Sentencia Civil Nº 155/2012, Audiencia Provincial de Guadalajara, Sección 1, Rec 90/2012 de 03 de Julio de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

GUADALAJARA

SENTENCIA: 00155/2012

PASEO FERNANDEZ IPARRAGUIRRE NUM. 10

Tfno.: 949-20.99.00 Fax: 949-23.52.24

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 90/12

Procedimiento de Origen: Procedimiento Ordinario 1846/2010

Órgano de origen: Juzgado de Primera Instancia num. 6 de Guadalajara

APELANTE: NASJOL, S.L.

Procurador: Andrés Taberné Junquito

Abogado: Jaime Salazar Roncero

APELADO: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO SITO EN GUADALAJARA, C/ DIRECCION000 Nº NUM000 Y TRAVESIA000 Nº NUM001 Y NUM002

Procurador: Blanca Labarra López

Abogado: Luis Alberto López Escamilla

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS

Dª ISABEL SERRANO FRÍAS

D. MANUEL EDUARDO REGALADO VALDÉS

Dª MARIA DEL CARMEN MARTÍNEZ SÁNCHEZ

S E N T E N C I A Nº 158/12

En Guadalajara, a tres de julio de dos mil doce.

VISTO en grado de apelación ante la Audiencia Provincial de GUADALAJARA, los Autos de Procedimiento Ordinario 1846/10, procedentes del JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 6 DE GUADALAJARA, a los que ha correspondido el Rollo nº 90/12, en los que aparece como parte apelante NASJOL, S.L., representado por el Procurador de los tribunales D. Andrés Taberné Junquito, y asistido por el Letrado D. Jaime Salazar Roncero, y como parte apelada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO SITO EN GUADALAJARA, DIRECCION000 Nº NUM000 Y TRAVESIA000 Nº NUM001 Y NUM002 , representados por la Procuradora de los tribunales Dª Blanca Labarra López, y asistido por el Letrado D. Luis Alberto López Escamilla, sobre materia de propiedad horizontal por obras realizadas en elemento común y siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª MARIA DEL CARMEN MARTÍNEZ SÁNCHEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los correspondientes de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- En fecha 18 de julio de 2011 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que debo estimar y estimo la demanda presentada por la procuradora de los Tribunales Sra. María Blanca Labarra López se presentó demanda de juicio ordinario en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios del Edifico sito en Guadalajara, DIRECCION000 nº NUM000 y TRAVESIA000 nº NUM001 y NUM002 , representada por el presidente D. Francisco Navarrete Laguna y declarar que las obras realizadas por la demandada en el local comercial de su propiedad, sito en Guadalajara, calle Alcarria nº 8, local 1, consistentes en apertura de un hueco o puerta en la parte posterior de la fachada del edificio, con acceso a zona de uso exclusivo de los propietarios de viviendas, son indebidas y contrarias a la Ley, en consecuencia condeno a la entidad NASJOL, S.L. al cerramiento de la misma, debiendo volver las costas a su primitivo estado.= Las costas procesales de la demanda se imponen a la parte demandada".

TERCERO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de NASJOL, S.L. se interpuso recurso de apelación contra la misma; admitido que fue, emplazadas las partes y remitidos los autos a esta Audiencia, se sustanció el recurso por todos sus trámites, llevándose a efecto la deliberación y fallo del mismo el pasado día 19 de junio.

CUARTO .- En el presente procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se Interpone recurso de apelación contra la sentencia de 18 de julio de 2011 en la que, con estimación de la demanda, se declaraba que las obras realizadas por la demandada en el local de su propiedad, consistentes en apertura de hueco o puerta en la parte posterior con acceso a zonas comunes de uso exclusivo de los propietarios de las viviendas, son contrarias a la ley e indebidas, y se condenaba a su cierre, reponiendo las cosas a su primitivo estado, con costas. El escrito de recurso, después de un resumen de los hechos en el apartado "antecedentes", se articula en tres motivos, el primero por posible error en la apreciación de la prueba, con infracción de los arts. 5 y 7 y concordantes de la Ley de Propiedad Horizontal , por previa habilitación estatutaria para poder abrir el hueco cuyo cierre se pretendía, con referencia específica al art. 10 de los Estatutos de la Comunidad, y considerando que la única limitación es el sometimiento al marco urbanístico aplicable para el adecuado ejercicio de la actividad comercial que se desarrolle, con cita de una sentencia del Tribunal Supremo de 18 de septiembre de 2006 ; el segundo, igualmente, por error en la valoración de la prueba y aplicación indebida de los arts. 7 y 12 LPH , en cuanto a la necesidad de dicho hueco como salida de emergencia, con cita de la normativa aplicable a dichas situaciones, aparte de que se considera que al tratarse de un cerramiento en pared de ladrillo de carácter provisional no vulnera la normativa reseñada, con referencia a un dictamen jurídico emitido por el Letrado de la demandante de 14 de enero de 2010, y que no se ha practicado prueba destinada a acreditar que la apertura de la puerta afecte a la seguridad del edificio; y el tercero en cuanto a la imposición de costas considerando que nos hallamos ante un caso jurídicamente dudoso, por esa habilitación estatutaria que considera la parte que le ampara, para proceder a la exoneración de las mismas como excepción a la aplicación del criterio general del vencimiento; suplicando en definitiva se proceda a desestimar la demanda, con costas para la demandante o, subsidiariamente, se estime parcialmente el recurso revocando la resolución en cuanto a la condena en costas.

