Sentencia CIVIL Nº 155/2020, Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 1, Rec 550/2019 de 20 de Mayo de 2020

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

VALLADOLID

SENTENCIA: 00155/2020

Modelo: N10250

C.ANGUSTIAS 21

-

Teléfono:983.413486 Fax:983413482/983458513

Correo electrónico:

Equipo/usuario: MHM

N.I.G.47186 42 1 2018 0018979

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000550 /2019

Juzgado de procedencia:JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 12 de VALLADOLID

Procedimiento de origen:ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0001117 /2018

Recurrente: Jenaro, Natalia

Procurador: MARIA DEL MAR TERESA ABRIL VEGA, MARIA DEL MAR TERESA ABRIL VEGA

Abogado: JAVIER JOSE DE LA ORDEN GOMEZ, JAVIER JOSE DE LA ORDEN GOMEZ

Recurrido: Petra

Procurador: MANUEL ANGEL JIMENEZ HERRERA

Abogado: ALFONSO JUSTO SANZ DEL RÍO

S E N T E N C I A Nº 155/2020

Ilmos Magistrados Sres:

D. FRANCISCO JAVIER CARRANZA CANTERA

D. FRANCISCO SALINERO ROMÁN

D. JOSÉ RAMÓN ALONSO-MAÑERO PARDAL

En VALLADOLID, a veinte de mayo de dos mil veinte

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 001, de la Audiencia Provincial de VALLADOLID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1117 /2018, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 12 de VALLADOLID, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 550 /2019, en los que aparece como DEMANDANTE/APELANTE:D. Jenaro, y Dª Natalia, representado por el Procurador de los tribunales, Sra. MARIA DEL MAR TERESA ABRIL VEGA, asistido por el Abogado D. JAVIER JOSE DE LA ORDEN GOMEZ, y como DEMANDADO /APELADO:Dª Petra, representado por el Procurador de los tribunales, Sr. MANUEL ANGEL JIMENEZ HERRERA, asistido por el Abogado D. ALFONSO JUSTO SANZ DEL RÍO, sobreRECLAMACION DE CANTIDAD.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

SEGUNDO.-Seguido el litigio en cuestión por sus trámites legales ante el Juzgado de Primera Instancia de referencia, con fecha , se dictó sentencia cuyo fallo dice así:

'QUE DEBO DESESTIMAR COMO DESESTIMO LA DEMANDA formulada por la representación de D Miguel Jenaro y Dª Natalia frente a Dª Petra, al no haberse acreditado la concurrencia de los requisitos exigidos _ para que pueda prosperar la acción ejercitada, imponiendo las costas del procedimiento a la parte actora.'

TERCERO.-Notificada a las partes la referida sentencia, por la representación de D Jenaro y Dª Natalia se interpuso recurso de apelación dentro del término legal alegando lo que estimó oportuno. Por la parte contraria se presentó escrito de oposición al recurso. Recibidos los autos en este Tribunal y personadas las partes, se señaló para deliberación, votación y fallo el día 07-01-2020 de los corrientes, en que ha tenido lugar lo acordado.

Vistos, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. Francisco Javier Carranza Cantera.

Fundamentos

PRIMERO.-OBJETO DEL RECURSO.

Por la representación procesal de Jenaro y Natalia se formula recurso de apelación contra la sentencia dictada en fecha 30-7-2019 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 12 de Valladolid que desestima la demanda formulada por los hoy recurrentes contra Petra en reclamación de resolución del contrato de compraventa de vivienda y de la devolución doblada de las arras prestadas en su día, por entender, en síntesis, que el pacto de arras quedó sin efecto entre las partes mediante una nueva negociación que lo sustituyó.

En síntesis, la parte apelante apela la sentencia por entender:

1. Que incurre en error en la valoración de la prueba, pues la prueba obrante en autos acredita que no se produjo una extinción del pacto de arras mutuamente consentida, como sostiene la sentencia, sino la mera novación objetiva de ciertas condiciones de la venta, pero con mantenimiento en todo caso del pacto de arras de naturaleza penal.

2. Que también incurre en error en la valoración de la prueba, pues la obrante en autos permite afirmar que la que incumplió sus obligaciones contractuales fue la demandada, lo cual justifica tanto la resolución del contrato de litis, como la petición de que las arras de devuelvan dobladas.

