usufructuario, sitas en la CALLE000 de Porreres, destinada a bodega, embotelladora, depósito y almacén de vinos, y otra finca en la DIRECCION000 , esquina CALLE000 , de la que es pleno propietario, dedicada a la misma actividad, y, además, solicita las rentas pendientes, que en la fecha de interposición de la misma en julio de 2.011 eran la de los meses de mayo y junio de dicha anualidad, alegando la existencia de dos requerimientos de pago, uno de ellos por vía notarial, por lo cual afirma que no procede la enervación.

La demandada reconoce el impago de las aludidas rentas, y la existencia de los requerimientos notariales de pago previos, y su oposición es por la excepción de inadecuación de procedimiento, por considerar la existencia de una cuestión compleja, y que debió seguirse el procedimiento ordinario por razón de la cuantía, y no es el que nos ocupa.

La sentencia de instancia de instancia estima íntegramente la demanda, y tras referir abundante doctrina jurisprudencial sobre los requisitos para que sea exigible dicha excepción, refiere que los restantes negocios jurídicos alegados por la parte demandada sólo vinculan a personas físicas, no siendo parte en los mismos la entidad demandada, y el de cesión de fincas se refiere a inmuebles distintos a los arrendados; el contrato de arrendamiento se postula como un documento independiente de los anteriores, en el que no se hace ninguna referencias a los otros y que no genera dudas sobre su naturaleza jurídica.

Dicha resolución es apelada por la representación de la entidad demandada, al reiterar su argumentación sobre la existencia de cuestión compleja. La representación de la parte demandada solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- En cuanto a la doctrina jurisprudencial sobre inadecuación del procedimiento sumario de desahucio por falta de pago, la sentencia de esta Sala de 10 de junio de 2.004 reseña que, "En lo que concierne a la acción de resolución del contrato locaticio por impago de rentas, ha de tenerse presente que el Tribunal Supremo entendió ya en antiguas resoluciones (así, sentencias de 14 de mayo de 1955 , 30 de noviembre de 1956 , 1 de junio de 1962 , 25 de junio de 1964 y 15 de diciembre de 1971 ) que la acción de desahucio no puede prosperar cuando la cuantía de la renta está sujeta a controversia, doctrina que ha sido reiterada más recientemente en sentencia del Alto Tribunal de 31 de mayo de 1991 , en la que se ha declarado que "los juicios de desahucio son tradicionalmente encuadrados por la doctrina en la clase de juicios sumarios, siendo unánimes los procesalistas al caracterizar la sumariedad por las notas de brevedad en la tramitación, limitación de medios de ataque y defensa y de efectos de cosa juzgada... Es criterio uniforme que los juicios de desahucio no permiten plantear cuestiones complejas". Por tal razón, la Sección 3ª de esta Audiencia Provincial indicó en sentencia de 5 de mayo de 1997 que "la acción de desahucio por falta de pago requiere, para que pueda alcanzar éxito, la debida determinación del precio convenido y que, como obligación a cargo del arrendatario, se derive de manera clara de los términos del contrato o que, al menos su realidad se demuestre por los medios de prueba que la Ley establece, sin cuyos requisitos no es posible apreciar si el demandado ha incurrido realmente en falta de pago determinante del desahucio. Cuando para fijar la renta es necesario hacer operaciones de liquidación por discrepar las partes, no es posible resolver estas diferencias dentro del juicio verbal de desahucio por falta de pago ( STS 14 mayo de 1955 ), no siendo propio de este juicio sumario determinar la cuantía de la renta, lo que habrá de hacerse en otro procedimiento judicial declarativo ( SSTS 28 marzo de 1957 y 25 junio de 1964)". Observando esa misma línea argumental , razonó esta Sección 5ª en sentencia de 25 de junio de 1998 , "para el caso de disconformidad de los contratantes acerca del importe del alquiler, es requisito indispensable la determinación previa del precio cierto y legítimo de la renta, declaración ésta, totalmente impropia del procedimiento de falta de pago, pues se suscita en el juicio de desahucio una cuestión compleja e impropia del mismo (...) que excede del cauce procesal propio del desahucio y que debió haber sido resuelta previamente a este pleito y por los trámites correspondientes, dada la oposición del inquilino".

