Sentencia Civil Nº 156/2008, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 945/2007 de 03 de Marzo de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN UNDÉCIMA

VALENCIA

NIG: 46250-37-2-2007-0005586

Procedimiento: Recurso de apelación Nº 945/2007- R -

Dimana del Juicio Verbal (desahucio por falta de pago) Nº 000006/2007

Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 2 DE GANDIA

Apelantes: Juan Luis y Luz .

Procurador.- LUCIA ESPI NIETO.

Apelado: Cornelio y Hugo .

Procurador.- YOLANDA BENIMELI SORIA.

SENTENCIA Nº 156/2008

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

Dña. Susana Catalán Muedra

Magistrados/as

D. Alejandro Giménez Murria

D. Jose Luis Gómez Moreno Mora

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En Valencia, a 3 de Marzo de 2008

Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. Jose Luis Gómez Moreno Mora, los autos de Juicio Verbal (desahucio por falta de pago) - 6/2007, promovidos por D. Juan Luis y Dña. Luz contra D. Cornelio , D. Hugo sobre "RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR FALTA DE PAGO", pendientes ante la

misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por D. Juan Luis y Dña. Luz , representado por el Procurador Dña. LUCIA ESPI NIETO y asistido del Letrado D. JOSE ALBERTO APARISI

ORENGO contra D. Cornelio y D. Hugo , representado por el Procurador Dña.

YOLANDA BENIMELI SORIA.

Antecedentes

PRIMERO.-

El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 2 DE GANDIA, en fecha 9 DE JULIO DE 2007 en el Juicio Verbal (desahucio por falta de pago) - 000006/2007 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: "FALLO:

Por les raons exposades, i en l'exercici de la potestat que m'atribueix la Constitució espanyola, he decidit:

1.- Desestimar la demanda interposada per En Juan Luis i Na Luz contra En Cornelio i En Hugo.

2.- No condemnar cap de les parts a pagar les costes d'aquest procés."

SEGUNDO.-

Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de D. Juan Luis y Dña. Luz, y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de D. Cornelio y D. Hugo. Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día 19 DE FEBRERO DE 2008 .

TERCERO.-

Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.-

Con relación a los hechos que motivan la demanda que da origen al procedimiento de primera instancia resultan ser que el actor solicita la resolución de un contrato arrendamiento por falta de pago de la renta, así como solicitud de condena al pago de las cantidades adeudadas que se cifran en 2433,78 euros ( 893,78 ? de la mensualidad de Diciembre 2006) , en el momento de interposición de la demanda a saber el 29/12/2006 así como a las que vayan venciendo durante la tramitación del procedimiento. Con expresa oposición en los términos de entender, el demandado que el contrato ya estaba resuelto por expiración del término pactado y que de hecho se van a pagar todas las rentas no siendo ya procedente el pago de fianza alguna. Se dicta sentencia con fecha 9/7/2007 en cuyo fallo se establece la desestimación de la demanda interpuesta por don Juan Luis y Luz contra Don Cornelio Hugo .