3. Que incurre en incongruencia omisiva, al no haberse pronunciado respecto de la pretensión subsidiaria de devolución del importe (no doblado) de las arras para el caso de que se considerase que las arras no tenían naturaleza penal.

4. Que incurre en falta de motivación al ligar la falta de reconvención por parte de la demandada a la desestimación de la demanda sin explicitar el razonamiento seguido por el Juez a quopara llegar a dicha conclusión.

La parte apelada se opone al recurso de apelación formulado de contrario e interesa la confirmación de la sentencia por sus propios fundamentos por entender, en síntesis:

1. Que quien incumplió el contrato de litis fue la parte actora y hoy recurrente, de modo que, al tratarse de arras penales, la parte vendedora está legitimada para retenerlas y huelga, por lo tanto, todo pronunciamiento sobre su devolución doblada o no.

2. Que no existe, por lo tanto, la falta de motivación o la incongruencia omisiva invocadas por la apelante.

SEGUNDO.-SOBRE LA NATURALEZA JURÍDICA DEL PACTO DE ARRAS DE LITIS

Con fecha 8-3-2018 las partes firmaron lo que denominaron 'CONTRATO DE ARRAS O SEÑAL' (ver documento 1 de la demanda) que, en realidad, era ya un verdadero contrato privado de compraventa porque se recogían en él los elementos esenciales de toda compraventa: precio y procedimiento de pago, identificación de la cosa y sus cargas y el compromiso de su entrega libre de cargas. Y como suele ser habitual también en dichos contratos privados de vivienda, se establecía un plazo para elevarlo a público mediante escritura.

De manera no por habitual menos desafortunada, se recogía también en dicho contrato en su cláusula Quinta un pacto de arras ambiguo, porque las arras se califican expresamente como arras confirmatorias y, al mismo tiempo, las partes se sujetan a lo establecido en el art. 1454 C.C. que regula las denominadas arras penitenciales.

Sin embargo, ambas partes están de acuerdo - y así lo establecen reiteradamente en sus escritos expositivos - en que las arras de litis, aparte de su función meramente confirmatoria del contrato (refuerzan la existencia del contrato y suponen un principio de su ejecución mediante la entrega de parte del precio fijado) tienen también una función penal para el caso de que alguna de las partes incumpla las obligaciones que le incumben en el contrato. Y a dicha calificación aceptada por ambas partes debemos estar por mor del principio dispositivo.

A diferencia de las arras penitenciales, que son las que regula el art. 1454 C.C., que permiten a cada parte por propia voluntad desistir del contrato a cambio de perder las arras entregadas o de devolverlas dobladas, las arras penales no permiten desistir del contrato al que cada parte seguirá obligado, se establecen para el caso de que alguna de las partes no cumpla el contrato y fijan el daño y perjuicio causado. En consecuencia, la parte cumplidora podrá quedarse con las arras recibidas o reclamar que se le reintegren dobladas en concepto de indemnización de daños y perjuicios y seguirá pudiendo exigir el cumplimiento del contrato o instar, si le conviniere, su resolución.

TERCERO.- SOBRE LA SUBSISTENCIA DEL PACTO DE ARRAS Y EL INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL DE LA PARTE VENDEDORA.

Establecido que nos encontramos ante un pacto de arras penales ínsito en el contrato privado de compraventa suscrito por las partes, habrá que determinar si, como sostiene el Juez a quo, dicho pacto quedó sin efecto por la nueva negociación de las partes, y, en caso de respuesta negativa a la anterior cuestión, si alguna de las partes incumplió el contrato de litis en términos que justifiquen la pérdida de las arras entregadas o la obligación de devolverlas dobladas.

Un nuevo examen y valoración por este Tribunal de apelación de la prueba obrante en autos conforme a las amplias facultades revisoras que en la segunda instancia se atribuyen por el artículo 456 LEC al Tribunal ad quemcon motivo del recurso de apelación, debe llevarnos a la conclusión, discrepante de la que sostiene el Juez a quo,de que el pacto de arras penales ínsito en el contrato de compraventa subsistió pese a las novaciones modificativas acordadas por las partes, y que fue la parte vendedora, hoy demandada, la que incurrió en incumplimiento contractual sustancial que justifica tanto la resolución del contrato a instancia de la parte compradora, como el nacimiento a su cargo de la obligación de las arras dobladas.

