Sentencia Civil Nº 155/2013, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 3, Rec 818/2012 de 12 de Abril de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLÓN

SECCIÓN TERCERA

Rollo de apelación civil número 818 de 2012

Juzgado de 1ª Instancia núm. Tres de Nules

Juicio Ordinario número 469 de 2011

SENTENCIA NÚM. 155 de 2013

Ilmos. Sres.:

Presidente:

Don JOSÉ MANUEL MARCO COS

Magistrados:

Don ENRIQUE EMILIO VIVES REUS

Doña ADELA BARDÓN MARTÍNEZ

_____________________________________

En la Ciudad de Castellón, a doce de abril de dos mil trece

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida con los Ilmos. Sres. referenciados al margen, ha visto el presente recurso de apelación, en ambos efectos, interpuesto contra la Sentencia dictada el día treinta y uno de Julio de dos mil doce por el Ilmo .Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia número tres de Nules en los autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 469 de 2012.

Han sido partes en el recurso, como apelante, Casa Amiga, Promoresidencial SL, representado/a por el/a Procurador/a D/ª. Leopoldo Segarra Peñarroja y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. Álvaro Sendra Albiñana, y como apelados, D. Alfredo y Dª Edurne , representado/a por el/a Procurador/a D/ª. Mª Teresa Palau Jericó y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. Ignacio Badenes Arrufat.

Es Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSÉ MANUEL MARCO COS.

Antecedentes

PRIMERO.-El Fallo de la Sentencia apelada literalmente establece: 'ESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por la Procuradora Dña. María Teresa Palau Jericó en nombre y representación de D. Alfredo y DÑA. Edurne contra la MERCANTIL CASA AMIGA PROMOCIONES INMOBILIARIAS Y URBANISMO S.L. y, en consecuencia:

- Declaro resuelto el contrato de compraventa suscrito entre D. Alfredo y Dña. Edurne y la mercantil Casa Amiga Promoresidencial en fecha 11 de enero de 2007 respecto del apartamento situado en planta 8ª, escalera 1, vivienda número 81, tipo D, garaje 8 en sótano I y trastero 8 en sótano I del Edificio Puerto Venere en la población de Moncofar.

- Condeno a la mercantil Casa Amiga Promociones Inmobiliarias y Urbanismo S.L. a devolver a la parte demandante la cantidad de 78.250,95 euros recibidos a cuenta de la compraventa más los correspondientes intereses legales.

En relación a las costas, se imponen a la mercantil Casa Amiga Promociones Inmobiliarias y Urbanismo S.L.

DESESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda reconvencional interpuesta por el Procurador D. Leopoldo Segarra Peñarroja en representación de la mercantil CASA AMIGA PROMOCIONES INMOBILIARIAS Y URBANISMO S.L. frente a D. Alfredo y DÑA. Edurne .

En relación a las costas de la demanda reconvencional, se imponen a la mercantil Casa Amiga Promociones Inmobiliarias y Urbanismo S.L.'.

En fecha catorce de Septiembre de dos mil doce se dictó Auto de aclaración, cuya parte dispositiva establece: 'Acuerdo rectificar la Sentencia de fecha 31 de Julio de 2012 en el sentido de sustituir en el encabezamiento y en el Fallo de la misma el nombre de la entidad Casa Amiga Promociones Inmobiliarias y Urbanismo SL por el de la entidad Casa Amiga Promoresidencial SL.'

SEGUNDO.-Notificada dicha Sentencia a las partes, por la representación procesal de Casa Amiga Promoresidencial S.L., se interpuso recurso de apelación, en tiempo y forma, en escrito razonado, solicitando se dicte Sentencia por la cual se revoque la dictada en la instancia y acogiendo el recurso de apelación, desestime en todos sus términos la demanda formulada con simultáneo acogimiento de la reconvención formulada por esta parte y ello, con expresa condena en costas para la contraparte respecto de las devengadas en primera instancia, y sin imposición de las ocasionadas en la alzada. .

