Sentencia CIVIL Nº 155/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 1404/2017 de 04 de Marzo de 2019

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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N.I.G.: 0801542120158005165
Recurso de apelación 1404/2017 -4
Materia: Juicio ordinario arrendamiento de bienes inmuebles
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 49 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 1149/2015
Parte recurrente/Solicitante: Mónica
Procurador/a: Roser Castello Lasauca
Abogado/a: ROSA NIETO SASTRE
Parte recurrida: Pedro Miguel , Ángel Daniel
Procurador/a: Eva Morcillo Villanueva
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 155/2019
Magistrados:
Juan Bautista Cremades Morant
M dels Angels Gomis Masque
Fernando Utrillas Carbonell
Barcelona, 4 de marzo de 2019

Antecedentes

Primero . En fecha 21 de noviembre de 2017 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 1149/2015 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 49 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aRoser Castello Lasauca, en nombre y representación de Mónica contra Sentencia - 07/07/2017 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Eva Morcillo Villanueva, en nombre y representación de Pedro Miguel y Ángel Daniel .

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Desestimo la demanda presentada per Mónica contra Pedro Miguel i Ángel Daniel i absolc els demandats esmentats. Imposo les costes a la part demandant.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Juan Bautista Cremades Morant .

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene a D. Ángel Daniel y D. Pedro Miguel (arrendatarios) a pagar a la actora Dª Mónica (arrendatarios) la suma de 3052#87 € por el importe de las reparaciones efectuadas, gastos por suministros generados en la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 , NUM000 , NUM001 NUM002 de Barcelona, y lucro cesante, en virtud del contrato de arrendamiento de 1.8.2013, tras descontar la fianza de 800 € A dicha pretensión se opusieron los demandados, alegando (1) falta de legitimación activa (la actora no acredita que es propietaria), (2) que la vivienda, al ser entregada, no se encontraba en perfecto estado de conservación (lo que motivó que se rebajase la renta, tuvieron que pintarla) adjuntando una serie de fotografías respecto del estado cuando entraron a vivir por segunda vez (f. 44 y ss) no firmadas por ambos, (3) tras impugnar el informe de la actora (realizado por el Sr. Juan Francisco ) y la factura aportada por la actora, singularmente por determinadas partidas no imputables a los demandados que ni se acreditan se hayan llevado a cabo (y que reseñan en el hecho 3º de la contestación), que respecto a las facturas de suministros, fue la actora la que solicitó un cambio de domicilio de notificaciones (al de la actora y no al del suministro), oponiéndose a la reclamación por la factura de luz, al corresponder a un período a la vigencia del arrendamiento, máxime cuando fue nuevamente arrendada en noviembre 2014, y por el consumo de gas, que no han realizado; en su caso, los daños en el parket tienen su origen en las filtraciones derivadas del terrado comunitario; y en cuanto al lucro cesante, no procede por cuanto desde octubre pudo ser arrendada la vivienda; en definitiva, admiten la reclamación por las facturas de suministros por importes de 121#76, 59#80, 175#49 141#98 € (docs. 11, 14, 16, y 18 de la demanda), total 499#03 €, que deben ser compensados con la fianza de 800 €, renunciando al exceso, por lo que nada adeudan.

La sentencia de instancia desestima la demanda, con imposición de las costas a la actora. Frente a dicha resolución se alza ésta, por error en la apreciación de la prueba (referido a que no se ha tenido en consideración el testigo propuesto, Sr. Geronimo , quien manifestó que el piso estaba en perfecto estado, corroborando los trabajos de reparación posteriores a que los demandados se fueran), siendo procedente la reclamación por el suministro de gas, y, siendo estimada parcialmente la demanda (se admiten suministros pendientes), tampoco procede la imposición de las costas. Queda pues el debate planteado en tales términos, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio que en la instancia.