Este Tribunal llega a dicha conclusión a la vista de los siguientes hitos fácticos:

1. El acuerdo inicial de arras, ínsito en el contrato de compraventa de 8 de marzo de 2020, determinó para un precio de la vivienda de 260.000 € y unas cargas de 240.000, la entrega de unas arras de 20.000 € que, como se ve y dadas las cargas existentes, corresponden a la parte del precio 'libre' que cobraría la vendedora, o sea, una vez descontada la parte del precio destinada a cubrir las cargas.

Pero dicho acuerdo fue objeto a los pocos días de una primera novación objetiva cuando se descubrió que las cargas ascendían en realidad a 244.000 €.

Hay, pues, un primer incumplimiento de la vendedora en relación con el importe declarado de las cargas de la vivienda y el precio fijado, lo que se traducía en un precio total superior al pactado en 4.000 €, que se solucionó a los pocos días mediante la expresada novación modificativa. Adelantados ya los 20.000 € en la fecha de firma del contrato privado, la vendedora demandada, de común acuerdo con la parte compradora, aceptó devolver a la parte compradora 4.000 € (devolvió a los compradores un cheque por valor de 10.000 € de los dos recibidos con el mismo importe y, acto seguido, recibió de éstos transferencia bancaria por importe de 6.000 €), de modo que el importe de las arras quedó modificado y fijado en 16.000 €, que, tras el ajuste, seguía representando el precio 'libre' que debía percibir la vendedora.

2. El contrato de litis establecía en su cláusula cuarta que se elevaría a escritura pública en el plazo de un mes desde su firma el 8 de marzo de 2018 y que elegiría el Notario la parte compradora. Pero en la misma cláusula también se disponía que a dicha fecha la vivienda debía estar libre de cargas y gravámenes.

3. Dieciocho días después de expirado dicho plazo, es decir, el 26 de abril, la parte vendedora remitió burofax a la compradora requiriéndole la documentación necesaria para concurrir a la Notaría y poder formalizar la escritura pública, y entre dicha documentación la acreditativa de la cancelación de las cargas que pesaban sobre la vivienda y de estar al corriente con la Comunidad de propietarios.

Hubo, pues, un incumplimiento por parte de los compradores del plazo fijado para la firma de la escritura, pues a ellos les correspondía tomar la iniciativa para la firma de la escritura. Pero, como veremos a continuación, tal incumplimiento, que no sobrepasó la categoría del simple retraso, fue coetáneo de otro incumplimiento de la vendedora de mucho mayor calado pues afectaba a las condiciones esenciales de la cosa objeto de la venta (a sus cargas) y a su precio.

4. La vendedora contestó a dicho burofax con otro de fecha 7 de mayo de 2018 en el que comunicaba que daba por resuelto ' el contrato de arras de fecha 8 de marzo de 2018, ante el evidente incumplimiento por parte de los mismos[se refiere a los compradores]. Quedo a la espera de que me indique la cuenta bancaria en la que quiere que le haga el ingreso de las cantidades que me entregaron sus clientes[se refiere a las arras de 16.000 € recibidas] '.

Curiosamente, como se ve, pese a que las arras tenían una naturaleza mixta confirmatoria y penal, la vendedora, abdicando de esta última condición, se ofrece a devolver las arras a los compradores pese a imputarles un incumplimiento contractual.

5. La parte compradora contestó a dicho burofax con otro de 11 de mayo rechazando la resolución anunciada de contrario y advirtiéndole de las posibles consecuencias penales si llevase a cabo una doble venta.

6. Finalmente, tras superar las discrepancias existentes, ambas partes, novando otra vez objetivamente el contrato de litis en cuanto al plazo de otorgamiento de la escritura, llegaron al acuerdo de firmar la escritura de compraventa el día 19 de julio.

7. Llegado dicho día, al preparar el Notario el borrador de la escritura de compraventa resultó que el precio que debían satisfacer los actores a la demandada era de 244.000 € (260.000 €-16.000 € de señal), mientras que las cargas que pesaban sobre la finca eran las siguientes:

- Hipoteca a favor de Bankinter S.A. por un principal de 133.072,93 €, en el que se subrogaban los actores.