Se dio traslado a la parte contraria, que presentó escrito oponiéndose al recurso, solicitando que se desestime el recurso de apelación interpuesto y la confirmación en su integridad de la Sentencia recurrida, con imposición de costas del recurso a la contraparte.

TERCERO.-Se remitieron los autos a la Audiencia Provincial, que tras tener entrada en el Registro General el día 11 de Diciembre de 2012 correspondiendo su conocimiento a esta Sección Tercera, en virtud del reparto de asuntos. Por Diligencia de Ordenación de fecha 13 de Diciembre de 2012 se formó el presente Rollo y se designó Magistrado Ponente, se tuvieron por personadas las partes y por Providencia de fecha 21 de Marzo de 2013 se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 9 de Abril de 2013, llevándose a efecto lo acordado.

CUARTO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales de orden procesal.

Fundamentos

SE ACEPTAN los expuestos en la Sentencia apelada.

PRIMERO.-D. Alfredo y Dª Edurne demandaron a Casa Amiga Promoresidencial S.L. Pedían que se dictara una sentencia que declarase la resolución del contrato de compraventa de un apartamento, plaza de garaje y trastero que las partes suscribieron y condenara a la demandada a la devolución del dinero entregado a cuenta del precio, incrementado con los intereses legales, así como al pago de las costas de la instancia.

La mercantil vendedora demandada se opuso a la demanda y a su vez formuló reconvención, solicitando que la sentencia, además de desestimar la demanda, declare la validez y eficacia del contrato de compraventa y condene a los actores reconvenidos al pago del precio pendiente de 264.400,23 euros más IVA e intereses legales correspondientes, así como al otorgamiento de escritura pública de compraventa, con imposición de costas.

La sentencia dictada en la instancia ha estimado la demanda y ha rechazado la reconvención. Ha declarado resuelto el contrato de compraventa y ha condenado a Casa Amiga Promoresidencial S.L. a devolver a los compradores demandantes los 78.250,95 euros recibidos a cuenta del precio de la compraventa, incrementados en los intereses legales; también ha impuesto a la demandada las costas procesales.

Contra esta sentencia interpone recurso de apelación la mercantil, que pide que en esta alzada se le absuelva de las peticiones dirigidas en su contra y a la vez se acoja la reconvención.

Analizamos el recurso, teniendo en cuenta que la petición de desestimación de la demanda y acogimiento de la reconvención tiene un contenido unitario, dada la estrecha relación entre las pretensiones contrarias de la partes, pues mientras los compradores piden la resolución del contrato y reintegro de prestaciones, la vendedora exige su cumplimiento.

SEGUNDO.-Acreditado está en los autos y ni siquiera se discute que, previa firma de un documento de reserva o preferencia en la compra el 3 de mayo de 2006 y pago a cuenta de 6.000 euros, D. Alfredo y Dña. Edurne suscribieron el día 11 de enero de 2007 un contrato privado de compraventa, por el que Casa Amiga Promoresidencial SL les vendía la vivienda número 81, escalera 1, planta 8ª, tipo D, junto con la plaza de aparcamiento número 8 en sótano 2º y el trastero del mismo número 8 en el sótano 1º, en el edificio de nombre Residencial Puerto Venere, en Moncófar (Castellón); se fijó el precio de venta y las condiciones de pago, básicamente consistente en el pago de varias cantidades aplazadas y el resto a la firma de la escritura y entrega de llaves; se preveía la terminación de la construcción en el mes de septiembre de 2009 (cláusula Cuarta). El documento de reserva obra al folio 39 y el contrato de compraventa en los folios 43 y siguientes. El 24 de enero de 2007 se novó de mutuo acuerdo la estipulación que regulaba el pago de gastos e impuestos derivados de la transmisión (folio 53) y el 17 de diciembre de 2008 acordaron las partes que la totalidad del precio pendiente de pago en tal fecha debería abonarse por los compradores de forma simultánea a la entrega de llaves (folio 42).

Los actores han pagado a cuenta 78.250,95 euros, tal como se acredita mediante los contratos de reserva y compraventa y con los documentos adjuntados a la demanda.