SEGUNDO.- Conviene partir de una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato de arrendamiento, aducido en apoyo de la demanda, de 1.8.2013 sobre la referida vivienda, concertado entre Dª Mónica como arrendadora y D. Ángel Daniel y D. Pedro Miguel , como arrendatarios, del que merecen destacar los siguientes extremos: por 60 meses (5 años), y una renta de 450 €/mes a abonar dentro de los 5 primeros días de cada mes, , estableciendo en la condición anexa 6ª que se 'recibe el piso ... en perfecto estado...completo de puertas, cerraduras, cristales, cocina y cuarto de baño equipados, instalaciones de todas clases y enseres de servicios, entregándose una fianza de 800 € (f.

40 y ss, y reconocimiento expresa de los demandados en el hecho 2º de la demanda) 2) Con anterioridad, D. Pedro Miguel junto con D. Jacinto , habían estado residiendo en dicha vivienda, dos años antes, en virtud del contrato de arrendamiento suscrito entre la actora en 1.11.2011, por una renta de 650 €/mes, respecto del que las partes firmaron una serie de fotografías que anexaron al contrato, de las que resulta un estado 'aceptable' (f. 29 y ss), que fue resuelto de mutuo acuerdo en 30.11.2012, con devolución completa de la fianza de 800 € quedando pendientes suministros de luz, agua y gas (f. 39), sin que durante su vigencia se produjese problema alguno referido a filtraciones o desperfectos en baño o cocina.

3) Al parecer, tras este último arrendamiento, fue arrendado a otros (entre noviembre 2012 y agosto 2013), hasta el contrato de 1.8.2013, cuyas visicitudes (o, al menos en el referido período) no constan, si bien la actora, cliente de la peluquería que regentaban los demandados, les ofreció una rebaja de 200 €, atendido el grado de deterioro - existiendo humedades en algunas paredes y desperfectos y humedades en el fregadero de la cocina - que sufría la vivienda e el momento de ser entregada, respecto del correcto estado, aceptado, en que lo devolvieron los anteriores arrendatarios, quedando una renta de 450 €, sin que, esta vez, se anexionaran fotografías sobre el verdadero estado de la misma.

4) En 9.1.2014, los demandados interesaron de la actora, vía burofax, la reparación del bidé, humedades, fregadero de la cocina y las filtraciones de agua de la encimera (hecho 2º y doc. 2 demanda), contestando la actora, por el mismo conducto, en 17.1.2014 que los desperfectos se debían de una parte a la falta de ventilación en cuanto a las humedades (condensación) y, de otro, los daños derivaban del 'desgaste por el uso normal de la vivienda', y su reparación debía ser asumida por ellos (hecho 3º y docs. 3 y 4 demanda) 5) en 25.8.2014 los arrendatarios notificaron a la arrendadora su voluntad de finalizar el contrato (doc. 7 dda), acordando la resolución y entrega de llaves el 31.8.2014, en cuyo momento los arrendatarios manifestaron su voluntad de que la arrendadora dispusiera de la fianza para aplicarla a los suministros pendientes de pago así como de lo que resultase de la revisión del inmueble (doc. 8 dda), en cuyo documento de resolución y renuncia al contrato se hace constar que 'el inmueble se entrega al arrendador este mismo día a falta de revisión del inmueble y poner al día los suministros' 6) en 25.9.2014 la actora requirió de pago, vía burofax, a los demandados de la suma de 2.692#33 € (doc. 23 dda) 7) No consta que los demandados hubiesen agravado las patologías referidas a las humedades, existentes en el momento en que recibieron la vivienda (preexistentes al arrendamiento de 2013); aparte de ello, las humedades del comedor derivan de filtraciones del terrado comunitario (así, el mismo informe del Sr.

Juan Francisco , docs. 6, 20 y 21 demanda).