SEGUNDO. - Se habla en los dos primeros motivos de recurso de error en la apreciación de la prueba y, con carácter previo a entrar en las cuestiones planteadas, debemos recordar que la valoración de las pruebas es una facultad reservada a los órganos de instancia, sin perjuicio de que se demuestre que las conclusiones extraídas por el Juzgador de su análisis de las pruebas resulten arbitrarias, absurdas o contrarias a las reglas de la experiencia, en cuyo caso este Tribunal, por la propia naturaleza del recurso de apelación, tiene competencia para revocar, adicionar, suplir o enmendar la sentencia inferior, dictando al respecto de todas las cuestiones debatidas el pronunciamiento que proceda, a excepción de aquellos aspectos en los que, por conformidad o allanamiento de las partes, algún punto litigioso hubiera quedado firme y no es, por consiguiente, recurrido, pero en este sentido, debemos insistir en que prevalece la valoración que de las pruebas realicen los órganos judiciales por ser más objetiva que la de las partes, dada la subjetividad de éstas por razón de defender sus particulares intereses, a las que está vedada toda pretensión tendente a sustituir el criterio objetivo de los jueces por el suyo propio ( SSTS de 1 de marzo de 1994 [RJ 19941633 ] y de 3 de julio de 1.995 [RJ 19955425], entre otras). En este sentido se pronuncia la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de junio de 2008 [RJ 20084470] en la que se insiste en que la valoración de la prueba es función de la instancia ( SSTS 8 de abril de 2005 , 29 de abril de 2005 , 9 de mayo de 2005 , 16 de junio de 2006 , 23 de junio de 2006 [RJ 20065558 ], 28 de julio de 2006 [RJ 20066376 ] y 29 de septiembre 2006 [RJ 20068804]).

En este caso eran hechos incontrovertidos, por reconocimiento de las partes y constatación pericial que nadie discute, la existencia de la puerta abierta, su ubicación hacia zonas comunes y que dicha puerta se había abierto sin autorización comunitaria, con lo que la cuestión, como muy bien contempló la Juzgadora, era básicamente si ello cumplía con las previsiones normativas de la Ley de Propiedad Horizontal y los propios Estatutos de la Comunidad, y efectivamente el art. 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, después de la reforma efectuada por Ley de 6 de abril de 1999, establece que las modificaciones de elementos por parte de los propietarios que puedan afectar a la seguridad del edificio, a su estructura general, configuración o estado exteriores, o perjudiquen los derechos de otro, deben ser puestas previamente en conocimiento de la comunidad; y el art. 12 que nuevas construcciones o alteraciones de estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes que afecten al título constitutivo han de someterse al régimen de modificaciones, con necesidad de acuerdo; y el art. 17 que se requiere unanimidad de los propietarios cuando un acuerdo implique esa modificación del título constitutivo o estatutos de la comunidad. Y a su vez el art. 5, citado por la recurrente, que: "El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano. En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes. El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad. En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución."