Los compradores recibieron de la vendedora un folleto publicitario que promocionaba la venta de las viviendas o apartamentos integrantes de la ya citada residencial 'Porto Venere' y de otras dos igualmente promovidas por la demandada, 'Porto de Sorrento' y 'Porto Alba'. En dicho folleto se difundían la virtudes de la promoción con frases tales como ' Saborea el placer de vivir cerca de la playa y de un club náutico', ' contempla desde tu terraza el encanto de las playas de Moncofa', ' Escucha tranquilamente el rítmico sonido de las olas del mar y relájate', ' respira hondo y sentirás todo el placer de la brisa marina' y, bajo el epígrafe ' El deleite de los cinco sentidos', decía ' I porti está situado en el entorno con más futuro de la playa de Moncofa y está pensado para que terelajes y disfrutes con los cinco sentidos. Tendrás la posibilidad de vivir junto al Puerto deportivo de Moncofa, bañarte en una de las mejoras playas del Mediterráneo y pasear tranquilamente en una amplia zona ajardinada', y al dorso: ' Disfruta de un campo de golf cerca de tu casa' (folios 19 y 38); asimismo, anexas al folleto hay simulaciones infográficas, representativas del aspecto de la urbanización una vez construida, en las que el edificio Porto Venere se representa contiguo y con vistas sobre un puerto deportivo (folios 20 y 21).

Ni el puerto deportivo ni el campo de golf se han ejecutado y ni siquiera se han aprobado los correspondientes proyectos por las instancias administrativas competentes, por lo que al día de hoy se desconoce cuál pueda ser su viabilidad. Cuando los compradores, residentes en Vitoria-Gasteiz, se interesaron por correo electrónico por la situación, desde el Ayuntamient6o de Moncófar se les informó en el mes de abril de 2008 que ambos proyectos estaban pendientes de aprobación (folio 80) y en el mes de mayo de 2009 que la situación seguía siendo la misma (folio 102). No era mejor la situación a este respecto en el año 2012: el 25 de enero un diario de difusión provincial decía que 'Moncófar clama al Consell para que se autorice el golf y la Marina' (folio 353) y el 1 de marzo de 2012 la prensa publicaba la noticia de que el 'Consell aparca el golf de Moncófar en el nuevo Plan General de Ordenación Urbana' (folio 442).

La situación actual, con arreglo al contenido del proceso es que, ejecutado el edificio, el entorno es desolado, de matorrales y tierra yerma (folios 116 y ss), descuido que difiere notablemente del que habría de tener con arreglo a la publicidad distribuida por la promotora demandada.

La juez de instancia considera que el contenido de la publicidad tiene carácter vinculante y que, a la vista de la situación actual y las divergencias existentes con aquella publicidad, concurre causa de resolución contractual. Por el contrario, la vendedora recurrente reprocha que la sentencia infringe el art. 1124 del Código Civil , pues no se ha incumplido ninguna obligación esencial, a lo que añade que no hay incumplimiento por publicidad engañosa, que se vulnera el art. 222.4 LEC sobre la cosa juzgada, para terminar pidiendo que, en caso de que se confirme el criterio de instancia acerca de la estimación de la demanda, no se haga imposición de costas.

Analizamos los motivos del recurso.

1.Como acaba de decirse, sostiene la mercantil recurrente que se infringe el art. 1124 CC al acordar la resolución contractual, por cuanto la vendedora no ha incumplido condición esencial del contrato de compraventa, ni ha vulnerado obligaciones del mismo rango, por lo que no se ha frustrado el fin del contrato.

Desde luego, no se discute que el edificio de nombre Porto Venere ha sido ejecutado, ni que por escrito de 28 de diciembre de 2009 la vendedora comunicó a los compradores que podía hacer entrega de las llaves del apartamento (folio 44). El núcleo del debate reside en que no se ha llevado a cabo el entorno idílico publicitado en el folleto (vistas directas sobre puerto deportivo y proximidad a un campo de golf), ni se sabe cuándo ejecutará ni, en puridad, si llegará a ser realidad.