TERCERO.- Correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543 , 1545 , 1554.1 º y 1555.2º CC ), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, 'tal como la recibió', salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562 , 1563 y 1564 CC ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS. 20.2.1964 , 10.3.1971 , 25.6.1985 , 7.6.1988 , 9.11.1993 , 29.1.1996 , 13.6.1998 , 20.11.1999 , ....). Debe devolverlos, pues, 'tal como lo recibió' - en defecto de pacto sobre la devolución - expresión que debe entenderse en el sentido de 'tal y como debe entregarla' ( SSTS. 2.3.1963 , 30.9.1975 ,...), atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art.

1105 CC , STS. 24.9.1983 , entre otros), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato. Y debe devolverse cuanto (identidad) se recibió, con inclusión de accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento ( art. 1097 CC ) incluidos los muebles que aparezcan en el inventario, de existir éste ( STS. 11.10.1929 ). Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución: (a) en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese 'estado', de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en 'buen estado' no significa recibir 'nueva' sino en condiciones de habitabilidad, art. 1562 CC ). (b)Asimismo, se presume iuris tantum ( art. 1563 CC ) que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( SSTS. 10.10.1971 , 24.9.1983 , ...y las antes citadas) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso ( SSTS. 13.4.1977 , 24.9.1983 , 18.5.1984 , 12.12.1988 , 6.4.1980 ,...). Todo ello, sin perjuicio de los términos del contrato, en los que puede regularse tal obligación, pudiendo exigirse que la finca se devuelva, no precisamente en el estado en que se recibió sino en 'mejor estado'; tanto por hechos jurídicos (ej., pacto expreso) como por actos negociales posteriores, puede alterarse el contenido real o jurídico.

El art. 1561 sigue diciendo 'al concluir el arriendo' como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local, restitución que - en determinadas condiciones - puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador ( art. 1462 en relación con el 438 CC ), pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó , sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( arts. 1561 y 1563 CC ) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable ( STS. 23.6.1956 ), pudiendo en otro caso, dicho arrendador, rechazar dicha devolución, si no se ajusta a lo pactado o a la normativa antes expuesta; de poco puede servir al arrendatario que pretende eludir su responsabilidad , el cómodo expediente de utilizar como medio de devolución, el envío al arrendador ( o la puesta en su conocimiento de que las llaves están en el buzón) de las llaves: no solo no eludirá su responsabilidad, sino que su obligación de devolución puede estimarse incumplida, pudiendo incurrir en mora.



CUARTO.- Por de pronto, la actora asumió los importes de las suministros que correspondían a los demandados (docs. 12 a 19 demanda), por un total de 499#02 €, respecto de cuya suma, no existe controversia, y ya en la contestación se admite la reclamación por las facturas de suministros por importes de 121#76, 59# 80, 175#49 141#98 € (docs. 11, 14, 16, y 18 de la demanda), por un total de total 499#03 €, suministros referidos al tiempo en que los arrendatarios residían en la vivienda arrendada, y que debían ser compensados con la fianza de 800 €.

Cuestión distinta es la reclamación por suministro de gas de importe 360#54 € y de fecha 1.12.2014 € (doc. 25 dda), por cuanto va referida al período 3.10.2014 al 22.11.2014, durante el que ya no estaban los demandados, sin que del doc. 25 de la demanda derive que se trate de una regularización de consumo, ni conste en cuáles períodos existió lectura estimada (o no), y no consta documento alguno que revele el consumo global.

Y la misma suerte adversa ha de correr la reclamación por lucro cesante Lucro referido al retraso en alquilar de la vivienda hasta la finalización de las obras, lo que, dijo la actora que supuso la pérdida de dos meses de renta (900 €); sin embargo, el mismo testigo de la actora, Sr. Geronimo en el juicio, manifestó que las actuaciones para la subsanación podían haberse realizado en unos días o como máximo en una semana, lo que conlleva mantener el criterio expuesto en la instancia.