SEGUNDO.-

Recurrida en apelación la sentencia en los términos de error en la apreciación de la prueba, y en tal sentido se establece la existencia de una contradicción en la sentencia básicamente por aplicación de lo que se sienta en el fundamento de derecho primero, en el sentido de entender que las pretensiones del actor han quedado sin contenido, de tal manera que se especifica al folio 157, que si se ha pagado la renta del mes de diciembre faltan la rentas de enero y febrero y marzo, suponiendo que se haya entregado la posesión del local en marzo de 2007, por lo que lo lógico, es el estimar la falta de pago de rentas dando lugar al desahucio y determinando el importe con exclusión de lo pagado. En tal sentido se afirma que en la actualidad aún no se ha producido el desalojo del local y por tanto no hay tal entrega de posesión y esto nunca se ha admitido por la actora, de manera que cuando se presenta la demanda el 29/12/2006, y por distintos avatares no se consigue sino a través de un escrito de la actora de 4/5/2007 volver a citar a los demandados ante el juzgado, hecho éste que se considera revelador de no tener la posesión la actora, de tal manera que en el acto de vista que se celebra el 14 de mayo, la parte actora ya determinó que en aquel momento se debían las mensualidades de enero a julio por tanto 6.256,67 más la fianza de 1540 todo lo que determinaba una deuda de 7.796, 67?. Difícil es extraer la conclusión de que se había devuelto en marzo de 2007 la posesión pues en todo caso sólo se había reclamado de enero a marzo. De esta manera se aduce en el escrito de apelación, que de las pruebas presentadas, son los demandados quienes tienen que probar la devolución de esa posesión, y no limitarse a la simple alegación de dicha devolución, en tanto que don Cornelio lo único que hace es alegar que se devolvió al actor las llaves, aludiendo a que en realidad don Cornelio se muestra muy dubitativo para establecer las fechas de la devolución de la llaves no sabe si a principios de abril o de mayo si bien cuando se le pregunta manifiestan que las entregó en marzo. Añadiéndose en dicho escrito al folio 161 último párrafo, que en la actualidad siguen teniendo la posesión los demandados. Y con respecto a las cantidades adeudadas en primer lugar se especifica que no se ha entregado la posesión en marzo, por lo que en principio habrían de adeudarse todas las rentas que se especifican y que hoy siguen produciéndose, en tal sentido se niega que el contrato esté finalizado por expiración del plazo contractual, y si se hubiere entregado a la posesión de marzo de 2007 aun así se debería febrero y marzo. Asimismo se rechazan todas las formulaciones referenciadas a el intento de compra por parte de los demandados del local, más exactamente por don Cornelio, en este sentido se vuelve a recalcar que en el momento de presentación de demanda, es más incluso en el momento de celebración de la vista no se tenían pagadas todas las cantidades que se debían, rechazando nuevamente la posibilidad de dar por concluido el contrato por expiración del plazo y en todo caso, se mantiene la teoría de que mientras se ocupe el local hay que pagar las rentas acordadas. Asimismo se rechaza la denominada cláusula de penalización que en el contrato se acordó, en tanto que no se ha pedido nada con respecto a este tema y no es el objeto de debate en este procedimiento. Por último se insiste en la necesidad del pago de la fianza pues con ello se pretenden cubrir todos los daños que ha sufrido el objeto. Con oposición a la apelación con base a considerar que nos encontramos ante un contrato de duración de tres meses y de hecho se excluyó concretamente la prórroga es decir que el vencimiento sería el 31/12/2006 estableciéndose además, que por cada día de demora que se produzca en la devolución de la posesión don Cornelio abonaría la cantidad diaria de 30 de euros más IVA, por tanto no puede hablarse de que a partir de enero se devengan nuevas rentas en todo caso lo que se podría solicitar es la indemnización. Con respecto a la fianza no se entregó y lo que debía haberse hecho es haber instado la resolución contractual, no tiene ningún sentido entregar una fórmula de garantía de las obligaciones de un contrato cuando esté terminado. En todo caso en el acto de vista quedó muy claro que sería entregado en marzo de 2007 la posesión. Asimismo se añade que a partir del 1 de enero de 2007 se tenía como título el de propiedad para ser ocupando en tanto que se había perfeccionado una compraventa entre actor y demandado, y de hecho los propietarios entrega al demandado escritura de propiedad.

Valorados los extremos expuestos en el recurso y aditamentos de oposición debe decirse que en la sentencia lo primero que se establece son la existencia de los hechos ocurridos después de la interposición de la demanda, el primero con referencia a que el demandado se pone al corriente en el pago de la rentas y el segundo en que se retorna a la posesión del local en marzo de 2006 de manera que concluye la sentencia, que ya se ha dado solución al primero de los hechos, la falta de pago de la renta y con ello la resolución por falta de pago; de la segunda pretensión, la que se alude es la relativa a la fianza que habría de haber pagado en su momento el demandado, en ese sentido entiende la sentencia, que ya que el contrato ha terminado, no tiene ningún sentido el pago de una fianza que debía haberse ingresado antes de haber iniciado contrato. En este sentido señala sentencia en su fundamento jurídico tercero que la última de las pretensiones de los demandantes también encuentra resolución en tanto que se va a haber estipulado una forma de indemnización para el caso de que el arrendatario se quedará más tiempo del necesario, a razón de 30? diarios según la cláusula segunda del contrato; señalando la sentencia que en el momento de liquidación de las cuestiones pendientes del arrendamiento será en donde se determine la fecha en la que se dejó el local a disposición de los actores y por tanto la cantidad que tiene que pagarse de tal manera que acaba por desestimar la demanda, sin imposición de costas.