Asimismo, debe tenerse en cuenta que, "para evitar que cualquier arrendatario prolongue indefinida e indebidamente su posesión inmediata del inmueble, debe el juzgador discernir entre sus alegaciones inconsistentes y a todas luces infundadas, o que no tienen conexión con la materia objeto del debate, y aquellas otras que fundándose en un título con posible virtualidad enervatoria de la acción, hacen dudosa la condición de mero arrendatario...., pues la jurisprudencia ha establecido que el carácter sumario del juicio de desahucio no impide dilucidar dentro del mismo aspectos que constituyan presupuesto obligado del pronunciamiento de la sentencia ( STS de 2 de febrero de 1.966 ), o que es permisible discutir dentro del especial juicio de desahucio aquellas cuestiones afectantes a los derechos de las partes que estén íntimamente relacionados con el vínculo arrendaticio de que se trata y que afecten directamente a los derechos y obligaciones derivados ( STS de 28 de marzo de 1.979 ).."

En la sentencia de esta Sala de 3 de junio de 2.004 se dice:" En cuanto a la doctrina jurisprudencial relativa a la inadecuación de procedimiento por cuestión compleja, cabe recordar que, este Tribunal en sus sentencias de fecha 3-junio-2003 , 31-julio-02 y 23-junio-2003 : "Con todo, no cabe además complejidad según la actual Ley de Enjuiciamiento Civil, y tal como se indicaba en la Sentencia de esta Sala, de fecha 31-julio-2002 : "El Tribunal Supremo, en su Sentencia de 21 de febrero de 1949 , ya había manifestado "Que siendo el juicio de desahucio un juicio sumario y rehecho no cabe resolver en él situaciones de derecho sin restringir los medios de defensa de los interesados..., debe evitarse que el juicio de desahucio se convierta en medio de obtener, con cierta violencia, la rescisión del contrato o situaciones jurídicas sin garantías suficientes de defensa". En el mismo sentido se pronunció dicho Tribunal en su Sentencia de 14 de abril de 1992 ; reiterando el carácter sumario de juicio de desahucio -entre otras muchas- en las Sentencias de 14 de noviembre de 1988 , 28 de febrero de 1991 , 14 de noviembre y 4 y 14 de diciembre de 1992 , 10 de mayo de 1993 , 31 de diciembre de 1996 , y 29 de febrero de 2000 , por lo que dicho cauce procesal quedaba excluido cuando existieran entra las partes otros vínculos distintos de los locativos, o aquéllos fuesen tan complejos que necesitasen una previa declaración del derecho subsistente.

TERCERO.- En aplicación de la doctrina jurisprudencial antes enunciada a las concretas circunstancias del caso concreto, la Sala ratifica la argumentación de la sentencia de instancia sobre inexistencia de una cuestión compleja.

De la documentación presentada se infiere que, ciertamente el día 13 de abril de 2.004, se produjeron distintos negocios jurídicos entre miembros de la familia Primitivo Geronimo Alejo Guillerma , con intervención de Dª Guillerma , su hijo D. Geronimo , hoy demandante, y sus nietos o hijos, -los hermanos Alejo -, parece ser únicos socios de la entidad Jaume Mesquida de Mallorca S.A. Se suscribieron seis documentos: 1) Escritura pública de venta de acciones de la entidad ahora demandada por parte de la Sra. Guillerma a sus nietos, hermanos Primitivo . 2) Escritura pública de donación de acciones del hoy demandante Sr. Geronimo a sus dos hijos, hermanos Primitivo . 3) Donación de usufructo vitalicio de la Sra. Guillerma a su hijo, y posterior donación por éste a sus hijos hermanos Primitivo de la nuda propiedad de diversos inmuebles, entre ellos, tres de los ahora arrendados. 4) El arrendamiento de las cuatro fincas registrales objeto de esta litis. 5) Cesión a título de precario por el Sr. Geronimo a sus dos hijos de unos terrenos destinados a viñedos. 6) Constitución de un contrato de renta vitalicia de los hermanos Primitivo a favor de su padre, con pago de una pensión mensual condicionado a que la entidad ahora demandada obtuviera beneficios líquidos suficientes, una vez cubiertas las necesidades de inversión de la sociedad.