El art. 3.1 del Real Decreto 515/1989 , de 21 de abril de Protección de los Consumidores en cuanto a la Información a Suministrar en la Compraventa y Arrendamiento de Viviendas, dispone en su apartado 1 que ' La oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento de viviendas se hará de manera que no induzca ni pueda inducir a error a sus destinatarios, de modo tal que afecte a su comportamiento económico, y no silenciará datos fundamentales de los objetos de la misma' y continúa diciendo en el ap. 2 ' Los datos, características y condiciones relativas a la construcción de la vivienda, a su ubicación, servicios e instalaciones, adquisición, utilización y pago que se incluyan en la oferta, promoción y publicidad serán exigibles aun cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado'.

Art. 61.2 del R D Legislativo que aprueba el texto refundido de la legislación de protección de consumidores (cualidad ésta que no se discute de los compradores) dice que ' El contenido de la oferta, promoción o publicidad, las prestaciones propias de cada bien o servicio, las condiciones jurídicas o económicas y garantías ofrecidas serán exigibles por los consumidores y usuarios, aún cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado o en el documento o comprobante recibido y deberán tenerse en cuenta en la determinación del principio de conformidad con el contrato'.

Es, pues, claro que la disciplina legal al respecto otorga valor y eficacia contractual al contenido de la publicidad dirigida a los consumidores, en general y específicamente cuando sea de viviendas en venta, por lo que puede exigirse el cumplimiento de las circunstancias o características que se publicaron como anejas o propias del bien o servicio.

En cuanto a la jurisprudencia, tanto la doctrina contenida en la citada por la sentencia apelada, como la posterior y más reciente, abunda en dicho carácter vinculante de la publicidad.

La STS de 12 de julio de 2011 ( Roj: STS 4850/2011 ) se dictó en un proceso en que el litigio versaba sobre la resolución de un contrato de compraventa de vivienda perfeccionado sobre plano que, según el folleto publicitario, tendría vistas a campo de golf, montaña y mar, lo que no se ajustó en su momento a la realidad. Se debatía si la publicidad expresada es una mera promoción publicitaria, sin más valor que el de una invitación a negociar -'invitatio ad offerendum'-, o constituye además una oferta contractual -oferta publicitaria- o cuando menos tiene relevancia para la interpretación e integración del contrato, de conformidad con las disposiciones en materia de consumidores y el principio de buena fe contractual del art. 1.258 CC . Decía entonces el Tribunal Supremo:

' El folleto litigioso no responde, o al menos únicamente, a una mera función de promoción, sino que constituye una auténtica oferta publicitaria en tanto que se trata de una información concreta, que contiene datos objetivos, referidos a características relevantes, y que, si cabe entender que no es oferta en sentido 'estricto' (en cuanto que no recoge todos los elementos esenciales SS. 26 de marzo de 1.993 y 28 de enero de 2.000 , entre otras), resulta incuestionable su importancia desde la perspectiva de la integración contractual ( art. 1.258 CC ), dada su repercusión relevante en la formación del consentimiento.

Además hay que tener en cuenta: (a) Que se adquirió sobre plano y que éste no permitía apreciar la falta de veracidad del folleto, lo que excluye cualquier atisbo de conocimiento por los compradores de la realidad de lo que adquirían; (b) Que las características valoradas -vistas a la montaña y al mar- influyeron de manera decisiva en la adquisición. Evidentemente se trata de una representación subjetiva de una parte, pero conocida, e incitada, por la vendedora, que hace especial hincapié en las mismas para persuadir, e, incluso, determinar la voluntad de los compradores; (c) La exigencia de los compradores no responde a parámetros subjetivos -de capricho, 'ad gustum', etc-, sino a circunstancias objetivas razonables, en el sentido de que un tercero en la misma situación, tanto 'ex ante', como después a la vista de la realidad, habría actuado del mismo modo; (d) La buena fe contractual exige un comportamiento coherente con la confianza creada en el tráfico ( art. 1.258 CC ; SS., entre otras, 7 de diciembre de 2.009 y 10 de junio y 7 de diciembre de 2.010 ) y la misma no se observa cuando se falta a la verdad ofreciendo unas viviendas que luego no reúnen las características con que se ofertaron' .