- Hipoteca a favor de doña Angelica, por un principal de 100.000 €, que se cancelaría simultáneamente mediante cheque.

- 952,50 Euros que debía retener la parte compradora para abonar los gastos de la cancelación del préstamo hipotecario titularidad de doña Angelica.

Ello arrojaba, por tanto, un total de cargas de 247.387,43 €, lo que suponía ya un precio a mayores del pactado de 3.387,43 €.

Pero ocurrió, además, que al llegar la nota registral a la Notaría se comprobó la existencia de otra carga, un embargo preventivo que pesaba sobre la vivienda en favor de la Comunidad de propietarios por valor de 13.357,24 € de principal, más intereses y costas de ejecución.

La existencia de estas cargas a mayores de las definidas en el contrato suponía un segundo incumplimiento por parte de la vendedora en relación con el importe declarado de las cargas de la vivienda y el precio fijado.

8. Pese a ello, en una tercera novación modificativa del contrato de litis, ambas partes acordaron aplazar la firma de la escritura hasta el 31 de agosto de 2018 para que la vendedora solucionase la mencionada reclamación judicial y alzase las nuevas cargas.

9. En fecha 24 de julio de 2018 la demandada abonó en la Cuenta de Consignaciones del Juzgado la cantidad de 16.251,83 €, correspondiente a 13.357,24 del principal más 2.894,59 € de costas.

Así las cosas, le correspondía a la vendedora tomar la iniciativa para otorgar la escritura puesto que dicho acto dependía de un acto de la propia vendedora: el previo levantamiento de la nueva carga.

Sin embargo, no consta en autos que la parte vendedora comunicara a la compradora tal levantamiento, ni que la convocara a la firma de la escritura, siendo así que, a los efectos del otorgamiento de la escritura en el nuevo plazo pactado, no era suficiente con que la demandada levantara la nueva carga, sino que era necesario comunicar tal hecho a los compradores. Tal falta de comunicación determinó, por causa solamente imputable a la vendedora, la expiración del nuevo plazo para el otorgamiento de la escritura pública.

Afirma la parte demandada que tal comunicación se produjo y que tal hecho está acreditado por la declaración de dos testigos. Pero la mera declaración de dos testigos, máxime si son de referencia, como son la Sra. Catalina y Sr. Pedro Antonio no es prueba suficiente de la realización de dicha comunicación, pues, conforme a la derogada regla admonitiva del art. 1248 C.C., que, sin embargo, continúa perfectamente vigente como máxima de experiencia útil para valorar la prueba testifical y documental, la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos será apreciada por los Tribunales cuidando de evitar que por la simple coincidencia de algunos testimonios, a menos que su veracidad sea evidente, queden definitivamente resueltos los negocios, como el de litis, en que de ordinario suelen intervenir escrituras, documentos privados o algún principio de prueba por escrito. En el caso de autos, además, dados los antecedentes de recíprocas imputaciones de incumplimientos contractuales entre las partes mediante el envío de comunicaciones fehacientes (burofax), no resulta creíble una comunicación verbal o en otra forma que no dejase prueba de su remisión.

11. El 3 de agosto, es decir, tres días después de expirado el nuevo plazo para otorgar la escritura de compraventa, la vendedora remitió a los compradores un burofax dando por resuelto el contrato de litis por incumplimiento de las cláusulas 2ª (entrega de arras, por haber entregado 16.000 € en vez de los 20.000 € que figuran en el contrato) y 4ª (plazo para otorgar escritura).

No obstante, en el mismo burofax la vendedora, asumiendo que ambas partes seguían vinculados por el 'contrato de arras o señal' (lo que, en contra de lo que sostiene la sentencia de instancia, es otra prueba por reconocimiento expreso de la demandada de la subsistencia entre las partes de dicho pacto), ofreció a los vendedores la posibilidad de otorgar la escritura antes del 31 de agosto si éstos se avenían a pagar, aparte del precio de 260.000 € convenido en su día, otros 5.002 € en compensación de los perjuicios económicos que según entendía le habían causado los compradores con su conducta obstativa, prejuicios que comprendían los intereses de los dos préstamos hipotecarios que gravaban la vivienda, las cuotas de la Comunidad y el coste de cancelación del embargo.