No se pone en duda que dichas sumas han sido abonadas desde el año 2.004 hasta la mensualidad de mayo de 2.011, sin que conste problema alguno.

Al mismo tiempo, de lo alegado, parece ser que D. Primitivo ha interpuesto una demanda contra sus hijos en reclamación de la renta vitalicia aludida en el apartado 6 referido con anterioridad, y que en la misma fecha del acto del juicio verbal los hermanos Primitivo han interpuesto una demanda contra su padre en solicitud de nulidad del conjunto de negocios jurídicos suscritos en abril de 2.004 por defecto del consentimiento. Asimismo, que las relaciones entre el demandante y sus dos hijos, únicos socios la demandada, son conflictivas, con requerimientos cruzados y alguna denuncia.

Con tales antecedentes, la Sala ratifica la acertada valoración de la sentencia recurrida respecto a la ausencia de una cuestión compleja conforme a la aludida doctrina jurisprudencial. Cabe reseñar que nos hallamos ante un contrato de arrendamiento de unos inmuebles con destino principal a la elaboración, almacenaje, bodega y venta de vinos, suscrito entre el demandante y la entidad demandada, a su vez, integrada por dos hijos del demandante, en el que con toda claridad, la entidad demandada, en contrapartida del uso de dichos inmuebles, se obliga a abonar una determinada renta, y así ha acaecido durante siete años sin problema alguno.

Ciertamente dicho contrato de arrendamiento se suscribió el mismo día que los restantes antes expresados, en lo que globalmente podría denominarse como un contrato de cesión de negocio de elaboración y venta de vinos por parte de sus titulares a sus hijos o nietos, en un contexto en el que la explotación del mismo se efectúa bajo la forma de una sociedad anónima, cuyos integrantes son miembros de la misma familia. Al mismo tiempo se añade una donación de una nuda propiedad por parte del Sr. Geronimo a sus dos hijos, con reserva del usufructo, y cesión o venta de acciones. Esta cesión, conforme a un principio de autonomía de la voluntad del artículo 1.255 CCi, en pactos cuya licitud no se ha discutido, se plasma en un conjunto de contratos entre los miembros de la familia y la entidad Jaume Mesquida de Mallorca SA, a su vez integrada por las personas físicas contratantes, en los cuales se aprecia que los cedentes -Sra. Guillerma y su hijo Sr. Geronimo - desean percibir una contraprestación económica, como contraprestación tanto de la cesión como de su retirada del negocio anteriormente regentado por el Sr. Geronimo , y se pactó que lo sea en forma de renta -en el contrato de arrendamiento que nos ocupa- y de pensión vitalicia -con unos condicionantes que no son objeto de esta litis-. El contrato de arrendamiento en el que sólo son parte el Sr. Geronimo y la entidad Jaume Mesquida de Mallorca S.A. no presenta complejidad alguna, y se pactó una renta en contraprestación de la cesión de la posesión material de las fincas registrales en que se efectúa la elaboración, bodega y venta del vino, reiteramos en un contrato en el que se ha abonado la renta durante siete años sin problemas. Este contrato, "prima facie", y al limitado objeto de esta litis, ostenta una total independencia y carencia de vinculación con los demás, por expreso deseo de las partes, y contiene una clara obligación de la sociedad de abonar las rentas pactadas durante el plazo pactado, y en el mismo no son parte los hermanos Primitivo como personas físicas, con unas cláusulas que no plantean problema alguno acerca de su naturaleza jurídica, y en las que no se efectúa referencia alguna a los otros contratos, con lo cual los mismos no lo condicionan o afectan, reiteramos, por voluntad expresada por las partes al concertarlo. El hecho de que el contrato de arrendamiento sea uno de los seis contratos en los que se plasmó lo que de un modo general es la cesión de un negocio de un abuelo y un padre a sus hijos o nietos, con sociedades integradas por los mismos, no supone ninguna cuestión compleja, puesto que las partes no estipularon ninguna vinculación con los restantes, y el pago de la renta es una clara contraprestación de la cesión de la posesión material sobre unos inmuebles destinados a la elaboración, bodega y venta de vinos; y todo ello, sin olvidar que con respecto a los inmuebles arrendados, es el único que hace referencia a los mismos, apreciándose que alguno de ellos se refiere a otros inmuebles, como los viñedos cedidos en precario.