En la misma sentencia se resalta ' el valor de las estipulaciones -previsiones normativas contractuales- implícitas, las que, conocidas por ambas partes, excusan de ser recogidas expresamente como condiciones del negocio, operando como causa concreta del contrato -motivo casualizado-'. También que 'La falta de estipulación expresa de la esencialidad de las vistas no significa que las partes no le otorgaron la suficiente relevancia, pues la determinación de la voluntad contractual de los compradores vino causada por las características expresadas en el folleto publicitario, y precisamente el cumplimiento de la oferta publicitaria es el modo de satisfacer al comprador, por lo que no hay ningún atisbo de incertidumbre contractual'.

No es distinta la doctrina legal contenida en la STS de 28 de febrero de 2013 , que cita la anterior STS de 29 septiembre 2004 , en la que ya se hacía referencia a los reiterados pronunciamientos del Alto Tribunal sobre los efectos de la publicidad en la determinación del contenido obligacional de los contratos, citando a su vez las SSTS de 3 de julio de 1993 , 8 de noviembre de 1996 y 15 de marzo de 2010 en estos términos. Sostiene que se impone

' a quienes ofertan, promocionan o publicitan con fines de venta de viviendas el cumplimiento de determinadas obligaciones en orden a clarificar y concretar los términos de su prestación a fin de que el comprador tenga una representación cabal de lo que va a adquirir, lo que se obtiene del documento contractual y de otros que, fuera de él, debe entenderse que lo completan, integrando todo ello el contenido negocial en los términos establecidos en el art. 1285 del Código civil . Es el caso de los planos, descripciones constructivas e incluso folletos publicitarios'.

Y se insiste en que

' los datos, características y condiciones (...) que se incluyan en la . publicidad serán exigibles aún cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado, como dice el artículo 3.2 del Real Decreto 515/1989, de 21 abril , sobre protección de los consumidores, en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamientos de viviendas'.

Este es el caso que nos ocupa. Se ofertó el apartamento en un edificio que, al igual que otros dos próximos, se ubicaría contiguo a un puerto deportivo y próximo a un campo de golf, tal como en el folleto mencionado se publicitaba, a la vez que se acompañaban simulaciones infográficas que permitieran a los compradores hacerse idea de la ubicación y características de la promoción. Sin embargo, ni puerto deportivo, ni campo de golf se han llevado a cabo; es más, ni siquiera se acredita la aprobación de los correspondientes proyectos.

No plantea dudas al tribunal la esencialidad de estas características o entorno en el conjunto de las obligaciones contractuales; ni debería tenerlas la promotora recurrente, a la vista de la importancia que a las mismas otorgaba en la publicidad de la promoción, a lo que se ha hecho ya referencia. También es evidente la importancia que al entorno publicitado dieron los compradores, pues si así no fuera no tendría sentido que, residentes en Vitoria, en abril de 2008 solicitaran información por correo electrónico al Ayuntamiento de Moncófar, lo que reiteraron en el mes de mayo de 2009, como ya se ha dicho.

Se trataba, por lo tanto, de una condición esencial incorporada al contrato, entendido éste como acuerdo de las partes lo que, dado el principio espiritualista que rige en nuestro sistema de contratación desde el Ordenamiento de Alcalá de 1348, debe diferenciarse del contenido de los documentos contractuales que, por otra parte, se integraban tanto por los firmados por las partes, como por el repetido folleto publicitario.

No incide en la estimación de la demanda el hecho de que la mercantil demandada no fuera la promotora o responsable de las infraestructuras en que habrían de comprenderse el puerto deportivo y el campo de golf. Incorporó al folleto publicitario, cuya función era la de estimular la venta de los apartamentos, los atractivos de un entorno cuya realidad nunca se puso en duda, sin la menor advertencia o reserva acerca de que pendía de aprobaciones administrativas que, como luego se ha visto, no eran seguras. Por el contrario, en la publicidad se daba por cierto y seguro que los compradores vivirían junto al puerto deportivo y en las proximidades de un campo de golf.