Pues bien partiendo de estas previsiones normativas debía contemplarse si efectivamente la recurrente podía abrir la puerta sin necesidad de autorización de la comunidad, hecho que como hemos adelantado, reconocen ambas partes y se constata pericialmente, ya que existe una puerta abierta, en el local propiedad de la demandada, en la fachada lateral del edificio, con acceso a la zona común del mismo que es de uso privativo de las viviendas, no pudiendo los locales comerciales acceder a la misma, y tal y como se constata en el art. 5 de los Estatutos la exclusividad de esa zona para los propietarios de las viviendas es clara. Y como muy bien sigue diciendo la Juez, al hilo de los argumentos de la demandada a lo largo del procedimiento no está acreditado que esa puerta estuviera en el Proyecto inicial de obra, hasta el punto de que en la propia escritura de compraventa de 18 de noviembre de 2008 se hace constar expresamente que el único acceso a dicho local es la puerta principal, y el art. 10 de los Estatutos, en una interpretación racional, a lo único que habilita a los dueños de los locales es a realizar obras de acondicionamiento necesarias para realizar sus actividades, refiriéndose en cuanto a la apertura de huecos a la comunicación entre sí de estancias y locales, no hacia el exterior y mucho menos a zonas comunes de uso exclusivo de las viviendas, estableciéndose que en todo caso cualquier actuación sobre el local deberá ser comunicada a la representación de la Junta de Propietarios, con lo que la apertura de la puerta en cuestión por sus características no tenía habilitación estatutaria y, a mayor abundamiento, se hizo sin conocimiento ni consentimiento de la comunidad, y como muy bien termina por puntualizar en este punto la Juez incluso en el caso de fachadas se referiría a elementos de decoración, e insistimos siempre con conocimiento de la comunidad, con lo que el primer motivo de recurso ha de decaer, y efectivamente como señala la contraparte la Sentencia del Tribunal Supremo citada de contrario no es aplicable al caso de autos por cuanto se refiere a obras en fachada para dar entrada, que no existía, a nuevos locales, no para abrir "puertas de emergencia", cuando el local ya tiene su propia entrada desde el inicio, desde que fue adquirido, y si efectivamente la propietaria del local consideraba que la venta le otorgaba esas amplias facultades que refiere deberá dirigirse contra la vendedora y no oponerse a la pretensión actora puesto que ha procedido por su cuenta a abrir un hueco sin apoyo normativo alguno y sobre todo sin conocimiento de la comunidad, puesto que una cosa es que se otorgue amplias posibilidades de modificación de los locales, y otra cosa es que no se requiera autorización aunque la misma una vez solicitada se entienda concedida desde la adquisición de la finca, precisión que efectuamos al hilo de los argumentos del recurso que efectúa una interpretación contraria a Norma del art. 10 de los Estatutos, evidentemente a su favor, pero que no es correcta.

En cuanto al segundo motivo de recurso, va a ser también objeto de desestimación por cuanto no existe las infracciones normativas denunciadas y si alguien incurre en error a la hora de interpretar los preceptos citados y valorar las circunstancias es la demandada y ello porque efectivamente en el Proyecto de solicitud de licencia de obra, el apartado 2.4 se refería exclusivamente a la puerta del lateral de la fachada no a una puerta de emergencia, lo que incluso prueba que dicha puerta no existía desde el principio como se pretende, y como efectivamente señala la Juzgadora, aceptando la conclusión pericial al respecto, ni tan siquiera la normativa administrativa la requeriría, al ser un local para menos de 100 personas, con lo que ni por aplicación del Real Decreto citado por la parte, relativo a las condiciones de seguridad en lugares de trabajo la tan citada puerta sería necesaria con lo que ninguna normativa al respecto se estaría vulnerando, y no se acredita que fueran requeridos por el Ayuntamiento para su apertura, como declara en el acto del juicio el representante legal de la demandada, y finalmente efectivamente del informe jurídico que se aporta, no vinculante por otra parte, no se extrae que la parte de fachada provisional sea la parte donde radica el local de la demandada, puesto que no se especifica el local concreto, con lo que nada se aporta al procedimiento con este dictamen, y aunque es cierto que excepcionalmente se puede proceder a la apertura de huecos en muretes provisionales no se ha acreditado que sea éste el caso, la puerta está abierta en la fachada de obra del edificio y no sobre una pared provisional, carga de la prueba que incumbe a la demandada, haciendo nuestra en este caso la jurisprudencia que cita la Juzgadora en cuanto a la consideración de los muros como elementos comunes según el art. 396 CC , aunque sean exteriores, con lo que cualquier alteración o modificación de los mismos requerirían la autorización de la comunidad, siendo indiferente que afecte o no a la seguridad del edificio dado que conforme al art. 7 LPH bastaría con que el elemento en cuestión alterara la configuración del edificio o estado exterior, como es el caso, y, nuevamente, debemos insistir en que se realiza sin conocimiento ni consentimiento de la comunidad vulnerando los arts. 12 y 17 LPH .

Y en cuanto al tercer motivo de recurso, recogido en el suplico con carácter subsidiario, a la desestimación del mismo en su planteamiento principal, tampoco va a acogerse puesto que no existe la más mínima duda de carácter jurídico para proceder a la exoneración de la demandada del pago de las costas de la instancia ya que el art. 10 de los Estatutos es claro respecto a las obras que pueden o no llevar a cabo los propietarios de los locales de negocios para su adecuación, otra cosa es la interpretación a su favor que ha pretendido efectuar la demandada y que carece de cualquier atisbo de lógica o razón, con lo que por aplicación del criterio objetivo del vencimiento del art. 394 LEC las costas de primera instancia estaban y están correctamente impuestas.

TERCERO.- Por todo lo expuesto procede desestimar el recurso de apelación interpuesto y confirmar íntegramente la resolución recurrida. Las costas de esta alzada se imponen a la apelante.

Vistos los preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de NASJOL, S.L., debemos confirmar y confirmamos íntegramente la resolución recurrida, con imposición de las costas de esta alzada para la parte apelante, y, con pérdida, en su caso, del depósito constituido en el Juzgado de instancia.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen para su conocimiento y ejecución, debiendo acusar recibo.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por la Ilma. Magistrada Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario certifico.