QUINTO.- En fin, en orden a los desperfectos, mantiene la actora que éstos generaron un coste de 2093#30 € (doc. 22 de la demanda, factura de 22.9.2014 de Serafin , de la empresa de reparaciones G2 GUINES, por 1609#30 €), por los conceptos (1) Pintar paredes afectadas por humedad, (2) Esmaltar paredes de baño, (3) Pintar paredes de la cocina, (4) Arreglo de aseo, (5) Reparar ventana, (6) Varias reparaciones de muebles rotos, (7) Cambio de encimera, (8) Cambio de suelo del parquet al estar levantado por la humedad provocada en la vivienda por falta de ventilación (doc. 21, 484 €).

Aporta en este sentido una relación, a manera de informe (doc. 5 de la demanda) atribuido a D. Juan Francisco 'técnico insdustrial de G2 cuines' (sic), empresa ésta que después emite presupuesto de reparación (cuyo autor, Sr. Geronimo - que manifiesta ser socio del Sr. Juan Francisco - sí depone como testigo), informe aquel no ratificado por quien aparece como su autor, referido a tres tipos de desperfectos, con motivo de una previa comunicación de los arrendatarios (lo que ha de relacionarse con los tres tipos de actuaciones que constan en el presupuesto (doc. 6 de la demanda), en relación con la testifical del operario Sr, Geronimo : por las humedades en paredes y techos, por la falta de silicona en el fregadero y por la 'colocación de válvula, sifón de goma y dos bridas': 'Paredes y techos': Las manchas de humedad en las pared de la vivienda que fdan al exterior se produjeron por la ausencia de ventilación (condensación), aunque 'también se ha observado en el techo de la entrada al comedor de una humedad que es ocasionada a filtraciones que hay en el terrado de la comunidad'; efectivamente, el Sr. Geronimo 'detecta' una humedad en techo del comedor que 'a simple vista se deduce que es ocasionada por filtraciones del terrado comunitario', cuya reparación deberá ser asumida por la Comunidad, y no consta reclamación alguna a ésta por parte de la propietaria (lo que no pueden hacer los demandados) El mal estado del fregadero de la cocina se debía a la falta de silicona que genera filtraciones de agua, con el consiguiente deterioro de la madera.

La fuga en el desagüe del bidé se debía al desajuste de una goma.

Efectivamente, consta en la cláusula 6ª del contrato que 'el inquilino recibe el piso arrendado en perfecto estado para el uso a que se destina...y en igual estado...habrá de devolverlo...', que ya existía, en los mismos términos, en el contrato de 2011, si bien , a diferencia del anterior : (1) al contrato de 2011 se anexionaron fotografías, suscritas por ambas partes, sobre el estado de la vivienda (que se devolvió en correcto estado), lo que no ocurre con el de 2013; (2) desde el primer contrato hasta que entraron por 2ª vez, transcurrieron unos 10 meses; (3) se rebaja la renta, en la suma relevante de 200 €, en base a que la vivienda no estaba en las mismas condiciones con las que había sido devuelta en noviembre 2012 (existían humedades en algunas paredes, desperfectos y humedades en el fregadero de la cocina); (4) no consta, más allá de la testifical del Sr. Geronimo , que las humedades lo sean por condensación (o prrexistían al contrato 2013 o eran atribuibles a la Comunidad de Propietarios); (5) Las fotografías acompañadas a la contestación a la demanda (que los demandados identifican con el estado del inmueble al entrar por segunda vez) no fueron impugnadas, apreciándose desperfectos en muebles, humedades, falta de saneamiento en cocina, baño y habitaciones; (6) lo que en absoluto consta es que los demandados agravasen las patologías existentes al recibir la vivienda por segunda vez; (6) Tampoco ha de responder por el parquet de esta zona, puerta de la terraza (docs. 6, 20, 21 donde simplemente obra un presupuesto).



SEXTO.- Consecuentemente, no se aprecia error alguno en la apreciación de la prueba efectuada en la sentencia, que se comparte, por lo que con desestimación del recurso, procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida, cuyos fundamentos se acogen por esta Sala, dándolos por reproducidos, t con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC ).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por Dª Mónica contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante.

Lo acordamos y firmamos.