Entiende el tribunal que al hacerlo así se responsabilizó frente a los compradores de que tan atractivo entorno fuera real, por lo menos de forma simultánea a la terminación y entrega del apartamento, siquiera para que la falta de realización pueda sustentar la acción resolutoria que se ejercita y que con acierto ha sido estimada en la instancia.

2.El alegato de que no hay incumplimiento contractual por no haber publicidad engañosa carece de virtualidad.

Los motivos de la resolución del contrato y quedan explicados en el apartado anterior, en el que ya se hace suficiente referencia a la incorporación de la publicidad al contrato.

Por lo demás, el art. 1 de la Ley 34/1988, de 11 de noviembre, General de Publicidad , remite a la Ley 3/1991, de 10 de enero, de Competencia Desleal y en el presente procedimiento no se ejercita ninguna de las acciones (cesación, etc), contempladas en dichas normas lo que, por otra parte, hubiera atraído la competencia objetiva del Juzgado de lo Mercantil de la provincia ( art. 86.ter LOPJ ), que no es el caso.

3.El motivo del recurso que denuncia infracción del art. 222.4 LEC por inobservancia de la cosa juzgada material debe ser desestimado con la brevedad acorde a su falta de consistencia.

El citado art. 222.4 dice que ' Lo resuelto con fuerza de cosa juzgada en la sentencia firme que haya puesto fin a un proceso vinculará al tribunal de un proceso posterior cuando en éste aparezca como antecedente lógico de lo que sea su objeto, siempre que los litigantes de ambos procesos sean los mismos o la cosa juzgada se extienda a ellos por disposición legal'.

Para sustentar esta alegación, cita y trae a colación la recurrente diversas sentencias de tribunales, de los que dice han sostenido opiniones diferentes a la mantenida en la sentencia apelada en supuestos análogos.

Es obvio que el precepto citado no es de aplicación, pues no se da entre los procedimientos previos y éste la identidad subjetiva que exige. Sucede que la recurrente pretende erróneamente elevar a la categoría de cosa juzgada respetables criterios jurídicos contenidos en sentencias que ni siquiera constituyen jurisprudencia en sentido propio.

4.Se dice en el último motivo del recurso que no debieron ser impuestas las costas a la demandada reconviniente, por la existencia de serias dudas de hecho y de derecho.

No prospera esta petición, que ni siquiera se incorpora al 'suplico' del escrito de apelación. No solamente porque el tribunal no aprecia las serias dudas que podrían fundamentar que se excepcionara el principio del vencimiento objetivo en la materia ( art. 394.1 LEC ), sino también porque ni siquiera la propia apelante parece advertirlas, pues si lo hiciera no pediría, como hace, la imposición a la parte contraria de las costas de la instancia como consecuencia de la estimación de la apelación (que conllevaría el rechazo de la demanda y el acogimiento de la reconvención) sino que, coherentemente con las dudas que alega y que, de concurrir, deberían surtir efecto para ambas partes, solicitaría que aunque se desestimara la demanda y triunfara la reconvención no se impusieran por el tribunal las costas del primer grado jurisdiccional.

TERCERO.-Procede, por lo dicho, la desestimación del recurso, con imposición a la parte recurrente de las costas que el mismo haya generado ( art 398 LEC ) y pérdida de la cantidad consignada para su tramitación (Disp. Adic. 15ª LOPJ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que, DESESTIMANDOel recurso de apelación formulado por la representación procesal de Casa Amiga Promoresidencial SL contra la Sentencia dictada por la Ilma. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número tres de Nules en fecha treinta y uno de Julio de dos mil doce, en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 469 de 2012, debemos confirmar y CONFIRMAMOS la resolución apeladae imponemos a la parte recurrente las costas de la apelación.

Se declara la pérdida de la cantidad consignada como depósito para recurrir, puesto que se desestima el recurso de apelación.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.