No compartimos los argumentos de la recurrente sobre la complejidad pretendida, y sobre los mismos cabe reseñar: 1) Es irrelevante el hecho de que se trate de una empresa familiar creada ya por los bisabuelos de la generación actual. 2) D. Alejo no consta haya sido incapacitado, por lo tanto, ostenta sin restricciones su capacidad de obrar, ni consta se hayan acordado medidas cautelares en relación con demanda de este tipo. Por ello, las alegaciones sobre su enfermedad y sobre sus fases agudas, su agravación tras el fallecimiento de su madre el 30.12.2.010, no consta "prima facie", supongan falta de capacidad de obrar, y en todo caso, en modo alguno justificarían el impago de una renta del contrato de arrendamiento que nos ocupa, recordando que esta renta es una contraprestación a la efectiva cesión de una posesión material de dichos bienes a la sociedad demandada. 3) Que la cesión se deba al estado de salud del padre es también un dato sin importancia a los efectos que nos ocupan, al igual que los inmuebles cedidos en precario tengan su relación con el negocio - son los viñedos-. 4) La circunstancia de que los dos socios de la entidad demandada sean nudo propietarios de tres de las cuatro fincas arrendadas, siendo su padre el nudo propietario, no impide al Sr. Geronimo el ejercicio de sus derechos como usufructuario, incluso ante la oposición de los nudo propietarios. 5) El contrato de renta vitalicia es independiente del que nos ocupa, y en este sentido, el que es objeto de esta litis no contiene ninguna cláusula que vincula la existencia de la renta a que la sociedad tenga beneficios, y "prima facie" a los limitados efectos de esta litis, no se aprecia en el contrato de arrendamiento ninguna condición de que la renta se vincule a la existencia de beneficios, y no le afecta la interposición de una demanda en reclamación de tales rentas vitalicias. 6) En cuanto a la posible nulidad del contrato de arrendamiento, en aspecto sobre el cual la entidad demandada o sus socios interponen una demanda en la misma fecha que el acto del juicio oral, alegando en resumen la existencia de una falta de consentimiento y el endoso de un negocio ruinógeno, esta litis no es cauce adecuado para ello, y esta Sala con sus argumentos no puede interferir en lo que se dilucide en dicho pleito. No obstante, se considera insuficiente para considerarlo una cuestión compleja a los efectos de este concreto contrato de arrendamiento, destacando que durante siete años se ha abonado la renta sin problema alguno. En todo caso, la posible suspensión del desalojo por motivos de dicha demanda debe ser acordada como medida cautelar en este procedimiento ordinario, tras prestar la debida cautela, en su caso. 7) En cuanto a los más que probables efectos devastadores de un posible desalojo para la entidad demandada, debemos recordar que la normativa vigente no recoge dichos argumentos de oportunidad para justificar un impago de las rentas pactadas o justificar la improcedencia de una acción como la que nos ocupa, que ninguna norma condiciona a sus posibles graves consecuencia para la parte demandada.

En consecuencia, procede desestimar el recurso de apelación interpuesto y confirmar la sentencia recurrida.

CUATRO.- De conformidad con el artículo 398 de la LEC procede imponer las costas procesales de esta alzada a la parte recurrente, al haber sido desestimado en su integridad el recurso interpuesto y ser la sentencia confirmatoria de la de instancia.

Asimismo y de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Décimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial introducida por la LO 1/2.009 de 3 de noviembre, en su apartado 9, se declara la pérdida del depósito para recurrir constituido por el apelante, al que se le dará el destino previsto en dicha disposición

Fallo

1) QUE DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el RECURSO DE APELACION interpuesto por el Procurador Dª Fernanda de España Fortuny, en nombre y representación de la entidad Jaume Mesquida de Mallorca S.A., contra la sentencia de fecha 2 de septiembre de 2.011, dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Manacor , en los autos de juicio verbal de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas, de los que trae causa el presente rollo.

2) DEBEMOS CONFIRMAR íntegramente dicha resolución.

3) Se imponen las costas de esta alzada a la parte recurrente, y con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de la Sala, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario certifico.