Pues bien lo cierto es que de las cuestiones suscitadas en la apelación es de hacer ver que conforme al artículo 410 de la Ley de Enjuiciamiento Civil "....Comienzo de la litispendencia.....La litispendencia, con todos sus efectos procesales, se produce desde la interposición de la demanda, si después es admitida.." siendo este el caso, es decir en el momento de interposición de la demanda existe una deuda de valor conforme a las rentas dejadas de pagar, con exclusión de la fianza, del mes de Diciembre, y realmente , incluso dando un valor que no tiene a la afirmación de devolución de la posesión en Marzo de 2007, lo bien cierto, es que tal como afirma el actor, se deberían tres mensualidades, además del pagado mes de Diciembre, que ha sido pagado después de generar la deuda y de dar lugar a ser demandado. Por ello y en aplicación del referido texto se consideran acertados los razonamientos de la apelación y en su merito se da lugar a los términos del suplico de la demanda letras A y B, con revocación en lo preciso de la resolución recurrida.

Se suscita , también reclamación de cantidad, en este caso en dos distintos conceptos. El primero la fianza, por valor de 1540 ?, y lo cierto es que la Sala considera acertados los razonamientos de la oposición a la apelación, a saber que no tiene sentido exigir el pago de una garantía cuando el contrato esta finalizado, por lo que en este caso no se estima el recurso y no se da lugar a la letra C de la demanda, en lo que a la fianza se refiere, bien es cierto que la cantidad del mes de Diciembre se da por pagada en Enero. El segundo concepto de reclamación resulta ser las rentas dejadas de percibir desde la finalización del contrato por falta de pago y hasta el desalojo y entrega de posesión. En este supuesto debe dejarse claro , como ya se indico, que no se considera por la Sala que los demandados hayan entregado la posesión en Marzo del 2007 , no solo por las vacilaciones de uno de los deponentes en el acto del Juicio, sino por el simple hecho de afirmar haber tenido desde Enero la propiedad del local, hecho que se limita a la aportación de un expediente de financiación que en nada obsta a que mantener la posesión de un local, que en su momento se da en arrendamiento, por lo que requiere el pago de la merced. Considerando pues que la posesión se mantiene, y que es de cuenta de los demandados acreditar lo contrario, resulta procedente estimar la Letra D de la demanda, dando lugar al pago de las rentas debidas, hasta la entrega probada de la posesión a los actores. El calculo que no puede cerrarse, por razones obvias deberá iniciarse en el Mes de Enero, descontándose aquellas cantidades que se hubieran abonado, caso de existir. Por último y con respecto a la denominada cláusula de penalización por retraso en la entrega es de observar que aquella requiere requerimiento efectivo de desalojo para poder actuar como sustitutiva de la renta, y ello debiere haberse producido fuera del procedimiento, con independencia de que su reclamación hubiera, luego, llegado a los tribunales.

TERCERO.-

La estimación parcial de la demanda y la estimación parcial del recurso conlleva que no se haga expresa imposición de las costas causadas en ambas instancias ( art. 394 y 398 de L.E.C ).

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

PRIMERO.-

SE ESTIMA en parte el recurso de apelación interpuesto por DON Juan Luis y DOÑA Luz contra la sentencia dictada el 9/7/2007 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Gandia en Juicio de desahucio 6/2007 .

SEGUNDO.-

SE REVOCA la citada resolución en lo preciso y en su lugar :

A).- SE ESTIMA en parte la demanda formulada por DON Juan Luis y DOÑA Luz contra DON Cornelio y DON Hugo.

B).- SE DECLARA el desahucio por falta de pago de la renta y cantidades debidas con relación al contrato de arrendamiento del local nº NUM000 sito en el DIRECCION000 de Valencia s/n en la zona de ocio conocida como PLAZA000 y por ello la resolución del contrato de arrendamiento objeto de litigio.

C) SE CONDENA a dichos demandados a que dejen el local objeto del presente procedimiento a disposición de los actores , con apercibiendo de lanzamiento.

D) SE CONDENA a dichos demandados a pagar las rentas que vayan venciendo durante la tramitación del procedimiento.

E) NO SE HACE expresa condena de las costas causadas en primera instancia.

TERCERO.-

NO SE HACE expresa imposición de las costas generadas en esta alzada

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Contra la presente resolución no cabe recurso alguno, según doctrina del Tribunal Supremo sentada reiteradamente, entre otros, en autos de fecha 18 de octubre de 2005, 21 de febrero de 2006 , 21 y 28 de marzo de 2006, 18 de abril de 2006, 21 y 28 de noviembre de 2006 y 19 de febrero de 2007.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.