La vendedora, pues, volvió a incumplir sus obligaciones contractuales porque, en vez de comunicar la cancelación de las nuevas cargas que impedían el otorgamiento de la escritura, dejó pasar el nuevo plazo acordado y planteó a los vendedores dos alternativas igualmente improcedentes.

Una primera, dar por resuelto el contrato, cuando era la vendedora la que había incumplido sus obligaciones contractuales definitivamente definidas tras tres novaciones objetivas.

Una segunda, mantener el contrato a costa de ir contra sus propios actos y volver a exigir un precio de 260.000 € cuando ya en el mes de marzo había aceptado sobre él una rebaja de 4.000 € por existir mayores cargas sobre la vivienda, y aumentar la cantidad que debía ser abonada por los compradores so pretexto de unos perjuicios que no eran tales por constituir los normales pagos a que estaba sujeto el uso y disfrute de su vivienda.

12. Con fecha 20 de septiembre la parte compradora remitió nuevo burofax a la vendedora dando por resuelto el contrato de litis por incumplimiento contractual de la vendedora por no entregar la cosa libre de cargas en el plazo pactado (se invocó también la existencia de daños dolosos en la vivienda, pero tal cuestión, desestimada por la sentencia de instancia, no ha sido objeto de impugnación en esta segunda instancia y por lo tanto debe quedar fuera del presente recurso). En el mismo burofax se requería a la vendedora para que devolviese duplicadas las arras.

En suma, este itercontractual pone de manifiesto que el contrato de litis subsistió en todo momento y fue objeto de tres novaciones modificativas que en nada afectaron a la vigencia del pacto de arras incluido en el mismo hasta que ambas partes, cada una por su cuenta, lo dieron por resuelto en el mes de septiembre de 2018. Y también ha puesto de manifiesto los reiterados y sustanciales incumplimientos contractuales de la vendedora demandada que legitiman a la parte vendedora para declarar judicialmente la resolución del contrato por incumplimiento de la vendedora y para reclamar la devolución doblada de las arras, de conformidad con lo pactado en el contrato, con el art. 1124 y el art. 1454, ambos del C.C.

Por las anteriores consideraciones, que hacen ya innecesario abordar el resto de motivos esgrimidos por la parte recurrente, el recurso de apelación debe ser estimado.

CUARTO.- COSTAS.

De conformidad con los arts. 398 y 394 de la LEC., procede condenar en costas de la primera instancia a la parte demandada y no procede hacer expresa condena en las costas de esta segunda instancia.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M. El Rey y por la potestad jurisdiccional que la Constitución Española nos concede.

Fallo

Que, estimandoel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Jenaro y Natalia contra la sentencia dictada en fecha 30-7-2019 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 12 de Valladolid, debemos revocar y revocamos la expresada sentencia y en su lugar, con estimación íntegra de la demanda, debemos declarar y declaramos resuelto el contrato de compraventa de 8-3-2018 que liga a las partes por incumplimiento contractual de la parte vendedora, Petra, y debemos condenar y condenamos a dicha parte a abonar a cada demandante la cantidad de 16.000 €, más los intereses legales de dichas cantidades desde la fecha de interposición de la demanda, y al pago de las costas de la primera instancia.

No se hace especial pronunciamiento de las costas procesales causadas en el presente Recurso de Apelación.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de apelación, notificándose a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

De conformidad con lo dispuesto en el apartado octavo de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, según redacción de la Ley Orgánica 1/2009, publicada el día 4 de noviembre y vigente desde el día siguiente, acordamos, también, la devolución del depósito constituido al recurrente al haberse estimado el recurso.

MODO DE IMPUGNACIÓN: contra esta resolución cabe, en su caso, interponer recurso de casación, ante esta sala, en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a su notificación.

Conforme a la D.A. Decimoquinta de la L.O.P.J., para la admisión del recurso se deberá acreditar haber constituido, en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano, un depósito de 50 euros, salvo que el recurrente sea: beneficiario de justicia gratuita, el Ministerio Fiscal, el Estado, Comunidad Autónoma, entidad local u organismo autónomo dependiente.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.